Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-9989/2017 от 17.07.2017

Судья: Бритвина Н.С.    Гр. дело № 33-9989/2017

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

24 августа 2017 года    г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Ермаковой Е.И.,

судей – Сафоновой Л.А. и Елистратовой Е.В.

при секретаре – Сукмановой Ю.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Министерства сельского хозяйства РФ и апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области на решение Кинельского районного суда Самарской области от 15 марта 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования Брежнева В.В. удовлетворить.

Признать за Брежневым В.В. право собственности на жилое помещение: квартиру 20, общей площадью 65,0 кв.м., в том числе жилой 31,5 кв.м., находящейся в доме №12Д (строение 4) по адресу: <адрес>».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Брежнев В.В. обратился в суд с иском к ФГБУ ВО «Самарская государственная сельскохозяйственная академия», администрации г.о. Кинель Самарской области и ООО «Сигма С» о признании права собственности на объект недвижимости.

Заявленные требования истец обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с ООО «Сигма С» договор № об инвестировании строительства жилого комплекса Государственной сельскохозяйственной академии, по которому предметом выступил следующий объект: двухкомнатная квартира № 20 (строительный номер), общей площадью 76,04 кв.м, расположенная <адрес>/Д.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Сигма С» были заключены дополнительные соглашения к основному договору, суть которых состояла в увеличении стоимости объекта.

В соответствии с п. 2.5 договора, Брежнев В.В. взял на себя обязательство оплатить полную стоимость объекта. Данное обязательство исполнено истцом в полном объеме.

Пунктом 1.2 договора предусмотрен срок окончания строительства – 4 квартал 2015 года.

ДД.ММ.ГГГГ дом введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Объект недвижимости передан истцу по акту приема-передачи и поставлен на кадастровый учет.

Впоследствии Брежнев В.В. обратился в регистрационный орган с заявлением о регистрации права собственности в отношении указанной квартиры, однако ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации, а позднее истец получил отказ в регистрации права.

Основываясь на вышеизложенном, Брежнев В.В. просил суд признать за ним право собственности на жилое помещение – квартиру № 20, площадью 65,0 кв.м, расположенную на 4-м этаже, по адресу: <адрес> (строение 4).

По результатам рассмотрения заявленных требований судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Третье лицо на стороне ответчика - Министерство сельского хозяйства РФ, не согласившись с вынесенным судом решением, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение Кинельского районного суда Самарской области от 15.03.2017 года отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований Брежнева В.В. в полном объеме. В жалобе заявитель указывает, что выводы суда о наличии одобрения действий Академии по заключению инвестиционных договоров не подтвержден соответствующими доказательствами. Заявитель жалобы ссылается на отсутствие полномочий у руководства Академии на подписание инвестиционного контракта, что свидетельствует о том, что договоры инвестирования, заключенные между физическими лицами и ООО «Сигма-С» в отношении объектов капитального строительства, должны признаваться ничтожными.

Также с постановленным судом решением не согласно другое третье лицо на стороне ответчика - ТУ Росимущества в Самарской области, который в поданной им апелляционной жалобе просит решение Кинельского районного суда Самарской области от 15.03.2017 года отменить. В жалобе указывает, что строительство жилых домов не относится к уставной деятельности Академии, в связи с чем, строительство жилых домов на предоставленном Академии земельном участке могло осуществляться лишь при выделении указанному учреждению средств федерального бюджета для указанных целей, однако Академии бюджетные инвестиции для строительства жилых домов Министерством сельского хозяйства РФ не предоставлялись, и Академия свои полномочия государственного заказчика какой-либо организации не передавала. В жалобе указано, что строительство жилых домов осуществлялось застройщиком на не принадлежащем ему земельном участке. Полагает, что договор истца с ООО «Сигма-С» является ничтожной сделкой, заключенной с нарушением требований закона.

В заседании судебной коллегии представитель истца Брежнева В.В. – Буяновская В.С., действующая на основании доверенности, возражала против доводов апелляционных жалоб, просила решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Представитель ответчика ФГБУ ВПО «Самарская ГСХА» - Гражданкин А.В., действующий на основании доверенности, также возражал против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела уведомлены надлежащим образом. В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области содержится ходатайство о рассмотрении настоящего гражданского дела в суде апелляционной инстанции в отсутствие представителя.

В силу требований ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации г. Кинеля Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ ФГБОУ ВО «Самарская государственная сельскохозяйственная академия» в постоянное бессрочное пользование предоставлен принадлежащей на праве собственности Российской Федерации земельный участок площадью 13272,00 кв. м, с кадастровым номером №, назначением: земли населенных пунктов, для жилищного строительства, по адресу: <адрес> (л.д. 73).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Кинеля ФГБОУ ВО «Самарская государственная сельскохозяйственная академия» выдано разрешение на поэтапное строительство на вышеуказанном земельном участке четырех 5-этажных домов каждый на 30 квартир сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67).

В последующем разрешение на строительство продлевалось до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 60, 46-48).

ДД.ММ.ГГГГ между ФГБОУ ВПО «Самарская государственная сельскохозяйственная академия» и ООО СК «Спектр - Плюс» заключен договор №, по которому ООО СК «Спектр-Плюс» обязуется за вознаграждение осуществить строительство жилого комплекса сельхозакадемии, состоящего из четырех 5-этажных домов по адресу: <адрес> включая ведение финансово-хозяйственной деятельности, поиск участников долевого строительства и заключение с ними соответствующих договоров (л.д. 139-140).

ДД.ММ.ГГГГ ФГБОУ ВПО «Самарская государственная сельскохозяйственная академия» и ООО СК «Спектр-Плюс» заключили повторный договор, где сроки строительства установлены с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61-65).

В последующем на указанном строительстве имела место смена подрядных организаций: ДД.ММ.ГГГГ договор о достройке вышеуказанного жилого комплекса заключен с ООО «Сигма-С»; ДД.ММ.ГГГГ - с ООО «Сигма С» (л.д. 49-52, 53-56).

Срок окончания строительства был определен – ДД.ММ.ГГГГ. Финансирование строительства осуществляло ООО «Сигма С» с правом поиска соинвесторов и заключения ними соответствующих договоров.

Так, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сигма С» заключило договор № об инвестировании строительства жилого комплекса Государственной сельскохозяйственной академии с Брежневым В.В. (л.д. 7-8). Предметом вышеуказанного договора выступил следующий объект: - квартира № 20 (строительный номер), общей площадью 76,04 кв. м, расположенная <адрес>. Цена одного квадратного метра квартиры на момент подписания договора составляет 10 000,00 рублей, стоимость квартиры составляет 760 400,00 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Сигма С» было заключено дополнительное соглашение к основному договору, об изменении стоимости 1 кв. м квартиры (л.д. 9).ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ООО «Сигма С» было заключено дополнительное соглашение № к основному договору, об изменении стоимости 1 кв. м квартиры согласно которому стоимость 1 кв. м определена в 27 000,00 рублей за 1 кв. м, а полная стоимость жилого помещения – 2 053 080,00 рублей (л.д. 10).

Указанная сумма оплачена истцом в полном объеме: ДД.ММ.ГГГГ – 760 400,00 рублей; ДД.ММ.ГГГГ – 534 280,00 рублей, ДД.ММ.ГГГГ – 760 400,00 рублей (л.д. 16-18)

ДД.ММ.ГГГГ оконченный строительством объект сдан застройщиком в эксплуатацию на основании разрешения № (л.д. 44-45).

Согласно техническому паспорту, общая площадь спорной квартиры равна 65,0 кв. м, жилой 31,5 кв. м (л.д. 12-14)

ДД.ММ.ГГГГ указанное жилое помещение передано истцу по акту приема-передачи. Факт исполнения истцом своих обязательств по договору в полном объеме никем, в том числе и застройщиком, не оспаривается (л.д. 11).

Вместе с тем, зарегистрировать свое право собственности на спорное жилое помещение Брежнев В.В. не может, ввиду отсутствия государственной регистрации договора долевого участия в строительстве (л.д. 21-22).

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015) при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Дав оценку заключенному сторонами договору, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае фактически стороны заключили договор долевого участия в строительстве, и к отношениям сторон применимы положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствии со ст. 17 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии со ст. 16 данного Закона право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

27.06.2016 года Управлением Росреестра по Самарской области Брежневу В.В. отказано в регистрации права собственности на спорное жилое помещение на том основании, что представленный истцом договор об инвестировании строительства жилого комплекса государственной сельхозакадемии в нарушение ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не прошел государственную регистрацию (л.д. 21-22).

Вместе с тем, нормы названного Федерального закона, обязывающие застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве - заказчиков, оплачивающих строительство, и применение закона иным образом, в том числе путем лишения заказчика результатов оплаченных им строительных работ, будет противоречить цели и смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». (п. 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Учитывая надлежащее исполнение своих обязательств истцом, ввод дома в эксплуатацию, фактическое создание спорного объекта за счет средств, инвестированных истцом, передачу застройщиком квартиры истцу по Акту приема-передачи, суд пришел к правильному выводу о том, что исковые требования Брежнева В.В. о признании за ним права собственности на спорное жилое помещение подлежат удовлетворению.

Доводы апелляционных жалоб о том, что деятельность ФГБОУ ВПО «Самарская ГСХА» по строительству указанного жилого комплекса противоречит Уставной деятельности, что бюджетные средства на строительство данного комплекса Академии не выделялись, соответственно в силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ Академия не могла передавать свои полномочия государственного заказчика строительства какой-либо организации, что Академией не соблюдена процедура отказа от принадлежащего ей права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположены спорные объекты, а также, что Академией нарушена процедура получения согласия на строительство, распоряжение земельным участком, установленная постановлением Правительства РФ от 03.04.2008 года, не могут служить основанием для отмены решения суда и отказа истцу в удовлетворении заявленных требований.

Как указывалось выше, строительство спорного дома осуществлялось на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным на то органом, на земельном участке, соответствующему целевому назначению, - для жилищного строительства, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании ФГБОУ ВПО «Самарская ГСХА».

Также уполномоченным органом выдано разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию, т.е. подтверждена законность возведения данного объекта.

Указанные действия и акты не оспорены и не оспариваются.

Вопрос о сносе спорных объектов заявители также не ставят, каких-либо прав в отношении данного имущества не заявляют.

Соответственно, если со стороны ФГБОУ ВПО «Самарская ГСХА» и были какие-либо нарушения процедуры начала строительства, то при наличии разрешительной документации на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, и отсутствии спора как такового в отношении принадлежности кому-либо испрашиваемого истцом жилого помещения, выводы суда о признании за истцом права собственности на данное имущество являются правильными. Права истца, как участника долевого строительства, которой мог убедиться в наличии всей разрешительной документации, на получение результата строительства, даже при наличии каких-либо нарушений со стороны застройщика, нарушены быть не могут.

Ссылки в апелляционных жалобах на постановление Правительства РФ от 03.04.2008 года, положения которого, по мнению заявителей, влекут недействительность договоров подряда, и всех последующих договоров, также не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку предоставление земельного участка под жилищное строительство, первичное разрешение на строительство жилого комплекса государственной сельхозакадемии получено, а первичный договор с застройщиком заключен в 2006 - 2007 г.г., до принятия и вступления в законную силу указанного постановления. Все последующие договоры являлись лишь продолжением отношений сельхозакадемии с различными застройщиками, которые осуществляли достройку данного комплекса.

Кроме того, действиями ответчиков по застройке указанного земельного участка жилыми домами не нарушено ни целевое назначение земельного участка, ни направленность постановления Правительства РФ от 03.04.2008 г. № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности».

ТУ Росимущества при рассмотрении настоящего дела не оспаривало ни разрешительную документацию на строительство и ввод спорного объекта в эксплуатацию, ни права истца на спорное жилое помещение, не заявляло каких-либо самостоятельных требований, в связи с чем, отказ истцу в удовлетворении заявленных им требований не повлечет за собой восстановление какого-либо нарушенного права заявителей.

Судебная коллегия полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, основания для отмены принятого по делу судебного решения, предусмотренные статьей 330 ГПК РФ, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кинельского районного суда Самарской области от 15 марта 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства сельского хозяйства РФ и апелляционную жалобу ТУ Росимущества в Самарской области - без удовлетворения.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи: