Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-887/2023 ~ М-665/2023 от 05.05.2023

К делу № 2-887/2023

УИД 23RS0022-01-2023-001414-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кропоткин 05 июля 2023 года

Кропоткинский городской суд Краснодарского края в составе:

Председательствующего судьи Жалыбина С.В.,

при секретаре судебного заседания Олехнович В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Салькова Александра Павловича к Кобозевой Валентине Александровне о возмещении материального вреда,

УСТАНОВИЛ:

    Сальков А.П. обратился в Кропоткинский городской суд с иском к Кобозевой Валентине Александровне о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, совершенным под влиянием заблуждения и применения последствий недействительности сделки, возмещения материального вреда, в котором просит: признать предварительный договор купли-продажи квартиры недействительным и применить последствий недействительности сделки; взыскать к Кобозевой В.А. материальный ущерб в размере 100 000 рублей, судебные расходы в размере 20 000 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 800 рублей.

    В порядке ст. 39 ГПК РФ, истец Сальков А.П. уточнил заявленные ранее исковые требования, просит суд взыскать с Кобозевой В.В. в пользу Салькова А.А. по предварительному договору купли продажи от 06.04.2023 г. в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей; взыскать с Кобозевой В.А. в пользу Салькова А.П. судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 2 300 рублей; взыскать с Кобозевой В.А. в пользу Салькова А.П. судебные расходы за услуги представителя в суде в размере 25 000 рублей и судебные расходы на составление искового заявления в размере 5000 рублей.

    В обоснование заявленных требований ссылается на то, что 06.04.2023 г. между Сальковым А.П. и ИП Борисовой О.А. в лице агентства недвижимости «Новосел» был заключен договор-поручение и оказание информационных услуг. Согласно п. 1 указанного выше договора, покупатель поручает, а исполнитель обязуется осуществить услуги по подбору вариантов для покупки объекта недвижимости в соответствии с требованиями покупателя, а покупатель обязуется принять услугу и оплатить ее в размере 100 000 рублей на момент внесения задатка или до подписания основного договора купли-продажи, если предварительный договор купли-продажи не заключался и задаток не вносился. В соответствии с договором поручения от 06.04.2023 года, исполнитель ИП Борисова О.А. обязана: осуществлять подбор варианта объекта в соответствии с требованиями покупателя; организовать просмотры объектов недвижимости, подходящих к требованиям покупателя; проводить переговоры с собственниками подошедшего объекта недвижимости; организовать внесение аванса или задатка при подписании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости; проверить правоустанавливающие и иные документы на объект недвижимости на предмет их соответствия законодательству РФ и требованиям регистрирующего органа; обеспечить процедуру безопасных взаиморасчетов по сделке; обеспечить покупателя информацией либо сообщить об отсутствии таковой; регулярно в течение срока действия договора извещать покупателя о наличии интересующей его информации; оказать покупателю консультации по вопросам подготовки документов, необходимых для покупки недвижимости.

Во исполнение указанного договора, представитель агентства недвижимости «Новосел» разъяснила, что все необходимые документы относительно продаваемой недвижимости агентством проверены, они в полном порядке, обременения и аресты отсутствуют, права третьих лиц не нарушаются и недвижимое имущество готово к оформлению основного договора купли-продажи с последующей регистрацией прав.

Между сторонами был подписан указанный договор, внесены сведения о требованиях покупателя к недвижимости, идентифицируя под определенный объект недвижимости, согласно объявления сайте «АВИТО» агентством было указана недвижимость: жилой дом 100 кв.м. на земельном участке 200 кв.м. в <адрес>

    06.04.2023 г. между Сальковым А.П. и Кобозевой В.А. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: г. Кропоткин, ул. Ленина, д. 109 кв. 3, за сумму 3 000 000 рублей.

Основной договор купли-продажи должен быть заключен до 15.05.2023 г. Согласно предварительному договору, Сальковым А.П. был передан задаток Кобозевой В.А.в размере 100 000 рублей.

При этом, одну квартиру должны были оформить через электронный сервис «ДомКлик» ПАО «Сбербанк» за кредитные средства, а вторую или за наличные, или через договор дарения.

Истец Сальков А.П. считает, что был введен в заблуждение продавцом Кобозевой В.А. и агентством «Новосел» в отношении недвижимости и правоустанавливающих документов. После передачи задатка ответчице Кобозевой В.А. и оплаты услуг ИП Борисовой О.А., истец Сальков А.П. был поставлен пред фактом, что покупает не жилой дом и земельный участок, а две квартиры. Однако, в предварительном договоре агент не указала квартиру № 1 в г. Кропоткине по ул. Ленина д. 109, пояснила, что будет оформлена сделка купли-продажи на две квартиры № 1 и № 3, принадлежащих продавцу Кобозевой В.А., расположенных по адресу <адрес>. Согласно устным пояснениям продавца Кобозевой В.А. после получения задатка в размере 100 000 рублей, в придачу к квартире № 3, площадью 71,6 кв.м., ответчица оформит на имя истца еще одну квартиру № 1 <адрес>, на этом же участке с чем истец не согласился. Изначально истец искал жилой дом площадью 100 кв.м. и земельный участок 200 кв.м. Приобретать жилые комнаты не собирался и не был согласен, так как ему были показаны продавцом и агентом жилые комнаты и кухня расположенная в квартире № 1 и № 3, которые объединены как один жилой дом, что подтверждается копиями технических паспортов и заключением оценщика, имеющихся в материалах дела. При подписании предварительного договора истец был введен в заблуждение ответчицей Кобозевой В.А. относительно предмета договора купли-продажи.

Считает, что ответчик ИП Борисова О.А. и Кобозева В.А. намеренно ввели истца Салькова А.В. в заблуждение относительно предмета договора купли-продажи, правового положения документов вышеуказанного недвижимого имущества, поскольку земельный участок в г. Кропоткине по ул.Ленина д. 109, на котором расположены квартиры № 1, № 3 находится в аренде у ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок. Не уведомили, что уже заключен предварительный договор между Кобозевой В.А. и Михайловой Л.И. на туже квартиру № 3 в <адрес>. Вышеуказанные договора между Михайловой Л.И. и ответчицей и ИП Борисовой заключены до заключения аналогичных договоров об оказании услуг с истцом Сальковым А.П.

В порядке досудебного порядка разрешения спора, 26.04.2023 года Сальков А.П. направил в адрес ответчика требование о возвращении уплаченных по вышеуказанному договору денежных средств в размере 100 000 рублей, претензия ответчицей получена не была. При обращении к ответчице Кобозевой В.А. с просьбой в добровольном порядке вернуть переданные по договору денежные средства в размере 100 000 рублей, получен отказ.

В судебное заседание истец Сальков А.П. не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просит суд рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает.

В судебное заседание представитель истца Коркина Ю.А., действующая по доверенности не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, просит суд рассмотреть дело в ее отсутствие, на удовлетворении исковых требований настаивает.

В судебное заседание ответчица Кобозева В.А. не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, суду представила письменные возражения в которых просит отказать в удовлетворении исковых требований Салькова А.П. в полном объеме, ссылается на то, что 04.04.2023 года она заключила с агентством недвижимости г. Кропоткина «Новосел» в лице ИП Борисовой О.А. договор на оказание риэлтерских услуг, согласно которому агентство обязалось осуществить действия, направленные на продажу принадлежащей ей квартиры № 3 по адресу <адрес>. Перед подписанием договора Сальков А.П. приезжал к ней домой для осмотра квартиры. Со стороны двора в жилой дом имеется два входа, один из которых ведет в квартиру № 1 и № 3, то есть визуально видно, что квартиры № 3 не является отдельно стоящим жилым домом, а расположена в блокированном жилом доме. Позже, истец позвонил и сообщил, что хочет приобрести квартиру, было принято решение заключить предварительный договор купли-продажи.

06.04.2023 года был заключен предварительный договор и передан задаток в ответчице в размере 100 000 рублей. 20.04.2023 года ответчице на телефон пришло сообщение от Сбербанка о том, что покупатель отказался от покупки квартиры. Кобозева В.А. продавала квартиру без земельного участка. В аренду часть земельного участка взял собственник магазина автозапчастей, находящегося на первом этаже жилого дома. Считает, что доказательств, введения в заблуждения истцом не представлено и сделка не совершена по вине продавца.

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив и исследовав предоставленные письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ. каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Судом установлено, что истец Сальков А.П. в апреле 2023 года решил приобрести в г. Кропоткине недвижимость. На сайте «Авито» он нашел жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу г. Кропоткин ул.Ленина д. 109. Собственник указанной квартиры является клиентом агентства недвижимости «Новосел». Согласно фото с сайта Авито, имеющихся в материалах дела было размещено объявление о продаже жилого дома площадью 100 кв.м. и земельного участка 200 кв.м.

06.04.2023 г. между Сальковым А.П. и агентством недвижимости г. Кропоткина «Новосел», в лице Борисовой О.А. заключен договор-поручение и оказание информационных услуг.

В соответствии с указанным выше договором, согласно раздела 2 договора, исполнитель ИП Борисова О.А. проверяет правоустанавливающие и иные документы на объект недвижимости на предмет их соответствия законодательству РФ и требованиям регистрирующего органа, а также прилагает необходимые усилия для покупки недвижимости в течение контрольного срока честным и законным путем.

06.04.2023 года между истцом Сальковым А.П. и ответчицей Кобозевой В.А. был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры № 3, распложенной по адресу <адрес>, которая оценивалась в сумму 3000 000 рублей. Согласно п. 1 указанного выше договора, основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до 15 мая 2023 года.

После проверки правоустанавливающих документов на недвижимость, банк отказал истцу в заключении договора ипотеки, так на земельный участок наложено обременение в пользу третьего лица.

В соответствии с п. 2 предварительного договора в целях обеспечения исполнения настоящего договора покупатель передает продавцу задаток в размере 100 000 рублей, который будет засчитан в счет расходов по стоимости квартиры. Перед подписанием предварительного договора купли-продажи согласно условиями п. 2 истец Сальков А.П. передал ответчице Кобозевой В.А. денежную сумму в размере 100 000 рублей.

Ответчица не уведомила истца о том, что уже заключила предварительный договор с Михайловой Л.И. от 03.04.2023 года, согласно п. 1 обязуется продать квартиры № 3 и № 1 в <адрес>, за 3 050 000 рублей и основной договор согласно п. 2 должен быть заключен до 30.05.2023 года.

На основании запроса суда, ответчица продала квартиру № 3 в <адрес> покупателю Локтионовой Л.П. за 1 950 000 рублей.

В настоящее время ответчицей Кобозевой В.А. с истцом Сальковым А.П. основной договор купли-продажи квартиры № 3 в <адрес> не заключен по причине продажи квартиры Локтионовой Л.П. Требование от ответчицы истцу о заключении основного договора не направлялось.

    26.04.2023 года Сальковым А.П. в адрес ответчика Кобозевой В.А. было направлено требование о возвращении уплаченных по вышеуказанному договору денежных средств в размере 100 000 рублей. Претензия истца ответчиком оставлена без удовлетворения.

В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

На основании п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 3 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, в случае когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ, злоупотреблением правом признается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика задатка, суд приходит к следующему.

    Пунктом 3 предварительного договора купли - продажи определено, что в случае неисполнения условий данного договора для сторон наступает ответственность по ст. ст. 380, 381 ГК РФ: по вине продавца - задаток возвращается в двойном размере, по вине покупателя - задаток не возвращается.    

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

В силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ, уплаченный истцом, ответчику задаток подлежит возврату, а основания для возложения на ответчика ответственности за не заключение основного договора и взыскания двойной суммы задатка не имеется, в виду ненадлежащего исполнения условий договора. Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

Основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись. Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами не возникло.

В силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ, уплаченный истцом, ответчику задаток подлежит возврату

Согласно со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе расходы на оплату услуг представителей и другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из материалов дела следует, что при подаче настоящего искового заявления в суд истцом была оплачена государственная пошлина в размере 2 300 рублей, которая подлежит к взысканию с ответчика.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, ст. 112 КАС РФ, ч. 2 ст. 110 АПК РФ) (п. 12 Постановления).

    Из материалов гражданского дела следует, что истец Сальков А.П. понес судебные расходы на оплату услуг представителя в суде в размере 25 000 рублей.

    С учетом обстоятельств дела, сложности и продолжительности судебного разбирательства, сложившегося в данной местности уровня оплаты услуг представителей по представлению интересов доверителей в гражданском процессе, руководствуясь принципом разумности и соразмерности, соблюдая баланс между правами лиц, участвующих в деле, суд полагает возможным взыскать в пользу Салькова А.П. понесенные им расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей и 5 000 рублей за подготовку искового заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

    Исковые требования Салькова Александра Павловича к Кобозевой Валентине Александровне о возмещения материального вреда, удовлетворить частично.    

Взыскать с Кобозевой Валентины Александровны в пользу Салькова Александра Павловича по предварительному договору купли продажи от 06.04.2023 г. в качестве задатка денежную сумму в размере 100 000 рублей.

    Взыскать с Кобозевой Валентины Александровны в пользу Салькова Александра Павловича судебные расходы за услуги представителя в размере 10 000 рублей и судебные расходы за подготовку искового заявления в размере 5 000 рублей.

    Взыскать с Кобозевой Валентины Александровны в пользу Салькова Александра Павловича судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 2 300 рублей.    

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Кропоткинский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий: