Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1345/2024 ~ М-7943/2023 от 21.12.2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ангарск                                            06 марта 2024 г.

    Ангарский городской суд Иркутской области в составе:

    председательствующего судьи – Томилко Е.В.,

    при секретаре – Огородник А.Е.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело                      № 2-1345/2024 (УИД 38RS0001-01-2023-007941-23) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, обращения взыскания на заложенное имущество,

установил:

    истец, Комитет управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа, обратился в Ангарский городской суд ... с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, обращения взыскания на заложенное имущество, указав обоснование, что ** между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого помещения.

    В соответствии с договором купли-продажи от ** продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить жилое помещение, расположенное по адресу: ..., ..., ..., кадастровый №, состоящее из 1 комнаты, общей площадью 35,6 кв.м.

    В соответствии с п.4.1 договора стоимость квартиры составляет 1 184 000 рублей.

    В соответствии с пунктом 4.2 договора покупатель возмещает сумму стоимости квартиры в размере 1 184 000 рублей равными платежами не позднее 5 числе каждого месяца в течение 10 лет с условием оплаты процентов в размере 6,5% годовых, начисленных на оставшуюся сумму стоимости жилого помещения с момента заключения договора, в соответствии с графиком платежей (приложение № к договору).

    В соответствии с пунктом 5.3 договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных п.п.4.2 договора продавец вправе требовать уплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы каждый день просрочки.

    В соответствии с пунктом 5.1 договора купли-продажи жилого помещения от ** в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

    Согласно пункту 5.2 договора купли-продажи жилого помещения от ** квартира находится в залоге у продавца в силу закона с момента государственной регистрации недвижимости.

    По состоянию на ** за ответчиком числится задолженность в размере 396 559 рублей 76 копеек, в том числе: основной долг – 1 016 560 рублей 14 копеек; проценты – 56 978 рублей 48 копеек, пени за просрочку платежей – 33 467 рублей 31 копейка.

    В соответствии с пунктом 5.5 договора купли-продажи жилого помещения от ** в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных договором, продавец вправе требовать от покупателя досрочного исполнения своих обязательств.

    Покупателем допущено нарушение сроков оплаты, предусмотренных графиком платежей, истец вправе требовать расторжения договора и досрочного возврата всей оставшейся суммы с начисленными процентами, а также пени за просрочку исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого помещения от **.

    С целью досудебного урегулирования спора ответчику направлялось ** извещение об обращении взыскания на имущество, однако задолженность не оплачена.

    Таким образом, учитывая, что ответчиком не выполняются условия указанного договора продавец вправе обратиться в суд с требованием о досрочном взыскании задолженности, причитающихся процентов и пени, предусмотренных условиями договора и расторжении договора купли-продажи от **.

** решением Ангарского городского суда ... по гражданскому делу № исковые требования администрации Ангарского городского округа к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество были удовлетворены.

Просит расторгнуть со ФИО1 договор купли-продажи жилого помещения от **.

Взыскать со ФИО1 задолженность в размере 1 107 005 рублей 93 копейки, в том числе: основной долг – 1 016 650 рублей 14 копеек, проценты – 56 978 рублей 48 копеек, пени за просрочку платежей – 33 467 рублей 31 копейка по договору купли-продажи жилого помещения от **, путем обращения взыскания на заложенное имущество с учетом ранее вынесенного решения Ангарского городского суда по гражданскому делу №.

Представитель Комитета по управлением муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа ФИО4, действующая на основании доверенности № от **, сроком действия по **, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует извещение (л.д.47), представила заявление, в котором просила о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.50).

    Участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в соответствии с ч.5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку неявка участников процесса, извещенных о месте и времени рассмотрения дела, надлежащим образом, не является препятствием к рассмотрению дела.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует извещение (л.д.47), возвращены конверты «по истечении срока хранения» (л.д.48,49). Ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не представил. Сведениями о том, что неявка ответчика имела место по уважительной причине, суд не располагает.

Согласно пункту 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ** № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (пункт 67).

Статья 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68).

    При таких обстоятельствах, учитывая размещение информации о рассмотрении дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ** № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на интернет-сайте Ангарского городского суда ..., и в соответствии со ст.ст. 113, 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося ответчика в порядке заочного производства.

    Определение суда о рассмотрении дела в порядке заочного производства занесено в протокол судебного заседания.

Исследовав в совокупности письменные доказательства по делу, и оценив их в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Судом и материалами дела установлено, что ** между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа и ответчиком заключен договор купли – продажи жилого помещения.

В соответствии с договором купли - продажи жилого помещения продавец передал, а покупатель принял в собственность квартиру, состоящую из одной комнаты, общей площадью 35,6 кв.м, находящуюся по адресу: ..., ..., ..., кадастровый №.

В соответствии с п. 4.1 договора стоимость квартиры составляет 1 184 000 рублей, Покупатель возмещает стоимость квартиры в размере 1 184 000 руб. равными платежами не позднее 5 числа каждого месяца в течение 10 лет, в соответствии с графиком платежей, путем перечисления денежных средств в доход бюджета Ангарского городского округа на лицевой счет Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации АГО с условием оплаты процентов в размере 6,5% годовых, начисленных на оставшуюся сумму стоимости жилого помещения с момента заключения настоящего договора (п.4.2 договора).      За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 4.2 договора, продавец вправе потребовать оплаты неустойки (пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (л.д.7-8).

Факт передачи квартиры подтверждается актом приема-передачи квартиры по договору купли-продажи жилого помещения от ** от ** (л.д.9).

Оценивая представленный договор купли-продажи, суд приходит к выводу, что все существенные условия договора данного вида между его сторонами согласованы, договор соответствует нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, вследствие чего является заключенным, порождает между его сторонами взаимные права и обязанности.

Как следует из графика платежей, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи жилого помещения от **, ежемесячный платеж составляет 13 444 рубля, срок оплаты с ** по ** (л.д.10-11).

Как следует, из искового заявления ответчик своевременно и в установленные законом сроки не производит оплату, данное обстоятельство стороной ответчика не оспорено, и подтверждается заочным решением Ангарского городского суда ... от **.

Заочным решением Ангарского городского суда ... от ** исковые требования администрации Ангарского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли - продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены.

Со ФИО1, ** года рождения, паспорт 25 11 №, в пользу администрации Ангарского городского округа взыскана задолженность по договору купли - продажи жилого помещения от ** основной долг в размере 84 002 рубля 86 копеек, проценты в размере 63 822 рублей 02 копейки, пени размере 46 990 рублей 45 копеек.

Обращено взыскание на предмет ипотеки – квартиру, назначение жилое, общая площадь 35.6 кв.м, расположенную по адресу: ..., ... ..., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 1 440 730 рублей 40 копеек, для уплаты из стоимости предмета ипотеки суммы задолженности по договору купли-продажи от **, кадастровый №.

Со ФИО1 взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 696 рублей 31 копейка в соответствующий бюджет (л.д.52-53).

    В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Как следует из расчета задолженности и акта сверки ФИО1 произведена оплата в размере 33 444 рубля 08 копеек, при этом, сумма задолженности по основному долгу составляет 1 016 560 рублей 14 копеек, процентов 56 978 рублей 48 копеек, пени за просрочку платежей 33 467 рублей 31 копейка (л.д.16, 17-18, 29)

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данными кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Частью 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, взыскание может быть обращено на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора). Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока- исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено (абзац 2 части 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку ответчиком на текущий момент допущены нарушения исполнения обязательств, то у истца возникло право обратить взыскание на предмет залога.

В соответствии со ст. 50 Федерального закона от ** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 3 ст. 46 Федерального закона от ** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой.

В соответствии с п. 4 ст. 46 Федерального закона от ** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

В соответствии со ст. 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ Федерального закона от ** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом

В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от ** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

    В силу ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств выплаты денежных средств по договору купли-продажи.

На основании п. 1 ст. 56 Федерального закона от ** № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Проанализировав обстоятельства наличия задолженности, неуплаты ответчиком своевременно ежемесячных платежей, суд приходит к выводу, что данные нарушения являются существенным нарушением условий договора купли-продажи.

Следовательно, требования истца о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от ** являются законными и обоснованными.

В силу ст. 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено доказательств возврата денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения от **, в связи с чем, суд приходит к выводу, что обязательство вернуть денежные средства по данному договору ответчиком не исполнено.

В связи с чем, исковые требования о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого помещения от ** в размере 1 107 005 рублей 93 копейки подлежат удовлетворению.

Суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований об обращении взыскания на предмет залога, с учетом требований об обращении, принятым заочным решением Ангарского городского суда ... от**.

В соответствии с ч. 1 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, согласно разъяснениям в п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** № «О применении судами правил о залоге вещей» если в договоре залога движимой вещи не указана ее стоимость, начальная продажная цена определяется судебным приставом-исполнителем в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве. Если стоимость вещи по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей, судебный пристав-исполнитель определяет начальную продажную цену на основании отчета оценщика (пункт 7 части 2 статьи 85 Федерального закона от ** № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Таким образом, начальная продажная стоимость заложенного имущества за исключением недвижимого имущества определяется судебным приставом-исполнителем, а не судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера для физических лиц госпошлина оплачивается в размере 300 рублей.

Учитывая, что истец в соответствии с подп. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в суд с исковым заявлением, то с ответчика ФИО1 в местный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13 735 рублей 03 копейки.

    На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

    исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ангарского городского округа к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого помещения, обращения взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Расторгнуть со ФИО1, ** года рождения, уроженкой ..., №, договор купли-продажи жилого помещения от **.

Взыскать со ФИО1, ** года рождения, уроженкой ..., № в размере 1 107 005 рублей 93 копейки, в том числе: основной долг – 1 016 650 рублей 14 копеек, проценты – 56 978 рублей 48 копеек, пени за просрочку платежей – 33 467 рублей 31 копейка по договору купли-продажи жилого помещения от **.

Обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, назначение жилое, общая площадь 35.6 кв.м, расположенную по адресу: ..., ... ..., кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, с учетом ранее вынесенного решения Ангарского городского суда по гражданскому делу №.

Взыскать с со ФИО1, ** года рождения, уроженкой ..., №, в местный бюджет государственную пошлину в размере 13 735 рублей 03 копейки.

Ответчик вправе подать заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии настоящего решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                                                                 Е.В.Томилко

Заочное решение в окончательной форме изготовлено 07 июня 2024 г.