Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1197/2019 ~ М-114/2019 от 11.01.2019

К делу № 2-1197/19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Сочи 28 февраля 2019 года

Центральный районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Варданян Л.Т., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по исковому заявлению Погосян Я. А. к Косиновой Е. А. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде снятия жилого дома и земельного участка с регистрационного учета и признания права собственности на жилой дома и земельный участок,

установил:

Погосян Я. А. обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к Косиновой Е. А., в котором с учетом заявления об увеличении исковых требований просит признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ, а также применить последствия недействительности сделки, сняв с регистрационного учета жилой дом и земельный участок, зарегистрировав за истцом право собственности на указанные жилой дом и земельный участок, возвратив ответчику уплаченные по договору денежные средства.

Исковые требования Погосян Я.А. мотивированы тем, что между сторонами заключен договор купли-продажи, предметом которого является двухэтажный жилой дом, площадью 102,5 кв. м, а также земельный участок площадью 1496 кв. м., на котором он расположен. Как указывает истец, вышеназванное недвижимое имущество было продано ею в связи со стечением тяжелых жизненных обстоятельств по значительно заниженной цене по сравнению с рыночной стоимостью, то есть на кабальных для нее условиях, в связи с чем, полагает, что оспариваемой сделкой были нарушены ее права.

В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности Коваленко С.В. на удовлетворении исковых требований настаивали. Суду пояснили, что, нуждаясь в денежных средствах, истец сначала обратилась к ответчику с просьбой заключить договор займа, однако, получив отказ, была вынуждена продать спорное недвижимое имущество за денежную сумму, которую она намеревалась взять в долг, которая, вместе с тем, не соответствует рыночной цене спорного недвижимого имущества.

Судом на основании ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой полномочия представителя могут быть определены также в устном заявлении, занесенном в протокол судебного заседания, или письменном заявлении доверителя в суде, допущен к участию в деле в качестве представителя ответчика по устному ходатайству Бандура Г.В.

Ответчик и ее представитель Бандура Г.В. против удовлетворения искового заявления возражали, полагая, что основания для удовлетворения иска отсутствуют. Суду пояснили, что никаких условий, свидетельствующих о вынужденном характере сделки, положения спорного договора не содержат. Договор полностью исполнен сторонами, а его цена с учетом особенностей отчужденного имущества соответствует рыночной.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Погосян Я. А., выступающей в качестве продавца, и Косиновой Е. А., выступающей в качестве покупателя, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность, а покупатель оплатил и принял следующее недвижимое имущество: двухэтажный жилой дом площадью 102,5 кв. м., расположенный адресу: Р. Ф., Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, с/т «Труд», участок №, и земельный участок с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства, площадью 1496 кв. м., расположенный адресу: Р. Ф., Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, с/т «Труд».

Согласно п. 3 названного договора стоимость жилого дома оценена сторонами в размере 2 800 000 рублей, а стоимость земельного участка оценена в размере 2 400 000 рублей.

Таким образом, общая стоимость отчуждаемого имущества составила 5 200 000 рублей.

В то же время, как следует из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, составленной истцом, фактически ею от ответчика за вышеуказанное недвижимое имущество получено 7 700 000 рублей.

Право собственности на спорное недвижимое имущество было зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ и выпиской из ЕГРН на жилой дом с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, оспариваемый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был исполнен сторонами ДД.ММ.ГГГГ.

Истец, обосновывая кабальный характер спорной сделки, указывает на наличие у ее мужа Погосяна К. В. долговых обязательств, для исполнения которых ему требовались значительные денежные средства, в связи с чем, истец вынуждена была продать вышеуказанное недвижимое имущество за цену, равную совокупному долгу мужа. При этом истец считает, что реальная рыночная стоимость отчужденного ею в пользу ответчика жилого дома и земельного участка значительно превышает размер полученных ею по договору денежных средств.

Однако суд не усматривает достаточных оснований для признания спорной сделки недействительной, как совершенной истцом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для нее условиях, в связи со следующим.

Частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из ч. 1 ст. 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ч. 2 ст. 555 ГК РФ).

Исследовав в судебном заседании договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и расписку в получении денежных средств по договору, оформленную Погосян Я.А. той же датой, судом установлено, что цена, указанная в договоре (5 200 000 рублей) отличается от цены, указанной в расписке (7 700 000 рублей).

При таких обстоятельствах, на основании ст. 555 ГК РФ в ее правовой взаимосвязи со статьей 431 ГК РФ суд приходит к выводу о действительной цене спорного договора, указанной в расписке, поскольку именно эта цена была фактически оплачена покупателем продавцу за спорное недвижимое имущество.

Частью 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ч. 4 ст. 1 ГК РФ).

Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ч. 1 ст. 10 ГК РФ).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (ч. 2 ст. 10 ГК РФ).

Одной из форм недобросовестного поведения в гражданских правоотношениях является заключение сделок, заведомо нарушающих положения закона или договора – недействительных сделок.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Частью 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Частным случаем оспоримой недействительной сделки является сделка, заключенная на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. (ч. 3 ст. 179 ГК РФ)

Как отмечено выше, истец в качестве обоснования своих требований о признании сделки недействительной указывает на совокупность двух обстоятельств: наличие у ее мужа долговых обязательств и заниженную по сравнению с рыночной цену спорного договора купли-продажи.

Вместе с тем, буквальный смысл части 3 статьи 179 ГК РФ для возможности ее применения судом предусматривает необходимость наличия в совокупности с перечисленными еще одного обстоятельства, которым является умысел второй стороны оспариваемой сделки на ее заключение на заведомо невыгодных для контрагента условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

В то же время доказательств того, что ответчик был извещен истцом о желаемой истцом более высокой сумме сделки по сравнению с согласованной сторонами в материалы дела не представлено, как не представлено и доказательств того, что истец извещала ответчика о том, что спорная сделка заключается ею на согласованных условиях по причине наступления тяжелых обстоятельств.

В свою очередь, представленное истцом заключение специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, выполненное автономной некоммерческой организацией Центр экспертиз и оценки «Эксперт Консалтинг», не может быть принято судом в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость жилого дома и земельного участка.

Так, из указанного заключения следует, что стоимость земельного участка с кадастровым номером № оценена специалистами в размере 2 095 000 рублей, стоимость жилого дома, расположенного на вышеуказанном земельном участке оценена в размере 14 675 000 рублей.

Однако специалистами АНО ЦЭ и О «Эксперт Консалтинг» оценен жилой дом площадью 510,2 кв. м., в то время как согласно выписке из ЕГРН на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик приобрела у истца жилой дом площадью 102,5 кв. м.

Частью 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ч. 4 ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Из системного толкования вышеуказанных норм следует, что предметом сделки по отчуждению недвижимого имущества может быть лишь то имущество и лишь в тех технических характеристиках, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Следовательно, предметом спора в данном случае также может быть лишь то имущество, сведения о котором имеются в ЕГРН.

Таким образом, поскольку объектом оценки, выполненной по заказу истца, был жилой дом площадью в пять раз превышающей площадь жилого дома, переданного истцом ответчику по оспариваемому договору купли-продажи, то, несомненно, данное заключение не отражает действительной рыночной стоимости предмета купли-продажи, совершенной сторонами.

При этом, доводы истца о том, что фактическая площадь жилого дома на момент совершения оспариваемой сделки уже превышала его площадь, сведения о которой имелись в ЕГРН, не могут быть приняты судом, поскольку в этом случае по смыслу вышеуказанных норм закона речь идет о самовольной постройке в части превышения правомерной площади объекта капитального строительства, тогда как согласно ч. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Следовательно, сделка в отношении самовольно возведенного или реконструированного объекта совершена быть не может. В свою очередь, по смыслу параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса РФ не может быть признана недействительной сделка, которая юридически не была заключена.

Как следует из выписок из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 377 713,68 рублей, кадастровая стоимость жилого дома с кадастровым номером № составляет 4 016 582,42 рубля.

Таким образом, совокупная кадастровая стоимость спорного недвижимого имущества составляет 7 394 296,1 рублей, то есть фактическая цена оспариваемой сделки (7 700 000 рублей) превышает кадастровую стоимость.

Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

По смыслу положений, установленных пунктами 1.3-1.11 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 7 июня 2016 г. № 358 при определении кадастровой стоимости недвижимого имущества используются те же методы, что и при определении его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд находит возможным в качестве определения действительной рыночной стоимости спорного недвижимого имущества использовать сведения о его кадастровой стоимости.

В свою очередь, сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, имеющиеся в ЕГРН, опровергают доводы истца о занижении цены сделки. Напротив, цена спорной сделки была выше кадастровой стоимости.

Кроме того, оценивая довод истца о вынужденном характере оспариваемой сделки, суд приходит к выводу, что наличие долговых обязательств у мужа Погосян Я.А. само по себе нельзя расценивать как тяжелое обстоятельство, побудившее истца к заключению спорного договора купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 39 Семейного кодекса Российской Федерации при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (пункт 3 указанной статьи).

Пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.

Однако положения о том, что такое согласие предполагается также в случае возникновения у одного из супругов долговых обязательств перед третьими лицами, действующее законодательство не содержит.

Напротив, в силу пункта 1 статьи 45 Семейного кодекса Российской Федерации, предусматривающего, что по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга, допускается существование у каждого из супругов собственных обязательств. При этом согласно пункту 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для иных лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Таким образом, в случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим лишь при наличии обстоятельств, вытекающих из пункта 2 статьи 45 Семейного кодекса Российской Федерации, бремя доказывания которых лежит на стороне, претендующей на распределение долга.

Так, в расписке от ДД.ММ.ГГГГ, составленной Погосяном К.В., не указано, что денежные средства в размере 7 000 000 рублей он берет в долг для нужд семьи. Доказательства того, что банковский кредит оформлен Погосяном К.В. в интересах семьи, также отсутствуют.

В свою очередь, из п. 2 оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилой дом и земельный участок принадлежали продавцу, то есть Погосян Я.А., на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ч. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Следовательно, спорные жилой дом и земельный участок совместно нажитым имуществом супругов Погосян не являлись, а принадлежали исключительно истцу Погосян Я.А., которая не имела долговых обязательств на момент отчуждения данного недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, намерение истца погасить долг своего мужа, приобретенный им в личных целях, нельзя рассматривать в качестве «стечения тяжелых обстоятельств» в том смысле, который придан данной правовой формулировке законодателем в ч. 3 ст. 179 ГК РФ.

Наконец, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что полученные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства были обращены истцом именно на погашение имеющейся у ее мужа задолженности. Более того, уведомление о просроченной задолженности, представленной истцом, напротив, свидетельствует о наличии у Погосяна К.В. на момент судебного разбирательства задолженности перед кредитной организацией.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В то же время истцом доказательств, свидетельствующих о пороке спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в материалы дела не представлено. Других оснований для признания данной сделки недействительной судом не усмотрено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

В удовлетворении исковых требований ПогосЯ. Я. А. к Косиновой Е. А. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки в виде снятия жилого дома и земельного участка с регистрационного учета и признания права собственности на жилой дома и земельный участок – отказать.

В соответствии со ст. 199 ГПК РФ мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья Вергунова Е.М.