Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-660/2024 (2-6907/2023;) ~ М-6062/2023 от 30.10.2023

дело № 2-660/2024 (УИД: 50RS0036-01-2023-008015-71)

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 апреля 2024 года                                                                      г. Пушкино

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи       Чернозубова О.В.

при секретаре                                    Кузнецовой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Чупровой Евгении Викторовны к ООО СЗ «Жилой Квартал 2» о признании недействительным пункта 12.1 договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, признании права собственности на квартиру,

установил:

Истец Чупрова Е.В. обратилась в суд с иском к ответчику ООО СЗ «Жилой Квартал 2» о признании недействительным пункта 12.1 договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, признании права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований истец Чупрова Е.В. указала, что 03.11.2020 она заключила с ООО СЗ «Жилой Квартал 2» договор участия в долевом строительстве № 158/3. Объектом долевого строительства является квартира № (строительный номер по проекту), расположенная в 4-х секционном многоэтажном жилом доме на 9 этаже по строительному адресу: <адрес>. Согласно п. 3.2 Договора срок передачи квартиры установлен не позднее 31.01.2021, однако до настоящего времени квартира не передана, акт приема-передачи жилого помещения не подписан и не передан истцу. Ответчик получил денежные средства в размере 5 177 000 рублей, уплаченные истцом за квартиру по договору. Указанный многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию во втором квартале 2022 года, однако до настоящего времени акт приема-передачи квартиры так и не осуществлен. 24.03.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием передать объект долевого строительства и оформить акт приема-передачи квартиры, не передача которого лишает истца права распоряжаться принадлежащим ему имуществом, а также зарегистрировать право собственности на вышеуказанный объект. Кроме того, в пункте 12.1 договора участия в долевом строительстве сделана арбитражная оговорка, согласно которой любой спор подлежит передачи в Арбитражный суд Московской области, что противоречит требованиям законодательства. Просит признать пункт 12.1 договора участия в долевом строительстве № 158/3 от 03.11.2020 недействительным, признать за истцом право собственности на однокомнатную квартиру № (строительный номер), общей площадью 62 кв.м., расположенную в 4-х секционном 17-ти этажном жилом доме на 9 этаже по строительному адресу: <адрес>; взыскать с ООО СЗ «Жилой Квартал 2» в пользу Чупровой Е.В. по договору участия в долевом строительстве неустойку в размере 1 330 402 рубля 72 копейки, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя; в случае удовлетворения исковых требований, взыскать с ответчика оплату госпошлины (л.д. 4-5).

В судебном заседании истец Чупурова Е.В. уточнила исковые требования в части адреса, просила признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, остальные требования оставила без изменения; обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО СЗ «Жилой Квартал 2» в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представил.

Представитель третьего лица: Банка ВТБ (ПАО) в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Суд, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства, так как ответчик ООО СЗ «Жилой Квартал 2» надлежащим образом извещен о времени и месте судебного заседания, об уважительных причинах неявки в судебное заседание не сообщил и не просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 4, п. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Из положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 03.11.2020 между Чупровой Е.В. и ООО Специализированный застройщик «Жилой квартал 2» был заключен договор № 158/3 участия в долевом строительстве многоквартирного 4-х секционного 17-ти этажного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 6-23).

В соответствии с условиями договора, застройщик после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, должен передать участнику объект долевого строительства, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять объект долевого строительства с оформлением соответствующих документов (п. 1.1 Договора).

Согласно п. 1.3 договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира, строительный №, расположенная на 9 этаже, проектной площадью 62,00 кв.м.

Цена договора составляет 5 177 000 рублей, которая складывается из 83 500 рублей за 1 кв.м. (п.п. 2.1 Договора).

В силу п. 3.2 договора застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику по акту приема – передачи в срок до 31.01.2021.

Истцом произведена оплата цены договора в полном объеме (л.д. 24-25, 98).

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

Как следует из п. 4 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно п. 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Согласно п. 13.3 Договора участия в долевом строительстве, сторонами признается отправка корреспонденции надлежащей, если она направлена по последнему известному месту нахождения или месту жительства участника заказным письмом с уведомлением с описью вложения. При этом корреспонденция считается полученной надлежащим образом в день ее доставки, даже если адресат по этому адресу не находится или не проживает, в следующих случаях:

- адресат отказался от получения корреспонденции и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи или отправителем;

- несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением корреспонденции в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила отправителя;

- корреспонденция не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила отправителя;

- корреспонденция вручена уполномоченному лицу или представителю адресата;

- имеются доказательства вручения корреспонденции нарочно под расписку или с подписанным уведомлением.

14.06.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия, в которой просил подписать акт приема-передачи либо выдать экземпляр одностороннего акта приема-передачи (л.д. 26-29, 30). На день итогового судебного заседания не представлен акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами.

В силу п. 1 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела также следует, что 03.11.2020 между Банк ВТБ (ПАО) и Чупровой Е.В. заключен кредитный договор № 634/0303-0003010, в соответствии в которым Банк предоставил Заемщику денежные средства в размере 4 400 450 рублей. По данному договору вышеуказанная квартира указана в качестве предмета ипотеки (л.д. 59-74).

Цель использования Заемщиком кредита: на строительство и приобретение прав на предмет ипотеки на объект долевого строительства – квартира, расположенная по адресу: <адрес> строительный №, количество комнат 2, общая площадь 62,00 кв.м. (п.п. 12.1, 12.1.1.1, 12.1.1.2 Договора).

Наличие кредитного договора с ипотекой не препятствует признанию за истцом права собственности на объект долевого участия. Ипотека на данную квартиру оформляется при регистрации права собственности на квартиру.

Разрешением Министерства жилищной политики Московской области № RU50-13-21300-2022 от 04.04.2022, многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Решением администрации городского округа Пушкинский Московской области № 3372 от 27.12.2021 указанному дому присвоен адрес: <адрес>.

В настоящее время адрес квартиры: <адрес>.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

В силу п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

По мнению суда, истцом законность оснований возникновения права собственности на спорный объект долевого строительства доказана.

В то же время в отсутствие оригинала одностороннего акта либо подписанного двустороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства истец лишен возможности осуществить регистрацию своего права на объект недвижимости во внесудебном порядке.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного истцом требования о признании права собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>.

Как указывается в исковом заявлении, акт приема-передачи истцу необходим для реализации его права на регистрацию права собственности на объект долевого строительства.

Между тем, при наличии судебного решения о признании за истцом права собственности на объект долевого строительства, необходимости в подписании такого акта не имеется.

Согласно ст. 58 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки его исполнения.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В своих требованиях истец просит взыскать неустойку в размере 1 330 402 рубля 72 копейки за период с 01.02.2021 по 27.07.2023 (907 дней) с процентной ставкой 4,25%, исходя из стоимости квартиры 5 177 000 рублей.

Данный расчет истца не противоречит вышеизложенной ст. 6 ч. 2 Закона Об участии в долевом строительстве. С учетом того, что на дату передачи квартиры 31.01.2021 года процентная ставка составляла 8,5%, права ответчика данным расчетом не нарушаются, и руководствуясь ст. 196 ч.3 ГПК РФ, исковые требования Чупровой Е.В. в этой части подлежат полному удовлетворению. Каких-либо ходатайств ответчик о снижении неустойки не заявлял.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Сумма штрафа с учетом порядка, установленного п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», составляет 1 330 402 рубля 72 копейки: 2 = 665 201 рубль 36 копеек, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме. Оснований для снижения штрафа по инициативе суда не имеется, такого ходатайства ответчик не заявлял.

В силу пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 г. N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее - Постановление N 326), которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

         Постановление N 326 вступило в силу 22 марта 2024 года.

         Пунктом 1 Постановления N 326 установлено, что неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления N 326 до 31 декабря 2024 года включительно. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

С учетом изложенного, ООО СЗ «Жилой Квартал 2» предоставляется отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до 31 декабря 2024 года включительно.

Истом также заявлены требования о признании недействительным пункта 12.1 договора участия в долевом строительстве, из которого следует, что все споры и разногласия, возникающие в рамках настоящего Договора, разрешаются Сторонами в претензионном порядке. Срок ответа на претензию и срок по истечении которого Сторона может обратиться в суд – 30 (тридцать) календарных дней с момента получения претензии Стороной. В случае не разрешения спора в претензионном порядке Стороны передают их на рассмотрение суда в соответствии с правилами подведомственности и подсудности, в случае если Участник является юридическим лицом, то спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Согласно ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако, данный пункт 12.1 договора не противоречит требованиям законодательства, поскольку предусматривает рассмотрение дела в Арбитражном суде, только в случае, если Участник является юридическим лицом. В отношении физических лиц Стороны передают спор на рассмотрение суда в соответствии с правилами подведомственности и подсудности, что не противоречит требованиям законодательства, также как возможное урегулирование спора в претензионном порядке.

При таких обстоятельствах, оснований для признания недействительным пункта 12.1 договора участия в долевом строительстве не имеется.

Оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Чупровой Е.В.

В порядке ст. 103 ГПК РФ с ответчика также подлежит взысканию государственная пошлина в доход муниципального образования «Городской округ Пушкинский» в размере 14 852 рубля 01 копейка.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 233 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования Чупровой Евгении Викторовны к ООО СЗ «Жилой Квартал 2» о признании недействительным пункта 12.1 договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, штрафа, признании права собственности на квартиру удовлетворить частично.

Признать за Чупровой Евгенией Викторовной право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Московская область, г. Пушкино, Ярославское шоссе дом 192 кв.158.

Взыскать с ООО СЗ «Жилой Квартал 2» в пользу Чупровой Евгении Викторовны по договору участия в долевом строительстве неустойку за период с 01.02.2021 года по 27.03.2023 года в размере 1 330 402 рубля 72 копейки, штраф 665 201 рубль 36 копеек, всего взыскать 1 995 604 рубля 08 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Чупровой Евгении Викторовны к ООО СЗ «Жилой Квартал 2» о признании недействительным пункта 12.1 договора участия в долевом строительстве отказать.

Предоставить ООО СЗ «Жилой Квартал 2» отсрочку по исполнению настоящего решения в части взыскания неустойки, штрафа до 31 декабря 2024 года включительно.

Взыскать с ООО СЗ «Жилой Квартал 2» в доход муниципального образования «Городской Округ Пушкинский» госпошлину в размере 14 852 рубля 01 копейку.

Решение является основанием для внесения сведений и изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Заочное решение изготовлено в окончательной форме – 22 апреля 2024 года.

Судья: подпись.

Копия верна:     Судья:                              Секретарь: