Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3119/2012 ~ М-2901/2012 от 08.08.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

3 октября 2012г. Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе:

председательствующего судьи Соломахиной Е.А.

при секретаре: Паршиной И.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кошель Татьяны Алексеевны, Саратовцевой Наталии Викторовны, Ананьевой Наталии Владимировны, Костенко Надежды Павловны, Стефанивой Наталии Ивановны, к ООО «Строитель-1», 3-е лица: Администрация гор. Ростова-на-Дону, Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ЖСК «НАДЕЖДА», Региональная Служба государственного строительного надзора Ростовской области о прекращении права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и признании права собственности на квартиры,

Установил:

Истцы обратились в суд с иском к ООО «Строитель-1» о прекращении права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и признании права собственности на квартиры по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1, ссылаясь на то, что на основании решения Октябрьского районного суда истцы являются сособственниками объекта незавершенного строительства на праве общей долевой собственности, степень готовности 89%, площадь застройки 769,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1, что подтверждается выпиской из Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ

Истцы указали, что Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строитель-1» был передан земельный участок общей площадью 2677 кв.м. для проектирования и строительства жилого дома, по адресу: г. Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81-а, кадастровый номер 61:44:08 15 02:0047.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону №588 от 30.05.2006г указанный земельный участок был представлен ООО «Строитель-1» на срок до 28.05.2007 г. для использования в целях завершения строительства многоэтажного жилого дома (пятно 2) с подземной автостоянкой.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону №758 от 29.07.2008г. по Договору аренды № 31001 от 30.12.2008г. указанный земельный участок был предоставлен

ООО «Строитель-1» на срок до ДД.ММ.ГГГГ для использования в целях завершения строительства жилого дома (пятно 2) с подземной автостоянкой.

Застройщик - ООО «Строитель-1» заключил с Истцами договоры на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в перио<адрес> -2006 гг. Свои обязательства по договорам долевого участия истцы выполнили в полном объеме путем внесения денежных средств в кассу ООО «Строитель-1». Однако ООО «Строитель-1» осуществлявшее строительство дома на привлечённые средства дольщиков, не выполнило принятые на себя договорные обязательства, т.е. не завершило строительство многоквартирного дома по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Ленина, 81/1.

Согласно данным технического паспорта МУПТИиОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стадия готовности указанного объекта составляла 89%.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неспособностью ООО «Строитель-1» удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность, Арбитражный Суд Ростовской области ввёл, в отношении ООО «Строитель-1», процедуру, применяемую в деле о банкротстве к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, - внешнее управление.

В соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" взыскание долгов обращается на имущество, принадлежащее должнику-организации. Строительство указанного многоквартирного дома велось не за счёт средств ООО «Строитель-1», а за счёт средств дольщиков.

Лица, принявшие участие в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, в том числе истцы, обратились в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону, с исковыми требованиями о признании за ними права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 89%, площадь застройки 769,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1. Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону указанные исковые требования удовлетворены.

07.10.2011г. общим собранием сособственников (участниками долевого строительства) указанного объекта незавершенного строительства, было принято решение о завершении строительства за свой счёт путем заключения между сособственниками и ЖСК «Надежда» договора о совместных действиях, поручив ЖСК «Надежда» сбор денежных средств в счет финансирования и дальнейшую организацию проведения строительных и иных необходимых работ по завершению строительства 13-14-ти этажного кирпичного многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1.

В последующем Истцы и ЖСК «Надежда» заключили договоры на проведение комплекса мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома литер «А», Ленина, 81/1, г. Ростов-на-Дону.

Обязательства, принятые сторонами по указанному договору выполнены в полном объеме, в том числе финансовые, что подтверждается приложенными документами.

В настоящее время многоквартирный дом по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1, является законченным строительным объектом, что подтверждается техническим паспортом, изготовленным МУПТИиОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - стадия готовности указанного объекта составляет 100%.

ЖСК «Надежда» по поручению, в том числе истца, обращался в МУ «ДАиГ г. Ростова-на-Дону» с заявлением о рассмотрении возможности легализации спорного объекта в административном порядке.

В ответе МУ «ДАиГ г. Ростова-на-Дону» указано, что поскольку проведенные работы следует квалифицировать как самовольные, в связи с чем рассмотрение вопроса о признании права собственности на самовольно возведенные объекты капитального строительства, являющиеся недвижимым имуществом, должно осуществляться в порядке ст. 222 ГК РФ.

Истцы просят прекратить право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 89%, площадь застройки 769,9 кв.м., расположен по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1, и признать за Признать за Кошель Татьяной Алексеевной право собственности на <адрес>, площадью квартиры с учетом холодных помещений 88,1 кв.м. в т.ч. общей площадью <адрес>,6кв.м, жилой 48,5 кв. м, подсобная 37,1 кв.м., холодных помещений 2,5 кв.м., расположенную на втором этаже, за Саратовцевой Натальей Викторовной право собственности на кВ №, площадью квартиры с учетом холодных помещений 33,1 кв.м, в т.ч. общей площадью <адрес>,5 кв.м, жилой 14,3 кв. м, подсобная 16,2 кв.м., холодных помещений 2,6 кв.м., расположенную на первом этаже, за Ананьевой Наталией Владимировной право собственности на <адрес>, площадью квартиры с учетом холодных помещений 35,1 кв.м, в т.ч. общей площадью <адрес>,5 кв.м, жилой 15,3 кв. м, подсобная 17,2 кв.м., холодных помещений 2,6 кв.м., расположенную на 14 этаже, за Костенко Надеждой Павловной право собственности на кВ №, площадью квартиры с учетом холодных помещений 93,3 кв.м, в т.ч. общей площадью <адрес>,7 кв.м, жилой 49,0 кв. м, подсобная 41,7 кв.м., холодных помещений 2,6 кв.м., расположенную на пятом этаже, за Стефанив Наталией Ивановной право собственности на кв. №50, площадью квартиры с учетом холодных помещений 50,6 кв.м, в т.ч. общей площадью квартиры 49,3 кв.м, жилой 20,1 кв. м, подсобная 29,2 кв.м.. холодных помещений 1,3 кв.м.. расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома, Литер А, этажность: 13-14, имеющим подвал и мезонин, общей площадью 9553,7кв.м., в том числе общая площадь квартир 6299,7кв.м., площадь встроенных помещений, 630,6 кв.м., площадь помещений общего пользования 2391,8 кв.м., по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, в материалах дела имеются заявления, согласно которым истцы просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истцов Кацанов Б.Т., действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, исковые требования поддержал и просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

ООО «Строитель-1» - ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений суду не представлено. Суд рассмотрел дело в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ЖСК – 3-его лица Кацанов Б.Т., действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, исковые требования считала законными и просила их удовлетворить.

Представитель Администрации гор. Ростова-на-Дону - 3-е лицо в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, заявлений, ходатайств об отложении слушания дела суду не представили.

Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону - 3-е лицо в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. С учетом изложенного, мнения участников процесса, суд рассмотрел дело в отсутствие представителей в порядке ст.167 ГПК РФ.

Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - 3-е лицо в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Региональная Служба государственного строительного надзора Ростовской области – 3 - е лицо по доверенности в судебное заседание явился, исковые требования считает законными и просит их удовлетворить.

Суд, выслушав участников процесса, изучив материалы дела, исследовав предоставленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ, вопрос о признании права собственности может быть решен исключительно в судебном порядке. Поскольку возможность ввода в эксплуатацию спорного объекта в административном порядке отсутствует, принимая во внимание исполнение истцами обязательств по внесению вкладов в строительство жилого дома в полном объеме, истцы были вынуждены обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по данному делу, определен исходя из требований действующего законодательства, соблюдение которых необходимо при реконструкции любого объекта недвижимости, в том числе: наличие права застройки земельного участка, соблюдение целевого использования земельного участка, а также соответствия разрешенного вида использования земельного участка фактическому; соответствие спорного объекта требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических норм и правил, техническим регламентам, и, как следствие, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц; осуществление строительства спорных объектов силами и за счет средств участников инвестиционной деятельности; наличие у истца основания для обращения в суд с настоящим исковым заявлением, природа заключенного договора; решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону о признании права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Из материалов дела усматривается, что Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Строитель-1» был передан земельный участок общей площадью 2677 кв.м. для проектирования и строительства жилого дома, по адресу: г. Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81-а, кадастровый номер 61:44:08 15 02:0047.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок был представлен ООО «Строитель-1» на срок до ДД.ММ.ГГГГ для использования в целях завершения строительства многоэтажного жилого дома (пятно 2) с подземной автостоянкой.

Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок был предоставлен ООО «Строитель-1» на срок до ДД.ММ.ГГГГ для использования в целях завершения строительства жилого дома (пятно 2) с подземной автостоянкой.

Установлено, что Застройщик - ООО «Строитель-1» заключил с истцом договор на участие в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес> в перио<адрес> -2006 гг. Свои обязательства по договорам долевого участия истцы выполнили в полном объеме путем внесения денежных средства в кассу ООО «Строитель-1».

ООО «Строитель-1» осуществлявшее строительство дома на привлеченные средства дольщиков, не выполнило принятые на себя договорные обязательства, т.е. не завершило строительство многоквартирного дома по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1.

Согласно данным технического паспорта МУПТИиОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ стадия готовности указанного объекта составляла 89%.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неспособностью ООО «Строитель-1» удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность Арбитражный Суд Ростовской области ввел, в отношении ООО «Строитель-1», процедуру, применяемую в деле о банкротстве к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, - внешнее управление.

Лица, принявшие участие в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, в том числе истец, обратились в Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону, с исковыми требованиями о признании за ними права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 89%, площадь застройки 769,9 кв.м., расположенного по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1. Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Суд установил, что в целях завершения строительства ДД.ММ.ГГГГ общим собранием сособственников (участниками долевого строительства) указанного объекта незавершенного строительства, было принято решение о завершении строительства за свой счет путем заключения между сособственниками и ЖСК «Надежда» договор о совместных действиях, поручив ЖСК «Надежда» сбор денежных средств в счет финансирования и дальнейшую организацию проведения строительных и иных необходимых работ по завершению строительства 13-14-ти этажного кирпичного многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1.

Установлено, что в последующем истцы и ЖСК «Надежда» заключили договоры на проведение комплекса мероприятий по завершению строительства многоквартирного дома литер «А», Ленина, 81/1, г. Ростов-на-Дону. Обязательства, принятые по указанному договору выполнены сторонами в полном объеме, в том числе финансовые, что подтверждается приложенными документами.

В настоящее время многоквартирный дом по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1, является законченным строительством объектом, что подтверждается техническим паспортом, изготовленным МУПТИиОН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - стадия готовности указанного объекта составляет 100%.

Заключением о результатах исследования №-Э от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным специализированной экспертной организацией ООО «Судебная экспертиза «ЮФОСЭО» установлено, что многоквартирный жилой дом Лит. «А», расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1- является отдельно стоящим бескаркасным 13-14-и этажным зданием с двухуровневым подвалом и мезонином, сложной геометрической формы, максимальными размерами в плане 45,15 * 18,62 м, 2009 года постройки. Состоит из подъездов, каждый из которых оборудованы грузопассажирскими лифтами и лестничными маршами. Жилой дом включает в себя 18 стояночных мест, 1 нежилое помещение и 97 квартир, имеет общую площадь всех частей здания 9553,7кв.м.

В многоквартирном жилом доме Лит. «А», расположенном по адресу: г.Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1, находятся изолированные помещения (стояночные места, нежилое помещение и квартиры), обеспеченные функциональной взаимосвязью, которая обосновывается объемно-планировочным решением здания. Кроме того, объемно-планировочное решение жилого дома обеспечивает размещение в нем квартир с набором помещений соответствующих требованиям п. 5.3 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» где указано, что в квартирах, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования, следует предусматривать жилые помещения (комнаты) и подсобные: кухню (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую) и туалет (или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф).

Набор конструктивных элементов жилого дома Лит. «А» не противоречит требованиям табл. 38 «Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, строений и сооружений» (УПВС) № «Жилые здания десяти - двенадцатиэтажные кирпичные», требованиям, предъявляемым к конструктивным элементам 13-14-и этажным кирпичным зданиям жилых домов с двухуровневыми подвалами и мезонинами.

В соответствии с классификацией зданий по группам капитальности на основании таблицы № сборника № Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания, конструктивные элементы жилого дома Лит. «А» соответствуют перечню конструкций зданий I группы капитальности.

В соответствии со справочным Приложением 2 кСНиП2.01.02-85* «Противопожарные нормы», исследуемое здание жилого дома Лит. «А» относится к зданиям I степени огнестойкости здания с несущими и ограждающими конструкциями из естественных или искусственных каменных материалов, бетона или железобетона с применением листовых и плитных негорючих материалов. Несущие конструкции жилого дома Лит. «А» не противоречат требованиям СНиП 52-01-2003 «Бетонные и железобетонные конструкции» и СНиП И-22-81 «Каменные и армокаменные конструкции», видимых значительных дефектов и деформаций не имеют. Техническое состояние несущих конструкций всего жилого дома и отдельных его конструктивных элементов - работоспособное, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.

Набор помещений квартир жилого дома, габариты жилых и подсобных помещений квартир, а также площади помещений, их габаритные размеры в плане и высота, соответствуют требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» и СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий».

Расположение стояночных мест в подвале и нежилого помещения на 1-м этаже многоквартирного жилого дома Лит. «А» не противоречит требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», предъявляемым к размещению встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения в подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания.

Габариты входных проемов в квартиры жилого дома Лит. «А» составляют 0,90 х 2,00 (h) м, габариты входных проемов в жилой дом составляют 1,00-1,20 * 2,00 (h) м, что соответствует требованиям п. 6.16 СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», в соответствии с которыми, высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина эвакуационного выхода для данного случая - не менее 0,80 м.

Объёмно-планировочное решение и набор конструктивных элементов жилого дома Лит. «А», имеют функциональную пожарную безопасность класса Ф.1.3 и соответствуют требованиям ФЗ 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Ширина и уклон внутренних лестничных маршей в жилом доме Лит. «А» соответствуют требованиям п. 8.2 и требованиям таблицы 8.1 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные», где указано, что минимальная ширина лестничных маршей должна быть не менее 1,05 м, а максимальный уклон лестничных маршей для жилых трехэтажных и более домов должен составлять 1 : 1,75.

Из материалов дела усматривается, что жилой дом Лит. «А» расположен по адресу: г. Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1 и находится в районе жилой застройки, за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов, что соответствует требованиям п. 2.1, 2.2 СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Помещения исследуемого жилого дома Лит, «А» обеспечены естественным освещением, что соответствует требованиям СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» и СанПиН 2.ДД.ММ.ГГГГ-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Ориентация оконных проемов обеспечивает в жилых комнатах и кухнях исследуемого жилого дома Лит. «А» нормативную продолжительность инсоляции, регламентированную требованиями СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» и СанПиН 2.2.1/2.ДД.ММ.ГГГГ-01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий».

Расстояние от исследуемого жилого дома Лит. «А» до противоположно расположенных производственных и складских зданий, сооружений и строений составляет не менее 15,0 м, что соответствует требованиям п. 11 ст.69 «Противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями» ФЗ 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», предъявляемым к противопожарным расстояниям от жилых, общественных и административных зданий до производственных и складских зданий, сооружений и строений.

Жилой дом Лит.«А» находится в пределах границ земельного участка по адресу: г.Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1 со смещением в глубину участка, что не нарушает линии регулирования застройки и красной линии, проходящих вдоль п<адрес>.

Расстояние между жилым домом Лит. «А» на земельном участке по адресу: г.Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1 и окружающими его зданиями, сооружениями и строениями, соответствует требованиям ФЗ № «Технический регламент о требованияхпожарной безопасности», регламентирующим минимально допустимое расстояние между зданиями, сооружениями и строениями на соседних земельных участках. Расположение 13-14-и этажные здания многоквартирного жилого дома Лит. «А» на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1 позволяет устроить подъезды пожарных автомобилей с его двух продольных сторон, с обеспечением минимально необходимой ширины проездов для пожарной техники, составляющей не менее 6,00 м, что соответствует требованиям Ст. 67 «Проходы, проезды и подъезды к зданиям, сооружениям и строениям» ФЗ № «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Расположение здания многоквартирного жилого дома Лит. «А» по адресу: г. Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1 в территориальной зоне ОЖ-2/5/04 (зона многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа (ОЖ-2), соответствует условно разрешенным видам использования объектов капитального строительства и земельных участков, указанным в требованиях 5 п.1 Ст.35 «Градостроительный регламент зоны многофункциональной общественно-жилой застройки второго типа (ОЖ-2)» «Перечень видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков» правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону.

Установлено, что ООО «Фундаментспецстрой» на основании анализа результатов обследования признал возможным эксплуатацию основных несущих конструкций многоквартирного жилого дома Лит. «А» по адресу: г. Ростов-на-Дону, п<адрес>, 81/1.

Таким образом, с учетом представленных истцом доказательств судом установлено, что спорный объект соответствует требованиям действующего законодательства (СНиП, СанПиН, правилам пожарной безопасности, технических регламентов), отсутствует угроза причинения вреда жизни и здоровью граждан; сохранение объектов недвижимости не нарушает законные интересы третьих лиц (включая публичные интересы); спорный объект построен в пределах земельного участка, предоставленного для его строительства, с соблюдением требований градостроительного регламента зоны, в которой он находится, линию регулирования застройки не нарушает. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, правопритязания и заявленные в судебном порядке права требования в отношении земельного участка - кадастровый номер 61:44:0081502:264, не зарегистрированы.

В пункте 25 Постановления Пленумов ВАС РФ № и ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по настоящему иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

В соответствии с действующим законодательством РФ, а также принимая во внимание Устав Муниципального учреждения «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону», утвержденный Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 08.09.2006 г. № 1085 «О реорганизации МУ «Комитет по архитектуре и градостроительству», Администрация города Ростова-на-Дону входит в структуру органов местного самоуправления и является исполнительно-распорядительным органом, реализующим в числе прочих полномочия в области управления муниципальной собственностью, взаимоотношений с предприятиями, учреждениями и организациями на территории города, организует и осуществляет муниципальный контроль на территории города, полномочия в области использования земли и других природных ресурсов, охраны окружающей среды, полномочия в области строительства, транспорта и связи, а также совершает иные действия, направленные на защиту интересов жителей города Ростова-на-Дону; Департамент архитектуры и градостроительства является отраслевым органом Администрации г. Ростова-на-Дону и обеспечивает осуществление полномочий Администрации г. Ростова-на-Дону в области градостроительства и регулирования архитектурной деятельности на территории муниципального образования «г. Ростов-на-Дону».

Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (ст. 1 ГК РФ). Ограничение гражданских прав возможно только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо, в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. К отношениям, регулируемым гражданским законодательством, относится в том числе основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав (ст. 2 ГК РФ).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). При этом, равнозначными основаниями для такой регистрации могут быть как разрешение на ввод в эксплуатацию, так и решение суда (ст. 8 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 35 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома (п. 6 ст. 16 ЗФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г.).

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ № 123-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности истцов на помещения в многоквартирном жилом доме к ним переходит право общей собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии, с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 ЗК РФ (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Земельный участок, на котором построен спорный объект, в установленном законом порядке был предоставлен для его строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Аналогичное понятие содержится в ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. (в ред. от 17.06.2010 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных объектов.

В силу прямого указания закона работы по строительству, реконструкции объектов капитального строительства, а также их капитальному ремонту, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ, должны выполняться на основании разрешения на строительство, под которым понимается документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять соответствующие работы (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 2. Ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Поскольку спорный объект был создан без разрешения на строительство, он является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано исключительно судом в порядке ст. 222 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (п. 25 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Пленум Верховного Суда РФ № 10, Пленум Высшего Арбитражного суда РФ № 22 в Постановлении от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в п. 26 разъяснил, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

В отношении спорного объекта единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на его строительство, что само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом участники инвестиционного проекта обращались в МУ «ДАиГ г. Ростова-на-Дону» с заявлением о рассмотрении возможности легализации спорного объекта в административном порядке, однако им в этом было отказано.

Отказ не обжаловался, ввиду того, что ст. 222 ГК РФ предусмотрен судебный порядок разрешения вопроса о признании права собственности на самовольную постройку

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. Положения Ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 Постановления 10/22 от 29.04.2010 г.)

Таким образом, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, а если их нет, то лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Исходя из вышеизложенного, принимая во внимание представленные истцом доказательства, соответствия спорного объекта требованиям действующего законодательства (СНиП, СанПиН, правилам пожарной безопасности, технических регламентов), отсутствие угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан; сохранение объектов недвижимости не нарушает законные интересы третьих лиц (включая публичные интересы); спорный объект построен в пределах земельного участка, предоставленного для его строительства, с соблюдением требований градостроительного регламента зоны, в которой он находится, линию регулирования застройки не нарушает; признание права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости не противоречит сложившейся судебной практике и не нарушает единообразия в толковании и применения судами, с учетом соответствия спорного объекта требованиям действующего законодательства.

Данная позиция подтверждается также правоприменительной и судебной практикой, сложившейся с учетом концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, разработанной на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации", и предполагающей либерализацию правового режима самовольной постройки. Снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом, при отсутствии иных указаний закона.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в законную силу судебный акт является основанием для регистрации права собственности. Решение суда в данном случае будет являться документом, подтверждающим факт строительства объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 81/161:44:0081502:264, по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, и его готовность к эксплуатации.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

1. Прекратить право собственности Кошель Татьяной Алексеевной, Саратовцевой Натальей Викторовной, Ананьевой Наталией Владимировной, Костенко Надеждой Павловной, Стефанив Наталией Ивановной, на доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, степень готовности 89%, площадь застройки 769,9 кв.м., расположен по адресу: Россия, г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1.

1. Признать за Кошель Татьяной Алексеевной право собственности на <адрес>, площадью квартиры с учетом холодных помещений 88,1 кв.м. в т.ч. общей площадью <адрес>,6кв.м, жилой 48,5 кв. м, подсобная 37,1 кв.м., холодных помещений 2,5 кв.м., расположенную на девятом этаже многоквартирного жилого дома, Литер А, этажность: 13-14, имеющим подвал и мезонин, общей площадью 9553,7кв.м., в том числе общая площадь квартир 6299,7кв.м., площадь встроенных помещений, 630,6 кв.м., площадь помещений общего пользования 2391,8 кв.м., по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1.

2. Признать за Саратовцевой Натальей Викторовной право собственности на кВ №, площадью квартиры с учетом холодных помещений 33,1 кв.м, в т.ч. общей площадью <адрес>,5 кв.м, жилой 14,3 кв. м, подсобная 16,2 кв.м., холодных помещений 2,6 кв.м., расположенную на первом этаже многоквартирного жилого дома, Литер А, этажность: 13-14, имеющим подвал и мезонин, общей площадью 9553,7кв.м., в том числе общая площадь квартир 6299,7кв.м., площадь встроенных помещений, 630,6 кв.м., площадь помещений общего пользования 2391,8 кв.м., по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1.

3. Признать за Ананьевой Наталией Владимировной право собственности на <адрес>, площадью квартиры с учетом холодных помещений 35,1 кв.м, в т.ч. общей площадью <адрес>,5 кв.м, жилой 15,3 кв. м, подсобная 17,2 кв.м., холодных помещений 2,6 кв.м., расположенную на 14 этаже многоквартирного жилого дома, Литер А, этажность: 13-14, имеющим подвал и мезонин, общей площадью 9553,7кв.м., в том числе общая площадь квартир 6299,7кв.м., площадь встроенных помещений, 630,6 кв.м., площадь помещений общего пользования 2391,8 кв.м., по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1.

4. Признать за Костенко Надеждой Павловной право собственности на кВ №, площадью квартиры с учетом холодных помещений 93,3 кв.м, в т.ч. общей площадью <адрес>,7 кв.м, жилой 49,0 кв. м, подсобная 41,7 кв.м., холодных помещений 2,6 кв.м., расположенную на пятом этаже многоквартирного жилого дома, Литер А, этажность: 13-14, имеющим подвал и мезонин, общей площадью 9553,7кв.м., в том числе общая площадь квартир 6299,7кв.м., площадь встроенных помещений, 630,6 кв.м., площадь помещений общего пользования 2391,8 кв.м., по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1.

5. Признать за Стефанив Наталией Ивановной право собственности на <адрес>, площадью квартиры с учетом холодных помещений 50,6 кв.м, в т.ч. общей площадью <адрес>,3 кв.м, жилой 20,1 кв. м, подсобная 29,2 кв.м.. холодных помещений 1,3 кв.м.. расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома, Литер А, этажность: 13-14, имеющим подвал и мезонин, общей площадью 9553,7кв.м., в том числе общая площадь квартир 6299,7кв.м., площадь встроенных помещений, 630,6 кв.м., площадь помещений общего пользования 2391,8 кв.м., по адресу: Россия, г.Ростов-на-Дону, Октябрьский район, п<адрес>, 81/1.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Ростовский областной Суд через Октябрьский районный Суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения Суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 4 октября 2012 г.

С у д ь я :