Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2309/2022 ~ М-1268/2022 от 04.04.2022

Дело № 2-2309/2022

УИД 91RS0002-01-2022-002796-96

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«11» августа 2022 года г. Симферополь

Киевский районный суд г. Симферополя Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Чумаченко Е.В.,

при ведении протокола (аудиопротоколирования) помощником судьи Павленко Н.А.,

с участием представителя истца – Иваненко А.В.,

представителя ответчиков – Велиляева А.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополис» к ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО3, о взыскании денежных средств, -

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополис» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере и убытков в общей сумме 1261500,00 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>. В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель передал продавцам задаток за приобретаемые объекты недвижимого имущества в общей сумме 400000,00 руб. В установленный срок основнойдоговор купли-продажи заключен не был по вине ответчиков. Полагая действия ответчиков недобросовестными, истец обратился с настоящим иском в суд.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования. Указал, что вследствие виновного уклонения ответчика от заключения сделки, истец понес убытки, связанные с открытием и ведением счета эксроу, посредствам которого сторонами планировалось произвести расчет. Также указал, что со стороны истца были предприняты надлежащие меры к заключению основной сделки.

Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь необоснованность заявленного иска и неподтвержденность предъявленных ко взысканию убытков как связанных с действиями его доверителей. Со стороны ответчиков виновного уклонения от заключения сделки не имелось, напротив, покупатель - ООО «Специализированный застройщик «Метрополис», неоднократно переносил сроки заключения сделки в связи с отсутствием финансирования. При этом, действия истца по направлению текстового сообщения на мобильный номер ответчика за сроками исполнения обязательств по заключению основной сделки в рамках предварительного договора, нельзя считать добросовестным поведением.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства по гражданскому делу извещены надлежащим образом, обеспечили явку представителя.

С учетом положений статей 113, 167 ГПК Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав доводы представителя истца, возражения представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 67 ГПК Российской Федерации относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9, действующим от имени ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО3 (продавцы) и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополис» (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи № земельного участка и жилых домов, расположенных по адресу: <адрес>, в срок до ДД.ММ.ГГГГ, обязались заключить основной договор купли-продажи.

Стороны достигли соглашения о цене сделки в размере 12500000 рублей (пункт 2.4 предварительного договора).

При этом, покупатель в течении пяти банковских дней с момента подписания предварительного договора обязался оплатить задаток в размере 400000 рублей (пункт 2.5 указанного договора).

По условиям сделки, продавец взял на себя обязанность в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ осуществить регистрацию права общей долевой собственности на жилые дома №№ и № на имя ФИО3 в размере 87/200, на имя ФИО5 в размере 29/200, на имя ФИО4 в размере 21/100, на имя ФИО2 в размере 21/100 и предоставить покупателю соответствующие зарегистрированные документы и/или документы, подтверждающие такую регистрацию.

Покупатель обязался в срок не позднее 45 дней с момента предоставления продавцами соответствующих документов, заключить основной договор и осуществить полный расчет.

Расходы по государственной регистрации сделки и оплате банковских услуг были возложены по условиям предварительного договора на покупателя.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору, по условиям которого был согласован порядок расчета посредствам открытия специального эксроу счета и установления размера авансового платежа в сумме 2500000,00 рублей.

Также, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к предварительному договору, по условиям которого был продлен срок заключения основного договор до ДД.ММ.ГГГГ, согласован порядок расчета посредствам открытия специального счета эксроу и установления размера авансового платежа в сумме 2500000,00 рублей.

Условие о согласовании нового срока заключения основного Договора, стороны изложили в следующей редакции: «Стороны обязуются, при условии соблюдения обязательств, предусмотренных п.п. 2.12, 2.13 и 2.14 заключить до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем жилых домов, указанных в настоящем Договоре, основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре купли-продажи дома и земельного участка».

При уклонении стороны от заключения договора стороны согласовали право второй на обращений в суд с иском о понуждении к его заключению. Также стороны согласовали, что сторона необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, возмещает второй стороне причиненные этим убытки.

При этом, предварительный договор не содержал обязанности одной конкретной стороны по инициированию вопроса о заключении основанного договора (направление договора, оферты и т.д.).

Вместе с тем, буквально трактуя содержание предварительного договора (пункт 2.14) и, учитывая пояснения представителя Общества, предоставленные в судебном заседании, относительно подготовки проектов договора, суд учитывает, что названная обязанность по направлению проекта основного договора (оферты) лежала на покупателе, в том числе и как на профессиональном участнике рынка.

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация прав ответчиков на объекты недвижимости, являющиеся предметом предварительного договора, то есть в срок до ДД.ММ.ГГГГ, согласованный сторонами для заключения основного договора.

В ходе судебного разбирательства по гражданскому делу представитель ответчиков ссылался на то, что причиной переноса срока заключения основного договора являлась недостаточность денежных средств у покупателя, на что представитель истца возражал.

Судом с целью реализации принципа состязательности гражданского процесса, неоднократно было отложено судебное заседание.

Вместе с тем, в нарушение принципа раскрытия доказательств, со стороны истца не были представлены новые доказательства наличия в распоряжении Общества требуемой для заключения основного договора суммы, а также наличия неоднократной переписки с предложением заключить договор и предоставлением проекта такового.

Суд учитывает указанное процессуальное поведение стороны истца и считает необходимым указать на исчерпание со стороны истца процессуальной возможности по предоставлению новых доказательств, поскольку в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, со стороны истца каких-либо ходатайств об истребовании либо предоставлении новых доказательств в адрес суда не поступило.

Полученный в рамках предварительного договора задаток в общей сумме 1150000 рублей, был возвращен покупателю в связи с не заключением основного договора купли-продажи.

В рамках настоящего гражданского дела спор между сторонами возник по поводу установления виновной стороны в не заключении основного договора в установленный предварительным соглашением срок.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Суд, учитывая содержание заключенного дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, приходит к выводу о том, что условие о сроке заключения основного договора стороны согласовали пресекательной датой, наступающей до ДД.ММ.ГГГГ. Условие договора об определении срока исполнения обязательств до определенной даты, свидетельствует об истечении установленного и согласованного сторонами сделки срока до наступления указанной даты. Таким образом, крайний срок исполнения обязательств по предварительному Договору стороны согласовали как ДД.ММ.ГГГГ.

Предложение заключить основной договор является офертой, поскольку отвечает признакам оферты, сформулированным в пункте 1 статьи 435 ГК Российской Федерации, где оферта должна быть адресована одному или нескольким конкретным лицам; предложение должно быть в достаточной мере определенным и выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договором с адресатом, которым будет принято предложение.

Данное правило сформулировано в статье 435 ГК Российской Федерации и применяется с учетом специфики предварительного договора, наличия специального правового регулирования и уже согласованного сторонами содержания (существенных условий) основного договора.

Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключение основного договора либо не наступлением соответствующего обстоятельства, которым обусловлено заключение основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

В случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу пункта 5 статьи 429 ГК Российской Федерации применяется пункт 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которому в подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Данные взаимосвязанные положения, как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, к которому относится неустойка, не регулируют (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2011 года № 1653-О-О)

Задаток является согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации): потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2008 N 53-В08-5).

В целях реализации указанной правоприменительной практики в положениях Гражданского кодекса Российской Федерации, возможность обеспечения задатком исполнения обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором по соглашению сторон введена Федеральным законом от 08.03.2015 года № 42-ФЗ.

Учитывая установленные в ходе судебного рассмотрения настоящего гражданского дела обстоятельства: бездействие обеих сторон относительно заключения основного договора, отсутствия от какой-либо из сторон предложения заключить основной договор (оферты) в срок по ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о бездействии обеих сторон по не заключению основного договора. Направление текстового сообщения в адрес продавца ДД.ММ.ГГГГ, то есть за сроками исполнения обязательств по предварительному договору, не может считаться надлежащим выполнением со стороны покупателя своих обязательств.

Сведения о согласовании по инициативе покупателя даты для целей оформления основного договора, которое имело место до ДД.ММ.ГГГГ, судом учитываются в той связи, что названное событие не состоялось по причинам не связанным с продавцами.

Доказательств иного в ходе состязательности гражданского процесса суду не предоставлено (сведения о направлении оферты, разработка основного договора, обращение в орган регистрации прав, извещение о необходимости явки).

Более того, как уже было указано выше, судебным рассмотрением установлен не опровергнутый факт несостоявшейся сделки в срок до ДД.ММ.ГГГГ по причинам, связанным с покупателем.

Также суд учитывает, что само по себе не направление со стороны ответчиков документов, в подтверждение своих обязательств по сделке, которые были исполнены ими (регистрационные действия), что, по сути, входит в состав публичных данных, содержащихся в ЕГРН, и могло быть установлено при совершении сделки, путем заполнения паспортных данных продавца, не может свидетельствовать о наличии вины непосредственно на продавце имущества для целей применения к нему штрафных санкций.

При этом, суд учитывает, что стороны не совершали действий, направленных на заключение сделки в срок по ДД.ММ.ГГГГ.

Взаимное бездействие обеих сторон относительно заключения основного договора подтверждается отсутствием в материалах дела доказательств со стороны покупателя оплаты по договору к моменту заключения сделки и наличия достаточных средств, взаимное бездействие сторон или их уполномоченных представителей по поводу своевременного направления оферты по заключению основного договора и согласования даты его заключения, а также явки для целей подписания сделки, отсутствие сведений о составлении и последующем направлении проекта основного договора.

В то же время, учитывая, что не заключение сторонами основного договора стало следствием их обоюдного бездействия, у истца не имеется правовых оснований для взыскания оплаченного по договору задатка в двойном размере, и как следствие, суд приходит к необоснованности заявленных требований части взыскания суммы задатка.

Относительно требований истца о взыскании материального ущерба, связанного с оплатой комиссии за открытие и ведение специального банковского счета эскроу для целей проведения оплаты по несостоявшейся сделке, суд учитывает следующее.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Предусмотренная данной нормой ответственность носит гражданско-правовой характер, и ее применение возможно только при доказанности совокупности следующих условий: противоправности поведения ответчика как причинителя вреда, наличия и размера понесенных убытков, а также причинно-следственной связи между незаконными действиями ответчика и возникшими убытками.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце 1 пункта 12 постановления Пленума N 25, по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 этого Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной). Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности всех указанных элементов.

Процессуальная обязанность доказывания обстоятельств, на которых основаны требования, возложена на истца. Непредставление соответствующих доказательств является безусловным основанием к отказу в удовлетворении требований лица, права которого нарушены.

Вместе с тем материалы дела не содержат и суду не представлено истцом надлежащих и допустимых доказательств наличия вышеуказанных элементов в их совокупности.

Так, материалы дела не содержат надлежащих и допустимых доказательств того, что принадлежащие истцу денежные средства, затраченные на ведение и открытие счета эскроу, были удержаны в отсутствие дальнейшего исполнения сделки, именно по причине виновных действий ответчиков как продавцов.

Сама по себе оплата в счет комиссии денежных средств за открытие и ведение специального счета эксроу для целей осуществления расчета по сделке, в отсутствие каких-либо доказательств и установленных судом обстоятельств виновного уклонения продавца от совершения обязанностей по сделке, не свидетельствует с достоверностью об установлении вины продавца и наличии причинно-следственной связи таковых с действиями ответчика.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения искового заявления.

Руководствуясь статьями 194-199, 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Метрополис» к ФИО4, ФИО2, ФИО5, ФИО3, о взыскании денежных средств – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд города Симферополя в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Е.В. Чумаченко

Мотивированное решение изготовлено «17» августа 2022 года.

Судья Е.В. Чумаченко