Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-43/2023 ~ М-15/2023 от 13.01.2023

Дело № 2-43/2023

УИД № 25RS0031-01-2023-000031-81

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 июня 2023 года                                                       с.Камень-Рыболов

Ханкайский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Щедривой И.Н.,

при секретарях судебного заседания Мазур Н.А., Черняевой Ю.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Берёзиной Г.С. к Гончар Д.Д. о взыскании денежной суммы по договору купли-продажи и по встречному исковому заявлению Гончар Д.Д. к Берёзиной Г.С., Берёзину П.Р., Корольковой Н.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении реестровой записи на объекты недвижимости,

У с т а н о в и л :

    Берёзина Г.С. обратилась в суд с иском к Гончар Д.Д., в котором просит взыскать с ответчика в её пользу денежную сумму в размере 450000 рублей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ она, выступая от своего имени и в интересах Корольковой Н.С. и Берёзина П.Р., заключила с ответчиком договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>. Цена недвижимого имущества определена в размере 800000 рублей. Согласно п.2.2 договора, расчет между сторонами должен быть произведен после подписания договора и подачи документов в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество частями, в течение трех лет, первый платеж в размере 200000 рублей в ДД.ММ.ГГГГ, второй платеж в размере 300000 рублей в ДД.ММ.ГГГГ, третий платеж в размере 300000 рублей в ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она получила от ответчика уведомление о расторжении заключенного между ними договора купли-продажи. В уведомлении Гончар Д.Д. указал, что приобретенный им дом фактически не пригоден для проживания ввиду его аварийного состояния, о чем он не был уведомлен до совершения сделки. Право собственности Гончар Д.Д. на жилой дом и земельный участок было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик к исполнению требований по оплате договора, не приступил. В соответствии с п.2.5 Договора, в случае невыполнения п.2.2 договора, покупатель оплачивает продавцу 1 (Берёзиной Г.С.), как за найм объектов ежемесячно 30000 рублей. В связи с неисполнением ответчиком обязательства по внесению первого платежа по договору, просит взыскать с него арендную плату за пользование объектами недвижимости за 15 месяцев с момента заключения договора купли-продажи в размере 450000 рублей.

    В ходе рассмотрения гражданского дела от Гончар Д.Д. поступило встречное исковое заявление к Берёзиной Г.С., Корольковой Н.С., Берёзину П.Р. о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, исключении из Единого государственного реестра сведений о недвижимом имуществе, взыскании убытков в размере 2350 рублей за регистрацию договора, 10000 рублей за проведение экспертизы и расходов по уплате государственной пошлины в размере 11200 рублей. В обоснование требований указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Берёзиной Г.С., выступающей также в интересах Корольковой Н.С. и Берёзина П.Р. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> на сумму 800000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ сделка была зарегистрирована в ЕГРН, за регистрацию которой им ДД.ММ.ГГГГ было оплачено 2350 рублей. Согласно заключенного между сторонами договора, оплата стоимости объектов распределена на три платежа: ДД.ММ.ГГГГ - 200000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 300000 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 300000 рублей. До окончания расчета, имущество находится в залоге у продавца. В процессе эксплуатации жилого помещения стало известно, что Берёзина Г.С. ввела его в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. ДД.ММ.ГГГГ была проведена строительно-техническая экспертиза технического состояния жилого дома, по результатам которой было установлено, что несущие конструкции находятся в аварийном состоянии, обнаружены повреждения и деформации, свидетельствующие о снижении несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования, что не соответствует требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87». За проведение данной экспертизы он оплатил 10000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ он обратился с письменным предложением к ответчикам о расторжении заключенного между ними договора, однако добровольно его расторгнуть ответчики не согласились. Просит расторгнуть заключенный между сторонами договор от ДД.ММ.ГГГГ, исключить из ЕГРН сведения о недвижимом имуществе – прекратить реестровую запись №, №, взыскать в его пользу понесенные убытки: 2350 рублей за государственную регистрацию договора купли-продажи, 10000 рублей - расходы на проведение экспертизы, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 11200 рублей.

    В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Берёзина Г.С. увеличила исковые требования, просила взыскать с Гончар Д.Д. 450000 рублей в счет исполнения условий п.2.5 договора купли-продажи и 200000 рублей в счет исполнения условий п.2.2 договора.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ Берёзина Г.С. увеличила исковые требования, просила взыскать с Гончар Д.Д. 600000 рублей в счет исполнения условий п.2.5 договора купли-продажи, отказалась от исковых требований о взыскании с Гончар Д.Д. 200000 рублей в счет исполнения п. 2.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, в остальной части требования поддержала.

Определением Ханкайского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по гражданскому делу в части исковых требований Берёзиной Г.С. о взыскании с Гончар Д.Д. в её пользу 200000 рублей в счет исполнения п. 2.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ, прекращено в связи с отказом истца от исковых требований.

В судебном заседании истец Берёзина Г.С. на удовлетворении уточненных исковых требований к Гончар Д.Д. настаивает в полном объеме по доводам, изложенным в иске, суду пояснила, что с ответчиком был заключен оспариваемый договор купли-продажи. Гончар с её супругом Берёзиным осматривал этот дом, его всё устраивало, он видел в каком дом был состоянии, ему было известно, что необходимо снимать потолок. ДД.ММ.ГГГГ она отдала Гончар ключи от дома. Дому 32 года, ремонт в нем не производился, дом был построен с небольшими отклонениями от проекта. Гончар там прожил зиму, весной завёз цыплят, которые жили в доме. Когда в ДД.ММ.ГГГГ подошел срок оплаты первой части по договору, Гончар сказал, что разрывает с ней договор, так как провел техническую экспертизу. Просит взыскать с Гончар Д.Д. в качестве неустойки за неисполнение условий договора 600000 рублей. Встречные исковые требования Гончар Д.Д. о расторжении договора купли-продажи признала.

Представитель истца – адвокат Р. исковые требования Берёзиной Г.С. поддержал, суду пояснил, что ответчик Гончар Д.Д. длительное время проживал в доме, а когда пришло время платить, то отказался от исполнения обязательств по договору. Гончар Д.Д. пользовался домом и в соответствии с п.2.5 Договора обязан компенсировать проживание в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Сумма 600000 рублей по смыслу ст.330 ГК РФ является неустойкой, как правовая санкция за неисполнение обязательства, вытекающего из договора купли-продажи. С учетом представленных суду доказательств, встречный иск Берёзина Г.С. признала, последствия признания иска ей разъяснены и понятны.

Ответчик Гончар Д.Д. исковые требования Березиной Г.С. не признал, на заявленных встречных исковых требованиях настаивает в полном объеме, по доводам изложенным во встречном исковом заявлении. Суду пояснил, что перед покупкой он осматривал дом, видел, что дому требуется ремонт, но он не видел, что потолок залит бетоном. Весной, когда начались дожди, по стенам текла вода, начал провисать потолок, в доме стало невозможно жить. ДД.ММ.ГГГГ он предлагал Берёзиной Г.С. 100000 рублей, но она отказалась. Домом он пользовался с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Он провёл техническую экспертизу и по её результатам выдвинул требование о расторжении договора купли-продажи, но получил отказ.

Представитель Гончар Д.Д. – Е. встречное исковое заявление Гончар Д.Д. поддержала, полагает, что требования Березиной Г.С. удовлетворению не подлежат. Суду пояснила, что Гончар обратился к Берёзиной с требованием о расторжении договора купли-продажи после соблюдения досудебного порядка. Согласно экспертному заключению дом построен с нарушением строительных норм, находится в аварийном состоянии, проживание в нём опасно для жизни и здоровья. Технические документы продавец покупателю передала только в судебном заседании, из которых следует, что строительные материалы, из которых был построен дом отличаются от материалов указанных при утверждении проекта дома. Гончар не был уведомлён продавцом о техническом состоянии дома. Экспертное заключение ответчиками не оспорено. К показаниям свидетелей истицы просит отнестись критически, так как показания данных свидетелей противоречат друг другу. В нарушение п.3.8 договора, в доме до сих пор зарегистрированы бывший муж и сын Берёзиной Г.С.. Основанием для расторжения договора купли-продажи является нарушение строительно-технических норм. Признание встречных исковых требований ответчиками делает требования истцов не подлежащими удовлетворению. Полагает, что расчет неустойки является не верным, так как неустойка начисляется за невыполнение условий сделки или невыполнение обязательств. Согласно условиям договора, неустойка в размере 30000 рублей ежемесячно, рассчитывается при нарушении покупателем п.2.2 договора, состоящего из трех подпунктов, срок последнего указан ДД.ММ.ГГГГ, то есть дата нарушения еще не наступила. В п.2.5 договора не указано, что неустойка рассчитывается с даты заключения договора купли-продажи или с даты нарушения первого платежа, с ДД.ММ.ГГГГ. В ходе судебного разбирательства было установлено, что п.2.5 договора сторонами толкуется, как неустойка, которую покупатель должен уплатить при нарушении срока оплаты. В п.2.2 договора не указана конкретная дата платежа, следовательно, в силу положений ст.431, п.3 ст.488 ГК РФ, по общему правилу датой платежа является ДД.ММ.ГГГГ, с учетом выходных дней, дата начала просрочки по первому платежу начинается с ДД.ММ.ГГГГ.Сумма неустойки значительно превышает сумму первого платежа по договору, в связи с чем, неустойка становится средством обогащения истцом по первоначальному иску и подлежит снижению судом. Последствиями расторжения договора купли-продажи является возвращение во владение собственников ранее проданных объектов. Компенсация неустойки в размере 600000 рублей является в данном случае неосновательным обогащением и должно быть расценено судом, как злоупотребление правом. В соответствии с ч.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара, покупатель вправе отказаться от исполнения договора. Считает требования о выплате неустойки незаконными и не подлежащими удовлетворению. В случае признания судом требований о взыскании неустойки правомерными, просит снизить размер неустойки с использованием однократной ставки ЦБ РФ в размере 7,5% от суммы просроченного платежа в размере 200000 рублей.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на стороне истца по первоначальному иску и ответчики по встречному иску Королькова Н.С. и Берёзин П.Р. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть гражданское дело в их отсутствие, представили суду письменные заявления, согласно которым поддерживают требования Берёзиной Г.С. о взыскании с Гончар Д.Д. в пользу Берёзиной Г.С. в счет исполнения условий п.2.5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежную сумму в размере 600000 рублей и отказ Берёзиной Г.С. от требований о взыскании с Гончар Д.Д. 200000 рублей в счет исполнения условий п.2.2 договора. Признают встречные исковые требования Гончар Д.Д. к Берёзину П.Р. и Корольковой Н.С. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, прекращении реестровой записи, а также взыскании понесённых убытков в размере 12350 рублей и расходов на оплату государственной пошлины в размере 11200 рублей.

Суд в соответствии со ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие Корольковой Н.С. и Берёзина П.Р.

Свидетель истца Берёзиной Г.С. - Г. суду пояснила, что в <адрес> она была 4-5 лет назад. В доме никто не жил. Берёзин Р.С. попросил помочь ему по огороду. Она заходила в дом, видела, что в комнате провисал потолок. Полы были, свет в доме был.

Свидетель М. суду показал, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проживал в доме <адрес>, снимал дом. Иногда уезжал в командировки. По техническому состоянию дом был пригоден для проживания, на кухне в потолке была дыра, но потолок не протекал, плесени, трещин не было. Была печка, также он обогревался электричеством. Он использовал часть дома.

Суд, заслушав стороны и их представителей, свидетелей, исследовав материалы дела, и, давая оценку всем доказательствам по делу в их совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Берёзиной Г.С. к Гончар Д.Д. и удовлетворении встречных исковых требований Гончар Д.Д. к Берёзиной Г.С., Корольковой Н.С., Берёзину П.Р. в силу следующего.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Берёзина Г.С., Королькова Н.С., Берёзин П.Р. в лице представителя Берёзиной Г.С. заключили с Гончар Д.Д. договор купли-продажи жилого дома (объект 1) и земельного участка (объект 2) по адресу: <адрес>, который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за № (л.д.12-13).

В соответствии с условиями договора, цена определена в 800000 рублей, из которых стоимость объекта 1 – 700000 рублей, объекта 2 – 100000 рублей.

Пунктом 2.2 договора определен порядок оплаты стоимости объектов: первый платеж 200000 рублей в ДД.ММ.ГГГГ; второй платеж 300000 рублей в ДД.ММ.ГГГГ, третий платеж 300000 рублей в ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.5 договора установлено, что в случае невыполнения п.2.2 договора покупателем, последний обязан оплатить продавцу 1 (Берёзиной Г.С.) 30000 рублей, как за найм объектов ежемесячно, до первого числа следующего месяца за текущим месяцем.

Заключенный договор одновременно является актом приема-передачи объектов (п.3.6 договора).

Согласно выписки из ЕГРН, Гончар Д.Д. с ДД.ММ.ГГГГ является правообладателем объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Имеется обременение объектов недвижимости - ипотека в силу закона (л.д.63-69).

В силу ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

ДД.ММ.ГГГГ Гончар Д.Д. направил в адрес Берёзиной Г.С., Корольковой Н.С., Берёзина П.Р. уведомление о расторжении договора купли-продажи, поскольку при покупке дома, продавец фактически скрыл от него факт нахождения дома в аварийном состоянии. Ремонтные работы, которые необходимо провести для него являются обременительными и дорогостоящими (л.д.15-16).

Из ответа Берёзиной Г.С. на предложение Гончар Д.Д. о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Берёзина Г.С. с расторжением договора купли-продажи не согласна, предложила Гончар Д.Д. незамедлительно произвести с ней расчет по договору. Ответчики Королькова Н.С. и Берёзин П.Р. на уведомление Гончар Д.Д. не ответили (л.д.19).

Таким образом, Гончар Д.Д. соблюдён предусмотренный п.2 ст.452 ГК РФ досудебный порядок.

В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно п.2 ст.475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно положениям п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

Из представленного Берёзиной Г.С. плана земельного участка и жилого дома по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что строительный материал стен, перегородок, перекрытия заявлен, как арболитовые панели (л.д.142-150).

Согласно акту приёмки в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ, предъявленный к приёмке жилой дом по адресу: <адрес>, выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам (л.д.152).

Из представленного Гончар Д.Д. технического заключения о состоянии строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполненного экспертом <иные данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ следует, что несущие конструкции обследуемых помещений находятся в аварийном, недопустимом состоянии, обнаружены повреждения и деформации, свидетельствующие о снижении несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. Категория технического состояния жилого дома согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» – аварийное состояние – категория технического состояния строительных конструкций, характеризующихся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. Несущая способность стен, перекрытий, полов здания объекта обследования находится в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Обнаружены большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен. Полы с большими разрушениями, заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. Внутренняя отделка полностью разрушена. Наиболее опасными дефектами установлено для обследуемой железобетонной конструкции, которая усматривается в некоторых местах, как элемент перекрытия, которая не соответствует строительным нормам и правилам ГОСТ, СНИП в силу того, что она не заводского происхождения, поскольку не содержит армированных слоев. Выявлена пониженная прочность бетона, обрушение бетона, нарушение технологии укладки бетонной смеси неизвестного состава. Выявленные дефекты при определении технического состояния здания – существенные, носят неустранимый характер, устранение которых невозможно без разрушения конструкций здания, что нарушает требования СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87». Выявленные дефекты здания позволяют установить невозможность дальнейшей эксплуатации здания жилого дома, так как существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования. Выявленные дефекты это результат ошибок и несоответствий, которые были допущены изначально в процессе строительства обследуемого здания (л.д.81-107).

В соответствии с п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу п.2 ст.556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Принимая во внимание обстоятельства дела, а также заключение <иные данные изъяты>, суд приходит к выводу, что в момент заключения спорного договора купли-продажи Гончар Д.Д. не мог определить, что выявленные при определении технического состояния жилого дома дефекты являются существенными, носят неустранимый характер, устранение которых невозможно без разрушения конструкций здания.

Как следует из пояснений Гончар Д.Д., заключая спорный договор, он имел намерение приобрести в собственность недвижимое имущество – жилой дом с целью проживания в нём.

Доказательств того, что продавцы (Берёзина Г.С., Королькова Н.С., Берёзин П.С.) перед заключением спорного договора поставили Гончар Д.Д. в известность о реальном состоянии дома, в том числе, о наличии существенных недостатков, материалы дела не содержат.

Довод Берёзиной Г.С. о том, что Гончар Д.Д. перед заключением спорного договора имел возможность осмотреть дом, что также следует из п.3.5 договора, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым покупатель гарантирует и заявляет, что до заключения настоящего договора он визуально осмотрел объекты, ознакомился с их основными конструктивными и техническими элементами и особенностями, их эксплуатационным и техническим состоянием, удовлетворён качественным состоянием приобретаемого недвижимого имущества, не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили продавцы, не имеет претензий к санитарно-техническому состоянию и по ремонту указанного жилого дома и земельного участка, не являются основанием для вывода о наличии в действиях покупателя Гончар Д.Д. недобросовестности и неосмотрительности, поскольку, как следует из технического заключения, выявленные дефекты здания это результат ошибок и несоответствий, которые были допущены изначально в процессе строительства обследуемого здания, то есть до приобретения его Гончар Д.Д.

Допустимых и относимых доказательств, опровергающих выводы технического заключения <иные данные изъяты>, ответчиками по встречному иску, в нарушение положений ст.56 ГПК РФ, не представлено, ходатайств о назначении судебной строительно-технической экспертизы, не заявлено, а после обсуждения вопроса о назначении судебной строительно-технической экспертизы по инициативе суда, от ответчиков по встречному иску Берёзиной Г.С., Корольковой Н.С., Берёзина П.Р. поступили заявления о признании встречного иска, что, по мнению суда, свидетельствует о согласии ответчиков с представленным Гончар Д.Д. техническим заключением.

Допрошенные по ходатайству Берёзиной Г.С. свидетели Г. и М. не опровергают выводы технического заключения, представленного Гончар Д.Д. и не свидетельствуют о том, что выявленные при обследовании существенные дефекты, которые носят неустранимый характер, возникли после передачи жилого дома Гончар Д.Д., в связи с чем, показания указанных свидетелей не принимаются судом в качестве доказательств отсутствия существенных нарушений продавцами при продаже жилого дома.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в судебном заседании доказан факт, что жилой дом был передан покупателю с существенными недостатками, которые не оговорены продавцом при его продаже и не позволяют использовать жилой дом по назначению, а выявленные в спорном домовладении недостатки являются скрытыми и не могли быть обнаружены покупателем при его осмотре, в силу отсутствия у покупателя специальных познаний в области строительства он не мог оценить техническое состояние дома в полном объеме, и исходил из добросовестности продавцов, что, по мнению суда, свидетельствует о том, что продавцами Берёзиной Г.С., Корольковой Н.С., Берёзиным П.Р. при заключении спорного договора допущено существенное нарушение, влекущее для Гончар Д.Д. ущерб, поскольку он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.2 ст.552 ГК РФ, в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

     В соответствии с ч.4 ст.35 Жилищного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Руководствуясь положениями ст.ст.475, 476 ГК РФ, а также принципом единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости, суд приходит к выводу о наличии законных оснований для удовлетворения встречного иска Гончар Д.Д. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, и прекращении права собственности Гончар Д.Д. на указанные объекты.

В соответствии с пунктами 2,3 ст.453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В п.65 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая указанные разъяснения, право собственности Гончар Д.Д. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> подлежит прекращению с регистрацией права собственности на указанные объекты недвижимости за Берёзиной Г.С., Корольковой Н.С., Берёзиным П.Р.

Требование Берёзиной Г.С. к Гончар Д.Д. о взыскании денежной суммы в размере 600000 рублей в качестве неустойки в счет исполнения условий п.2.5 договора купли-продажи удовлетворению не подлежит в силу следующего.

В соответствии со ст.431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснений, содержащихся в п.43 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК РФ). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из п.2.5 договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ следует, что в случае невыполнения п.2.2 настоящего договора покупателем, покупатель обязан оплачивать продавцу 1 (Берёзиной Г.С.) как за найм объектов ежемесячно 30000 рублей до первого числа следующего месяца за текущим месяцем.

Вместе с тем, из пояснений представителя Берёзиной Г.С. – адвоката Р., а также письменных заявлений Берёзиной Г.С., Корольковой Н.С. и Берёзина П.Р. следует, что денежная сумма изначально 450000 рублей, в дальнейшем увеличенная до 600000 рублей по смыслу ст.330 ГК РФ является неустойкой, как правовая санкция за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, вытекающего из договора купли-продажи (л.д.37, 170, 187, 190).

Учитывая, что суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных Гончар Д.Д. исковых требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Берёзиной Г.С., Берёзиным П.Р., Корольковой Н.С. и Гончар Д.Д. в связи с установлением факта передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, что свидетельствует о том, что обязательства Гончар Д.Д. по передаче денежных средств в размере 200000 рублей в ДД.ММ.ГГГГ были не исполнены не по вине Гончар Д.Д., то правовые основания для удовлетворения искового заявления Берёзиной Г.С. к Гончар Д.Д. о взыскании неустойки в размере 600000 рублей, отсутствуют.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, расходы на оплату услуг представителей.

    Учитывая, что в удовлетворении исковых требований Берёзиной Г.С. к Гончар Д.Д. отказано, то требование Берёзиной Г.С. о взыскании с Гончар Д.Д. в её пользу расходов на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей удовлетворению не подлежат.

Согласно п.5 ст.453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

    Согласно заявлению на перевод денежных средств, Гончар Д.Д. ДД.ММ.ГГГГ перевёл по реквизитам УФК по <адрес> (Управление Росреестра по <адрес>) государственную пошлину за регистрацию права в сумме 2350 рублей (л.д.76,77).

ДД.ММ.ГГГГ между <иные данные изъяты> и Гончар Д.Д. был заключен договор № на проведение строительно-технической экспертизы по определению технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора 10000 рублей. Согласно кассовому чеку, оплата произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.59-61).

Размер оплаченной Гончар Д.Д. государственной пошлины 11200 рублей подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.46).

Учитывая, что заявленные Гончар Д.Д. встречные исковые требования удовлетворены в полном объёме, то требование Гончар Д.Д. о возмещении убытков в виде оплаты государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности в размере 2350 рублей, расходов на экспертизу в размере 10000 рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 11200 рублей подлежат удовлетворению.

    Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (ст.40 ГПК РФ). Если лица, не в пользу которых принят судебный акт, являются солидарными должниками или кредиторами, судебные издержки возмещаются указанными лицами в солидарном порядке (ч.4 ст.1 ГПК РФ, ст.323,1080 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что ответчики Берёзина Г.С., Королькова Н.С., Берёзин П.Р. не являются солидарными должниками, и согласно договору купли-продажи объект 1 (жилой дом) принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности: доля в праве Берёзиной Г.С. - 2/4, доля в праве Корольковой Н.С. – ?, доля в праве Берёзина П.Р. – ?, а объект 2 (земельный участок) принадлежит Берёзиной Г.С. на праве собственности, то распределение понесённых Гончар Д.Д. убытков и судебных расходов должно быть произведено пропорционально размеру долей ответчиков (продавцов): с Берёзиной Г.С. - 11775 рублей, с Берёзина П.Р. и Корольковой Н.С. по 5887 руб 50 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований Берёзиной Г.С. к Гончар Д.Д. о взыскании денежной суммы в размере 600000 (шестисот тысяч) рублей по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Берёзиной Г.С., Берёзиным П.Р., Корольковой Н.С. и Гончар Д.Д. - отказать.

    Встречные исковые требования Гончар Д.Д. (паспорт <иные данные изъяты>) к Берёзиной Г.С. (паспорт <иные данные изъяты>), Берёзину П.Р. (паспорт <иные данные изъяты>), Корольковой Н.С. (паспорт <иные данные изъяты>) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении реестровой записи на объекты недвижимости, удовлетворить.

    Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Берёзиной Г.С., Берёзиным П.Р. (в лице Берёзиной Г.С.), Корольковой Н.С. (в лице Берёзиной Г.С.) и Гончар Д.Д..

Прекратить зарегистрированное право собственности Гончар Д.Д. на жилой дом кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> и аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о регистрации права собственности за Гончар Д.Д..

Прекратить зарегистрированное право собственности Гончар Д.Д. на земельный участок кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: <адрес> аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости сведения о регистрации права собственности за Гончар Д.Д..

Признать за Берёзиной Г.С. право общей долевой собственности (доля в праве 2/4) на жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Корольковой Н.С. право общей долевой собственности (доля в праве 1/4) на жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Берёзиным П.Р. право общей долевой собственности (доля в праве 1/4) на жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Берёзиной Г.С. право собственности на земельный участок кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом, почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Взыскать с Берёзиной Г.С. в пользу Гончар Д.Д. расходы, связанные с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимого имущества и расходы на проведение экспертизы в размере 6175 (шесть тысяч сто семьдесят пять) рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5600 (пять тысяч шестьсот) рублей, а всего 11775 (одиннадцать тысяч семьсот семьдесят пять) рублей.

Взыскать с Берёзина П.Р. в пользу Гончар Д.Д. расходы, связанные с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимого имущества и расходы на проведение экспертизы в размере 3087 (три тысячи восемьдесят семь) рублей 50 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2800 (две тысячи восемьсот) рублей, а всего 5887 (пять тысяч восемьсот восемьдесят семь) рублей 50 копеек.

Взыскать с Корольковой Н.С. в пользу Гончар Д.Д. расходы, связанные с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимого имущества и расходы на проведение экспертизы в размере 3087 (три тысячи восемьдесят семь) рублей 50 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2800 (две тысячи восемьсот) рублей, а всего 5887 (пять тысяч восемьсот восемьдесят семь) рублей 50 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Ханкайский районный суд Приморского края.

Решение в окончательной форме принято 21.06.2023.

Председательствующий                               И.Н. Щедривая