Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-77/2014 ~ М-9/2014 от 15.01.2014

№ 2-77/2014

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород                     12 марта 2014 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                 Солодовой А.А.,

при секретаре                         Кувырковой М.И.,

с участием представителя истицы ФИО3 Т.А. по доверенности ФИО9, представителя третьих лиц ООО «ФИО16» и ООО «ФИО17» по доверенностям ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «ФИО18» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО3 Т.А. в лице представителя по доверенности ФИО9 обратилась в суд с иском к ООО «ФИО19» о признании за ней права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения – помещение общей проектной площадью 157,3 кв.м., расположенного на цокольном этаже в секции № неоконченного строительством дома по адресу: <адрес>.

В настоящем судебном заседании представитель истца ФИО9 заявленные исковые требования поддержала. В обоснование иска указала, что Дата обезличена между ФИО1 Ян ФИО1 и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения в жилом доме, согласного которому ООО « ФИО20» приняло на себя обязательство заключить с ФИО1 Ян ФИО1 в последующем договор купли-продажи недвижимого имущества (основной) нежилого помещения - помещение общей проектной площадью 157,3 кв.м., расположенного на цокольном этаже в секции № неоконченного строительством дома по адресу: <адрес>, в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Независимая строительная компания» на спорное нежилое помещение, ФИО1 Ян ФИО1, в свою очередь, обязался оплатить стоимость помещения по цене № рублей. Обязательства по оплате стоимости нежилого помещения, возложенные на ФИО1 Ян ФИО1 предварительным договором, исполнены им в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от Дата обезличена года. На основании дополнительного соглашения от № о передаче прав и обязанностей по Предварительному договору № от 06.10.2009г., заключенного Дата обезличена между ООО «ФИО24», ФИО1 Ян ФИО1 и истицей ФИО3, последняя приобрела все права и обязанности на спорное нежилое помещение. Истица, имея целью приобретение нежилого помещения, действовала добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочии ООО «ФИО23» на совершение сделок у неё не было и ей не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. Обязанность произвести регистрацию договора и перехода права собственности на нежилое помещение лежала на ООО «ФИО22», что выполнено последним не было, и, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения и регистрации перехода права собственности на спорное помещение.. В настоящее время дом в эксплуатацию не сдан. Несмотря на это, ООО «ФИО21 » передало по предварительному акту приема-передачи нежилое помещение ФИО1 Ян ФИО1, перешедшее в последствии к истице, которым она в настоящее время пользуется, несет расходы по содержанию имущества.

Решением Арбитражного суда <адрес> от Дата обезличена по делу № №» ООО «ФИО24» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим ООО «ФИО24» утвержден член НП СРО НАУ «Дело» ФИО11 Сведения подтверждаются выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на Дата обезличена года.

В настоящее судебное заседание конкурсный управляющий ФИО11 не явился, будучи уведомленным о времени и месте судебного разбирательства, предоставил заявление о рассмотрении иска в его отсутствие, оставив разрешение спора на усмотрение суда.

С учетом мнения представителя истицы, и руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, судом удовлетворено заявленное конкурсным управляющим ООО «ФИО24» о рассмотрении дела в его отсутствие.

    Третьи лица:

- представитель ООО «ФИО28» и ООО «ФИО17» по доверенностям ФИО10 против исковых требований ФИО3 Т.А. не возражала, подтвердила, что площадь спорного нежилого помещения составляет 157,3 кв.м., вместе с тем, указала, что данное помещение не выделено в натуре из помещения 298,4 кв.м., оставшаяся площадь которого принадлежит ООО «ФИО17».

- представитель администрации городского округа Звенигород по доверенности ФИО12 просила рассмотреть дело в своё отсутствие, решение оставила на усмотрение суда.

- представитель ООО «ФИО31» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, сведений об уважительности причины неявки и мнение по иску не представил.

С учетом отсутствия сведений о причине неявки представителя ООО «ФИО32» и наличие ходатайства представителя администрации городского округа Звенигород о рассмотрении дела в его отсутствие, мнения представителя истца, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц.

Выслушав доводы представителя истца, с учетом позиции конкурсного управляющего ООО «ФИО24», представителей ООО «ФИО34», ООО «ФИО17» и ФИО36,, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления пленума Верховного суда РФ «О судебном решении» от Дата обезличена N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Дата обезличена между администрацией ФИО37, ООО «ФИО38» и ООО «ФИО39» заключен инвестиционный контракт № (далее – инвестиционный контракт), предметом которого является строительство инвестором-застройщиком (ООО «ФИО39») за счёт собственных или привлечённых средств, проектирования и строительства жилищно-торгового комплекса на <адрес> - п.п. 2.1, 2.2, 5.2.1.

Пунктом 3.1 инвестиционного контракта установлено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта между сторонами в пропорции:

- администрации городского округа Звенигород:

- 4% общей площади квартир;

- 4 % общей нежилой площади.

    - ООО «ФИО39» (Инвестор-Застройщик):

- 96 % общей площади квартир;

- 96 % общей нежилой площади;

    - ООО «ФИО42» (Общество):

- 700 кв.м. встроено-пристроенных помещений.

    По договору аренды земельного участка № от Дата обезличена администрация городского округа Звенигород передавала ООО «ФИО42» в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером №, расположенный на землях поселений площадью 4990 кв.м. для жилищного строительства с объектами торговли и обслуживания по адресу: <адрес>.

По договору субаренды № 67-с, заключенному Дата обезличена между ООО «ФИО42» и ООО «ФИО39», последнему передан для использования на праве субаренды вышеуказанный земельный участок под застройку.

ООО «ФИО39» выдано разрешение на строительные работы подготовительного периода RU 50332000-002 от Дата обезличена и разрешение на строительство шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес>, район <адрес>, И. Шнырёва, Луначарского и Солнечной, <адрес> № RU 50332000-014 от Дата обезличена года.

Дата обезличена между ООО «ФИО50» (Инвестор-Застройщик) и ООО «ФИО49» (Соинвестор) заключен договор соинвестирования № 3, предметом которого является реализация инвестиционного проекта нового строительства многоквартирных жилых домов и нежилых помещений на площадке по адресу: <адрес> (п. 2.1. Договора) /л.д. 78-81/. По условиям договора ООО «ФИО51»№ обязалось за счет собственных (заемных и/или привлеченных) средств произвести финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с п. 2.1. Договора. В соответствии с п. 3.1. Договора соотношение раздела имущества по итогам реализации Договора устанавливается между Сторонами в пропорции:

- в собственность Инвестора-застройщика – 30 % общей жилой площади и общей нежилой площади;

- в собственность Соинвестора – 70 % общей жилой площади и общей нежилой площади, включая цокольные помещения.

В соответствии с протоколом № от Дата обезличена Внеочередного Общего собрания учредителей Общества с ограниченной ответственностью «ТерраИнвест» наименование Общества изменено на Общество с ограниченной ответственностью «Горизонт Девелопмент Звенигород» (л.д. 86-88).

Дата обезличена между ООО «ФИО52» (Общество) и ООО «ФИО17) заключен договор инвестирования № б/н, предметом которого является предоставление Обществом Инвестору правомочий по участию в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома с встроено-пристроенными торговыми помещениями на первом этаже здания и нежилыми помещениями в цокольном этаже здания, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 5.1. Договора под результатом инвестиционной деятельности Инвестора по Договору подразумеваются имущественные права на объект в размере, предусмотренном Договором.

Перечень нежилых помещений в здании по адресу: <адрес>, передаваемых Инвестору указан в приложении № к дополнительному соглашению № от Дата обезличена к договору инвестирования № б/н от Дата обезличена года.

Дата обезличена между ООО «ФИО17» и ООО «ФИО24» заключен предварительный договор № ЗВ (нж)-01 купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном доме-новостройке по адресу: <адрес> условиям предварительного договора, предметом основного договора должно являться нежилое помещение, представляющее собой часть отдельного помещения без внутренней отделки общей проектной площадью 157,3 кв.м., расположенного на цокольном этаже в секции № жилого дома-новостройки. Основной договор должен быть заключен сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «ФИО24» на нежилое помещение.

Указанные выше обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспариваются и суд считает их установленными.

Дата обезличена между ООО «ФИО24» (продавец) и ФИО1 Ян ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор № ЗВ (НСКНЕЖ)-01 купли-продажи нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес> (л.д. 13-17). По условиям предварительного договора, предметом основного договора должно являться нежилое помещение - помещение общей проектной площадью 157,3 кв.м., расположенного на цокольном этаже в секции № жилого дома-новостройки. Основной договор должен быть заключен сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «ФИО24» на нежилое помещение.

В соответствии с п. 2.11 предварительного договора ООО «Независимая строительная компания» гарантирует, что на момент заключения данного договора отсутствие действующих договоров с предметом, аналогичным предмету данного договора.

Из анализа положений пунктов 2.3, 4.2, 4.3., 4.4, 4.5 предварительного договора следует, что ООО «ФИО24» приняло на себя обязательства по государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения от ООО «ФИО24» к ФИО1 ФИО1 Торену в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предварительный договор содержит все условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора цена основного договора составляет № рублей, которые в соответствии с п. 3.1. Договора вносятся ФИО1 Яном ФИО1 в качестве обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора на расчетный счет ООО «ФИО24» в срок не позднее пяти банковских дней с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 3.2. предварительного договора в качестве обеспечения исполнения ООО «ФИО24» обязательств по заключению основного договора и внесения ФИО1 Ян ФИО1 ООО «Независимая строительная компания» денежного обеспечения ООО «ФИО24» передает ФИО1 Ян ФИО1 в пользование до подписания основного договора помещение. Факт передачи помещения в пользование подтверждается актом приема-передачи помещения в пользование по предварительному договору, который подписывается Сторонами после принятия дома-новостройки на баланс, и передачи его в управление соответствующей эксплуатирующей организации, а также возмещения ФИО1 Ян ФИО1 всех затрат по предварительному договору ООО «ФИО24».

Дата обезличена ООО «ФИО24» и ФИО1 Яном ФИО1 подписан предварительный акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного на цокольном этаже в секции 1 жилого дома-новостройки, находящегося по адресу: <адрес>, Луначарского и Солнечной.

Дата обезличена между ООО «ФИО24» и ФИО1 ФИО1 Ян в лице ФИО3 В.П., действующего на основании доверенности, заключено дополнительное соглашение № о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которым ФИО1 ФИО1 Ян в лице ФИО3 В.П., действующего на основании доверенности, передает, а ФИО3 Т.А. принимает на себя все права и все обязанности, не реализованным ФИО1 ФИО1 Ян по заключенному между ним и ООО «ФИО24» по предварительному договору № ЗВ (НСКНЕЖ)-01 от Дата обезличена, по нежилому помещению общей проектной площадью 157,3 кв.м., расположенному на цокольном этаже в секции 1 в жилом доме-новостройке по строительному адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 5 Дополнительного соглашения с момента подписания Сторонами данного соглашения ФИО3 Т.А. приобретает все права и обязанности на нежилое помещение общей проектной площадью 157,3 кв.м., расположенное в цокольном этаже, секции 1 в жилом доме-новостройке по строительному адресу: <адрес> по Договору.

Согласно п. 7 Дополнительного соглашения все взаиморасчеты между ФИО1 ФИО1 Ян и ФИО3 Т.А., связанные с передачей прав и обязанностей по Договору, производятся между ними самостоятельно без участия ООО «Независимая строительная компания» и последняя не несет правовых последствий за недобросовестность ФИО1 ФИО1 Ян и ФИО3 Т.А. при осуществлении взаиморасчетов или их неосуществлении.

Представителем истца представлена расписка от имени ФИО3 В.П., действующего по доверенности в интересах ФИО1 ФИО1 Ян, о том, что он подтверждает факт произведения взаиморасчетов между ФИО3 Т.А. и ФИО1 ФИО1 Ян по предварительному договору № ЗВ (НСКНЕЖ)-01 от Дата обезличена и дополнительному соглашению № от Дата обезличена о передаче прав и обязанностей по предварительному договору № ЗВ (НСКНЕЖ)-01 от Дата обезличена в полном объеме (л.д. 91). Указывает, что сумму в размере № рублей получил, имущественных и финансовых претензий его доверитель ФИО1 ФИО1 Ян к ФИО3 Т.А. не имеет.

В адрес суда также поступило заявление, подписанное ФИО1 Ян ФИО1 от Дата обезличена года, которым он подтверждает, что каких-либо имущественных и финансовых претензий по дополнительному соглашению № от Дата обезличена о передаче прав и обязанностей по предварительному договору № ЗВ (НСКНЕЖ)-01 от Дата обезличена к ФИО3 Т.А. не имеет. Данное заявление было направлено в суд почтовым отправлением из Германии и содержит оригинальную подпись, в связи с чем сомнений в достоверности данного доказательства произведения взаиморасчетов между ФИО1 ФИО1 Ян и ФИО3 Т.А. у суда не вызывает.

Сведения о правах на спорный объект недвижимого имущества отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правопритязаний не зарегистрировано, сведениями о заявленных в судебном порядке прав требований на данный объект на момент разрешения спора суд не располагает, что явствует из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (Звенигородский отдел) № от Дата обезличена (л.д. 90).

В соответствии с представленным планом строения общая проектная площадь спорного нежилого помещения составляет 157,3 кв.м., что не отрицал представитель третьих лиц ООО «ФИО17» и ООО «ФИО52», и что не оспорено ответчиком.

Ответчиком не оспорено то, что истец действовала добросовестно и, в соответствии с условиями взятых на себя обязательств, произвела в полном объёме оплату за приобретаемое нежилое помещение, путем произведения взаиморасчетов с ФИО1 Ян ФИО1 в лице ФИО3 В.П. с передачей денежных средств в размере № рублей по расписке, в свою очередь ФИО1 Ян ФИО1 оплатил цену спорного нежилого помещения путем перечисления ФИО3 В.П. за ФИО1 Ян ФИО1 денежных средств в размере № рублей на расчетный счет ООО «ФИО71», что подтверждается платежным поручением № от Дата обезличена (л.д. 22).

На момент рассмотрения спора судом, дом в эксплуатацию не сдан.

Как усматривается из распоряжения ГУ <адрес> № от Дата обезличена «Об утверждении заключения о соответствии объекта строительства техническим регламентам и проектной документации», заключения о соответствии объекта строительства техническим регламентам и проектной документации, акта технического освидетельствования лифтов, справок МУП «Городские инженерные системы», - по состоянию на 2010 – 2011 год, - вновь построенный жилой дом по адресу: <адрес>, район <адрес>, И. Шнырёва, Луначарского и Солнечной, <адрес> соответствует техническим регламентам и проектной документации, электрифицирован, оборудован исправными лифтами, телефонизирован, подключен к сетям канализации, тепло и водоснабжения.

Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Исходя из смысла названной статьи, применительно для строительства многоквартирного жилого дома, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является итоговым документом, подтверждающим окончание строительства и последующую возможность реализации условий инвестиционных договоров, в том числе, касающихся регистрации имущественных прав инвесторов и соинвесторов, причастных к строительству дома.

Обязанность произвести регистрацию договора и перехода права собственности на спорные помещения лежала на ООО «ФИО71», однако выполнено последними не было.

Анализируя характер правоотношений, возникших между сторонами, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено:

1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пункт 1 статьи 131 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Суд, на основании установленных фактических обстоятельств дела и представленных документов приходит к убеждению, что истинная воля и интерес правопредшественника истца в данной сделке (заключении предварительного договора купли-продажи нежилого помещения), а также самой истицы при заключении дополнительного соглашения к предварительному договору были направлены на получение в собственность нежилого помещения, а единственной целью ответчика было получение от правопредшественника истца инвестиционных средств, необходимых для строительства жилищно-торгового комплекса, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели. Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что факт передачи нежилого помещения ответчиком и принятие их правопредшественником истца, а в последствии истцом, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истца, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора от Дата обезличена и дополнительного соглашения к нему основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи нежилых помещений в жилом доме, в котором был определен предмет – нежилое помещение, подлежащее передаче и уже переданное правопредшественнику истца, а затем и истцу, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

Предварительный договор купли-продажи нежилых помещений в жилом доме от Дата обезличена является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи от Дата обезличена по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между правопредшественником истца и ответчиком договор под видом предварительной купли-продажи нежилого помещения в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит порядка и срока передачи помещения в собственность правопредщественника истца, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который на момент рассмотрения спора в суде истек, а соответствующие действия ответчиком произведены не были, что только подтверждает притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение правопредшественником истца взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме влекло возникновение у него права на объект инвестирования, определенный договором, и, соответственно после уступки прав и обязанностей по предварительному договору к истцу, к последнему перешли права на данный объект.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств правопредшественника истца, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные помещения, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от Дата обезличена N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от Дата обезличена № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от Дата обезличена № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Как указано выше, факт создания объекта незавершенного строительства (нежилых помещений в не оконченном строительством доме по адресу: <адрес>, район <адрес>, И. Шнырёва, Луначарского и Солнечной, <адрес>) - установлен.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм гражданского законодательства, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, ФИО1 Ян ФИО1, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «ФИО71», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. После переуступки прав и обязанностей по предварительному договору ФИО1 Ян ФИО1 ФИО3 Т.А. у последней возникли вышеобозначенные права требования защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Суд считает, что исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений статьи 3 Федерального закона от Дата обезличена N 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. В данном случае суд исходит из добросовестности действий истца.

Поскольку обязательства ФИО1 Ян ФИО1 по договору, заключенному с ООО «ФИО71», выполнены, что подтверждено материалами дела и не оспорено ответчиком, нежилое помещение, являющееся незавершенным строительством объектом в неоконченном строительством доме имеется в наличии и передано ФИО1 Ян ФИО1 самим ответчиком ООО «ФИО71», права и обязанности на нежилые помещения переданы ФИО1 Ян ФИО1 ФИО3 Т.А., учитывая отсутствие спора на имущество со стороны третьих лиц, отсутствие возражений со стороны ответчика и третьих лиц, суд на основании вышеизложенных норм, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований ФИО3 Т.А. о признании права собственности на спорное нежилое помещение, поскольку единственным основанием для государственной регистрации права собственности истца на приобретенные помещения в порядке ст. 17 Федерального закона от Дата обезличена № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является судебный акт о признании такового права за последней.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194 - 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

    Исковые требования ФИО3 к ООО «ФИО71» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения – удовлетворить.

    Признать за ФИО3 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения, общей проектной площадью 157,3 кв. м, расположенного в секции № жилого дома по адресу: <адрес>

    Настоящее решение является основанием для внесения записи о возникших правах на объект в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.    

Председательствующий:                        А.А. Солодова

    Мотивированное решение изготовлено и подписано Дата обезличена.