Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-13322/2023 от 26.10.2023

Судья: Трибунская Л.М. №33-13322/2023

2-1273/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 ноября 2023 года г. Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Желтышевой А.И.

судей Топтуновой Е.В., Ереминой И.Н.

при секретаре Отрощенко К.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по апелляционным жалобам ФИО1, ФИО2 на решение Кинельского районного суда Самарской области от 28 октября 2022 года, которым постановлено:

«Договор купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении земельного участка и жилого дома по адресу <адрес>, пер. Товарный, 24 расторгнуть в связи с существенным нарушением условий договора.

Обязать ФИО1 27.07. 1971 г.р. ( паспорт № выдан отделением УФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) вернуть полученные по сделке 850000 рублей ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ г.р. ( паспорт 3616 213184 выдан ДД.ММ.ГГГГ ОУФМС России по <адрес> в <адрес>)

В остальной части требований отказать.».

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения Тершуковой Т.А.. ее представителя Дорофеева А.Ю., возражения представителя Меньшаковой Н.Е., Меньшакова А.В.-Агабалян В.Н.

УСТАНОВИЛА:

Тершукова Т.А. обратилась в суд с иском к Дунылиной В.М. о признании недействительным договора купли — продажи дома и земельного участка, применении последствии недействительности сделки, в обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли - продажи дома с прилегающим земельным участком за 2 800 000 рублей 00 копеек. Земельный участок был продан за 800 000 рублей 00 копеек, жилой дом был продан за 2 000 000 рублей 00 копеек. По расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала истцу за продаваемый дом сумму в размере 850 000 рублей 00 копеек, в качестве задатка за дом и земельный участок, однако до настоящего времени остаточная сумма в размере 1 950 000 рублей 00 копеек не была передана. ФИО2 стала собственником дома и земельного участка, однако никаких коммунальных платежей она не совершала. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, не исполнив свои обязательства по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ перед ФИО1, перепродала дом и земельный участок гражданину ФИО10 за 1 950 000 рублей. Согласно п. 16 договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до его полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. ФИО2 не выполнила свои обязательства по договору, перепродала дом и земельный участок, не произведя полного расчета, что является нарушением условий договора. Согласно п.13 договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны руководствуясь пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим до исполнения настоящего договора, что повлечет изъятие отчуждаемого по настоящему договору недвижимого имущества, продавец обязан приобрести в собственность покупателя равнозначное по потребительским свойствам жилое помещение в том числе по качеству и площади в том же районе <адрес> или предоставить покупателю денежные средства, для самостоятельного приобретения исходя из стоимости аналогичного имущества, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а так же возместить все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением указанного в п.1 договора недвижимого имущества. При этом недвижимое имущество не может быть изъято у покупателя до исполнения продавцом выше оговоренных обязательств. Ссылаясь на разъяснения, содержащиеся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст.ст. 450, 167, 168, 178, 179 ГК РФ, истец просила признать недействительным договора купли — продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, применении последствии недействительности сделки, путем признания права собственности на дом и земельный участок за ФИО1

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ФИО1 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить, обязать ФИО2 вернуть дом и земельный участок в связи с расторжением договора купли-продажи и признанием сделки недействительной.

ФИО2 также подана апелляционная жалоба, в которой она просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных ФИО1 требований, ссылаясь на то, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, нарушены нормы материального права.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции

В ходе судебного разбирательства истцом уточнены исковые требования, истец просила расторгнуть договор купли-продажи дома и земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, признать сделки, заключенные между ФИО2 и ФИО14, ФИО14 и ФИО17, между ФИО17 и ФИО15 и ФИО16 недействительными в связи с расторжением договора от ДД.ММ.ГГГГ, возвратить ФИО1 право собственности на жилой дом и земельный участок, возвратить ФИО1 жилой дом и земельный участок.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ определение судебной коллегии отменено, дел направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела Тершукова Т.А., ее представитель Дорофеев А.Ю. доводы жалобы поддержали.

Представитель Меньшаковой Н.Е., Меньшакова А.В.- Агабалян В.Н. просила в удовлетворении искровых требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В силу требований ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, по правилам п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, является безусловным основанием для отмены судебного решения.

Разрешая исковые требования по правилам, установленным ГПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Тершуковой Т.А. на праве собственности на основании договора купли-продажи дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, принадлежали жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, пер. Товарный <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли - продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, пер. Товарный <адрес>.

Согласно п. 3 договора, отчуждаемый земельный участок продан за 800 000 руб., отчуждаемый жилой дом продан за 2 000 000 руб., всего отчуждаемые объекты недвижимого имущества проданы за 2 800 000 руб., указанную сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора купли-продажи. На момент подписания настоящего договора купли-продажи расчеты между продавцом и покупателем произведены в полном объеме.

Согласно расписке ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ, она продала дом и земельный участок по адресу: <адрес>, пер. Товарный, <адрес>, за 850 000 руб., сумму получила в полном объеме, претензий к ФИО2 не имеет.

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО10 заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого ФИО2 продала ФИО10 дом с земельным участком по адресу: <адрес>, пер. Товарный <адрес> за 2 000 000 рублей.

ФИО10, в свою очередь, продал жилой дом с земельным участком по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО17, которая по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ продала спорные жилой дом и земельный участок ФИО15, ФИО16, и их несовершеннолетним детям ФИО11, ФИО12, ФИО13

Согласно п.п. 4, 4.1 договора, указанные объекты проданы за 2 265 000 руб., при этом часть стоимости объектов в размере 38 053,28 руб. внесено покупателем за счет собственных средств, часть стоимости объектов в размере 586 946,72 руб. – за счет средств государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, часто стоимости недвижимого имущества в размере 1 640 000 руб. оплачивается покупателем за счет кредитных денежных средств, полученных в ПАО Сбербанк в соответствии с условиями кредитного договора №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.3 договора купли-продажи, приобретаемое имущество считается находящимся в залоге у банка с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН.

Истцом в уточненном исковом заявлении заявлены требования о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, признании в связи с этим последующих сделок, совершенных с указанным имуществом, недействительными и возвращении имущества в собственность ФИО1, на том основании, что ФИО2 не исполнены в полном объеме обязательства по оплате по договору купли-продажи, оплачено 850 000 руб. вместо 2 800 000 руб.

ФИО2, возражая против заявленных исковых требований, ссылается на то, что сторонами сделки согласована цена имущества в размере 850 000 руб., которая и выплачена продавцу, указание в договоре купли-продажи стоимости 2 800 000 руб. является технической ошибкой, которую покупатель не заметила.

ФИО16, А.В. ссылаются на добросовестность приобретения спорного имущества.

В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Из существа спорных правоотношений следует, что возврат жилого дома и земельного участка в собственность Тершуковой Т.А. невозможен без истребования его у Меньшаковых.

Тершукова Т.А. в заседании судебной коллегии признала то обстоятельство, что Меньшаковы, в собственности которых в настоящее время находятся спорные жилой дом и земельный участок, являются добросовестными приобретателями, которым не было известно о невыплате ей полной стоимости имущества.

В силу ч. 2 ст. 68 ГПК РФ, признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

При этом действующее процессуальное законодательство не содержит императивного требования о предъявлении встречного искового заявления о признании добросовестным приобретателем в случае, если сторона спора таковым себя полагает.

В заседании судебной коллегии Тершукова Т.А. не оспаривала также, что имела намерение продать жилой дом и земельный участок и получить за них денежные средства, имущество выбыло из владения истца по ее воле, направленной на продажу жилого дома и земельного участка, основанием заявленных исковых требований является неполучение полной оплаты по договору.

В связи с изложенным, судебная коллегия приходит к выводу о том, что жилой дом и земельный участок не могут быть истребованы у Меньшаковых, как у добросовестных приобретателей, в силу ст. 302 ГК РФ, поскольку указанное имущество приобретено ими по возмездной сделке, на момент совершения которой они не были осведомлены о наличии между прежними собственниками спора по оплате его стоимости, при этом имущество выбыло из владения истца по ее воле.

В то же время соответствии со ст. 46 Конституции Российской Федерации, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений. Гражданское судопроизводство должно способствовать укреплению законности и правопорядка, предупреждению правонарушений, формированию уважительного отношения к закону и суду.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ лицо по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017 г., п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", неисполнение покупателем обязанности по оплате переданной ему продавцом недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи, дающим основание для его расторжения на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В силу абз. 1 п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (абз. 2 п. 4 ст. 453 абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК РФ).

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащении (п. 1 ст. 1105 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из абз. 4 абз. 2 п. 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ.

В пункте 6.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 г. N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что при невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне его стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре, а при ее отсутствии - стоимость имущества, определяемую по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ на момент приобретения.

Как следует из материалов дела, истцом в обоснование требований в уточненной редакции указано, что Дунылиной В.М. не исполнены в полном объеме обязательства по оплате по договору купли-продажи, поскольку оплачено 850 000 руб. вместо 2 800 000 руб.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что она желала продать дом и земельный участок, но за ту сумму, которая указана в договоре, поскольку ей необходимо было погасить задолженность и приобрести иное жилое помещение для проживания.

Согласно пояснениям Дунылиной В.М., она не отрицает того факта, что передала истцу в счет оплаты по договору лишь 850 000 руб.,

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что данный факт также не подлежит дальнейшему доказыванию, и указание в тексте договора купли-продажи, что сумму в 2 800 000 руб. продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора купли-продажи, и на момент подписания настоящего договора купли-продажи расчеты между продавцом и покупателем произведены в полном объеме, не соответствует действительности, и не должно приниматься во внимание. ( п. 3 договора)

Также не могут быть приняты во внимание и доводы Дунылиной В.М. о том, что реальная стоимость продажи спорного имущества составляла 850 000 руб., что и закреплено в расписке, а указание в договоре купли-продажи стоимости 2 800 000 руб. является технической ошибкой, которую она не заметила.

Каких-либо встречных или самостоятельных требований, направленных на приведение договора в соответствие с теми условиями, на которых стороны договорились, Дунылина В.М. не предъявляла и не предъявляет, условие договора о стоимости приобретаемого имущества в 2 800 000 руб. ею не оспорено.

При этом факт того, что денежные средства в указанном размере истцу не переданы, ответчик не отрицает.

Намерение истца получить за продаваемое имущество такие денежные средства, которые позволили бы ей погасить долг и приобрести иное жилое помещение, также не опровергнуто.

Соответственно истцом не дополучено по сделке 1 950 000 руб., которые и подлежат взысканию с Дунылиной В.М. в пользу Тершуковой Т.А.

Применение иного способа защиты нарушенного права истца, в т.ч. в виде возврата ей спорного имущества, при том, что не опровергнута добросовестность приобретения данного имущества ФИО20, невозможно.

Не подлежат удовлетворению и требования истца о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, признании в связи с этим последующих сделок, совершенных с указанным имуществом, недействительными, поскольку как таковые они к восстановлению прав истца не приведут.

Кроме того, в соответствии со ст. 486 ГК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, за исключением периода моратория на взыскание штрафных санкций, введенного постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 313 282,20 руб.

Также в соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат возмещению истцу расходы по оплате госпошлины в размере 300 руб.

В доход местного бюджета с Тершуковой Т.А. подлежит взысканию госпошлина в размере 17 650 руб.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кинельского районного суда Самарской области от 28 октября 2022 года отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Тершуковой Т.А. к Дунылиной В.М., Меньшаковым Н.Е., А.В. о расторжении договора, признании договоров недействительными удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №) в пользу ФИО1 ( ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт 36 16 295646) 1 950 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами 313 282.20 руб., возврат госпошлины 300 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Дунылиной В.М. в доход местного бюджета госпошлину в размере 17 650 руб.

Настоящее апелляционное определение вступает в законную силу немедленно со дня его принятия, и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) в течение 3 месяцев.

Председательствующий:

Судьи: