Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1551/2021 ~ М-1310/2021 от 17.08.2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 ноября 2021 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Мешковой Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1551/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЦИЯ» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности Обуховой Т.А.,

представителя ГБУ СО «ЦКО» Некрасовой М.В.,

у с т а н о в и л:

    Общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЦИЯ» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 22 034 111 рублей.

    В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика за пользование земельным участком.

Представитель административного истца Обухова Т.А. в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СО «ЦКО» Некрасова М.В. не возражала против установления кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица: ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО» представило письменный отзыв.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ООО «ИНТЕГРАЦИЯ» требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Как следует из материалов дела, ООО «ИНТЕГРАЦИЯ» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного в здании с кадастровым номером №, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 94567 кв. м., расположенного по адресу ориентира: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 27 ноября 2020 года № 935 по состоянию на 1 января 2020 года в размере 84 380 242,76 руб.

Административный истец, являясь собственником нежилого помещения, расположенного в здании, которое расположено на земельном участке, имеет преимущественное право аренды или выкупа земельного участка и в силу этого законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

    Считая кадастровую стоимость земельного участка сильно завышенной, а свои права нарушенными, 12 августа 2021 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 2971, выполненный 11 мая 2021 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр передовых оценочных технологий», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № состоянию на 1 января 2020 года определена в размере 22 034 111 рублей.    В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству ГБУ СО «ЦКО» определением суда от 14 сентября 2021 года была назначена судебная экспертиза, по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Агентство оценки «Консалтинговый центр «Эксперт».

По результатам судебной экспертизы, проведенной 25 октября 2021 года, составлено экспертное заключение, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года составила 38 953 092,97 рублей.

В соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Методика исследования, расчёты и определение величины рыночной стоимости земельного участка соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Довод административного истца об использовании в ходе исследования только 4 земельных участков, не может быть принят во внимание, поскольку федеральное законодательство об оценочной деятельности не содержит требований по количеству объектов-аналогов, которые могут быть использованы при исследовании.

Пунктом 11 Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года предусмотрено, что анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности

Вопреки доводам представителя административного истца анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, интервалы значений ценообразующих факторов произведены экспертом на страницах 17-21.

Доводы представителя административного истца о том, что эксперт не привел анализа влияния фактора площадь на стоимость земельного участка, суд считает несостоятельными.

На странице 20 экспертного заключения эксперт указывает, что в результате эффекта «торможения» рыночная стоимость единицы площади земельного участка снижается при увеличении общей площади и приводит корректировку на площадь на основании данных Справочника оценщика недвижимости -2018. Земельные участки. Часть 2, что не противоречит требованиям законодательства.

Суд отмечает, что экспертиза была назначена в ходе судебного заседания с участием сторон. Эксперт предупреждён об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, замечаний к экспертному заключению, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизе сторонами не заявлено.

В связи с изложенным суд признает выводы экспертизы обоснованными, в связи с этим кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № подлежит установлению равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы в размере 38 953 092,97 рублей.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 12 августа 2021 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

При подаче административного иска административный истец уплатил государственную пошлину в размере 2000 руб. (платежное поручение № 113 от 25 июня 2021 года), которую просит взыскать в его пользу.

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что решение суда состоялось в пользу административного истца, диапазон расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью объекта недвижимости является существенным, понесенные акционерным обществом расходы в виде государственной пошлины в размере 2000 руб. подлежат взысканию в его пользу с Самарской области в лице Правительства Самарской области, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, за счет казны Самарской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЦИЯ» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 94567кв. м., расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года в размере 38 953 092,97 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕГРАЦИЯ» в суд считать 12 августа 2021 года.

Взыскать с Самарской области в лице Правительства Самарской области за счет казны Самарской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Интеграция» государственную пошлину в размере 2 000 руб.

Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 02 декабря 2021 года.