Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-725/2023 ~ М-282/2023 от 21.02.2023

к делу № 2-725/2023             23RS0012-01-2023-000369-27

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Горячий Ключ                                          27 марта 2023 года

Горячеключевской городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи                                   Щербаковой А.А.,

при секретаре                                                       Роденко Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Юфа С. В. к Попову А. П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Юфа С. В. обратился в суд с иском к Попову А. П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 17.12.2014г. продавец Юфа С. В. и покупатель Попов А. П. заключили договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства по адресу: Российская Федерация, <адрес>. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация права, номера государственной регистрации №«...» от 09.12.2014 г.

    Сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: об объекте продажи, его индивидуально-определенных признаках, расположении, цене.

    В силу п. 1 договора продавец Юфа С. В. продал, а покупатель Попов А. П. купил земельный участок площадью 962 кв.м, с кадастровым №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажного многоквартирного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

    Согласно п. 1.2. договора земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома с рассрочкой платежа от 08.10.2014 г. Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия №«...», выданным 27.10.2014 г. Горячеключевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись регистрации №«...» от ДД.ММ.ГГГГ.

    Так же, продавец Юфа С. В. продал, а покупатель Попов А. П. купил объект незавершенного строительства, общей площадью застройки – 109,3 кв.м, литер А, этажность – 0, подземная этажность – 0, кадастровый №«...», расположенный на вышеуказанном земельном участке, по адресу: <адрес> п. 1.3. договора, объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия №«...», выданным ДД.ММ.ГГГГ Горячеключевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, запись регистрации №«...» от ДД.ММ.ГГГГ.

    Владея на праве собственности вышеуказанным земельным участком, ответчик, на основании решения собственника от ДД.ММ.ГГГГ, принял решение об объединении двух земельных участков: земельного участка площадью 2032 кв.м., с кадастровым номером №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> и земельного участка площадью 962 кв.м, с кадастровым №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажного многоквартирного строительства, расположенный по адресу: <адрес> в один земельный участок общей площадью 2994 кв.м, которому в последующем был присвоен кадастровый №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Постановлением администрации муниципального образования город Горячий Ключ от 15.05.2015 № 850 «О присвоении земельному участку адреса: Российская Федерация, <адрес>» объекту адресации – земельному участку площадью 2994 кв.м, с кадастровым №«...», присвоен адрес: Российская Федерация, <адрес>. В связи с принятием настоящего постановления, адрес: <адрес>, признан аннулированным.

Объект незавершенного строительства был снесен, сведения об объекте исключены из ГКН и ЕГРН по заявлению собственника.

В силу п. 2. договора, цена проданного земельного участка, определенная по договоренности, составляет 300 000 рублей, которые покупатель передал продавцу в полном объеме, до подписания настоящего договора.

В подтверждение получения денежной суммы по договору Юфа С.В. составил расписку от 09.12.2014 г., из содержания которой следует, что он получил от Попова А.П., часть денежной суммы в размере 50 000 рублей, а для оплаты остатка суммы в размере 250 000 рублей, предоставил Попову А.П. отсрочку по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В нарушение требований ст. 309 ГК РФ ответчик не выполнил обязательство по оплате оставшейся суммы долга в размере 250 000 рублей в срок до 31.12.2019 г., чем нарушил условия договора, свое обязательство и права истца, на получение оплаты за проданный земельный участок.

В связи с отсутствием оплаты истец, в адрес ответчика, направил досудебную претензию от 10.02.2021 г. с приложением соглашения о расторжении договора от 17.12.2014 г. купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>

По истечении тридцати календарных дней от ответчика, в адрес истца, ответ не поступил, в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд.

Истец Юфа С.В. в судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен надлежащим образом, направил в суд заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие, настаивал на удовлетворении заявленных требований по изложенным основаниям.

Ответчик Попов А.П. в судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен надлежащим образом, направил в суд заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие, не отрицал тот факт, что обязательство по оплате полной суммы по сделке им не были полностью исполнены, не возражал против удовлетворения иска.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, в судебное заседание не явился, в суд поступил отзыв на иск, в котором изложено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра.

Судом по делу установлено, представленными в дело документами подтверждено, что 17.12.2014г. продавец Юфа С. В. и покупатель Попов А. П. заключили договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

    В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю произведена государственная регистрация права, номера государственной регистрации №«...» 09.12.2014 г.

    В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

    Сторонами договора было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора: об объекте продажи, его индивидуально-определенных признаках, расположении, цене.

    В силу п. 1 договора продавец Юфа С. В. продал, а покупатель Попов А. П. купил земельный участок площадью 962 кв.м, с кадастровым №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажного многоквартирного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

    Согласно п. 1.2. договора земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома с рассрочкой платежа от 08.10.2014 г. Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия №«...», выданным ДД.ММ.ГГГГ Горячеключевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, запись регистрации №«...» от ДД.ММ.ГГГГ.

    Кроме того, продавец Юфа С. В. продал, а покупатель Попов А. П. купил объект незавершенного строительства, общей площадью застройки – 109,3 кв.м, литер А, этажность – 0, подземная этажность – 0, кадастровый №«...», расположенный на вышеуказанном земельном участке, по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

    Согласно п. 1.3. договора, объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка и незавершенного строительством жилого дома с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия №«...», выданным 27.10.2014 г. Горячеключевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, запись регистрации №«...» от ДД.ММ.ГГГГ.

    Владея на праве собственности вышеуказанным земельным участком, ответчик, на основании решения собственника от ДД.ММ.ГГГГ, принял решение об объединении двух земельных участков: земельного участка площадью 2032 кв.м, с кадастровым номером №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> и земельного участка площадью 962 кв.м, с кадастровым №«...» категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажного многоквартирного строительства, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в один земельный участок общей площадью 2994 кв.м, которому в последующем был присвоен кадастровый №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки.

Постановлением администрации муниципального образования город Горячий Ключ от ДД.ММ.ГГГГ №«...» «О присвоении земельному участку адреса: Российская Федерация, <адрес>» объекту адресации – земельному участку площадью 2994 кв.м, с кадастровым №«...», присвоен адрес: Российская Федерация, Краснодар-ский край, г. Горячий Ключ, <адрес>. В связи с принятием настоящего постановления, адрес: Российская Федерация, <адрес>, признан аннулированным.

Объект незавершенного строительства был снесен, сведения об объекте исключены из ГКН и ЕГРН по заявлению собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 2 ст. 486 ГК РФ, если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии с ч. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В силу п. 2 договора, цена проданного земельного участка, определенная по договоренности, составляет 300 000 рублей, которые покупатель передал продавцу в полном объеме, до подписания договора.

В подтверждение получения денежной суммы по договору Юфа С.В. составил расписку от 09.12.2014 г., из содержания которой следует, что он получил от Попова А.П., часть денежной суммы в размере 50 000 рублей, а для оплаты остатка суммы в размере 250 000 рублей, предоставил Попову А.П. отсрочку по 31.12.2019 г. включительно.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В итоге, в нарушение требований ст. 309 ГК РФ ответчик не выполнил обязательство по оплате суммы долга в размере 250 000 рублей в срок до 31.12.2019 г., чем нарушил свое обязательство и права истца, на получение полной суммы оплаты.

В соответствии с ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В связи с отсутствием оплаты истец, в адрес ответчика, направил досудебную претензию от 10.02.2021 г. с приложением соглашения о расторжении договора от 17.12.2014 г. купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>

По истечении тридцати календарных дней от ответчика, в адрес истца, ответ не поступил.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Данный вывод следует из Определения коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 26.12.2017 г. № 305-ЭС17-14389 по делу № А40-172921/2016, которая указывает что, по смыслу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из его сторон является существенное нарушение договора другой стороной. Применительно к соглашениям купли-продажи судебной практикой выработана позиция, согласно которой неоплата покупателем цены договора в согласованный сторонами срок свидетельствует о таком существенном нарушении, поскольку без оплаты товара соответствующие отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл, в связи с чем, он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (определения Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2017 № 304-ЭС17-11435, от 11.07.2017 № 78-КГ17-21; постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.02.2007 № 12295/06, 4 от 15.04.2008 № 16732/07, от 23.06.2009 № 4651/09, от 10.06.2014 № 1999/14). При этом, тот факт, что продавец может защитить свои права путем взыскания долга, сам по себе не препятствует предъявлению требования о расторжении договора как альтернативного способа защиты, выбор конкретного способа защиты принадлежит продавцу.

В Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 5 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017г.) указано, что согласно абзацу четвертому пункта п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 ГК РФ.

Истец, заявляя исковые требования, просит расторгнуть договор в связи с существенным нарушением его условий покупателем и вернуть их, то есть стороны в первоначальное положение путем аннулирования записей о регистрации права по сделке, а так же путем раздела земельного участка, который был объединен покупателем в один после данной сделки и признания за ним, то есть Юфа С.В. права собственности на земельный участок, который, как указано выше был объединен в один в связи с данной сделкой в виде договора купли-продажи.

На основании изложенного, представленных и исследованных доказательств, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования обоснованы и доказаны, соответственно подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Юфа С. В. к Попову А. П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.

        Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительством от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в городе Горячий Ключ Краснодарского края между Юфа С. В. ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированного по адресу: <адрес> Поповым А. П. ДД.ММ.ГГГГ г.р., зарегистрированным и проживающим по адресу: <адрес>, номера государственной регистрации №«...» ДД.ММ.ГГГГ.

        Вернуть стороны в первоначальное положение путем раздела земельного участка и признания права собственности за продавцом Юфа С. В., а именно:

        разделить земельный участок площадью 2994 кв.м, с кадастровым №«...», категория земель -земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на два самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 2032 кв.м, категория земель -земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес> и земельный участок площадью 962 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес>;

        признать за Юфа С. В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., право собственности на земельный участок площадью 962 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес>, образованный в результате раздела земельного участка площадью 2994 кв.м, с кадастровым №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на два самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 2032 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес> и земельный участок площадью 962 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: <адрес>

        Данное решение является основанием для подготовки межевого плана в результате проведения кадастровых работ по разделу земельного участка площадью 2994 кв.м, с кадастровым №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, на два самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 2032 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес> и земельный участок площадью 962 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес>.

        Данное решение является основанием для аннулирования Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю сведений о земельном участке площадью 2994 кв.м, с кадастровым номером №«...», категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>Ж, для внесения сведений о земельных участках образованных в результате раздела: земельный участок площадью 2032 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес> и земельный участок площадью 962 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: <адрес>, по заявлению Юфа С. В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., а так же, для регистрации права собственности за Юфа С. В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., на земельный участок площадью 962 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, с адресным ориентиром: Российская Федерация, <адрес>, образованный в результате раздела в соответствии с ситуационным планом раздела земельного участка от 07.06.2021 г., подготовленным индивидуальным предпринимателем ФИО6

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Горячеключевской городской суд в течение одного месяца.

Председательствующий - подпись