Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-793/2024 ~ М-17/2024 от 09.01.2024

Дело № 2-793/2024

           55RS0002-01-2024-000051-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Омск                                   29 февраля 2024 года

Куйбышевский районный суд города Омска

в составе председательствующего судьи Ромбс Е.А.,

при секретаре Климакове Е.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО4 к ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО4 обратились с иском к ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование требований указали, что в 2018 г. в сети «Интернет» на сайте «КУПИДОМ55» была размещена информация о продаже квартир-студий в <адрес> от застройщика. Стоимость квартир-студий являлась привлекательной, при этом дом, в котором распродавались студии, расположенный по <адрес>, устраивал шаговой доступностью от остановки общественного транспорта и своим расположением в целом. При просмотре квартир-студий, истцам были представлены изолированные входными дверями жилые помещения, внешне неотличимые от отдельных малогабаритных квартир, разделенных между собой коридором. По словам лиц, осуществлявших прямые продажи от застройщика, истцам предлагались именно квартиры. При этом представители ответчика ФИО3 указывали, что сначала оформляют доли, затем вызывают на дом МФЦ, переводят дом в МКД, делят лицевые счета, и потом у каждого из покупателей будет своя квартира. Занижение суммы в договора купли-продажи долей обосновывалось представителями продавца уходом от «лишних» налогов.

Таким образом ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи № между ФИО2, действующим от имени ФИО3, и ФИО1 По условиям договора покупателю ФИО1 передано 22/383 долей в праве собственности на здание и аналогичный в долевом выражении земельный участок, расположенные по адресу <адрес>. ФИО1 по договору оплачено продавцу 650 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № между ФИО2, действующим от имени ФИО3, и ФИО4, по условиям которого покупателю ФИО4 передано 22/383 долей в праве собственности на здание и аналогичный в долевом выражении земельный участок, расположенные по адресу <адрес>. ФИО4 по договору оплачено продавцу 460 000 руб.

В мае 2019 года Администрация <адрес> обратилась с иском о признании объекта, возведенного по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и ее сносе.

Решением Первомайского районного суда <адрес> ДД.ММ.ГГГГ по делу № в удовлетворении исковых требований Администрации <адрес> отказано.     Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, принято новое решение, которым объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> признан самовольной постройкой, на ФИО3 возложена обязанность осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, самостоятельно либо за счет собственных средств.

Исходя из указанного, на момент подписания оспариваемых договоров купли-продажи земельный участок и расположенный на нем жилой дом не могли быть предметом договора купли-продажи, поскольку в силу ст. 222 ГК РФ ответчик не вправе был распоряжаться постройкой, не введенной в гражданский оборот, а заключенная сделка, как не соответствующая требованиям ст. 209 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, является ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

На основании изложенного, просили:

- признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиком и ФИО1 о покупке 22/383 долей в праве собственности на здание и аналогичный в долевом выражении земельный участок, по адресу: <адрес>, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую запись о переходе права собственности на указанные объекты от ФИО3 к ФИО1, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства, полученные по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 670 000 руб.;

- признать недействительным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиком и ФИО4 о покупке 22/383 долей в праве собственности на здание и аналогичный в долевом выражении земельный участок, по адресу: <адрес>, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующую запись о переходе права собственности на указанные объекты от ФИО3 к ФИО4, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 денежные средства, полученные по договору купли-продажи №от ДД.ММ.ГГГГ в размере 460 000 руб.;

- взыскать с ответчика ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 850 руб.

В судебном заседании истец ФИО4 и ФИО1 участие не принимали, извещены надлежаще, до объявления перерыва в судебном заседании исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям.

Представитель истцов ФИО8, действующая на основании доверенности в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, указала, что истцы не обладают юридическими познаниями, не имеют высшего юридического образования, не имеют опыта участия в разрешении подобных споров. В указанной связи о нарушении их прав в связи с заключением договоров купли-продажи им стало известно после принятия судебного акта о выселении. В настоящее время решение о сносе строения по <адрес> не исполнено. Расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, просила взыскать в пользу ФИО4 и ФИО1 в равном размере.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании участие не принимал, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, представитель ФИО3 – ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании участие не принимала, до объявления перерыва в судебном заседании исковые требования не признала, просила о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Третьи лица ФИО12, ФИО5 в судебном заседании участие не принимали, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ч. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. (п. 1 ст. 8 ГК РФ).

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО3 на основании доверенности <адрес>9, удостоверенной нотариусом ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ с одной стороны и ФИО1 с другой стороны заключен договор купли-продажи №, по условиям которого покупателю ФИО1 передано 22/383 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный в Центральном АО <адрес>, вид разрешенного использования для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, а также 22/383 доли в праве общей долевой собственности на здание площадью 383 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>

По соглашению сторон цена отчуждаемых по настоящему договору долей земельного участка и жилого дома составляет 670 000 рублей, из которых 20 000 рублей – стоимость 22/383 долей земельного участка, 650 000 рублей – стоимость 22/383 долей жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим от имени ФИО3 на основании доверенности <адрес>9, удостоверенной нотариусом ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ с одной стороны и ФИО4 с другой стороны заключен договор купли-продажи №, по условиям которого покупателю ФИО4 передано 22/383 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный в Центральном АО <адрес>, вид разрешенного использования для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, а также 22/383 доли в праве общей долевой собственности на здание площадью 383 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>.

По соглашению сторон цена отчуждаемых по настоящему договору долей земельного участка и жилого дома составляет 460 000 рублей, из которых 10 000 рублей – стоимость 22/383 долей земельного участка, 450 000 рублей – стоимость 22/383 долей жилого дома.

Факт заключения договоров купли-продажи, передача денежных средств покупателями в указанном размере в судебном заседании сторонами не оспаривалась

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено решение Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, принято новое решение, которым объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> признан самовольной постройкой, на ФИО3 возложена обязанность осуществить снос самовольно возведенного объекта капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, самостоятельно либо за счет собственных средств.

При этом судебная коллегия пришла к выводу о том, что спорное строение по своим техническим характеристикам, как на момент строительства и регистрации права собственности за ФИО3, так и в настоящее время не является индивидуальным жилым домом, фактически обладает признаками многоквартирного жилого дома, предназначено для проживания большого количества лиц (семей).

Объект, расположенный по адресу: <адрес>, построен на земельном участке с кадастровым номером № не соответствует виду разрешённого использования земельного участка - для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки. Фактически объект представляет из себя многоквартирный жилой дом, который был возведен в отсутствие разрешения на строительство. Кроме того строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома осуществлялось при отсутствии положительного заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении заявления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано.

Ссылаясь на недействительность сделки по отчуждению самовольной постройки, истцы обратились за судебной защитой своих прав, просили применить последствия недействительности договора купли-продажи в виде возврата денежных средств, уплаченных в счет покупной цены.

Разрешая спор по существу, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (абзац первый пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

В соответствии с пунктом 2 названной нормы сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу пункта 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Соответственно, в случае продажи самовольной постройки договор купли-продажи будет ничтожной сделкой в силу нарушения при его совершении законодательно установленного запрета на распоряжение таким объектом.

Пунктом 2 ст. 61 ГПК РФ определено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных названным Кодексом.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (Постановление от ДД.ММ.ГГГГ №-П, Определения от ДД.ММ.ГГГГ №-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О, от ДД.ММ.ГГГГ №-О-О), закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное же строительство, как акцентировано внимание в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О-П, представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

    Таким образом на момент совершения спорных сделок земельный участок и расположенный на нем жилой дом не могли быть предметом договоров купли-продажи, поскольку в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец не вправе были распоряжаться постройкой, а заключенные сделки как не соответствующие требованиям ст. 209 и п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными.

    При разрешении настоящего спора представителем ответчика заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности относительно заявленных исковых требований.

    Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1).

    Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2).

    Разрешая ходатайство представителя ответчика о пропуске истцами срока исковой давности, суд исходит из следующего.

    В силу статьи 46 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 17 и 19 право на судебную защиту, будучи основным и неотчуждаемым правом человека, реализуется на основе принципа равенства всех перед законом и судом и признанных международным сообществом в качестве фундаментальных принципов беспрепятственного доступа к правосудию и законного суда.

    По смыслу пункта 2 ст. 12 ГПК РФ в обязанности суда входит создание условий для реализации лицами, участвующими в деле, процессуальных прав.

    Судебной защите подлежат все без исключения права и свободы. По поводу этого Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» обязал суды обеспечить надлежащую защиту прав и свобод человека и гражданина, рекомендовал в ряде случаев непосредственно применять Конституцию Российской Федерации, в том числе при отсутствии федерального закона, который должен регулировать рассматриваемые судом правоотношения.

    Принимая во внимание характер спора по существу заявленных требований, учитывая, что исковые требования обоснованы, в том числе утратой гражданами принадлежащих им жилых помещений, в целях обеспечения надлежащей защиты прав, свобод и законных интересов всех субъектов гражданско-правовых отношений в рамках разрешаемого спора, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае право истцов на судебную защиту не утрачено.

    Судебный акт о признании объекта с кадастровым номером: <данные изъяты>, расположенного по адресу <адрес> самовольной постройкой, что является основанием для признания сделок недействительными в силу их ничтожности, принят ДД.ММ.ГГГГ.

    С настоящими исковыми требованиями истцы обратились в суд ДД.ММ.ГГГГ.

    В то же время указанное не подтверждает пропуск истцами срока исковой давности.

    Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

    В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

    Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор судебной практики по спорам, связанным в признанием договоров незаключенными», течение исковой давности по требованию о возврате переданного по незаключенному договору начинается не ранее момента, когда истец узнал или, действуя разумно и с учетом складывающихся отношений сторон, должен был узнать о нарушении своего права.

    Согласно апелляционному определению судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ, определению судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО4 при рассмотрении дела участие не принимали.

    При разрешении спора Первомайским районным судом <адрес> по иску администрации Центрального АО <адрес> к ФИО1 и ФИО4 и другим о выселении из объекта капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> (дело №) ФИО1 и ФИО4 возражали относительно заявленных требований.

    Решением Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования администрации Центрального АО <адрес> оставлены без удовлетворения.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Первомайского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, исковые требования Администрации Центрального АО <адрес> удовлетворены, из объекта капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> выселены в том числе ФИО1, ФИО4

    Определением судебной коллегии по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

    Указанное согласуется с пояснениями представителя истцов о том, что о нарушенном праве истцам стало известно после инициирования судебного процесса о выселении

    Так, после постановления судебного акта о признании спорного объекта самовольной постройкой, ФИО1 и ФИО4, не являющиеся профессиональными участниками рыка недвижимости, не принимавшие участие при рассмотрении дела судебной коллегией по гражданским делам Омского областного суда ДД.ММ.ГГГГ, в силу отсутствия у них достаточных юридических познаний, не могли в должной мере осознавать негативный характер наступивших для них правовых последствий, связанных с признанием дома самовольной постройкой, что привело к последующей утрате принадлежащего им жилья.

    В указанной связи в течении года после разрешения спора о выселении и удовлетворения исковых требований Администрации Центрального АО <адрес> (ДД.ММ.ГГГГ) истцами ФИО1 и ФИО11 был выбран надлежащий способ защиты права.

    Решение является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующих изменений в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

    При подаче иска представителем истцов ФИО8 понесены расходы по оплате государственной пошлины на сумму 13 850 рублей.

    В судебном заседании ФИО8 просила указанные расходы взыскать в пользу ФИО1 и ФИО11 в равных долях.

    Принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены на сумму 1 130 000 рублей в пользу каждого из истцов подлежит взысканию госпошлина по 6 925 рублей в пользу каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО4 удовлетворить.

Признать недействительным договор № купли-продажи доли в праве собственности на здание и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 <данные изъяты> и ФИО3, <данные изъяты> в лице его представителя ФИО2, действующего на основании доверенности.

Применить последствия недействительности сделки, восстановить право собственности ФИО3 на 22/383 долей в праве общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: <данные изъяты>, и на 22/383 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО4 денежные средства в размере 460 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6 925 рублей.

Признать недействительным договор купли-продажи № доли в праве собственности на здание и земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 <данные изъяты> и ФИО3 (<данные изъяты> в лице его представителя ФИО2, действующего на основании доверенности.

Применить последствия недействительности сделки, восстановить право собственности ФИО3 на 22/383 долей в праве общей долевой собственности на здание, расположенное по адресу: <адрес>, с кадастровым номером: <данные изъяты>, и на 22/383 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 670 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6 925 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска.

Судья                                        Е.А. Ромбс

Мотивированное решение изготовлено 07.03.2024

Судья                                         Е.А. Ромбс

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>