Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2669/2021 ~ М-2464/2021 от 16.08.2021

Дело № 2-2669/2021

64RS0047-01-2021-004398-63

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2021 года                            город Саратов

Октябрьский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Андреевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мигуновой Ю.Н.,

с участием представителя истцов Чудасова Владимира Ивановича, действующего на основании доверенности от 30 июля 2021 года, сроком на два года,

представителя ответчика Романычева Дениса Николаевича, действующего на основании доверенности от 01 сентября 2021, сроком до 31 декабря 2022 года,

представителя ответчика Кузьмина Дмитрия Аркадьевича, действующего на основании доверенности от 01 сентября 2021 года, сроком до 31 декабря 2022 года,

представителя третьего лица ИП Шестоперовой В.А. — Кузьмина Дмитрия Аркадьевича, действующего на основании доверенности от 18 октября 2021 года, сроком до 31 октября 2022 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивлиевой Наталии Викторовны, Поспелова Глеба Юрьевича и Иванова Владимира Николаевича к Обществу с ограниченной ответственностью «РЕРУМ-С» (ИНН 6452040539) о признании права собственности отсутствующим и об истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения,

установил:

Ивлиева Наталия Викторовна, Поспелов Глеб Юрьевич и Иванов Владимир Николаевич, являющиеся жильцами дома по адресу: г. Саратов, ул. Бахметьевская, д. 18, обратились в Октябрьский районный суд города Саратова 16.08.2021 с исковым заявлением к ООО «РЕРУМ-С» (ИНН: 6452040539, правопреемник ООО «ЛЮАР» и ТОО «ЛЮАР). Предметом заявленных требований является признание права собственности ООО «РЕРУМ-С» отсутствующим и истребование из чужого незаконного владения следующих объектов недвижимости, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>:

- нежилое помещение площадью 166,6 кв.м., кадастровый №, этаж 1;

- нежилое помещение площадью 104 кв.м., кадастровый №, этаж подземный;

- нежилое помещение площадью 67,2 кв.м., кадастровый №, этаж подвальный.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Ивлиева Н.В. является собственником жилого помещения (квартиры) №, общей площадью 57,3 кв.м.; Поспелов Г.Ю. — №, общей площадью 76,1 кв.м.; Иванов В.Н. — 1/3 доли <адрес>, общей площадью 63 кв.м..

Заявленные требования основываются на мнении истцов, что указанные объекты недвижимости относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, использовались для общих нужд и в них проходят общие инженерные коммуникации.

ООО «РЕРУМ-С», ответчик не согласен с заявленными требованиями. В отзыве и пояснениях указывает, что нежилые помещения площадью 166,6 кв.м. и площадью 104 кв.м., всегда использовались под нужды розничной торговли (встроенное помещение магазина) с момента ввода дома в эксплуатацию. Нежилое помещение площадью 67,2 кв.м. с 1991 по 2002 использовалось как складское, с ноября 2002 по настоящее время используется как офис ответчика.

Помещения принадлежат ответчику на праве собственности более 25 лет на основании договоров купли-продажи объекта нежилого фонда: от 27.11.1994 № 2 и от 20.12.1995 № 7, заключенных с частным собственником: АООТ «Саратовский метизный завод». Право собственности зарегистрировано, с момента приобретения ответчик добросовестно владеет, распоряжается и несет полное бремя содержания помещений.

ООО «РЕРУМ-С», как сторона спора, просит применить последствия истечения срока исковой давности по основаниям, изложенным в заявлении о пропуске сроков исковой давности.

Третье лицо ТСЖ «Дом на Бахметьевской» отзыв не представило, свою позицию по спору не высказало.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены арендаторы нежилых помещений: ИП Шестоперова Виктория Алексеевна (ИНН 645200162426) и ИП Мизулин Антон Владимирович (ИНН 645291648309).

В своем ходатайстве ИП Мизулин А.В. просит рассмотреть дело в его отсутствие и в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.

ИП Шестоперова В.А. представила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие с участием представителя. Представитель третьего лица просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.

Истцы: Ивлиева Н.В., Поспелов Г.Ю., Иванов В.Н. в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель истца, Чудасов В.И. поддержал доводы искового заявления в полном объеме. Просит исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представители ответчика: Романычев Д.Н. и Кузьмин Д.А. просят в удовлетворении заявленных исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск и письменных пояснениях. Просят применить последствия истечения срока исковой давности.

Представитель третьего лица ИП Шестоперовой В.А. — Кузьмин Д.А. просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Третьи лица ТСЖ «Дом на Бахметьевской» и ИП Мизулин А.В. судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и своевременно.

Суд, с учетом мнения сторон, в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с техническим паспортом от 03.03.1949 многоквартирный жилой дом с встроенным помещением магазина по адресу: г. Саратов, <адрес> был построен заводом имени В.И. Ленина в 1940 году.

Дом расположен на пересечение улиц Вольской и Бахметьевская. Фасадная часть дома с входной группой в нежилое помещение, площадью 166,6 кв.м., находится по улице Вольской. Согласно письму комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов» от 06.10.2021 № 01-27/693 Дом мог учитываться как по <адрес> — <адрес>, так и по <адрес> — <адрес>.

При этом исторические названия улиц Вольская и Бахметьевская были восстановлены решением президиума Саратовского городского Совета народных депутатов от 26 апреля 1991 № 109 «О возвращении старых названий улицам в исторической части города» (пункты 5 и 12). До этого <адрес>, а <адрес>.

Таким образом, в разное время дом и спорные помещения в документах могли отражаться по адресным ориентирам: как <адрес> или <адрес>; так и <адрес> или <адрес>.

Заявленные исковые требования основываются на позиции истцов, что указанные объекты недвижимости относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Юридическим значимым обстоятельством по настоящему делу является характер использования нежилых помещений на дату приватизации первой квартиры в доме.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении от 12 марта 2019 № 577-О, с момента приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме, происходит преобразование отношений собственности — этот дом (здание в целом) утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в государственной или муниципальной собственности, а в отношении общего имущества такого многоквартирного дома, возникает общая долевая собственность.

Первым лицом, которое приватизировало жилое помещение в многоквартирном доме по <адрес> является Ивлиева Наталия Викторовна. Договор на приватизацию жилищного помещения от 30 июня 1994 года, заключенный с АООТ «Саратовский метизный завод», зарегистрирован Городским бюро технической инвентаризации 24 августа 1994 года о чем сделана запись № № в реестровую книгу, инвентарное дело № 169.

Согласно письменным доказательствам нежилое помещение площадью 166,6 кв.м., кадастровый №, этаж 1 и нежилое помещение площадью 104 кв.м., кадастровый №, этаж подземный, находящееся под первым помещением, имеют единую правовую судьбу и единое функциональное назначение.

Первичная инвентаризация многоквартирного жилого дома органами БТИ осуществлена 03 марта 1949 года. На первой странице технического паспорта от 03 марта 1949 года указано что многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями магазина построен заводом имени В.И. Ленина в 1940.

Согласно экспликации к плану строения от 03 марта1949 и поэтажному плану (1 этаж) по состоянию на 03 февраля 1951 помещения, общей площадью 161 кв.м. указаны как нежилые (помещения с 1 по 9 на поэтажном плане). А именно: 1. магазин (торговый зал) 111,5 кв.м.; 2. склад 13.4 кв.м.; 3. склад 18,7 кв.м.; 4. коридор 5,8 кв.м.; 5. тамбур 1,5 кв.м.; 6. коридор 5,1 кв.м.; 7. коридор 3,2 кв.м.; 8. коридор 0,7 кв.м.; 9. уборная 1,1 кв.м.. При этом все они также указаны в графе 15 экспликации (предназначенные под торговые помещения).

Помещения (с 1 по 9) полностью связаны, при этом помещение магазина связано с подвалом магазина. Как видно на поэтажном плане в помещение № 3 (склад) находиться лестница в подвал магазина.

Согласно поэтажному плану (этаж подвал) по состоянию на 03 февраля 1951 и экспликацией к плану строения от 03 марта 1949 года, лестница из магазина ведет в подвал магазина, общей площадью 96,4 кв.м., состоящим из трех торговых помещений: 1. торговое 29,5 кв.м. (здесь находится лестница, соединяющая первый этаж магазина с подвалом магазина); 2. торговое 51,5 кв.м.; 3. торговое 15,4 кв.м.. При этом все они также указаны в графе 15 экспликации (предназначенные под торговые помещения). Оба помещения (магазин и подвал магазина) имели единый вход с красных линий (со стороны <адрес>) и единый вход с дворовой стороны.

В последующем магазин и подвал под ним использовались под размещение объектов розничной торговли. Не позднее 1985 года до ноября 1994 (до начала владения ответчика) - в помещениях размещался книжный магазин № 3 «Подписные издания». Данное обстоятельство подтверждается: Телефонным справочником Управления торговли Саратовского облисполкома от 1985 (страница 103) и Списком абонентов Саратовской городской телефонной сети предприятий, организаций и учреждений. Изд. «Коммунист». 1987 (страница 88).

В 1993 году Саратовский метизный завод имени В.И. Ленина был приватизирован и преобразован в АООТ «Саратовский метизный завод». Помещения, общей площадью 253 кв..м (встроенные помещения магазина, расположенные на первом и подвальном этажах) стали частной собственностью АООТ «Саратовский метизный завод». Что подтверждается свидетельством о собственности от 06 июля 1994 № 16А, выданным комитетом по управлению имуществом города Саратова и справкой Городского бюро технической инвентаризации от 29 ноября 1994 № 12.

До июля 1997 года на территории муниципального образования «Город Саратов» функций регистрационной палаты фактически распределялись между Городским бюро технической инвентаризации (вело реестр собственников) и комитетом по управлению имуществом города Саратова, органом по регистрации сделок с нежилым фондом.

В октябре 1994 года совет директоров АООТ «Саратовский метизный завод» (далее — АООТ «СМЗ») принимает решение о продаже встроенных нежилых помещений, общей площадью 253 кв.м. по адресу: <адрес>, что подтверждается протоколом совета директоров АООТ «СМЗ» от 25 октября 1994 № 8. АООТ «СМЗ» продает помещения, а ТОО «ЛЮАР» покупает в собственность на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда от 27 ноября 1994 № 2.

ТОО «ЛЮАР» обращается в комитет по управлению имуществом города Саратова, за регистрацией вышеуказанного договора с соответствующим заявлением. По результатам правовой экспертизы 27 января 1995 договор купли-продажи зарегистрирован за номером 69 (что подтверждается соответствующей пометкой на договоре). Комитет по управлению имуществом города Саратова выдает ТОО «ЛЮАР» свидетельство о праве собственности от 30 января 1995 № 45-в на рассматриваемые помещения.

На обратной стороне свидетельства о праве собственности от 30 января 1995 № 45-в есть регистрационная надпись и печать Городского бюро технической инвентаризации о внесении записи от 13 февраля 1995 № 2р1787 о возникновении частной собственности ТОО «ЛЮАР» на рассматриваемые помещения в реестровую книгу, инвентарное дело № 169. Аналогичные данные подтверждены в справке МУП БТИ г. Саратова от 08 февраля 2000 № 12.

По состоянию на апрель 1995 года приобретенное помещение магазина целиком использовалось под магазин и имело технические-инвентарные характеристики, которые отражены в поэтажном плане (1 этаж) по состоянию на 15 апреля 1995, выданным МБУ «Городское бюро технической инвентаризации».

В поэтажном плане помещения на первом этаже общей площадью 158,4 кв.м. указаны, как нежилые (помещения с 1 по 7 на поэтажном плане), а именно: 1. торговый зал 122,2 кв.м.; 2. коридор 6,7 кв.м.; 3. лестница 6,1 кв.м.; 4. кабинет 6,8 кв.м; 5. коридор 4,1 кв.м.; 6. сан. узел 1,8 кв.м.; 7. помещение 10,7 кв.м..

Помещения (с 1 по 7) полностью связаны, при этом помещение магазина связано с подвалом магазина. Как видно на поэтажном плане, в помещении № 3 находится лестница в подвал магазина.

Согласно поэтажному плану (этаж подвал) на 15 апреля 1995, выданным МБУ «Городское бюро технической инвентаризации», лестница из магазина ведет в подвал магазина, общей площадью 102,9 кв.м., состоящим из 7 нежилых помещений: 1. лестница 16,2 кв.м.; 2. коридор 4,9 кв.м.; 3. склад 12,0 кв.м.; 4. склад 5,9 кв.м.; 5. склад 35,9 кв.м.; 6. кабинет 15,1 кв.м.; 7. кабинет 12,9 кв.м.. Оба помещения (магазин и подвал магазина) имели единый вход с красной линии (со стороны <адрес>) и единый вход с дворовой стороны.

Аналогичные характеристики отражены в техническом паспорте от 03 февраля 2 000 года, выполненном МУП «Городское бюро технической инвентаризации». При этом в нем помещение рассматривается как единое нежилое, распложенное на первом этаже и подвале пятиэтажного жилого дома. В качестве собственника указан ТОО «ЛЮАР».

После создания учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество (регпалаты) право собственности ООО «ЛЮАР» на данные объекты недвижимости было зарегистрировано в 2 000 году. Что подтверждается записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: - от 20 марта 2000 года № 64-1.48-185.2000-248.1 на помещение, расположенное на первом этаже. Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 64 00 №, выданное <дата>; - от <дата> №.48-185.2000-247.1 на помещение, расположенное в подвальном этаже. Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 64 00 №, выданное <дата>.

После реорганизации и переименования ООО «ЛЮАР» в ООО «РЕРУМ-С» получены повторные свидетельства о государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>: - от <дата> серия <адрес> (повторное, взамен свидетельства от <дата> серия 64 00 №); - от <дата> серия <адрес> (повторное, взамен свидетельства от <дата> серия 64 00 №).

После изготовления кадастровых паспортов и технических паспортов от <дата> получены повторные свидетельства о государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>: от <дата> серия 64-АВ № и от <дата> серия 64-АВ №.

С момента приобретения в собственность (<дата>) и до ноября 1997, ответчик использовал помещения под размещение собственного Продовольственного магазина № ТОО «ЛЮАР». Что подтверждается справкой документальной проверки соблюдения налогового законодательства ТОО «ЛЮАР» от 1997 и поэтажным планом первого и подвального этажа по состоянию на <дата>, выданным МБУ «ГБТИ».

С ноября 1997 года по настоящее время ООО «РЕРУМ-С» сдает помещения ИП Шестоперовой В.А. под размещение продовольственного магазина. Использование под магазин подтверждается договорами аренды недвижимого имущества: от 20 апреля 2015 № 1 Л; от 22 декабря 2014 № 1 Л; от 22 января 2014 № 1 Л; от 22 февраля 2013 № 1 Л; от 21марта 2012 № 1 Л; от 01 сентября 2011 № 4; от 01 сентября 2011 № 5; от 01 октября 2010 № 5; от 01 октября 2010 № 6; от 01 ноября 2009 № 8; от 01 ноября 2009 № 9; от 01 декабря 2008 № 8; от 01 декабря 2008 № 9; от 01 февраля 2008 № 1; от 01 февраля 2008 № 2; от 01 апреля 2007 № 1; от 01 апреля 2007 № 2 и актом от 13 сентября 2021.

Также использование под магазин подтверждается техническим паспортом МУП «ГБТИ» от 03 февраля 2000; техническими и кадастровыми паспортами от 28 мая 2010. Эскизным проектами, утвержденными комитетом по архитектуре администрации МО «Город Саратов»: «Организация входа магазина по <адрес>» от 1999 и «Проект перепланировки нежилого встроенного помещения на 1-ом этаже 5-ти этажного жилого дома под магазин и закусочную по <адрес>» от 2006.

До момента реконструкции Помещения магазина (конец 2006) оба помещения сдавались ИП Шестоперовой В.А., после они стали иметь разную юридическую судьбу. Помещение на первом этаже 166,6 кв.м. так и используется ИП Шестоперовой В.А. на основании долгосрочного договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке.

Подвал магазина стал сдаваться самостоятельно. Что подтверждается договорами аренды недвижимого имущества: от 11 марта 2016 № 5 Л; от 06 сентября 2017 № 5 Л; от 06 февраля 2018 № 5 Л и от 11 ноября 2019 № 5 Л. На момент рассмотрения дела используется ИП Мизулиным А.В. на основании договора аренды.

Таким образом, нежилое помещение площадью 166,6 кв.м. на первом этаже и расположенное под ним нежилое помещение 104 кв.м. использовались для осуществления розничной торговли (встроенное помещение магазина) с момента ввода дома в эксплуатацию и на дату приватизации первой квартиры.

Нежилое помещение площадью 67,2 кв.м. кадастровый №, этаж подвальный на момент ввода дома в эксплуатацию являлось самостоятельным объектом недвижимости (имело вход с заднего фасада дома). На момент первой инвентаризации дома 03 марта 1949 помещение использовалось в качестве котельной. Согласно экспликацией к плану строения от 03 марта 1949, помещение, общей площадью 69,27 кв.м. состояло из 3 помещений (отмеченных за номерами: 21 - площадь 22,58 кв.м.; 22 - площадь 31,2 кв.м.; и 23 - площадь 15,49 м2). В помещение № 22 были установлены 3 котла.Согласно письму комитета по архитектуре администрации МО «Город Саратов» от 28 сентября 2021 № 01–27/687, подключение многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Бахметьевская, 18 к системе центрального отопления произошло ранее 1984. Саратовский метизный завод имени В.И. Ленина, балансодержатель дома и продавец рассматриваемых нежилых помещений, до 1991 года демонтировал и списал котлы, а с 1991 использовал подвальное помещение 70 кв.м. как складское для собственных нужд (письмо АООТ «СМЗ» от 22 января 1996).

Размещение котельных в помещениях подвальных и цокольных этажей жилых зданий запрещено (пункт 7.1 СНиП 42-01-2002, приняты Постановлением Госстроя РФ от 23 декабря 2002 № 163).

Таким образом, нежилое помещение площадью 67,2 кв.м. с момента перехода жилого дома на центральное отопление, поставляемое теплоснабжающей организацией, перестало использоваться для общедомовых нужд. На дату приватизации первой квартиры в доме использовалось как складское для нужд АООТ «СМЗ».

В 1993 году Саратовский метизный завод имени В.И. Ленина был приватизирован и преобразован в АООТ «Саратовский метизный завод». Помещения, общей площадью 70 кв.м. (подвальное помещение) стали частной собственностью АООТ «СМЗ». Что подтверждается свидетельством о собственности от 06 июля 1994 № 16А, выданным комитетом по управлению имуществом города Саратова и справкой Городского бюро технической инвентаризации от 09 января 1996.

Протоколом от 25 августа 1994 совет директоров АООТ «Саратовский метизный завод» принимает решение о сдаче в аренду и последующей продаже ТОО «ЛЮАР» подвального помещения, общей площадью 70 кв.м. по адресу: <адрес>. Объект передается в аренду с 01 октября 1995, что подтверждается справкой Городского бюро технической инвентаризации от 09 января 1996. и договором аренды от 02 октября 1995, заключенным между АООТ «СМЗ» и ТОО «ЛЮАР».

В последующем АООТ «СМЗ» продает помещения, а ТОО «ЛЮАР» покупает в собственность на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда от 20 декабря 1995 № 7.

Продавец обращается в комитет по управлению имуществом города Саратова за регистрацией вышеуказанного договора. По результатам правовой экспертизы 07 марта 1996 договор купли-продажи зарегистрирован за номером 334, что подтверждается соответствующей пометкой на договоре. Комитет выдает ТОО «ЛЮАР» свидетельство о праве собственности от 26 февраля 1996 № 344-в на рассматриваемое помещение.

На обратной стороне свидетельства о праве собственности от 26 февраля 1996 № 344-в есть регистрационная надпись и печать Городского бюро технической инвентаризации о внесении записи от 01 апреля 1996 № 2р1787 о возникновении частной собственности ТОО «ЛЮАР» на рассматриваемые помещения в реестровую книгу, инвентарное дело № 169. Аналогичные данные подтверждены в справке МУП БТИ г. Саратова от 08 февраля 2000 № 12.

Для фиксации состояния приобретаемого помещения составлен акт приема-передачи от 03 января 1996 между АООТ «СМЗ» и ТОО «ЛЮАР». В акте помещение характеризуется следующим образом: «на поверхности стен по всему периметру обнаружен грибок, вся коммуникация ветхая, полы земляные. Требуется капитальный ремонт помещения, общей площадью 69,3 кв.м.. Электропроводка требует полной замены».

По состоянию на апрель 1995 года приобретенное подвальное помещение имело следующие технические-инвентарные характеристики, которые отражены в поэтажном плане (подвальный этаж) по состоянию на 15.04.1995, выданным МБУ «Городское бюро технической инвентаризации». Помещение состоит из 3 помещений (1-ое площадью 22,6 кв.м., 2-ое площадью 35,5 кв.м. и 3-е площадью 15,5 кв.м.). Ни в одном из них не размещены котлы.

Аналогичные характеристики отражены в техническом паспорте от 03 февраля 2000, выполненном МУП «Городское бюро технической инвентаризации». В качестве собственника указан ТОО «ЛЮАР».

После создания учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество (регпалаты) право собственности ООО «ЛЮАР» на данный объект недвижимости зарегистрировано в 2000 году. Что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 марта 2000 № 64-1.48-185.2000-246.1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 64 00 № 047634 выдано 31 марта 2000.

С 15 апреля 1995 по 15 мая 2002 ответчик использовал помещения как складские. Данное обстоятельство подтверждается: поэтажным планом подвального этажа по состоянию на 15 апреля 1995, выдан МБУ «ГБТИ» и техническим паспортом МУП «ГБТИ» от 03 февраля 2000. Функциональное назначение как складского отражено в кадастровом паспорте земельного участка № по <адрес> (дата внесения в госкадастр 18 марта 1999). Где указано разрешенное использование земельного участка как: под жилую застройку, магазин и складские помещения.

С 15 мая 2002 по 03 октября 2002 был осуществлен капитальный ремонт помещения и его реконструкция под офис ответчика согласно эскизному проекту «Реконструкция подвального помещения под офис ООО «Люар» по <адрес>» от 2002 (согласован с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации города Саратова) с техническим заключением от 15.05.2002; и рабочему проекту электроснабжения офиса ООО «ЛЮАР» по Бахметьевской, 18 (зарегистрирован Саратовгосэнергонадзором от 10 июня 2002 № 891). Акт приемки выполненных работ подписан 03 октября 2002 на общую сумму 373 356 руб.

После реорганизации и переименования ООО «ЛЮАР» в ООО «РЕРУМ-С», и смены адреса регистрации юридического лица на адрес: <адрес>, получено повторное свидетельство о государственной регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 13 августа 2007 серия <адрес>.

После изготовления кадастрового паспорта и технического паспорта от 28.05.2010 получено повторное свидетельство о государственной регистрации права собственности в Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области от 06 июля 2010 серия 64-АВ № 797643.

Таким образом, право собственности ответчика возникло на основании договора купли-продажи, заключённого между юридическими лицами свыше 25 лет назад. Помещение, после его капитального ремонта, более 19 лет используется ответчиком как офис.

При разрешении настоящего спора, суд также руководствуется правовой позицией Конституционного Суда РФ, выраженной в определении от 19 мая 2009 № 489-О-О. В подвальном этаже многоквартирного дома помимо технических помещений, принадлежащих на праве общей долевой собственности, «могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации».

При определении относится ли объект недвижимости к самостоятельным (не подпадает под правовой режим, установленный частью 1 статьи 36 ЖК РФ) необходимо руководствоваться следующим: является ли право собственности на него зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; и сформировано ли нежилое помещение органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости. При этом наличие в нем общедомовых коммуникаций не является существенным.

Рассматриваемые нежилые помещения предназначены для самостоятельного использования, изолированы и имеют обособленный вход. Они сформированы как самостоятельные объекты технической инвентаризации (имеют паспорта БТИ и кадастровые паспорта) и самостоятельные объекты гражданских прав (в установленном порядке зарегистрированы). На момент приватизации первой квартиры спорные объекты не использовались для нужд жильцов.

Во всех рассматриваемых помещениях есть только общедомовые транзитные инженерные коммуникации, которые проходят и в других самостоятельных жилых и нежилых помещениях.

Всё общедомовое оборудование, обслуживающее жилые и нежилые помещения дома (теплоузел, общедомовые счетчики, запорные системы ГВС и ХВС и т.п.), и секции жильцов находиться в техническом подвале, доступ к которому обеспечивался и обеспечивается, через отдельный вход, находящийся около двери первого подъезда (фото № 1 фототаблицы № 4 «Дворовая территория дома по Бахметьевской, 18»).

С момента приобретения в собственность помещений, ответчик несет полное бремя их содержания. Более 10 лет назад ответчик перешел на прямые договора со всеми ресурсоснабжающими организациями (электричество, теплоснабжение, ГВС, вывоз мусора, ХВС, водоотведение). При этом каждое помещение ответчика оборудовано отдельным электрическим входом от РП.

Таким образом, ссылка истцов на наличие общих инженерных коммуникации в помещениях как на критерий отнесения объектов недвижимости к общей собственности не обоснована.

В рамках настоящего дела истцы заявили требования о признание права собственности ответчика отсутствующим и об истребование из чужого незаконного владения объектов недвижимости. При этом требования основаны на положениях статей 304 и 305 ГК РФ со ссылкой на пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление Пленума № 10/22).

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ определяет, что зарегистрированное право собственности может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право (пункт 53 постановления Пленума № 10/22).

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24 апреля 2019; пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04 июля 2018).

В рамках статьи 304 ГК подлежит рассмотрению требование владеющего собственника к невладеющему ответчику, который зарегистрировал за собой право собственности. Согласно пункту 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Исковая давность на требование владеющего и реестрового собственника не распространяется, так как оно является разновидностью негаторного иска (статья 208 ГК РФ).

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 9 Постановления от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» предусматривает две ситуации по данной категории дел.

1. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом. Иск подлежит рассмотрению по правилам статьи 304 ГК РФ «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» как негаторный. Срок исковой давности не применяется.

2. Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Иск будет являться виндикационным (статья 301 ГК РФ) и на него распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Владение означает фактическое господство лица над объектом владения и сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения (статья 209 ГК РФ). Под правомочием владения понимается основанная на законе (то есть юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе, иметь доступ к нему, иметь ключи от него и т.п.). Правомочие пользования — основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления.

Истцы никогда не владели и пользовались объектами недвижимости, что подтверждается вышеуказанными обстоятельствами и самими исковыми требованиям об истребование из чужого незаконного владения.

Поскольку истцы, считающие себя собственниками спорного имущества, не обладали и не обладают фактическим владением на него, а право собственности на это имущество зарегистрировано за ответчиком, который является его фактическим владельцем, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть решен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223, 301 и 302 ГК РФ.

При рассмотрении виндикационного иска обеспечивается возможность установления добросовестности приобретения имущества и его надлежащего собственника, соединение права и фактического владения, а также защита владельца правилами об исковой давности, что гарантирует всем участникам спора защиту их прав, интересов, а также стабильность гражданского оборота.

При таких обстоятельствах, с учётом приведённых норм права и имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу о том, что в настоящем деле надлежащим способом защиты вещного права является предъявление истцом виндикационного требования.

К заявленным требованиям применим общий трехлетний срок исковой давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Ответчик открыто и добросовестно владеет, использует и распоряжается своим имуществом с ноября 1994 года. Несет бремя содержания. Напротив, истцы никогда не несли затрат на содержание рассматриваемых объектов и никогда не имели к ним доступ.

Режим работы магазина (с 08–00 по 20–00) неизменный на протяжении десятилетий, и использование помещения под розничную торговлю с момента ввода в эксплуатацию дома, говорит об осведомленности жителей о возникшем праве собственности ответчика на помещения.

Фирменное наименование магазина (согласно эскизному проекту «Организация входа магазин по <адрес>» от 1999) совпадало на протяжении многих лет с наименованием ООО. Также наименование присутствовало на входной группе офиса ответчика.

Офисное помещение имеет отдельный оборудованный домофоном вход, расположенный между 1 и 2 подъездом Дома (фото № 2 фототаблицы № 4 «Дворовая территория дома по Бахметьевской, 18»). Функционирование юридического лица в указанном объекте говорит об осведомленности истцов о возникшем у ответчика праве собственности.

С даты приватизации первой квартиры, у собственников помещений в Доме возникло право общей долевой собственности на общее имущество и возможность получения сведений о наличии оспариваемого права ответчика, право на обращение в суд.

В этой связи, действуя с должной степенью заботливости и осмотрительности, собственники помещений в доме имели возможность определить, какое имущество в Доме является общим, какое лицо чинит препятствие в пользовании общим имуществом здания, учитывая, что в рамках настоящего дела установлено, что собственники не имели и не имеют доступа к спорным помещениям. Информация о принадлежности недвижимого имущества является открытой (пункт 5 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ранее статья 7 Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Первым лицом, которое приватизировало жилое помещение, является Ивлиева Наталия Викторовна. Договор на приватизацию жилищного помещения от 30 июня 1994, заключенный с АООТ «Саратовский метизный завод», зарегистрирован Городским бюро технической инвентаризации 24 августа 1994 о чем сделана запись №р65 в реестровую книгу, инвентарное дело №.

На момент обращения истцов в суд (16 августа 2021), срок исковой давности по настоящим требованиям истек. Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Ивлиевой Наталии Викторовны, Поспелова Глеба Юрьевича и Иванова Владимира Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью «РЕРУМ-С» (ИНН 6452040539) о признании права собственности отсутствующим и об истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 26 ноября 2021 года.

Судья                                     С.Ю. Андреева