Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-95/2024 (2-616/2023;) ~ М-622/2023 от 13.12.2023

                                             УИД: №

дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес>                                                                                                20 июня 2024 года

Полесский районный суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Полиловой Л.А.,

при секретаре Пичулист А.В.,

с участием ответчика Петрова С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Травина А.В. к Петрову С.В. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, -

УСТАНОВИЛ:

Травин А.В. обратился в суд с иском к Петрову С.В., в котором просит:

- вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в отношении: здания с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, здания с КН №, расположенного по адресу: <адрес>;

- вынести решение о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, зарегистрированного Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ;

- взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Петровым С.В. заключен договор купли-продажи объектов недвижимости. В соответствии с договором истец приобрел вышеуказанное недвижимое имущество за 700 000 руб. В этот же день между сторонами заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с соглашением продавец уступил истцу права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>.

Покупатель в полном объеме исполнил обязательства по договору и соглашению, однако продавец уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на объекты и государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка, которая до настоящего времени не произведена.

Истец Травин А.В. в судебное заседание не явился, о его дате, времени и месте извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, не ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Представитель истца Долгов А.А. в судебное заседание не явился, о его дате, времени и месте извещен надлежащим образом, причины неявки суду не сообщил, не ходатайствовал об отложении судебного разбирательства.

Участвуя ранее в судебном заседании, представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований. Пояснил, что со стороны истца обязательства по договору и соглашению исполнены в полном объеме, ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, а также соглашения о переходе прав и обязанностей по аренде земельного участка.

Ответчик Петров С.В. в судебном заседании исковые требования не признал, возражал против их удовлетворения. Пояснил, что является должником по ряду исполнительных производств, а также привлечен в деле о банкротстве к субсидиарной ответственности как руководитель предприятия, которое банкротится. Спорные объекты недвижимости были им приобретены на торгах по продаже арестованного имущества. Травину А.В. было известно о наличии у него долга перед кредиторами. Тем не менее, было решено «вывести» имущество из-под ареста, исключив обращения на него взыскания. Зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество не представилось возможным, поскольку на него судебными приставами был наложен запрет регистрационных действий. Денежные средства от Травина А.В. он не получал, имущество из его владения не выбывало.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес>, ОПС <адрес>, администрации МО «Полесский муниципальный округ», УФНС России по <адрес>, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, конкурсный управляющий Некревич О.П. в судебное заседание не явились, о его дате, времени и месте извещены надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении судебного разбирательства.

    Выслушав ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1).

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу изложенных выше норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде такого земельного участка.

На основании договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ № заключенного Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и Петровым С.В., последний приобрел право аренды земельного участка с КН №, общей площадью 1500 кв.м., для строительства базы отдыха, расположенного по адресу: <адрес>; нежилое здание – хозяйственную постройку, площадью 44 кв.м., с КН №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое здание – хозяйственную постройку, площадью 30,6 кв.м., с КН №, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 120-122).

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, выписке о переходе прав от ДД.ММ.ГГГГ №, право собственности на нежилое здание – хозяйственную постройку с КН № зарегистрировано за Петровым С.В. ДД.ММ.ГГГГ (№) (т. 1 л.д. 143-148, 149-150).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, выписке о переходе прав от ДД.ММ.ГГГГ №, право собственности на нежилое здание – хозяйственную постройку с КН № зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (№) (т. 1 л.д. 56-61, 62-63).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Полесский муниципальный округ» и Петровым С.В. заключено соглашение о расторжении договора земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с КН №.

Из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с КН №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право аренды Петрова С.В. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № (номер государственной регистрации: №) (т. 1 л.д. 233-236, т. 2 л.д. 34-37).

ДД.ММ.ГГГГ между Петровым С.В. и Травиным А.В. заключен договор купли-продажи объектов недвижимости: здания с КН №, здания с КН №. Согласно п. 3.2 договора, он одновременно является актом приема-передачи объектов. Пунктом 3.3. предусмотрено, что покупатель приобретает право собственности на объекты после государственной регистрации права собственности в Управлении Росреестра по <адрес> (т. 1 л.д. 13).

В этот же день между сторонами заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому Петров С.В. безвозмездно передал Травину А.В. права и обязанности по договору аренды земельного участка с КН № (т. 1 л.д. 15).

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 61 постановления Пленума ВС РФ № 10, ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

    Судом установлено, что в отношении ответчика Петрова С.В. в производстве ОСП <адрес> находится ряд исполнительных производств, что усматривается из базы данных исполнительных производств, находящейся в свободном доступе (т. 1 л.д. 243-245).

    Кроме того, определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление конкурсного управляющего Некревича О.П. о принятии обеспечительных мер, Управлению Росреестра в <адрес> запрещено совершать регистрационные действия по отчуждению или обременению в пользу третьих лиц имущества Петрова С.В., а именно зданий с КН № и № (т. 2 л.д. 12-15).

    Как усматривается из вышеуказанного определения, информационной базы Арбитражного суда <адрес>, ответчик Петров С.В. постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ привлечен к субсидиарной ответственности по обязательствам ООО «Запэлектромонтаж», которое решением суда от ДД.ММ.ГГГГ признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ с Петрова С.В. в пользу общества взысканы убытки в сумме 3 773 352 руб.

    Согласно выпискам из ЕГРН, постановлениям судебного пристава-исполнителя ОСП <адрес> о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорных объектов недвижимости - хозяйственных построек с КН № и № установлены запреты регистраций в рамках исполнительных производств: ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

    Из материалов дела следует, что истец и ответчик ДД.ММ.ГГГГ обращались в управление Росреестра по <адрес> с заявлениями о государственной регистрации перехода прав в отношении указанный построек и земельного участка. Государственная регистрация прав была приостановлена в связи с наличием запретов регистраций в отношении зданий. ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации отказано в связи с вышеуказанными обстоятельствами.

    Таким образом, судом установлено, что ответчик Петров С.В., вопреки утверждению истца, не уклонялся от государственной регистрации перехода прав в отношении спорного недвижимого имущества. Причиной, послужившей к отказу в государственной регистрации права на хозяйственные постройки, явилось наличии запретов регистрационных действий в отношении указанных объектов.

    Как следует из пояснений ответчика в судебном заседании, между сторонами была заключена мнимая сделка с целью избежать обращения взыскания на указанное имущество по долгам последнего.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 86 постановления Пленма ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса РФ» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Судом установлено, что в июне 2022 г. Петров С.В. по результатам торгов приобрел арестованное имущество в <адрес>: 2 здания, а также право аренды земельного участка, на котором они расположены. Право ответчика на указанные объекты было зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Спустя непродолжительное время, ДД.ММ.ГГГГ, сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и соглашение о переходе прав и обязанностей по договору. В этот же день стороны обратились в регистрирующий орган с заявлениями о регистрации перехода прав от Петрова С.В. к Травину А.В.

Несмотря на наличие указания в договоре и в соглашение на то, что документы являются также актами приема-передачи спорного имущества, на самом деле таковыми они не являлись, поскольку фактически прием-передача имущества не осуществлялся. Недвижимость из владения Петрова С.В. не выбывала, о чем свидетельствует факт расторжения и заключения Петровым С.В. ДД.ММ.ГГГГ договора аренды в отношении спорного земельного участка, акт об осуществлении технологического присоединения от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ответчиком. Данное обстоятельство не оспаривал и представитель истца в судебном заседании. Таким образом, стороны не имели намерения на возникновения гражданских прав им обязанностей.

Информация о наличии задолженности у Петрова С.В. перед взыскателями находится в свободном доступе, что не могло быть не известно истцу.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Травина А.В. к Петрову С.В. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – отказать.

    Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Полесский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья            подпись        Л.А. Полилова