Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-599/2023 ~ М-227/2023 от 27.01.2023

Дело №

УИД 26RS0№-49

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года	<адрес>
Георгиевский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи	Купцовой С.Н.,
при секретаре	ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда <адрес> гражданское дело по иску ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Управлению Росреестра по <адрес> о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 А.П., ФИО4, ФИО1 А.А., ФИО5 обратились в суд с иском к Управлению Росреестра по <адрес> о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 56,50 кв.м. с хозяйственными постройками и сооружениями, кадастровый № и земельного участка, общей площадью 1300 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пер. Степной, <адрес>.

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1 и покупателями: ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, пер. Степной, <адрес>.

Данная недвижимость была приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала.

Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал в долевую собственность покупателей, а покупатели приняли по ? доли каждый в праве общей долевой собственности жилой дом и земельный участок.

С момента государственной регистрации перехода права общей долевой собственности к покупателям до момента полной оплаты средствами материнского капитала стоимости недвижимости, последняя находится в залоге у продавца ФИО1, а покупатели не имеют права продать ее без письменного согласия продавца.

Согласно п. 7 договора купли-продажи, после полной оплаты приобретенной недвижимости продавец обязуется представить в орган государственной регистрации заявление о прекращении залога.

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 339 640,37 рублей поступили на расчетный счет продавца ФИО1, а ДД.ММ.ГГГГ последний их снял с расчетного счета.

Однако в орган государственной регистрации заявление о прекращении залога ФИО1 П.С. не подал. ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО1 П.С. умер.

До настоящего времени истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих им по ? доли каждому в праве общей долевой собственности жилой дом и земельный участок в связи с тем, что продавец – ФИО1 П.С. умер ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание не явился истец ФИО1 А.П. и его представитель – адвокат ФИО8, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, ходатайствовали о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие, поддержали исковые требования, просили суд их удовлетворить.

В судебное заседание не явились истцы ФИО4, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО5, ФИО1 А.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, об уважительности причин неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении судебного заседания либо о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие суду не представили.

В судебное заседание не явился ответчик - Управления Росреестра по <адрес>, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, об уважительности причин неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания суду не представил. Однако в адрес суда от врио начальника Георгиевского отдела Управления Росреестра по <адрес> ФИО9 поступили возражения относительно заявленных требований, согласно которым указал, что Управление Росреестра по <адрес> не является надлежащим ответчиком. Ходатайствовал о замене ненадлежащего ответчика – Управления Росреестра по <адрес>, на надлежащего – администрацию Георгиевского городского округа <адрес>, изменении процессуального положения Управления Росреестра по <адрес> – привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Решение вынести с учетом позиции, изложенной в письменных возражениях.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Разрешая ходатайство представителя Управления Росреестра по <адрес> о замене ненадлежащего ответчика на надлежащего суд ссылается на определение Конституционного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-О в котором указано, что в силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности только истец определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право, к кому предъявлять иск и в каком объеме требовать от суда защиты.

Исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства на предмет их относимости и допустимости, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

В силу статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно ст.304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ФИО1(продавец) и ФИО2 (покупатель), ФИО4(покупатель), ФИО5(покупатель), ФИО5(покупатель) приобрели недвижимое имущество – жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, пер. Степной, <адрес>, по ? доле каждый в праве общей долевой собственности, а также обременение права – ипотека в силу закона, что подтверждается выпиской из ЕГРН и делом правоустанавливающих документов.

Согласно пункта 6 вышеназванного Договора цена продаваемых объектов недвижимости определена сторонами и составляет: стоимость жилого дома - 339 640,37 рублей, стоимость земельного участка - 1000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> была произведена регистрация права общей долевой собственности ФИО5 (1/4 доля в праве общей долевой собственности), ФИО6 (1/4 доля в праве общей долевой собственности), ФИО2 (1/4 доля в праве общей долевой собственности), ФИО4 (1/4 доля в праве общей долевой собственности) на жилой дом с кадастровым номером 26:25:052105:76 и земельный участок с кадастровым номером 26:25:052105:36 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем внесены записи №, №.

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация ипотеки в силу закона на жилой дом с кадастровым номером 26:25:052105:76 и земельный участок с кадастровым номером 26:25:052105:36 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, залогодержатель ФИО1, о чем внесены записи №, №.

Согласно представленному ответу из отделения Фонда Пенсионного и социального страхования РФ по <адрес>, денежные средства в сумме 339 640,37 рублей перечислены ДД.ММ.ГГГГ на счет продавца ФИО1 № по договору купли-продажи № Б/Н от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных пояснений истца ФИО2 следует, что ДД.ММ.ГГГГ в день заключения договора купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома и земельного участка, он лично, перед подписанием договора передал продавцу ФИО1 наличные денежные средства в размере 1000 рублей за приобретаемый земельный участок. ФИО1 П.С. их принял и подписал договор купли-продажи.

Продавец, в пользу которого зарегистрировано обременение, ФИО1 П.С. умер ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из представленной копии наследственного дела к имуществу ФИО1 наследниками по закону являются: сын ФИО2 (покупатель), супруга ФИО3, которая отказалась от наследства в пользу сына ФИО2; сын ФИО1 С.П., не принявший наследство.

Согласно ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч.1 ст.329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В соответствии с ч.3 ст.334 ГК РФ залог возникает в силу договора.

В силу ст.1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

В ч. 2 ст. 334 Гражданского кодекса РФ установлено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.

В силу положений ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии со ст.20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ст.53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

В соответствии с п.11. ст.53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В силу ч. 1 ст.25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, данным в п.52 Постановления Пленума ВС РФ № и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истцов, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Как установлено в судебном заседании, обязательства сторон по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, расположенной по адресу: <адрес>, пер. Степной, <адрес>, исполнены ими в полном объеме, расчет за недвижимое имущество произведен в порядке и сроки, предусмотренные договором, недвижимое имущество передано и находится во владении и пользовании истцов.

Отсутствие заявления от одного из участников сделки, а именно от ФИО1 препятствует погашению записи об обременении, поскольку в соответствии со ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя о прекращении залога.

Согласно ст.ст.407-408 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу положений ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что обременение права (ипотека в силу закона) подлежит прекращению, а соответствующие права истцов - восстановлению в судебном порядке путем удовлетворения исковых требований о признании обременения отсутствующим, поскольку залог, будучи дополнительным обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства.

В связи с прекращением обременения в виде ипотеки на указанное недвижимое имущество, решение является основанием для погашения регистрационных записей об ограничении (обременении) права: ипотека в силу закона, на указанное недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к Управлению Росреестра по <адрес> о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка - удовлетворить.

Признать обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, общей площадью 56,50 кв.м. с хозяйственными постройками и сооружениями, кадастровый № и земельного участка, общей площадью 1300 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, пер. Степной, <адрес>, зарегистрированных на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствующим.

Данное решение является основанием для погашения регистрационных записей об ограничении (обременении) права: ипотека в силу закона, на указанное недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в <адрес>вой суд через Георгиевский городской суд.

(Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ)

Судья                                        С.Н. Купцова