Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-574/2020 ~ М-379/2020 от 13.05.2020

Дело № 2-574/2020 (УИД 54RS0023-01-2020-000734-48)

Поступило в суд 13.05.2020

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 июля 2020 года    р.п. Коченево

Коченевский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего судьи Черкасовой О.В.,

При секретаре     Кирилловой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Перфильева А. И. к ООО «Мясной двор Н» о признании договора субаренды земельного участка недействительным, прекращении записи о правах в ЕГРН,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Перфильев А.И. обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование своих требований указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией Коченевского района Новосибирской области был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 205273 кв.метров, земель сельскохозяйственного назначения, для ведения рыбоводства.

В тот же период времени он по состоянию здоровья решил продать всю свою базу в <адрес> (дом с участком, право аренды на пруд) и выставил все это на продажу. Покупателем по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ является ответчик ООО «Мясной двор Н». Покупатель знал о том, что документы на дом с участком нужно оформлять в судебном порядке, был на это согласен, и в ДД.ММ.ГГГГ года был готов произвести расчет по сделке. При этом, с учетом того, что участок, занятый прудом, находится у него в аренде, покупателем был подготовлен договор субаренды, который прошёл государственную регистрацию. С момент получения в пользование пруда ответчик утратил интерес к его недвижимости, не стал оплачивать оформление документов, до ДД.ММ.ГГГГ не произвел расчетов и отказался покупать недвижимость.

ДД.ММ.ГГГГ из администрации Коченевского района в его адрес поступила претензия о нарушении условий договор аренды, а именно п. 5.1 договора о том, что договор субаренды мог быть заключен только с согласия арендодателя, с требованием расторгнуть договор субаренды.

Ответчик отказался расторгать договор субаренды, а учитывая, что договор прошел государственную регистрацию, урегулировать вопрос в досудебном порядке не представилось возможным, в связи с чем он вынужден обратиться в суд.

На основании изложенного, истец Перфильев А.И. просил признать недействительным договор субаренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 205273 кв.метров, земель сельскохозяйственного назначения, для ведения рыбоводства, от ДД.ММ.ГГГГ, прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец Перфильев А.И., представитель истца Сесорова И.А., действующая на основании устного ходатайства, в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме, доводы, изложенные в исковом заявлении, подтвердили, просили иск удовлетворить, применив положения ст. 166 ГК РФ, так как сделка не соответствует закону.

Представитель ответчика ООО «Мясной двор Н» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. В суд поступили возражения, в которых ответчик просит отказать в иске в полном объеме по тем основаниям, что при заключении предварительного договора истцом до ответчика не была доведена существенная информация о том, что имущество, являющееся предметом договора, не принадлежит на праве собственности истцу. По указанной причине они отказались от исполнения договора, и оснований полагать, что неисполнение предварительного договора купли-продажи имеет причинно-следственную связь с действиями ответчика, не имеется. Поскольку в качестве предоплаты по предварительному договору была внесена сумма <данные изъяты> рублей, было достигнуто соглашение о том, что данные денежные средства являются арендной платой за соответствующие периоды. Передача в субаренду земельного участка согласована с главой Федосихинского сельсовета, о чем имеется запись в договоре. Кроме того, ими в ДД.ММ.ГГГГ года проведены работы по зарыблению, уход за рыбой, кормление, в связи с чем расторжение договора субаренды приведет к убыткам. Участок используется субарендатором по назначению, актов о нарушении условий пользования земельным участком не составлялось. Оснований для расторжения договора субаренды не имеется, права истца не нарушаются, не оспариваются.

Представитель третьего лица Администрации Коченевского района Новосибирской области Гайдушняк А.Г., действующий на основании доверенности, полагал требования истца подлежащими удовлетворению, поскольку договор субаренды был заключен без согласия арендодателя.

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, которые стороны посчитали достаточными, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона, участвующая в деле, должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований либо возражений.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между администрацией Коченевского района Новосибирской области и Перфильевым А. И. был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, площадью 205273 кв.метров, имеющий местоположение: Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, с разрешенным использованием: для ведения рыбоводства. Срок действия договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №, что подтверждается копией договора аренды (л.д. 13-17).

Из пояснений сторон судом установлено, что ранее между истцом Перфильевым А.И. и администрацией Коченевского района уже заключался договор аренды земельного участка, однако в ДД.ММ.ГГГГ году по просьбе истца была уменьшена площадь арендуемого земельного участка.

Также ДД.ММ.ГГГГ между Перфильевым А.И. и ООО «Мясной двор Н» в отношении земельного участка, являющегося предметом договора аренды, был заключен договор субаренды, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация договора субаренды произведена ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № (л.д. 8-12).

ДД.ММ.ГГГГ между Перфильевым А.И. и ООО «Мясной двор Н» был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым Перфильев А.И. обязался предать в собственность покупателя земельный участок кадастровый номер №, находящийся по адрес: Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, на котором находятся строения: баня, дом, теплица, хозпостройки, пруд с передачей аренды сроком на 10 лет с правом пролонгации, кадастровый номер земельного участка, на котором находится пруд, №, с правом пользования и зарыбления, транспорт <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ г., <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ г., <данные изъяты> (л.д. 21-22).

По указанному договору Перфильев А.И. получил предоплату <данные изъяты> рублей.

Из письменных пояснений ответчика следует что указанная сумма, в связи с его отказом от исполнения предварительного договора, засчитана в счет арендных платежей по договоренности с истцом.

ДД.ММ.ГГГГ Перфильев А.И. направил в адрес ООО «Мясной двор Н» уведомление о расторжении договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением условий заключенного договора и нарушением норм земельного законодательства при его заключении (по требованию арендодателя, не выдавшего письменного согласия на заключение договора субаренды) (л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГ Перфильеву А.И. администрацией Коченевского района Новосибирской области направлена претензия о нарушении условий договора аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, в которой администрация просит истца расторгнуть договор субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Если в указанный срок сделка не будет расторгнута, администрация имеет право требовать в судебном порядке аннулирование договора субаренды земельного участка, и расторжение договора аренды земельного участка за неисполнение арендатором условий договора (л.д. 19-20).

В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (п. 1). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) (п. 3).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, истец Перфильев А.И. является стороной сделки – договора субаренды. Из претензии администрации Коченевского района Новосибирской области следует, что оспариваемая им сделка может повлечь для него не благоприятные последствия – а именно расторжение договора аренды, следовательно, истец обладает правом на предъявление настоящего иска.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статьям 606, 607, 615 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки, особенности их сдачи в аренду могут быть установлены законом.

Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу с согласия арендодателя, если иное не установлено законом.

Пунктами 2, 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что земельные участки, за исключением участков, изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным кодексом.

В соответствии с п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ, Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в предыдущем абзаце, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, без согласия арендодателя, при условии его уведомления, арендатор земельного участка имеет право передать права и обязанности, в том числе, указанные в п. 5 и п. 6 ст. 22 ЗК РФ, в том случае, если земельный участок, являющийся предметом договора, находится в государственной или муниципальной собственности, и договор аренды заключен на срок более 5 лет.

Как следует из договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, государственная собственность на земельный участок, являющийся предметом договора, не разграничена, соответственно, в данных правоотношениях подлежит применению п. 6 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 5.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя передать участок в субаренду в пределах срока действия договора.

Таким образом, договором аренды предусмотрено обязательное письменное согласие арендодателя на передачу арендатором земельного участка в субаренду.

Как установлено судом, такого согласия при заключении договора субаренды получено не было.

При этом судом отклоняется довод ответчика о наличии согласия главы Федосихинского сельсовета, поскольку арендодателем спорного земельного участка является Администрация Коченевского района Новосибирской области.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участок, государственная собственность на которые не разграничена. Осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В силу указанной нормы закона арендодателем является администрация Коченевского района Новосибирской области, и именно письменное согласие администрации Коченевского района Новосибирской области должно быть получено при заключении договора субаренды.

При таких обстоятельствах, поскольку сделка заключена без согласия арендодателя, она является недействительной.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167).

В данном случае последствием признания сделки – договора субаренды недействительным является возврат спорного имущества – земельного участка истцу на праве аренды и восстановление регистрационной записи в ЕГРН о праве аренды Перфильева А.И., для чего следует прекратить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственного регистрации права № № от ДД.ММ.ГГГГ года о праве субаренды ООО «Мясной двор Н» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 205273 кв.метров, имеющий местоположение: Новосибирская область, Коченевский район, <адрес>, земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для ведения рыбоводства.

Также суд считает необходимым отметить, что наличие между Перфильевым А.И. и ООО «Мясной двор Н» правоотношений по предварительному договору купли-продажи не имеет юридического значения для разрешения настоящего спора.

Судом отклоняются доводы представителя ответчика об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, для расторжения договора аренды, поскольку в настоящем споре заявлены требования о признании сделки недействительной.

Доводы ответчика о несении им расходов в ДД.ММ.ГГГГ году в связи с оплатой расходов по зарыблению, уходу за рыбой и кормлению, не имеют правового значения для рассмотрения спора. При наличии у ответчика убытков он не лишен права обратиться с иском об их возмещении в самостоятельном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░. ░. ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░ 205273 ░░.░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░: ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░ «░░░░░░ ░░░░ ░» ░░.░░.░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ № № ░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░.

░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 20 ░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░: ░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 20 ░░░░ 2020 ░░░░.

░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ № 2-574/2020 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░ 20.07.2020 ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░.

░░░░░                                    ░.░.░░░░░░░░░