Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-787/2022 ~ М-484/2022 от 14.03.2022

23RS0015-01-2022-001003-84                         Дело № 2 – 787/2022

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ейск                                                                                "12" апреля 2022 года

Ейский городской суд Краснодарского края в составе:

Судьи                                       Сухановой А.В.

при секретаре                                    Пидченко О.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданского дела по иску Шаповалова Сергея Владимировича к Савченко Нине Анатольевне, з/лицо – Анохин Станислав Витальевич, Анохина Надежда Кирилловна, Жданова Елизавета Сергеевна, Жданов Алексей Сергеевич, Жданова Марина Сергеевна, Немченко Наталья Николаевна, Рыбакова (Поторацкая) Мария Евгеньевна, Полторацкая Александра Евгеньевна о признании сделки действительной, -

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском и просит признать предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома заключенный 30 декабря 2021 года между Савченко Ниной Анатольевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Шаповаловым Сергеем Владимировичем, ДД.ММ.ГГГГ год рождения, основным договором купли-продажи; признать действительной сделку купли-продажи 1890/7560 долей земельного участка, общей площадью 756 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация индивидуального жилого дома, с 1/4 долей жилого дома с пристройками ли A.Al.al. под а1,А2, общей площадью 133,85 кв.м., жилой площадью 99,0 кв.м., жилой дом с пристройками лит. В,в,в1,в2, общей площадью 22,4 кв.м., жилой площадью 22,4 кв.и площадью: общая 156,3 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, подземная этажность: 0, кадастровый номер: №, находящихся по адресу: <адрес>, заключенную ДД.ММ.ГГГГ между Савченко Ниной Анатольевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и Шаповаловым Сергеем Владимировичем, ДД.ММ.ГГГГ года рождения; указать, что вступившее в законную силу судебное решение является основанием для регистрации перехода права собственности на указанные выше доли земельного участка и жилого дома от Савченко Нины Анатольевны к Шаповалову Сергею Владимировичу.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома, по которому стороны договорились после заключения предварительного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ нотариально оформить договор купли-продажи принадлежащих Савченко Н.А на праве общей долевой собственности 1890/7560 долей земельного участка, общей площадью 756 кв.м., с кадастровым номером №, с 1/4 долей жилого дома с пристройками лит. А.А1,а1, под а1,А2, общей площадью 133,85 кв.м., жилой площадью 99,0 кв.м., жилой дом с пристройками лит. В,в,в1,в2, общей площадью 22,4 кв.м., жилой площадью 22,4 кв.м, площадью: общая 156,3 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, подземная этажность: 0, кадастровый №, находящихся по адресу: <адрес>. В момент заключения предварительного договора покупатель передал продавцу выкупную цену доли земельного участка и доли жилого дома в полном объеме, в подтверждении чего продавцом покупателю выдана расписка. Продавец передал покупателю ключи от отчуждаемой доли недвижимости, домовую книгу, техпаспорт, расчетные книжки, а также передал отчуждаемую недвижимость во владение покупателя. Часть долевых собственников Жданова Е.С, Жданов А.С, Жданова М.С, Анохин С.В. через нотариуса оформили отказ от приобретения долей земельного участка и жилого дома. В адрес остальных долевых собственников продавцом через нотариуса Ейского нотариального округа Захарук Н.А. были направлены извещения о намерении продать долю земельного участка и жилого дома, с указанием существенных условий предстоящей сделки купли-продажи. В установленный законом месячный срок указанные собственники не выразили своего желания приобрести отчуждаемые доли земельного участка и жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена телеграмма о необходимости оформления у нотариуса в срок, до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи 1890/7560 долей земельного участка и 1/4 доли жилого дома по адресу: <адрес>, либо продления предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ на 1 месяц. Однако, до ДД.ММ.ГГГГ от ответчика каких-либо действий, связанных намерением нотариально оформить договор купли-продажи, либо продлить срок предварительного договора не последовало, что расценивается истцом как отказ от дальнейшего оформления сделки, либо её продлении, что вынуждает истца обратиться в суд с заявленными исковыми требованиями.

Истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия, на иске настаивает.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Ответчик – Савченко Н.А. в судебное заседание не явилась, направила письменное заявление, в котором иск признала в полном объёме, просила рассмотреть дело без её участия.

З/лица – Анохин Станислав Витальевич, Анохина Надежда Кирилловна, Жданова Елизавета Сергеевна, Жданов Алексей Сергеевич, Жданова Марина Сергеевна, Немченко Наталья Николаевна, Рыбакова (Полторацкая) Мария Евгеньевна, Полторацкая Александра Евгеньевна, в судебное заседание не явились уведомлены.

Изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как установлено в судебном заседании установлено, что ответчице Савченко Н.А. принадлежат 1890/7560 долей в праве общей долевой собственности земельного участка, общей площадью 756 кв.м., с кадастровым номером №, - категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация индивидуального жилого дома, а также 1/4 долей жилого дома с пристройками лит. А.А1,а1, под а1,А2, общей площадью 133,85 кв.м., жилой площадью 99,0 кв.м., жилой дом с пристройками лит. В,в,в1,в2, общей площадью 22,4 кв.м., жилой площадью 22,4 кв.м., площадью: общая 156,3 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, подземная этажность: 0 кадастровый номер №, находящихся по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 16-20, 21-23).

Правообладателями остальных долей жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, являются Анохин Станислав Витальевич, Анохина Надежда Кирилловна, Жданова Елизавета Сергеевна, Жданов Алексей Сергеевич, Жданова Марина Сергеевна (наследники Ждановой Л.С.), Немченко Наталья Николаевна, Рыбакова (Полторацкая) Мария Евгеньевна, Полторацкая Александра Евгеньевна, что подтверждается вышеуказанными выписками из ЕГРН, а также справкой от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. 16-24).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и жилого дома, по условиям которого стороны договорились после заключения предварительного договора, в срок до ДД.ММ.ГГГГ нотариально оформить договор купли-продажи принадлежащих продавцу Савченко Н.А на праве общей долевой собственности 1890/7560 долей земельного участка, общей площадью 756 кв.м., с кадастровым номером №, - категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация индивидуального жилого дома, с 1/4 долей жилого дома с пристройками лит. А.А1,а1, под а1,А2, общей площадью 133,85 кв.м., жилой площадью 99,0 кв.м., жилой дом с пристройками лит. В,в,в1,в2, общей площадью 22,4 кв.м., жилой площадью 22,4 кв.м., площадью: общая 156,3 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, подземная этажность: 0 кадастровый номер №, находящихся по адресу: <адрес> (л.д. 13-14).

Стороны оценили указанные долю земельного участка в 500 000 (пятьсот тысяч рублей), долю жилого дома в 2 000 000 (два миллиона) рублей, а всего стоимостью в 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей, а также договорились, что цена отчуждаемых объектов недвижимости является окончательной и не может быть пересмотрена Сторонами.

В момент заключения предварительного договора продавец передал покупателю выкупную цену доли земельного участка и доли жилого дома в полном объеме, в подтверждении чего продавцом покупателю выдана расписка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Как указал истец, ответчик передал ему ключи от отчуждаемой доли недвижимости, домовую книгу, техпаспорт, расчетные книжки, а также передал отчуждаемую недвижимость в его владение.

Часть долевых собственников Жданова Е.С., Жданов А.С., Жданова М.С., Анохин С.В. оформили нотариальный отказ от приобретения долей земельного участка и жилого дома (л.д. 26-29). В адрес остальных долевых собственников ответчицей Савченко Н.А. через нотариуса Ейского нотариального округа Захарук Н.А. были направлены извещения о намерении продать долю земельного участка и жилого дома, с указанием существенных условий предстоящей сделки купли-продажи. В установленный законом месячный срок указанные собственники не выразили своего желания приобрести отчуждаемые доли земельного участка и жилого дома.

При этом, по информации нотариуса Ейского нотариального округа Захарук Н.А. от ДД.ММ.ГГГГ № что в соответствии со ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус выдает свидетельство о направлении документов адресату, в случае неполучения последним письма, а в случае подтверждения получения адресатом переданных документов - свидетельство о передаче документов. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, гр. Савченко Нина Анатольевна, не обращалась в нотариальную контору за выдачей свидетельств о направлении или передаче документов.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена телеграмма о необходимости нотариального оформления, в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи 1890/7560 долей земельного участка и 1/4 доли жилого дома по адресу: <адрес>, либо продления предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ на 1 месяц (л.д. 12).

Ответчик каких-либо действий, связанных намерением нотариально оформить договор купли-продажи, либо продлить срок предварительного договора не последовало, что расценивается истцом как отказ от дальнейшего оформления сделки, либо её продлении.

Из содержания условий предварительного договора, следует, что стороны если в будущем одна из сторон будет уклоняться от нотариального удостоверения договора купли-продажи, другая сторона вправе в соответствии со ст. 165 Гражданского кодекса РФ признать настоящую сделку действительной.

Согласно ч. 1 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

При этом, по смыслу названной статьи, признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон. Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.

Истец просит суд признать предварительный договор купли-продажи долей в праве собственности на земельный участок и жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ основным, требований о признании указанного предварительного договора действительным истец не заявляет.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Из пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Принцип свободы договора, закрепленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, в том числе, право сторон по своему усмотрению определять условия заключаемого договора.

Однако статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательное требование о соответствии условий заключаемого договора императивным нормам законодательства, действующим в момент его заключения.

В силу положений пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу положений частей 2 и 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Согласно ч. 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

С учетом указанных положений законодательства, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ 1890/7560 долей земельного участка, общей площадью 756 кв.м., с кадастровым номером №, с 1/4 долей жилого дома с пристройками лит. А.А1,а1, под а1,А2, общей площадью 133,85 кв.м., жилой площадью 99,0 кв.м., жилой дом с пристройками лит. В,в,в1,в2, общей площадью 22,4 кв.м., жилой площадью 22,4 кв.м, площадью: общая 156,3 кв.м., назначение: жилое, этажность: 2, подземная этажность: 0, кадастровый номер №, находящихся по адресу: <адрес>, подлежал обязательному нотариальному удостоверению.

Предметом представленного в суд предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являлось заключение основного договора по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на упомянутые земельный участок и жилой дом. При этом предварительный договор купли-продажи нотариально удостоверен не был.

Несоблюдение сторонами требований к нотариальной форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, указанная сделка являются ничтожной в силу закона и независимо от её признания таковой судом.

В силу ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ничтожность заключенного между сторонами предварительного договора купли продажи долей в праве собственности на жилой дом и земельный участок сама по себе является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании данного договора действительным и основным.

Ссылка истца на положения ч. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации не подкреплена какими-либо доказательствами уклонения ответчика от нотариального удостоверения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Истцом не представлено суду пояснений относительно причин, по которым предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был удостоверен нотариально, а также пояснений относительно причин, по которым стороны сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ после признания иска ответчиком, не обратились к нотариусу для оформления основного договора купли-продажи в установленном законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

        Обращение с иском в суд не должно рассматриваться участниками гражданско-правовых отношений как упрощенный способ оформления прав на объекты недвижимости в обход установленного законом порядка совершения сделок. В связи с этим, суд не может принять согласие ответчика с иском, т.к. это приведет удовлетворение иска и легализации предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически являющегося ничтожной сделкой, а также совершению сделки в купли-продажи недвижимости в обход установленного законом порядка совершения сделок, что противоречит задачам гражданского процессуального законодательства, направленных на защиту именно законных интересов граждан. Отказ в удовлетворении иска, с учетом позиции ответчика, не лишает стороны возможности оформить сделку купли-продажи недвижимости в установленном законом порядке.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Шаповалова Сергея Владимировича к Савченко Нине Анатольевне, з/лицо – Анохин Станислав Витальевич, Анохина Надежда Кирилловна, Жданова Елизавета Сергеевна, Жданов Алексей Сергеевич, Жданова Марина Сергеевна, Немченко Наталья Николаевна, Рыбакова (Полторацкая) Мария Евгеньевна, Полторацкая Александра Евгеньевна о признании сделки действительной – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца путем подачи жалобы через Ейский городской суд.

Судья Ейского городского суда                                                    А.В. Суханова