Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-501/2010 (2-3718/2009;) ~ М-2916/2009 от 20.10.2009

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июля 2010 года Октябрьский районный суд города Красноярска в составе

председательствующего Гареевой Е.Б.,

при секретаре Федоренко Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному кредитованию» к Максимовой Ю.А. и Казанцеву В.В. о взыскании задолженности по договору займа и об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л :

ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» обратились с иском к ответчикам

( с учетом уточнений от 14.05.2010 года ), которым просят взыскать по договору Номер обезличен от Дата обезличена года 3 647 541, 07 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств ( основной долг ) в размере 2 623 156,38 рублей, сумму неуплаченных процентов за пользование кредитом - 593 041, 64 рублей, пени за просрочку исполнения обязательств - 431 343, 05 рублей, а также начиная с Дата обезличена года и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 2 623 156,38 рублей. Просят обратить взыскание на квартиру Номер обезличен по ... в г. Красноярске, установив начальную продажную стоимость квартиры, исходя из оценки, указанной в закладной в размере 3 007 000 рублей ; определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов ; также взыскать государственную пошлину. Требования мотивируют тем, что Дата обезличена года ответчики заключили договор займа Номер обезличен с ОАО "Дом вашей мечты", в соответствии с условиями которого, последний предоставил ответчикам займ в размере 2 700 000 рублей на срок 180 месяцев на приобретение спорной квартиры на имя Максимовой Ю.А. с обеспечением по договору ипотекой квартиры. Денежные средства в сумме 2 700 000 рублей были предоставлены путем перечисления на счет Максимовой Ю.А. Дата обезличена года, что подтверждается платежным документом Номер обезличен от Дата обезличена года. По состоянию на Дата обезличена года квартира была оценена в размере 3 007 000 рублей, на что указано в Закладной и подтверждается отчетом Номер обезличен ООО «Оценка и Консалтинг». Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена за Номер обезличен. Законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В нарушение условий Закладной и кредитного договора, а также ст. 309 ГК РФ ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им в полном объеме Ответчиками не производятся, что явилось причиной для обращения с иском в суд.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Конобеева Я.О. исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения, соответствующие вышеизложенным обстоятельствам. Подтвердила суду, что до настоящего времени никаких выплат ответчиками не производилось с Дата обезличена года.

Ответчик Казанцев В.В. суду пояснил, что требования он признает в части основного долга. Не отрицает, что с 01.09.2008 года выплат по займу не производилось по причине задержки заработной платы. В феврале 2009 года ему пришло письмо, что изменился владелец закладной, при этом ни закладной, ни реквизитов по оплате ему направлено не было. Он неоднократно пытался выяснить на какие реквизиты необходимо перечислять деньги по возврату займа, но безрезультатно. Только в ходе рассмотрения настоящего дела ему стали известны реквизиты. Он полагает, что своими действиями истец умышленно затягивал рассмотрение дела с целью увеличения взыскиваемой суммы. Он не согласен с начисленными процентами по возврату займа, так как оплату не производил из-за действий истца. Он подтверждает, что на реквизиты ООО «Дом Вашей мечты» в период с 01.09.2008 года по настоящее время он денежных средств также не перечислял.

Ответчик Максимова Ю.А. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом о дне, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомила.

Суд, заслушав представителя истца, ответчика, исследовав представленные доказательства, полагает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному кредитованию» обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В соответствии со ст.ст.807, 809 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Как установлено в судебном заседании 18 мая 2007 года между ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) и Максимовой Ю.А. и Казанцевым В.В. был заключен договор займа (физическому лицу с ипотекой) Номер обезличен. Согласно условий Договора ОАО «Дом вашей мечты» (ипотечная корпорация) предоставило ответчикам заём в сумме 2 700 0000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность Максимовой Ю.А. квартиры по адресу: : г. Красноярск, Октябрьский район, ... ..., а Максимова Ю.А. и Казанцев В.В., в свою очередь обязались осуществить возврат займа и процентов на сумму займа, начисленных за пользование займом в размере и в порядке, установленных договором, а именно за пользование займом заемщик обязался уплачивать займодавцу проценты из расчета 13,75 % годовых. Заём в сумме 2 700 000 рублей зачислен 28.05.2007 года на счет ответчика Максимовой Ю.А. Номер обезличен (открытого на имя Максимовой Ю.А. в Восточно-Сибирском филиале ОАО АКБ «Росбанк»), что подтверждается платежным поручением от 28.05. 2007 года.

По состоянию на 18.05.2007 года квартира была оценена в размере 3 007 000 рублей, что и указано в Закладной.

Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена 25.05.2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю Номер обезличен.

Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной между ответчиками, как должниками и залогодателем. 03.06. 2007 года Закладная передана истцу.

В силу п.2 ст.13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как усматривается из материалов дела, начиная с сентября 2008 года ежемесячные платежи по возврату суммы займа и уплате процентов за пользование ими ответчиками не производятся, что подтверждается представленным суду расчетом. Доказательств тому, что какие -либо расчеты производились суду не представлено.

Согласно ст. 50 ФЗ «Об ипотеке ( залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу ст. 56 указанного закона Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 1 Закона К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Учитывая названные нормы закона суд полагает обоснованными требования истца о взыскании с ответчиков по договору займа 3 647 541,07 рублей и обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру Номер обезличен по ... в г. Красноярске, так как судом установлено, что Максимова Ю.А. и Казанцев В.В. установленных договором обязательств не исполняют. Доказательств обратному суду не представлено.

Суд полагает согласиться с начальной стоимостью квартиры для торгов в размере 3 007 000, так как данная стоимость в судебном заседании не оспаривалась.

Доводы ответчика о том, что им не производились выплаты по займу в связи с отсутствием реквизитов истца судом не принимаются, так как суду не представлено доказательств перечисления возврата займа согласно условиям договора займа. Факт передачи закладной сам по себе не освобождает от обязанности выплаты сумм согласно условиям договора.

По этим же основаниям не принимается довод об отказе в требованиях по взысканию процентов за пользование займом в связи с бездействием истца по предоставлению реквизитов. Судом установлено, подтверждено Казанцевым В.В., что возврат долга не производился с 01.09.2008 года.

Требования истца в части определения, начиная с 20.05.2010 года по день реализации недвижимого имущества подлежащих выплате процентов за пользование займом в размере 13,5% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму неисполненных обязательств по основному долгу - 2 623 156,38 рублей, не основаны на законе и в их удовлетворении следует отказать по следующим основаниям:

Статья 334 ГК РФ устанавливает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

Согласно статье 1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Статья 3 названного закона указывает на требования обеспечиваемые ипотекой.

Так, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату, залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (ч.2).

Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона (ч.З).

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Статья 349 ГК РФ предусматривает, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Статьей 51 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст. 54 указанного закона определяет, что принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

Таким образом, если являющееся предметом залога имущество реализовано с публичных торгов в определенную дату, с этого момента (с этой даты) залог является прекращенным в силу п. 1 ст. 352 ГК РФ.

Как указано выше, п. 2 ст. 3 Федерального Закона «Об ипотеке» установлено, что если ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п. 6 ст. 350 ГК РФ, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю согласно абзацу 1 статьи 61 ФЗ "Об ипотеке".

Таким образом, возможность взыскания и размер неустойки (пени) от суммы основного долга после обращения взыскания на предмет залога должна быть оговорена в договоре, так как договором займа предусмотрена неустойка в процентом отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа, в связи с чем применение предусмотренной договором неустойки за просрочку очередного платежа ко всей сумме долга при его досрочном взыскании поставит залогодателя (должника) в кабальные условия. Иного же в договоре займа не предусмотрено.

Учитывая, что требования истца удовлетворены частично, суд полагает взыскать с ответчиков в пользу истца государственную пошлину, уплаченную при обращении с иском в суд, а также государственную пошлину в доход местного бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному кредитованию» удовлетворить частично :

Взыскать солидарно с Максимовой Ю.А. и Казанцева В.В. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму 3 647 541,07 рублей и уплаченную госпошлину в размере 2 000 рублей, всего 3 649 541,07 рублей.

Обратить взыскание на имущество: квартиру, расположенную по адресу: г.Красноярск, улица Номер обезличен, принадлежащую на праве собственности Максимовой Ю.А., определив её продажу с публичных торгов с начальной продажной стоимостью 3 007 000 рублей.

В остальной части иска открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать.

Взыскать солидарно с Максимовой Ю.А. и Казанцева В.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 26 437,71 рублей.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 суток с момента его вынесения через Октябрьский районный суд г. Красноярска.

Председательствующий