Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-486/2024 (2-5800/2023;) от 30.11.2023

Дело №

27RS0№-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2024 года <адрес>

Железнодорожный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Цуриковой Т.А.,

при секретаре ФИО8,

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному – ФИО9

представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному – ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью БАМ «ТТК» о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью БАМ «ТТК» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО4, ФИО2, ФИО7 (финансовый управляющий ФИО3) о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратилась с иском к ООО БАМ «ТТК», указав, что ей принадлежит на праве собственности Автозаправочная станция, расположенная в <адрес>А, кадастровый номер объекта - 27:23:0020207:141. Доля в праве собственности - 604/1000.

Наряду с истцом собственниками вышеуказанного объекта недвижимости являются ФИО4 - доля в праве 198/1000 и ФИО2 - доля в праве 198/1000.

Собственники вышеуказанного объекта недвижимости, включая истца, выступая совместно на стороне Арендодателя, заключили с Ответчиком (ООО БАМ «ТТК») договор аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного Договора Арендодатели обязуются передать за плату во временное владение и пользование Арендатору автозаправочную станцию, расположенную в <адрес> А, кадастровый номер объекта 27:23:0020207:141.

Передача объекта состоялась ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Актом приема-передачи от указанной даты.

Срок действия договора аренды был установлен в пункте 5.1 Договора на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 5.3 Договора аренды, если за 20 дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении расторгнуть договор аренды или заключить новый договор аренды на существенно иных условиях использования АЗС, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на неопределенный срок.

В отсутствие возражений сторон, Договор аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ был продлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.1 Договора - арендная плата была установлена в размере 80 000,00 (восемьдесят тысяч) рублей в месяц.

На долю Истца (604/1000) приходилась к уплате арендная плата в размере 48 320,00 рублей в месяц (пункт 3.6 Договора), которая подлежала уплате не позднее 30 числа текущего месяца (пункт 3.7 Договора).

За весь период действия Договора аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (22 месяца) была начислена арендная плата в пользу Истца (ИП ФИО1) из расчета 48 320,00 рублей в месяц (22 месяца х 48 320,00 рублей) в общей сумме 1 063 040,00 рублей.

За тот же период Арендатор уплатил в пользу ИП ФИО1 арендных платежей на общую сумму 434 880,00 руб.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Арендатора (ООО БАМ «ТТК») перед Арендодателем (ИП ФИО1) по арендным платежам составила 628 160,00 рублей.

Согласно пункту 6.1 Договора аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ за несвоевременное внесение Арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% за каждый день просрочки платежа.

За весь период просрочки Арендатору начислена пеня по договору из расчета 0,05% в день в общей сумме - 84 378,80 рублей.

Направленная в адрес Должника претензия от ДД.ММ.ГГГГ осталась без ответа. Таким образом, истцом был соблюден обязательный досудебный порядок.

С учетом изложенного, уточненных исковых требований, просит взыскать с ООО БАМ «ТТК» задолженность по договору (до ДД.ММ.ГГГГ) в размере 966400 рублей, пени в сумме 144507 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 17251 рубль.

ООО БАМ «ТТК» обратился со встречным иском к ИП ФИО1, указав, что договор аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, и был подписан в нарушение норм гражданского законодательства, что подтверждается следующим.

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, объект права - Автозаправочная станция с кадастровым номером - 27:23:0020207:141 является сооружением.

В соответствии со ст. 652 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. На основании п.3 ст. 652 ГК РФ аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

ИП ФИО1 в материалы дела не представлен договор, либо иное соглашение о пользовании земельным участком, на котором расположено сдаваемое в аренду сооружение - автозаправочная станция (АЗС).

В свою очередь, согласно договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 является одним из арендаторов земельного участка с кадастровым номером 27:23:020207:67, расположенного в <адрес>, площадью 1000,29 кв.м. для использования под автозаправочную станцию с правом на 208/1000 доли.

Иными арендаторами указанного земельного участка являются также:

-     ФИО4 с правом на 198/1000 доли,

-     ФИО2 с правом на 198/1000 доли,

-     ФИО5 с правом на 396/1000 доли.

Указанный договор земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключен с собственником земельного участка (кадастровый №) - с городским округом «<адрес>» Департаментом муниципальной собственности Администрации <адрес> в лице первого заместителя директора департамента муниципальной собственности Администрации <адрес> ФИО6.

В договоре аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ идет ссылка на земельный участок с кадастровым номером 27:23:020207:67 и площадью 1000,29 кв.м. (п. 2.3), что подтверждает тождественность между собой договоров - аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ на саму АЗС и договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, в договоре земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ указано четыре арендатора, как собственники АЗС- ИП ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО5, тогда как в договоре аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ уже значится три собственника АЗС ИП ФИО1, ФИО4, ФИО2, причем доля ИП ФИО1 указана не 208/1000, 06 кв. м., а 604/1000.

Документов о переходе доли от ФИО5 к ИП ФИО1 руководителю ООО БАМ «ТТК» не было представлено, а значит такое увеличение доли ИП ФИО1 не подтверждено документально, а значит, должно быть доставлено под сомнение судом.

В соответствии с п. 1.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ установлен срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 5.4 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотрена пролонгация договора на неопределенный срок при отсутствии возражений Арендодателя.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на настоящий момент является действующим, ни одна из Сторон указанного договора расторжение не оформляла и на таком расторжении не настаивала.

Согласно п. 3.2.7 указанного договора аренды земельного участка, Арендаторы- в том числе и ИП ФИО1 не имеет права сдавать объект (земельный участок с кадастровым номером 27:23:020207:67) в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу.

Письменных согласий от Арендодателя земельного участка в момент подписания договора аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ ООО БАМ «ТТК» предоставлено не было, приложением к договору такого письменного согласия не прилагалось, сам договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ООО БАМ «ТТК» не предоставлялось.

При таких обстоятельствах, ИП ФИО1 совместно с другими арендодателями АЗС (ФИО4, ФИО2) нарушили условия ранее заключенного договора с городским округом «<адрес>» Департаментом муниципальной собственности Администрации <адрес> в лице первого заместителя директора департамента муниципальной собственности Администрации <адрес> ФИО6 № от ДД.ММ.ГГГГ и сдали в аренду ООО БАМ «ТТК» АЗС без права аренды на земельный участок, на котором она расположена, в связи с чем такой договор аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным.

Кроме того, в соответствии со ст. 434 ГК РФ, Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 настоящего Кодекса.

Договор аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ не подписывался одновременно всеми Сторонами в качестве единого документа. ООО БАМ «ТТК» никогда не вело никакой переписки и/или переговоров по поводу заключения договора аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ В присутствии руководителя ООО БАМ «ТТК» ИП ФИО1 договор не подписывала, и установить в настоящее время принадлежность подписи в договоре именно самой ФИО1 не представляется возможным.

Все переговоры велись исключительно с отцом ФИО1, который в настоящее время уже умер.

Кроме того, ООО БАМ «ТТК» не вело переговоры и/или переписки по вопросу заключения договора и с ФИО4, в присутствии руководителя ООО БАМ «ТТК» ФИО4 также договор №б/н от ДД.ММ.ГГГГ не подписывал.

С учетом изложенного просит признать договор аренды автозаправочной станции №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ИП ФИО1, ФИО4, ФИО2 в качестве Арендодателей и ООО БАМ «ТТК» в качестве Арендатора - недействительным и применить последствия недействительной сделки. Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО БАМ «ТТК» денежную сумму, в размере 434880 рублей. Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ООО БАМ «ТТК» оплаченную государственную пошлину в размере 11698 рублей.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, ее представитель ФИО9 поддержал иск доверителя и письменные возражения на встречный иск.

В судебном заседании представитель ООО БАМ «ТТК» ФИО10 иск доверителя поддержала, в иске ИП ФИО1 просила отказать, поддержал письменные возражения.

К участию в деле в качестве соответчиков по встречному иску привлечены ИП ФИО4, ФИО2, ФИО7 (финансовый управляющий ФИО11), в качестве третьего лица - ФИО12 Указанные лица уведомлены о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, о причине неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Установлено и следует из материалов дела, что ИП ФИО1 принадлежит на праве собственности Автозаправочная станция, расположенная в <адрес>А, кадастровый номер объекта - 27:23:0020207:141. Доля в праве собственности - 604/1000.

Собственники вышеуказанного объекта недвижимости, включая истца, выступая совместно на стороне Арендодателя, заключили с Ответчиком (ООО БАМ «ТТК») договор аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного Договора Арендодатели обязуются передать за плату во временное владение и пользование Арендатору автозаправочную станцию, расположенную в <адрес> А, кадастровый номер объекта 27:23:0020207:141.

Срок действия договора аренды был установлен в пункте 5.1 Договора на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Передача объекта состоялась ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Актом приема-передачи от указанной даты.

Согласно пункту 5.3 Договора аренды, если за 20 дней до истечения срока действия настоящего договора аренды ни одна из сторон его не заявит о своем намерении расторгнуть договор аренды или заключить новый договор аренды на существенно иных условиях использования АЗС, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на неопределенный срок.

В отсутствие возражений сторон, Договор аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ был продлен на неопределенный срок.

Согласно пункту 3.1 Договора - арендная плата была установлена в размере 80 000,00 (восемьдесят тысяч) рублей в месяц.

На долю Истца (604/1000) приходилась к уплате арендная плата в размере 48 320,00 рублей в месяц (пункт 3.6 Договора), которая подлежала уплате не позднее 30 числа текущего месяца (пункт 3.7 Договора).

За весь период действия Договора аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (22 месяца) была начислена арендная плата в пользу Истца (ИП ФИО1) из расчета 48 320,00 рублей в месяц (22 месяца х 48 320,00 рублей) в общей сумме 1 063 040,00 рублей.

За тот же период Арендатор уплатил в пользу ИП ФИО1 арендных платежей на общую сумму 434 880,00 руб.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Арендатора (ООО БАМ «ТТК») перед Арендодателем (ИП ФИО1) по арендным платежам составила 966400 рублей.

В соответствии со ст. ст. 309, 310, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, односторонний отказ от указанной обязанности не допускается.

При таких обстоятельствах требования ИП ФИО1 к ООО БАМ «ТТК» о взыскании задолженности по арендным платежам являются обоснованными.

В обоснование встречного иска представителем ООО БАМ «ТТК» указано на несовпадение сторон в договоре аренды земельного участка, на котором расположена арендуемая АЗС, по адресу <адрес>А, с Арендодателями по договору аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, а также отсутствие согласия собственника земельного участка на передачу этого участка в субаренду.

Предоставленный суду Договор № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ со стороны Арендаторов подписан: ФИО4, ФИО2, ФИО1, ФИО5, являвшимися на момент заключения соответствующего договора участниками долевой собственности на АЗС, расположенную в пределах арендованного земельного участка.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, доля одного из собственников АЗС - ФИО5 в размере 396/1000 в праве собственности перешла к ФИО1, после чего ее доля в праве составила 604/1000, а право собственности ФИО5 прекратилось, что соответствует данным ЕГРН.

О наличии у Арендодателей соответствующих прав на передачу в аренду АЗС, ответчик (ООО БАМ «ТТК») достоверно знал, поскольку договор аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 3.6) содержит сведения о размере долей собственников. Кроме того, данные ЕГРН являются публичными и добросовестный участник хозяйственного оборота, до совершения соответствующей сделки имел все возможности либо получить соответствующую выписку из реестра прав на недвижимое имущество, или выдвинуть такое условие Арендодателям о предоставлении соответствующей выписки о зарегистрированных правах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации далее ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Таким образом, изменение состава собственников АЗС не повлекло за собой внесение изменений в условия договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. После соответствующего извещения собственника земельного участка (ДМС Администрации <адрес>), изменились только обязательства ФИО1 по внесению арендной платы в размере соответствующем размеру ее приобретенной доли в праве собственности.

Довод представителя ООО БАМ «ТТК» об отсутствии необходимого согласия собственника земельного участка (ДМС Администрации <адрес>) на субаренду земельного участка, на котором расположена арендованная АЗС, сделан с нарушением норм материального права, судом признается необоснованным.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 652 ГК РФ, Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка.

Кроме того, Арендодатели АЗС не передавали Арендатору (ООО БАМ «ТТК») земельный участок в субаренду.

В силу пункта 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Таким образом, письменное оформление перехода права пользования на земельный участок, занятый арендованным званием, не требуется. Соответствующее право переходит в силу Закона. Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Довод встречного истца о том, что не передача Арендатору АЗС (ООО БАМ «ТТК») прав аренды на использование земельного участка, занятого арендуемой АЗС, влечёт недействительность договора аренды противоречит вышеназванным нормам закона.

Учитывая неразрывную связь объекта недвижимости (АЗС) с земельным участком, на котором расположена соответствующая АЗС, довод ответчика о не передаче ему в пользование прав на земельный участок, который занят соответствующей недвижимостью и необходим для ее использования, противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права.

По Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося Приложением № к Договору аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, Арендодатели передали Арендатору (ООО БАМ «ТТК»): пункт 1 Акта - автозаправочную станцию; пункт 2 Акта - земельный участок.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1 статьи 652 ГК РФ).

Суд н может согласиться в доводом представителя ООО БАМ «ТТК» о том, что заключение договора аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ от имени собственника ФИО1 осуществлено неуполномоченным лицом (ее отцом), поскольку доказательств тому суду не предоставлено. Кроме того, указанное не являются основанием для признания сделки недействительной.

По правилам пункта 2 статьи 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Сами действия ИП ФИО1 по проведению сверки расчетов, выставлению претензий и обращению в суд свидетельствуют о возникновении именно у нее гражданских прав и обязанностей по договору аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ.

Отсутствие в отношении ФИО2 каких-либо ограничений, предусмотренных Законом о банкротстве, прямо подтверждается, представленной ответчиком копией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО2, в отсутствие каких-либо согласий со стороны арбитражного управляющего своего супруга-банкрота (ФИО7) передала в собственность ФИО12 (директора ООО БАМ «ТТК») свою долю в АЗС в размере 198/1000. По этому поводу возражений со стороны ответчика не заявлено.

В связи изложенным законных оснований считать сделку - договор аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ, недействительной у суда нет.

Поэтому оснований для удовлетворения встречного иска у суда не имеется. Иск ИП ФИО1 в взыскании с ООО БАМ «ТТК» образовавшейся задолженности по договору (до ДД.ММ.ГГГГ) в размере 966400 рублей подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 6.1 Договора аренды №б/н от ДД.ММ.ГГГГ за несвоевременное внесение Арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% за каждый день просрочки платежа.

За весь период просрочки (до ДД.ММ.ГГГГ) образовалась пеня по договору из расчета 0,05% в день в общей сумме - 144507 рублей (предоставленный истцом расчет суд признает обоснованным, соответствующим условиям договора и математически верным). Поэтому иск в указанной части подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ООО БАМ «ТТК» подлежат взысканию в пользу истца ИП ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере 13754,53 рублей.

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации истцу ИП ФИО1 подлежит возврату государственная пошлина в размере 3496,47 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью БАМ «ТТК» удовлетворить.

Взыскать с ООО БАМ «ТТК» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность (основной долг) по договору аренды № б/н от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 966400 рублей 00 копеек, пени в сумме 144507 рублей 00 копеек, расходы по оплате госпошлины 13754 рубля 53 копейки.

Встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью БАМ «ТТК» к индивидуальному предпринимателю ФИО1, индивидуальному предпринимателю ФИО4, ФИО2, ФИО7 (финансовый управляющий ФИО3) о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, - оставить без удовлетворения.

Вернуть индивидуальному предпринимателю ФИО1 государственную пошлину в размере 3496 рулей 47 копеек.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Железнодорожный районный суд <адрес> в течение месяца с момента вынесения решения судом в окончательной форме.

Судья Т.А.Цурикова

Мотивированное решение изготовлено судом ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Т.А.Цурикова