Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-859/2024 (2-6862/2023;) ~ М-6720/2023 от 06.12.2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 2-859/2024

(43RS0001-01-2023-010207-84)

05 февраля 2024 года                                г.Киров

Ленинский районный суд г. Кирова в составе

председательствующего судьи Востриковой Е.В.

при секретаре судебного заседания Сергеевой А.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению муниципального образования «Город Киров» в лице администрации города Кирова к Некрасовой Р. И., Рожневой А. М., АО «Кирово-Чепецкое управление строительства», конкурсному управляющему Зайцеву Ю. И. о погашении регистрационной записи об ограничении прав и обременении объекта недвижимости, о погашении регистрационной записи об ипотеке,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное образование «Город Киров» в лице администрации города Кирова (далее – МО «Город Киров», истец) обратилось в суд с иском к Некрасовой Р. И. (далее – Некрасова Р.И., ответчик), Рожневой А. М. (далее – Рожнева А.М., ответчик), АО «Кирово-Чепецкое управление строительства» (далее – АО «КЧУС», ответчик), конкурсному управляющему Зайцеву Ю. И. (далее – Конкурсный управляющий, ответчик) о погашении регистрационной записи {Номер изъят} от {Дата изъята} об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона; погашении регистрационной записи {Номер изъят} от {Дата изъята} об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона; погашении регистрационной записи {Номер изъят} от {Дата изъята} о праве аренды АО «КЧУС» на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, номер государственной регистрации {Номер изъят} от {Дата изъята}. В обоснование требований указано, что в связи с окончанием строительства многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями по адресам: {Адрес изъят}, администрацией города Кирова выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию {Номер изъят} от {Дата изъята} и {Номер изъят} от {Дата изъята} соответственно. На жилые помещения в вышеуказанных жилых домах в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности граждан. Собственники многоквартирных домов по адресу: {Адрес изъят}, неоднократно обращались в администрацию города Кирова с вопросом о формировании земельного участка под многоквартирным домом, однако наличие регистрационной записи в ЕГРН о праве аренды АО «КЧУС» на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, а также нахождение земельного участка в залоге участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства, администрация города Кирова препятствует формированию земельных участков под многоквартирными жилыми домами. Истец, ссылаясь на положения ст.ст.334.1, 352, 413 ГК РФ, ст. 7 ЗК РФ, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ, Федерального закона от 16.07.1998 № 103-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В судебное заседание представитель истца МО «Город Киров» не явился, был извещен о дате, времени рассмотрения дела надлежащим образом, в суд направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики Некрасова Р.И., Рожнева А.М. в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Ответчики АО «КЧУС», конкурсный управляющий Зайцев Ю.И. в судебное заседание не явились, от представителя АО «КЧУС» поступил отзыв, в котором полагает оставить поставленные в исковом заявлении вопросы на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Кировской области направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также отзыв на иск, в котором указано, что в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} площадью 17946 кв.м по адресу: {Адрес изъят}, зарегистрированы право аренды, арендатор АО «КЧУС», срок с {Дата изъята} по {Дата изъята}; ипотека в силу закона, залогодатель АО «КЧУС», залогодержатели – участники долевого строительства. Разрешение спора оставляет на усмотрение суда.

Суд с учетом мнения представителя истца в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании установлено и из письменных материалов дела следует, что Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности города Кирова и АО «КЧУС» был заключен договор аренды {Номер изъят} (регистрационный {Номер изъят} от {Дата изъята}) земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}, для строительства двух многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения.

{Дата изъята} распоряжением заместителя главы администрации города Кирова {Номер изъят} с проведением процедуры публичных слушаний был утвержден проект межевания части застроенной территории кадастрового квартала {Номер изъят}, ограниченного улицами Рудницкого и Ленина Ленинского района города Кирова, согласно которому определены границы земельных участков под многоквартирными домами {Адрес изъят} (в проекте межевания обозначен: ЗУ1, ЗУ2).

Согласно сведениям ЕГРН в отношении права аренды земельного участка с кадастровым {Номер изъят} имеются актуальные записи о регистрации обременений: ипотека в силу закона, номер регистрации ограничения {Номер изъят} залогодатель: АО «КЧУС» (ИНН 4347030908, ОГРН 1034316501647), залогодержатель: участники долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, основание государственной регистрации - договор о долевом участии в строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята}; ипотека в силу закона, номер регистрации ограничения {Номер изъят}, залогодатель: АО «КЧУС» (ИНН 4347030908, ОГРН 1034316501647), залогодержатель: участники долевого строительства по договорам долевого участия в строительстве, по договорам участия в долевом строительстве, основание государственной регистрации - договор о долевом участии в строительстве жилья {Номер изъят} от {Дата изъята}.

В связи с окончанием строительства многоквартирных жилых домов со встроенными помещениями по адресам: {Адрес изъят}, администрацией города Кирова выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию {Номер изъят} от {Дата изъята} и {Номер изъят} от {Дата изъята} соответственно.

На жилые помещения в вышеуказанных жилых домах в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности граждан.

На основании договора участия в долевом строительстве жилья от {Дата изъята} {Номер изъят} и договора передачи квартиры в собственность, произведена государственная регистрация права собственности на квартиру по адресу: {Адрес изъят}, с кадастровым номером {Номер изъят}, что подтверждается выпиской из ЕГРН от {Дата изъята} о переходе права собственности на объект недвижимости.

На основании договора участия в долевом строительстве жилья от {Дата изъята} {Номер изъят} и договора передачи квартиры в собственность, произведена государственная регистрация права собственности на квартиру по адресу: {Адрес изъят} с кадастровым номером {Номер изъят}, что подтверждается выпиской из ЕГРН от {Дата изъята} о переходе права собственности на объект недвижимости.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как предусмотрено абзацем вторым пункта 2 статьи 352 ГК РФ, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ) регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, а также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись в ЕГРН о залоге, возникшем в силу статьи 13 Закона № 214-ФЗ, в отношении земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо о залоге права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, погашается органом регистрации прав одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство; одним из способов обеспечения является залог; с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залог на спорные объекты недвижимости возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора и т.д.

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. При этом право собственности участников долевого строительства подлежит государственной регистрации, являющейся единственным доказательством существования зарегистрированного права (статья 16 вышеназванного Закона, статья 219 ГК РФ, статьи 2, 4, 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Статьей 16 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом (часть 1); основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В силу п. 8 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В силу ч. 4 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 1 ст. 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в частях 1.1 и 12.12 настоящей статьи.

Следовательно, именно на администрации города Кирова лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом.

Исходя из права собственников квартир в многоквартирном доме на обращение с заявлением о формировании земельного участка, предусмотренного положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 16, пунктов 3, 4 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», определения местоположения границ земельного участка и его площади с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, именно на органе местного самоуправления лежит обязанность сформировать земельный участок под многоквартирным жилым домом по заявлению собственников помещений в таковом. Истец в настоящее время не имеет возможности выполнить данную обязанность в связи с нахождением земельного участка в залоге участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве и наличием регистрационных записей в виде ипотеки и права аренды на спорный земельный участок, несмотря на то, что участники долевого строительства зарегистрировали право собственности на жилые помещения, жилые дома введены в эксплуатацию.

Из приведенных норм права, применительно к обстоятельствам дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований администрации города Кирова о погашении регистрационных записей {Номер изъят} от {Дата изъята} об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона; {Номер изъят} от {Дата изъята} об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона; {Номер изъят} от {Дата изъята} о праве аренды АО «КЧУС» на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, номер государственной регистрации {Номер изъят} от {Дата изъята}.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования муниципального образования «Город Киров» в лице администрации города Кирова удовлетворить.

Погасить регистрационную записи {Номер изъят} от {Дата изъята} об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

Погасить регистрационную запись {Номер изъят} от {Дата изъята} об ограничении прав и обременении объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона.

Погасить регистрационную запись {Номер изъят} от {Дата изъята} о праве аренды АО «КЧУС» на земельный участок с кадастровым номером {Номер изъят}, номер государственной регистрации {Номер изъят} от {Дата изъята}.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г.Кирова в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2024 года.

Судья Е.В. Вострикова