Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1440/2023 ~ М-1134/2023 от 03.08.2023

УИД: 61RS0033-01-2023-001461-23

№2-1440/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Зерноград                                  25 октября 2023 года

Зерноградский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Исаяна Э.А., при секретаре судебного заседания Гусевой А.В.,

с участием истца Овдиенко Е. И., её представителя по доверенности Вартаняна В.В.,

ответчика Турова С. Г., его представителя – адвоката Марахина А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Овдиенко А. Г. и Овдиенко Е. И. к Турову С. Г., третье лицо Администрация Зерноградского района, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском. Истец Овдиенко А.Г. в обоснование иска указал следующее. 20 марта 2020 года между сторонами заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью № вид разрешенного использования – земельные участки баз и складов, находящегося в собственности Администрации Зерноградского района и в аренде у истца на основании договора аренды земельного участка № от 10.06.2013, заключенного с КУИ Администрации Зерноградского района, сроком до 09.06.2062.

Согласно п.8 Договора купли-продажи от 20.03.2020, согласно ст.552 ГК РФ, к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость одновременно переходят права на земельный участок, в связи с чем, продавец обязался предоставить все документы и совершить все действия, необходимые для оформления права покупателя на земельный участок.

Пари подписании договора купли- продажи продавец заблуждался, так как не обладает юридическим образованием, что отчуждая ? долю нежилого помещения к покупателю переходит 1/2 доля земельного участка, так как сознанием обеих сторон охватывалось то, что одновременно с переходом права собственности на ? долю нежилого здания к покупателю переходят права лишь на ту часть земельного участка, которая необходима для осуществления подъезда автотранспорта к отчуждаемой части здания.

При заключении сделки истец (продавец) заблуждался в отношении обстоятельств, указанного в тексте договора относительно прав покупателя Турова С.Г. на земельный участок в связи с заключением договора купли-продажи ? доли нежилого здания, из наличия которого он исходил, совершая сделку. Продавец исходил из того, что покупателю не переходит право аренды на ? долю земельного участка. В настоящем случае истец полагает, что сделка совершена под влиянием заблуждения, в связи с чем может быть признана недействительной.

Истец Овдиенко Е.И. в обоснование своих требований о признании сделки недействительной указала, что она является супругой Овдиенко А.Г. (продавца) и при заключении сделки и отчуждении имущества она не давала свое согласие на распоряжение своим имущественным правом – правом аренды земельного участка, что является основанием для признания сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В связи с изложенным, истцы просят суд признать недействительным заключенный между Туровым С.Г. и Овдиенко А.Г. договор купли-продажи ? доли нежилого здания от 20.03.2020, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>., вид разрешенного использования – земельные участки баз и складов, находящегося в собственности Администрации Зерноградского района и в аренде у истца на основании договора аренды земельного участка № от 10.06.2013, заключенного с КУИ Администрации Зерноградского района, сроком до 09.06.2062, и применить последствия недействительной сделки.

В судебном заседании истец Овдиенко А.Г. не явился, уполномочив представлять свои интересы представителей по доверенности Овдиенко Е.И. и Вартаняна В.В., которые в судебном заседание исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

Ответчик Туров С.Г. и его представитель – адвокат Марахин А.А. в судебное заседание явились, в удовлетворении исковых требований просили отказать по доводам указанным в возражениях.

Третьи лица Администрация Зерноградского района Ростовской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

В порядке ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства в их совокупности, суд считает, что первоначальное исковое заявление подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 данной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 ГК РФ).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса (п. 6 ст. 178 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или статья 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьи 495, 732, 804, 944 ГК РФ.

По смыслу приведенных положений, а также нормы статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

В предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки.

Согласно ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права); результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Согласно ч. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с ч. 6 ст. 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Из пункта 9 ст. 39.20 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке (ст. 59 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Судом установлено следующее.

10.06.2013 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Зерноградского района Ростовской области и Овдиенко А. Г. заключен договор аренды земельного участка №. Предмет договора земельный участок общей площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, относящийся к категории «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «Земельные участки баз и складов», расположенный по адресу: <адрес>, в границах указанных в кадастровом паспорте. На участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности Овдиенко А.Г.: Здание, назначение нежилое, общей площадью 116,1 кв.м. Срок договора аренды земельного участка составил 49 лет и установлен с 10.06.2013 по 09.06.2062 год (л.д. 86-90).

20.03.2020 г. между Овдиенко А.Г. и Туровым С.Г. заключен договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на здание, общей площадью 116,1 кв.м., назначение нежилое, кадастровый №, расположенный на земельном участке размером <данные изъяты>., с кадастровым номером №, находящемуся у Овдиенко А.Г. в аренде сроком на 49 лет, находящиеся по адресу <адрес> (л.д.8-11).

В соответствии с пунктом 8 вышеуказанного договора купли – продажи нежилого здания от 20.03.2020 следует, что согласно ст. 552 ГК РФ к покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продавец обязуется предоставить все документы и совершать действия, необходимые для оформления права покупателя на земельный участок (л.д.9).

Согласно подпункту 3 пункта 15 вышеуказанного договора купли – продажи нотариусом разъяснено сторонам договора о необходимости обращения в Администрацию Зерноградского городского поселения <адрес> для переоформления прав на земельный участок и последующей необходимости обратиться в орган регистрации прав на недвижимое имущество для регистрации прав покупателя на земельный участок, занятый указанным выше недвижимым имуществом и необходимым для его использования.

Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 29.09.2022 № 2-1332/2022 за Туровым С. Г. признано право аренды в размере ? доли земельного участка общей площадью 1500+/-14 кв.м., кадастровый №, вид разрешенного использования – земельные участки баз и складов, расположенный по адресу: <адрес>, находящийся в собственности Администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области.

Исходя из представленного нотариального дела по факту заключенного между Овдиенко А.Г. и Туровым С.Г. договора купли-продажи следует, что продавец Овдиенко А.Г. предоставил нотариусу полный пакет документов, в том числе договор аренды земельного участка № от 10.06.2013 г. с приложением кадастрового паспорта земельного участка и расчета арендной платы.

Сторонами представлено нотариусу заявление о наличии или отсутствии определенных обстоятельств, в том числе о фактах, имеющих юридическое значение, необходимых для совершения нотариального действия, согласно которому стороны не лишены дееспособности и отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать договор в крайне не выгодных для них условиях.

В соответствии со статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии перечисленных выше условий, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки (в данном случае - о предмете сделки). Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию. Заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения.

Суд приходит к выводу, что доводы истца о заблуждении относительно предмета спора, в том числе прав на земельный участок, не нашли свое подтверждение и являются недостоверными. Истец, при отчуждении имущества, был осведомлен о предмете сделки, в том числе о переходе права на земельный участок, о чем указано в пункте 8 договора. Истец, при должной осмотрительности, с учетом содержания текста договора и обстоятельств совершенной сделки, был осведомлен обо всех обстоятельствах отчуждения имущества и его последствиях.

Утверждение истца о том, что при совершении сделки продавец не предполагал передачу покупателю права аренды ? доли земельного участка является несостоятельной, противоречит пункте 8 договора, а также ст. 35 ЗК РФ.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ истец не представил доказательств в обоснование доводов иска о каком-либо существенном заблуждении при заключении сделки, которая бы препятствовала продавцу разумно и объективно оценивать ситуацию при заключении сделки.

Доводы истца Овдиенко Е.И. о том, что отсутствует ее согласие на отчуждение имущества, противоречит материалам дела.

Согласно пункту 14 договора купли-продажи от 20.03.2020 г. продавец Овдиенко А.Г. действует с согласия супруги Овдиенко Е.И., удостоверенного нотариусом 20.03.2020 (л.д. 14).

Из представленного нотариусом материалов дела следует, что 20.03.2020 г. Овдиенко Е. И. дала согласие супругу Овдиенко А. Г. на совершение сделки по продажи ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: <адрес>Х.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, согласие супруги на отчуждение нежилого помещения предполагает согласие на отчуждение прав на земельный участок, на котором расположено нежилое строение, руководствуясь принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Овдиенко Е.И. оспаривая сделку, стороной по которым она не является, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представила доказательств того, что указанной сделкой нарушены ее права и она совершена с намерением причинить ей вред.

При этом у Овдиенко Е.И., как супруга и сособственник общего совместного имущества, зная о совершенной ее супругом сделки по отчуждению имущества, будучи заинтересованной в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должна была предпринимать меры в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности по контролю за имуществом в период с 2020 года. В отсутствие же с ее стороны таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий действий ее супруга на добросовестного участника гражданского оборота, полагавшегося на сведения Единого государственного реестра недвижимости, представленного продавцом согласия супруги, договора аренды земельного участка, расчета арендной платы и тд., и ставшего собственником имущества.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство и применении срока исковой давности.

Требование о признании договора купли-продажи недействительным обосновано наличием заблуждения продавца при его заключении, поэтому в силу пункта 1 статьи 166 и статьи 178 ГК РФ указанный договор является оспоримым.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Договор между сторонами заключен 20.03.2020 года, о чем были осведомлены истцы, получившие экземпляр указанного договора.

Таким образом, срок исковой давности истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В связи с вышеизложенным, доводы иска не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований Овдиенко А. Г. и Овдиенко Е. И. к Турову С. Г., третье лицо Администрация Зерноградского района, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Э.А. Исаян

.

Мотивированный текст решения изготовлен 31 октября 2023 года.