Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-742/2022 ~ М-362/2022 от 22.03.2022

Дело № 2-742/22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 июня 2022 года г.Смоленск

Смоленский районный суд Смоленской области

В составе:

Председательствующего (судьи): Праксина А.А.

при секретаре: Филипповой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сахарова Ю.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Контакт» о признания договора участия в долевом строительстве недействительным в части, взыскании неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объектов долевого строительства, штрафа, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Сахаров Ю.И. обратился в суд с вышеуказанным иском к ООО «Специализированный застройщик Контакт», указав, что <дата> между ООО «РегионСтрой» и ответчиком заключен договор № <номер> участия в долевом строительстве. По условиям указанного Договора полная стоимость проектной площади квартиры составляет 2 385 640 руб. ООО «РегионСтрой» свои обязательства по оплате денежных средств исполнил в полном объеме. <дата> Конкина Н.В. по договору цессии уступило истцу право требования по договору № <номер> от <дата> заключенному между Цедентом и ООО «РегионСтрой» и по договору № <номер> от <дата>. Согласно п. 1.1 договора № <номер> от <дата> общая площадь квартиры по проекту составляет № <номер> кв.м., площадь балкона (лоджии) по проекту 3.1 кв.м., жилая площадь 34.88 кв.м., площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов 65.36 кв.м. В нарушение принятых на себя обязательств, объект строительства истцу передан только <дата>. Кроме того истцу передана квартира меньшей площадью, чем указано в договоре. В п.1.2 договора предусмотрено, что «В случае расхождения проектной общей площади объекта долевого строительства и фактической общей площади (с учетом понижающих коэффициентов), подтвержденной обмерами организации, проводящей кадастровые работы, больше/меньше, чем на 5 % от общей площади, цена договора также подлежит изменению». В соответствии с п.1.1 и 1.2 договора размере денежных средств, подлежащих уплате 2 дольщиком, составляет 2 385 640 руб., стоимость одного квадратного метра расчетной площади 36 500 руб. По мнению истца изложенное в п.1.2 договора условие нарушает права истца, как потребителя, поскольку позволяет 2 передавать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчета.

На основании вышеизложенного просит суд: признать п. 1.2 договора участия в долевом строительстве от <дата> № <номер> в части условия изменения цены данного договора при расхождении фактической площади объекта долевого строительства от его проектной площади на 5 % - недействительным и применить последствия недействительности указанного условия договора; взыскать с ООО «Специализированный застройщик Контакт» в пользу Сахарова Ю.И.: компенсацию за недостающую площадь квартиры в размере 113 515 руб.;

неустойку за просрочку исполнения обязанности по передаче объекта долевого участия в размере 184 887 руб.; 30 000 руб. в счет компенсации морального вреда; штраф за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от суммы, присужденной судом.

Сахаров Ю.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

Представитель истца Волин Н.Л. в судебном заседании исковое заявлении поддержал в полном объеме по доводам изложенным в нем.

Представитель ООО «Специализированный застройщик Контакт» - Митрушина А.С. в судебном заседании письменные возражения поддержала в полном объеме, указав, что задержка сдачи объекта вызвана не виной ответчика, а объективными причинными, просила суд снизить размер взыскиваемой неустойки, штрафа и компенсации морального вреда.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим убеждениям.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Федеральный закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ № <номер> застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором, при этом, как установлено судом, в нарушение условий договора жилое помещение истцу не передано.

В установленном законом порядке застройщик об увеличении соков строительства истца не предупреждал (п. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), какие-либо дополнительные соглашения о переносе срока строительства сторонами не заключались.

Разрешая требование истца о начислении на вышеназванную денежную сумму неустойки, суд исходит из следующего.

В силу ч. 2 ст. 6 ФЗ № <номер>, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается 2 в двойном размере.

По делу установлено, что <дата> между ООО «РегионСтрой» и ответчиком заключен договор № <номер> участия в долевом строительстве, предметом которого являлась однокомнатная <адрес>, расположенная на четвертом этаже в жилом доме по адресу: <адрес>, Козинское сельское поселение, д. Кисилевка, на земельном участке 67:18:0060108:3712, стоимостью 2 385 640 руб. В соответствии с условиями договора 2 обязан в 4 квартале 2020 года получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и в течение 6 месяцев передать квартиру дольщику по акту приема – передачи.

Обязательства дольщиком по договору исполнены в полном объеме.

Согласно договору № <номер> об участии в долевом строительстве жилья от <дата> застройщиком является ООО «Специализированный застройщик Контакт».

В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве застройщик принял на себя обязательства по передаче дольщику объекта долевого строительства.

<дата> Конкина Н.В. по договору цессии уступило истцу право требования по договору № <номер> от <дата> заключенному между Цедентом и ООО «РегионСтрой» и по договору 47/3-24 от <дата>.

Фактически Объект истцу передан <дата>, т.е. ответчиком нарушен установленный срок, что сторонами не оспаривается.

С учетом сроков невыполнения обязательств, поскольку объект долевого строительства в установленные сроки застройщиком истцу не передан суд приходит к выводу о взыскании неустойки в размере 184 887 руб. исходя из расчета, за период просрочки.

Вместе с тем суд находит, что сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и на основании ст. 333 ГК РФ по ходатайству ответчика снижает ее до 100 000 руб. При этом суд учитывает, что задержка исполнения застройщиком обязательств, вызвана объективными обстоятельствами, указанными представителем ответчика в письменных возражениях, судом также учитывается позиция ответчика изложенная в письменных возражениях, в которой он просит снизить размер неустойки. Таким образом, сумма 100 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в качестве неустойки с учетом соблюдения баланса прав и интересов сторон.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит удовлетворению требование истца о компенсации морального вреда, поскольку его права нарушены по вине ответчика.

При определении размера компенсации морального вреда суд руководствуется требованиями ст. 151, 1101 ГК РФ (размер компенсации определяется в зависимости от характера причиненных истицу нравственных страданий, с учетом требований разумности и справедливости) и с учетом всех обстоятельств, а также длительности неисполнения обязательств оценивает его в 5 000 руб.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая из сторон обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно, п. 1 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214 (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 5 ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214 (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 450 данного Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании части 2 статьи 452 настоящего Кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из п. 1.2 договора в случае расхождения проектной общей площади объекта долевого строительства и фактической общей площади (с учетом понижающих коэффициентов), подтвержденной обмерами организации, проводящей кадастровые работы, больше/меньше, чем на 5 % от общей площади, цена договора также подлежит изменению.

Таким образом с учетом приведенных норм права, установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истцом не представлено надлежащих доказательств того, что оспариваемые им условия договора нарушили его права как потребителя; оспариваемый пункт договора не противоречит требованиям действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

С учетом вышеуказанного, исходя из установленных обстоятельств дела, суд приходит в выводу об отказе в удовлетворении требований в части признания п. 1.2 договора участия в долевом строительстве от 31.05.2019 № 47/3-24 в части условия изменения цены данного договора при расхождении фактической площади объекта долевого строительства от его проектной площади на 5 % - недействительным и применения последствия недействительности указанного условия договора.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Таким образом, в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как установлено пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права следует, что стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определять окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии с п.1.2 Договора в случае расхождения проектной общей площади объекта долевого строительства и фактической общей площади (с учетом понижающих коэффициентов), подтвержденной обмерами организации, проводящей кадастровые работы, больше/меньше чем на 5% от общей площади, цена договора подлежит изменению.

В соответствии с п. 1.1 Договора общая площадь квартиры по проекту составляет 66.91 кв.м., площадь балкона (лоджии) по проекту 3.1 кв.м., жилая площадь 34.88 кв.м., площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов 65.36 кв.м.

Согласно акту приема-передачи от <дата> общая площадь квартиры переданной истцу составила 60.7 кв.м. (без учета лоджии).

Таким образом, суд исходит из расчета: 66.91 - 65.36 кв.м. = 1.55 кв.м.; 65.36 кв.м. – 1.55 кв.м. = 63.81 кв.м. (площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов без учета лоджии).

При таких обстоятельствах разница между 63.81 кв.м. (площадь квартиры с учетом понижающих коэффициентов без учета лоджии) и 60.7 кв.м. (фактически переданная квартира без учета лоджии) составляет 4.87 %, в связи с чем суд не находи тоснований для удовлетворения требований о компенсации за недостающую площадь квартиры в размере 113 515 руб.

Согласно разъяснениям, изложенным Верховным Судом РФ в п. 46 Постановлении Пленума от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданским дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).

В соответствии с ч.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку ответчик не удовлетворил в добровольном порядке законное требование потребителя, имеются основания для взыскания штрафа в размере 50 % от присужденной суммы. Оснований для применения ст. 333 ГК РФ к сумме штрафа суд не находит.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Сахарова Ю.И. к ООО «Специализированный Застройщик Контакт» о взыскании неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик Контакт» в пользу Сахарова Ю.И. неустойку в размере 100 000 руб. за просрочку передачи объекта долевого строительства компенсацию морального вреда в сумме 5 000 руб., штраф 50% от присужденной судом суммы в размере 52 500 руб.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд Смоленской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Праксин

мотивированное решение изготовлено 06.07.2022.