Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-677/2024 ~ М-2596/2023 от 04.12.2023

Дело № 2-677/2024 УИД 76RS0017-01-2023-003434-09     Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 04 июня 2024 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль                                     04 июня 2024 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Коршуновой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скорова Степана Александровича к Управлению Росреестра по Ярославской области, УГИЗО Администрации ЯМР, Администрации ЯМР, МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» о возложении обязанности, признании договора заключенным на неопределенный срок, изменении договора,

установил:

Согласно выписке из ЕГРН (л.д. 41), 27.01.2017 в ЕГРН внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для огородничества, расположенном по адресу: <адрес> (далее по тексту – ЗУ:1092).

02.10.2017 между Администрацией ЯМР (арендодатель) в лице МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» и Скоровым Степаном Александровичем (арендатор) подписан Договор аренды земельного участка №547 (далее по тексту - Договор №547 – л.д. 13-17), согласно которому ЗУ:1092 предоставляется во временное пользование арендатора на срок с 26.09.2017 по 25.09.2020. Договор №547 зарегистрирован в ЕГРН не был.

29.12.2020 между Администрацией ЯМР (арендодатель) в лице МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» и Скоровым Степаном Александровичем (арендатор) подписан Договор аренды земельного участка №498 (далее по тексту - Договор №498 – л.д. 18-20), согласно которому ЗУ:1092 предоставляется во временное пользование арендатора на срок с 21.12.2020 по 20.12.2023. Договор №498 зарегистрирован в ЕГРН не был.

30.03.2023 ЗУ:1092 снят с кадастрового учета, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 42). Письмом МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» от 22.09.2023 (л.д. 21) Скоров С.А. уведомлен о том, что ЗУ:1092 снят с кадастрового учета, указано, что снятие ЗУ:1092 с кадастрового учета привело к прекращению существования указанного участка как объекта недвижимости, действие Договора №498 прекратилось на основании п. 1 ст. 407, п 1 ст. 416 ГК РФ.

Скоров Степан Александрович обратился в суд с иском к Управлению Росреестра по Ярославской области, УГИЗО Администрации ЯМР, Администрации ЯМР, МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (с учетом уточнения состава ответчиков в ходе судебного разбирательства). Ссылаясь на данные обстоятельства, указал, что ЗУ:1092 использовался им по назначению, как на момент снятия ЗУ:1092 с кадастрового учета, так и по настоящее время участок из владения истца не выбывал, участок является объектом гражданско-правовых отношений. Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем действие Договора №547 было продлено на неопределенный срок. Договор, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. В п. 12 ч. 8 ст. 39.8 ЗК РФ внесены изменения: предельный срок договора аренды для огородничества увеличен с 3 до 5 лет. В связи с тем, что ЗУ:1092 снят с кадастрового учета, истец не имел возможности обратиться с заявлением о заключении дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора аренды до 20.12.2025. Права истца нарушены.

На основании изложенного, истец просил:

- обязать Управление Росреестра по Ярославской области восстановить на кадастровом учете ЗУ:1092,

- признать Договор №547 заключенным на неопределенный срок, а в случае, если суд откажет в удовлетворении указанного требования – внести изменение в п. 2.1. Договора №498, установив срок его действия – до 20.12.2025.

В судебном заседании представитель МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» по доверенности - Шилов К.В. против удовлетворения требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 53). Указал, что в силу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. С 01.03.2015 существует прямой запрет на продление договора аренды, заключенного после 01.03.2015, на неопределенный срок.

Представитель Управления Росреестра по Ярославской области по доверенности Шаганц А.А. против удовлетворения требований возражала по основаниям, изложенным в письменных пояснениях (л.д. 49-51). Указала, что ЗУ:1092 снят с кадастрового учета правомерно, в соответствии с требованиями законодательства. Приведенные истцом обстоятельства не предусмотрены действующим законодательством в качестве основания для восстановления сведений о снятом с кадастрового учета участке в ЕГРН. Восстановление в ЕГРН сведений о ЗУ:1092 может повлечь пересечение границ с другими земельными участками (поставленными на кадастровый учет с момента снятия с кадастрового учета ЗУ:1092), иными границами (территориальных зон, населенных пунктов и т.д.), привести к ошибкам в реестре.

    В судебное заседание не явились: истец и его представитель; ответчики - УГИЗО Администрации ЯМР, Администрации ЯМР. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

    Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

    1. Ссылки на заключение Договоров №№547, 498 судом не принимаются.

    В соответствии с п. 2.3. Договоров №№547, 498 они вступают в силу с даты их регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные Договоры №№547, 498 зарегистрированы не были, а следовательно, в силу не вступили.

    В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Иное для Договоров №№547, 498 законом не установлено.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

    Со стороны арендодателя отсутствовало уклонение от регистрации Договоров №№547, 498. В соответствии с п. 3.4.8 Договоров №№547, 498 арендатор обязан за счет собственных средств произвести государственную регистрацию соответствующего договора аренды, а также зарегистрировать изменения и дополнения к нему в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 №№218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Указанная обязанность истцом выполнена не была.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что «по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ».

Таким образом, в споре с Управлением Росреестра по Ярославской области, которое не является стороной Договоров №№547, 498, истец не вправе ссылаться на Договоры №№547, 498, которые на регистрацию не предоставлялись и о наличии которых указанный ответчик не знал и не должен был знать.

2. Действия Управления Росреестра по снятию ЗУ:1092 с кадастрового учета являлись правомерными.

На момент внесения в ЕГРН сведений о ЗУ:1092 (27.01.2017) Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее по тексту – закон №218-ФЗ) предусматривал следующие положения:

- если в отношении земельного участка, образуемого из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, подано заявление о государственном кадастровом учете без заявления о государственной регистрации права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации, права муниципальной собственности, права частной собственности, органом регистрации прав одновременно с государственным кадастровым учетом осуществляется внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости о том, что земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена, а также сведений об органе, уполномоченном в соответствии с Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на распоряжение таким земельным участком (п. 14 ст. 41 Закона №218-ФЗ);

- если в течение пяти лет со дня государственного кадастрового учета земельного участка, указанного в части 14 настоящей статьи, не осуществлена государственная регистрация права собственности Российской Федерации, права собственности субъекта Российской Федерации, права муниципальной собственности, права частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, аренды, доверительного управления, орган регистрации прав снимает такой земельный участок с государственного кадастрового учета, за исключением образуемых при выполнении комплексных кадастровых работ земельных участков, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории, которые после образования будут относиться к землям общего пользования, территориям общего пользования, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства (п. 15 ст. 41 Закона №218-ФЗ).

Аналогичные по своей сути положения содержатся в п.п. 14, 15 ст. 41 Закона №218-ФЗ и в настоящее время.

В п. 24, 23 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) разъяснено, что «при постановке на учет земельного участка, образованного из земель, право собственности на которые не разграничено, сведения о таком земельном участке также носят временный характер и к ним применяются правила части 4 статьи 24 Закона о кадастре», «временные сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости самим органом кадастрового учета по истечении срока, установленного Законом о кадастре, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды», «такое аннулирование временных сведений обусловлено установлением факта отсутствия государственной регистрации прав на такой земельный участок или договора аренды. Данные нормы закона не содержат каких-либо исключений и оговорок в их применении».

    Вышеуказанные положения п. 15 ст. 41 Закона №218-ФЗ носят императивный характер, не предусматривают каких-либо альтернатив для органа регистрации прав. Управлением Росреестра по Ярославской области выполнены действия, предписанные законом: по истечении 5 лет с момента постановки ЗУ:1092 на кадастровый учет при отсутствии зарегистрированных прав на указанный участок данный участок снят с кадастрового учета. Каких-либо незаконных действий Управлением Росреестра по Ярославской области не допущено.

    3. Истцом избран способ защиты права, не предусмотренный действующим законодательством.

Из положений ст. 12 ГК РФ следует, что любой применимый судом способ защиты права должен быть предусмотрен законом.

Законом не предусмотрено отдельно такого способа защиты права как восстановление в ЕГРН сведений о земельном участке, которые исключены из ЕГРН в порядке, предусмотренном п. 15 ст. 41 Закона №218-ФЗ

Судом мог бы быть применен такой способ защиты права как «восстановление положения, существовавшего до нарушения права», однако, оснований для его применения не имеется, так как судом установлено, что Управление Росреестра по Ярославской области прав истца не нарушало.

Судом мог бы быть применен такой способ защиты права как признание незаконными действий Управления Росреестра по Ярославской области с возложением обязанности устранить нарушения прав истца (п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ), однако, оснований для его применения также не имеется, так как судом установлено, что данный ответчик прав истца не нарушал и, кроме того, истцом не заявлено требований о признании каких-либо действий/решений ответчика незаконными. 4. Удовлетворение иска может привести к нарушению прав иных лиц.

Законом закреплен принцип публичной достоверности сведений, внесенных в реестр (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ, п. 2 ст. 1, п.п. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии с п. 6 ст. 8.1 ГК РФ приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Учитывая, что из ЕГРН исключены сведения о ЗУ:1092, в месте, где находились указанные участки, могли быть сформированы иные участки, могли быть утверждены схемы расположения земельных участков в целях их формирования, перераспределения и т.д. в соответствии с ст. 11.10 ЗК РФ.

Соответственно, удовлетворение иска может повлечь нарушение прав иных добросовестных участников гражданского оборота, полагавшихся на сведения ЕГРН.

Суд учитывает, что положения о временном характере сведений о земельных участках установлены в целях упорядочивания сведений о земельных участках, соблюдения принципа их рационального использования. В силу п. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Восстановление сведений о ЗУ:1092 не будет отвечать целям государственного кадастрового учета, определенным законодателем. Учитывая изложенное, требования о возложении на Управление Росреестра по Ярославской области обязанности восстановить на кадастровом учете ЗУ:1092 не подлежат удовлетворению.

5. Оснований считать Договор №547 или Договор №498 заключенными на неопределенный срок не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как указано выше, данные Договоры №№547, 498 не прошли государственную регистрацию. В соответствии с п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" «… в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ)…» Соответственно, истец не вправе ссылаться и на возобновление незарегистрированного договора на новый срок, так как незарегистрированные договоры не предоставляют истцу прав арендатора, которые могли бы быть противопоставлены правам неопределенного круга лиц на использование земель в месте, где ранее находился ЗУ:1092.

Суд также соглашается с доводами представителя МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» о том, что с 01.03.2015 к аренде ЗУ:1092 не могут быть применены положения п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В соответствии с п. 21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов. Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

На момент подписания Договора №547 в 2017 году ЗК РФ предусматривал:

- имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ),

- арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

- договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: 12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества (пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

При этом ЗК РФ в 2017 году не предусматривал возможность заключения или продления срока действия договора аренды земельного участка для огородничества на неопределенный срок.

По указанным основаниям Договор №547 после 25.09.2020 нельзя считать продленным на неопределенный срок, что полностью соответствует положениям п. 6.6. указанного договора, согласно которому «договор считается прекращенным с момента окончания срока действия настоящего договора».

6. Отсутствуют основания для изменения Договора №498.

Ч. 7 ст. 1 Закона №218-ФЗ предусматривает, что «государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет)».

По смыслу ч. 7 ст. 1, п. 7 ч. 4 ст. 8, п. 3 ч. 3 ст. 14, п. 2 ч. 5 ст. 14, ч. 7 ст. 40, п. 1 ч. 1 ст. 70 Закона №218-ФЗ снятие земельного участка с кадастрового учета является подтверждением прекращения существования земельного участка как объекта земельных отношений (в силу п. 2 ч. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земельные участки; согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи).

Суд приходит к выводу, что снятие ЗУ:1092 с кадастрового учета привело к прекращению существования указанного участка как объекта права, в связи с чем действие Договора №498 прекратилось на основании п. 1 ст. 407, п. 1 ст. 416 ГК РФ в связи с невозможностью исполнения (аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 15.02.2016 N 310-ЭС15-19213 по делу N А35-10161/2013). Суд приходит к выводу, что в связи со снятием ЗУ:1092 с кадастрового учета произошла юридическая гибель земельного участка как объекта права собственности, право государственной (муниципальной) собственности на ЗУ:1092 прекратилось на основании п. 1 ст. 235 ГК РФ (гибель вещи), ст. 44 ЗК РФ, земли, составлявшие ЗУ:1092 стали иным объектом права, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, согласно которому «объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс».

С момента снятия ЗУ:1092 с кадастрового учета арендные правоотношения в отношении ЗУ:1092, которые существовали только для сторон указанного договора, прекратились и для сторон указанного Договора №498.

Более того, срок, на который был заключен Договор №498, истек; действие договора №498 в любом случае прекратилось в соответствии с п. 6.6. указанного договора, согласно которому «договор считает прекращенным с момента окончания срока действия настоящего договора».

Требования об изменении п. 2.1. Договора №498 заявлены истцом в уточненном иске, 04.04.2024, то есть в любом случае после прекращения Договора №498. ГК РФ не предусматривает возможность изменения договора, прекратившего свое действие, изменение договора, утратившего свой предмет. Условие о предмете является существенным условием Договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), при отсутствии земельного участка, при отсутствии предмета договора он не может считаться действующим ни для кого (в том числе, для сторон договора).

Более того, в силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

П. 1 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Нарушения арендодателем условий Договора №498 судом не установлено. Ни законом, ни договором не предусмотрена возможность изменения Договора №498 по одностороннему волеизъявлению арендатора. Ссылки истца на изменение содержания пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, который в настоящее время предусматривает, что «договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: 12) на срок не более чем пять лет в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества» не являются основанием для изменения п. 2.1. Договора №498.

Во-первых, в силу п. 1,2 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. На момент подписания Договора №498 он соответствовал требования ЗК РФ в части срока аренды.

Во-вторых, п. 2.1 Договора №498 не противоречил и последней редакции пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, так как она предусматривала возможность заключения договора на срок до пяти лет, при этом заключение договора именно на пять лет не являлось обязательным для сторон.

Учитывая изложенное, отсутствуют основания для изменения п. 2.1. Договора №498 в судебном порядке. Требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

    В удовлетворении исковых требований Скорова Степана Александровича (паспорт №) к Управлению Росреестра по Ярославской области (ИНН 7604071920, ОГРН 1047600432219), УГИЗО Администрации ЯМР (ИНН 7627001045, ОГРН 1027601595812), Администрации ЯМР (ИНН 7606011902, ОГРН 1027601599992), МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (ИНН 7606072334, ОГРН 1087606005200) о возложении обязанности, признании договора заключенным на неопределенный срок, изменении договора отказать.

    Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья                                        Патрунов С.Н.