Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-293/2023 (2-2931/2022;) ~ М-2650/2022 от 08.11.2022

УИД № 76RS0022-01-2022-003493-36

Дело № 2-293/2023

Изг.03.04.2023 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 01 марта 2023 года

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Ратехиной В.А.,

при секретаре Сизоненко Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Воронцова Юрия Валентиновича к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля об обязании заключить договор аренды земельного участка,

у с т а н о в и л:

Воронцов Ю.В. обратился в суд с указанным исковым заявлением к КУМИ мэрии г. Ярославля. Исковые требования мотивированы тем, что на основании заочного решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 30.05.2016 г. по делу № 2-888/2016 Воронцов Ю.В. является собственником незавершенного строительством индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.

Между Воронцовым Ю.В. и МКУ «Агентством по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля 11.07.2018 г. был заключен договор аренды № 25967- о земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № (индивидуального жилого дома) сроком на 3 года.

26.07.2018 г. Воронцов Ю.В. обратился в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлением о государственной регистрации права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Управления Росреестра по Ярославской области от 07.11.2018г. Воронцову Ю.В. было отказано в государственной регистрации права аренды. Таким образом, вышеуказанный договор аренды в ЕГРН зарегистрирован не был.

Воронцов Ю.В. обратился в департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта.

Письмом от 04.12.2018 г. № 160 департамент отказал Воронцову Ю.В. в выдаче градостроительного плана земельного участка со ссылкой на п. 6.1 договора аренды земельного участка, согласно которому договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Ярославской области.

С момента заключения договора аренды и до настоящего времени Воронцов Ю.В. не мог и не может использовать земельный участок в целях, предусмотренных договором аренды, а именно в целях завершения строительства незавершенного строительством индивидуального жилого дома.

10.06.2022 г. Воронцов Ю.В. обратился в КУМИ мэрии г. Ярославля с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома.

Приказом председателя комитета от 22.06.2022 г. № 2279 Воронцову Ю.В. было отказано в предоставлении земельного участка на основании пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. С Воронцовым Ю.В. уже был заключен договор аренды от 11.07.2018 г. № 25967-о находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома. В соответствии с действующим земельным законодательством предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства осуществляется однократно.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае Воронцов Ю.В. как слабая сторона в отношениях с органами публичной власти оказался заложником ситуации, в которой он имеет право завершить строительство принадлежащего ему жилого дома, но не может этого сделать по причине отсутствия каких-либо правоустанавливающих документов на землю.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером № прекратил свое действие 12.06.2021 г. До настоящего времени органы власти с какими-либо заявлениями об изъятии в суды города Ярославля не обращались. Таким образом, с момента прекращения договора аренды прошло более шести месяцев, изъятие объекта незавершенного строительства не осуществлено. То есть, ситуация Воронцова Ю.В. соответствует совокупности условий, изложенных в пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. При этом предыдущий договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию и фактически заключенным не считается.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Воронцов Ю.В. просил обязать комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля заключить с Воронцовым Ю.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на условиях договора № 25967-о от 11.07.2018 г. аренды земельного участка на основании п. 21 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» сроком на три года в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены мэрия г. Ярославля, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ярославской области, департамент градостроительства мэрии г. Ярославля.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Чистова И.Е. исковые требования поддержала, дала пояснения согласно заявленному. Дополнительно пояснила, что поскольку договор аренды не прошел процедуру государственной регистрации по обстоятельствам, не зависящим от истца, Воронцов Ю.В. не имел возможности использовать земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Кроме того, в связи с гибелью супруги и необходимостью заниматься детьми, сложным материальным положением Воронцов Ю.В. также не мог приступить к завершению строительства объекта.

Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. В ранее предоставленном отзыве КУМИ мэрии г. Ярославля против удовлетворения иска возражал (л.д.58). Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля представил отзыв, в котором поддержал позицию, изложенную КУМИ мэрии г. Ярославля.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы гражданских дел № 2-886/2016, 2а-726/2019, реестровые дела № №, №, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Воронцов Ю.В. на основании заочного решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 30.05.2016 г. по делу № 2-888/2016 г. является собственником объекта незавершенного строительства литеры Б, площадью застройки 85,8 кв.м., степень готовности 11%, расположенного по адресу: г. Ярославль, проспект Авиаторов, д. 69, в соответствии с техническим паспортом, изготовленным Ярославским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от 01.09.2015г. (л.д. 16-18). Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН, запись государственной регистрации права от 21.09.2016 г. № (л.д. 39-42).

Решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 18.09.2017 г. по делу № 2-1898/2017 г. постановлено: «Исковые требования Воронцова Ю.В. к ДАЗО мэрии г. Ярославля удовлетворить. Установить сформированную в результате межевания границу земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 957 кв.м., кадастровый номер №, вид разрешенного использования: для эксплуатации индивидуального жилого дома, по характерным точкам н1-н2-н3-н4-1-2-3-4-5-6-7-8-9-н1 в соответствии с межевым планом от 18.05.2017, изготовленным ООО «Шолохов и Ко» кадастровым инженером Шолоховой Галиной Владимировной. Признать за Воронцовым Юрием Валентиновичем право собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 957 кв.м. с разрешенным использованием для эксплуатации индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: г. Ярославль, проспект Авиаторов, д. 69, в границах, обозначенных характерными точками н1-н2-н3-н4-1-2-3-4-5-6-7-8-9-н1 в соответствии с межевым планом от 18.05.2017, изготовленным ООО «Шолохов и Ко» кадастровым инженером Шолоховой Галиной Владимировной. Обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области снять с кадастрового учета земельный участок площадью 111 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением Ярославского районного суда от 16.11.2017 г. в удовлетворении исковых требований Воронцова к ДАЗО мэрии г. Ярославля отказано. При этом апелляционной инстанцией установлено, что сведений о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес>, истцу либо лицу, у которого была приобретена часть дома (лит.А), на каком-либо праве и для каких-либо целей, не имеется, в связи с чем основания для возникновения права собственности на ранее предоставленный земельный участок отсутствуют.

На основании решения Заволжского районного суда г. Ярославля от 30.05.2016 г. по делу № 2-888/16, п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» 1.07.2018 г. между Воронцовым Ю.В. и МКУ «Агентством по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» г. Ярославля заключен договор аренды № 25967-о земельного участка площадью 957 кв.м. с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, срок аренды установлен с 13.06.2018 г. по 12.06.2021 г. (п.6.2 договора аренды), л.д.19-28. В силу п.6.1., 6.4 договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Ярославской области. По истечении срока, указанного в п.6.2 договора, действие договора на неопределенный срок не возобновляется.

26.07.2018 г. Воронцов Ю.В. обратился в Управление Росреестра по Ярославской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Управления Росреестра по Ярославской области от 07.08.2018 г. осуществление действий по государственной регистрации было приостановлено до 07.11.2018 г. в связи с непредоставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав. При проведении правовой экспертизы документов установлено, что договор аренды заключен на основании п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», однако ЕГРН содержит сведения о государственной регистрации права собственности Воронцова Ю.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, 21.09.2016 г. Кроме того, в соответствии с условиями договора аренды земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а по сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - эксплуатация индивидуального жилого дома. Таким образом, вид разрешенного использования не соответствует целям, для которых он предоставлялся.

07.11.2018 г. Управлением Росреестра по Ярославской области вынесено решение об отказе в государственной регистрации договора аренды в связи с неустранением причин, препятствовавших государственной регистрации (л.д. 30).

Воронцов Ю.В. обратился в ДАЗО мэрии г. Ярославля с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка в целях завершения строительства незавершенного строительством объекта.

Письмом от 04.12.2018 г. № 160 департамент отказал Воронцову Ю.В. в выдаче градостроительного плана земельного участка со ссылкой на п. 6.1 договора аренды земельного участка, согласно которому договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Ярославской области (л.д. 29).Решением Заволжского районного суда г.Ярославля от 09.04.2019 г. (вступило в законную силу 16.05.2019 г.) по делу № 2а-726/2019 в удовлетворении административного искового заявления Воронцова Ю.В. к Управлению Росреестра по Ярославской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды № 25967-о от 11.07.2018г. земельного участка с кадастровым номером №, заключенного с ДАЗО мэрии г. Ярославля, обязании провести государственную регистрацию указанного договора аренды земельного участка отказано. Судом установлено, что поскольку право собственности Воронцова Ю.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, возникло на основании решения суда от 30.05.2016 г. и зарегистрировано в ЕГРН 21.09.2016 г., то спорный земельный участок Воронцову Ю.В. на основании п.21 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставлен быть не мог. Кроме того, в соответствии с абз.4 п.1.1. ч. 1 договора аренды земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, по сведениям ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка - эксплуатация индивидуального жилого дома, что противоречит требованиям п.2 ст.7 ЗК РФ, предусматривающим использование земель в соответствии с установленным для них целевым назначением.

На основании уведомления от 04.05.2021 г. Воронцов Ю.В. был уведомлен об истечении срока действия договора аренды земельного участка от 11.07.2018 г. № 25967-о (л.д. 56).

10.06.2022 г. Воронцов Ю.В. обратился в КУМИ мэрии г. Ярославля с заявлением о предоставлении на основании подп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ земельного участка с кадастровым номером № в аренду без проведения торгов для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком на 3 года (л.д.31).

Приказом председателя КУМИ от 22.06.2022 г. № 2279 Воронцову Ю.В. было отказано в предоставлении в аренду земельного участка площадью 957 кв.м с кадастровым номером № по <адрес> на основании пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. С Воронцовым Ю.В. уже был заключен договор аренды от 11.07.2018 г. № 25967-о находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства объекта незавершенного строительства - индивидуального жилого дома. В соответствии с действующим земельным законодательством предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства осуществляется однократно (л.д.32).

Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ) был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03. 2015 г.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 г. регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 137-ФЗ).

В соответствии с ч.14 ст. 1 Федерального закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 г. утратил силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в аренду, на торгах и без проведения торгов, определены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

Из материалов дела следует, что по окончании срока действия договора аренды КУМИ мэрии г. Ярославля в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не было заявлено в суд требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

При этом земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта в соответствии с подп. 2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ.

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 4 октября 2019 г. № 89-КА19-2, следует, что поскольку право собственности на не оконченный строительством объект недвижимости было зарегистрировано за истцом, то завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося объекта недвижимости невозможны без предоставления ему земельного участка.

Кроме того, суд учитывает, что договор аренды не прошел процедуру государственной регистрации по обстоятельствам, не зависящим от истца, и в этой связи Воронцов Ю.В. не имел возможности использовать земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Таким образом, приведенные обстоятельства указывают, что истец на дату обращения в КУМИ мэрии г. Ярославля 10.06.2022 г. с заявлением о предоставлении земельного участка на праве аренды имел право на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства и его последующей эксплуатации путем заключения с уполномоченным органом соответствующего договора аренды.

Суд приходит к выводу о том, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду на основании приказа КУМИ мэрии г. Ярославля от 22.06.2022 г. является незаконным.

Истребование КУМИ мэрии г. Ярославля земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Как указано в п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из просительной части иска следует, что Воронцовым Ю.В. заявлено самостоятельное материально-правовое требование об обязании КУМИ мэрии г. Ярославля заключить договор аренды, которое судом разрешено в порядке гражданского судопроизводства.

В этой связи суд считает необходимым отметить следующее. При разрешении вопроса о восстановлении нарушенных прав суд не должен подменять орган, наделенный полномочиями по принятию соответствующего решения, в связи с чем, суд полагает правильным обязать ответчика повторно рассмотреть заявление Воронцова Ю.В. о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №. С учетом изложенного, исковые требования Воронцова Ю.В. подлежат удовлетворению частично.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Суд считает, что истец предоставил суду доказательства законности и обоснованности своих требований в пределах удовлетворенных.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 56, 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Обязать комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 7601000992) повторно в установленном законом порядке рассмотреть заявление Воронцова Юрия Валентиновича (<данные изъяты> от 10.06.2022 г. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду (без проведения торгов) для завершения строительства объекта недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке путем подачи апелляционной жалобы в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г. Ярославля в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья                  В.А. Ратехина