Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4972/2022 ~ М-4058/2022 от 12.07.2022

Дело № 2-4972/22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 сентября 2022 года                                                                  г. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Васильевой М.В., при секретаре Поддубной К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ворониной Галины Ивановны к ООО «ЦентрСтрой» и Татарникову Игорю Анатольевичу, Орловскому Андрею Валерьевичу. Орловской Анне Алексеевне, Лабутину Алексею Геннадьевичу, Голубых Асе Борисовне, Васиной Ирине Игоревне, Бегун Марине Сергеевне, Бегуну Евгению Анатольевичу, Прокофьевой Ирине Витальевне, Зуденковой Любови Владимировне, Стрижневой Елене Александровне. Стрижневу Игорю Владимировичу, Насихову Сергею Вагизовичу, Попову Роману Олеговичу, Поповой Елене Александровне, Косаревой Алле Александровне, Косареву Александру Юрьевичу, Емельяновой Елене Викторовне. Емельянову Григорию Игоревичу, Ковалевой Анне Борисовне. Бражко Светлане Вячеславовне, Материной Ольге Сергеевне, Заколодяжной Надежде Викторовне, Горохову Василию Алексеевичу, Петуховой Татьяне Викторовне, Маслову Ивану Александровичу. Масловой Екатерине Андреевне, Прониной Светлане Анатольевне, Аманову Юрию Николаевичу, Каримовой Галие Рифовне. Попову Юрию Юрьевичу, Мишину Денису Юрьевичу, Колбасиной Наталье Александровне, Колбасину Александру Александровичу, Радецкой Виктории Сергеевне, Дерябину Антону Валерьевичу, Ванюкову Вячеславу Анатольевичу, Стюфееву Сергею Александровичу, Рудоманенко Елене Александровне, Олейниковой Любови Ивановне, Бахиреву Александру Ивановичу, Стюфеевой Инне Геннадьевне, Косиновой Анне Евгеньевне, Косинову Игорю Сергеевичу, Кириллову Андрею Валерьевичу, Кириллову Даниле Андреевичу, Лабутину Алексею Геннадьевичу. Магреловой Елене Борисовне. Струевой Ирине Валерьевне, Струеву Александру Анатольевичу. Шалатоновой Ирине Евгеньевне, Юнусовой Елене Эльфатовне. Сайковой Ирине Константиновне. Ильичеву Илье Сергеевичу, ИФНС России № 26 по г. Москве, Автономной некоммерческой организации «Международный центр судебных экспертиз и исследований», ООО «Компромисс-М» о признании права собственности, снятии ограничений, запрете любых ограничений на нежилые помещения.

установил:

Воронина Г. И. обратилась в суд с указанным иском, из содержания которого следует, что она заключила 24.03.2015 года с ООО «ЦентрСтрой» предварительные договоры купли-продажи нежилых помещений, в соответствии с которыми истец приобрела в собственность нежилое помещение кадастровый №, общей площадью 13,3 кв.м., этаж – подземный №, по адресу: <адрес>, машино-место №; и нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 13,3 кв.м., этаж – подземный №, по адресу: <адрес>, машино-место № и исполнила обязательства по их оплате. Право собственности до настоящего времени зарегистрировано за ООО «ЦентрСтрой». В связи с тем, что в отношении ООО «ЦентрСтрой» возбуждены исполнительные производства, в рамках которых наложены запреты на совершение регистрационных действий с имуществом, на которое зарегистрировано право собственности ООО «ЦентрСтрой», у истца отсутствует возможность зарегистрировать переход права собственности на приобретенные ею нежилые помещения. В связи с тем, что обязательства по оплате предварительных договоров исполнены истцом задолго до наложения судебными приставами-исполнителями запретов на совершение регистрационных действий, истец полагает, что запреты должны быть сняты и переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Просит суд признать переход права собственности на приобретенные ею нежилые помещения от ООО «ЦентрСтрой» к Ворониной Г.И., снять наложенные запреты на совершение регистрационных действий в отношении данных нежилых помещений, запретить наложение любых запретов на совершение регистрационных действий с ними.

В судебное заседание истец и представитель истца не явились, извещены о дне и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчика и соответчики в судебное заседание также не явились, извещались судом о дне, месте и времени рассмотрения дела.

Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. ст. 429, 454, 218-219, 971-972, 977-978, 309, 310 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», а также П. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Предварительные договоры купили-продажи, заключённые между истцами и ООО «ЦентрСтрой» следует квалифицировать как договоры купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которым правила ст. 429 ГК РФ не применяются.

Согласно п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» установлено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Из материалов дела следует, что 24 марта 2015 г. ООО «ЦентрСтрой» и Воронина Г.И. заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения № в отношении нежилого помещения №, общей площадью 13.25 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Согласно п. 1.5 цена данного предварительного договора составляет 414 675 рублей 00 копеек. Указанная стоимость помещения является окончательной и изменению не подлежит.

Также, 24 марта 2015 г. ООО «ЦентрСтрой» и Воронина Г.И. заключили предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №, в отношении нежилого помещения №, общей площадью 13,25 кв.м, расположенного по адресу: МО, <адрес>. Согласно п. 1.5 цена данного предварительного договора составляет 414 675 рублей 00 копеек. Указанная стоимость помещения является окончательной и изменению не подлежит.

Общая сумма денежных средств, подлежащая к оплате по предварительным договорам за приобретаемые помещения, составила – 829 350 рублей 00 копеек.

06 апреля 2015 г., указанная сумма была оплачена истцом, что подтверждается платежным поручением №.

В соответствии с п. 1.3. указанных предварительных договоров – основные договора должны быть подписаны не позднее, чем через 20 рабочих дней после даты государственной регистрации ООО «ЦентрСтрой», своего права собственности на указанные выше помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в любом случае не позднее «31» марта 2020 года.

27 февраля 2020 г., ООО «ЦентрСтрой» получило Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU№, выданное Министерством жилищной политики Московской области.

Согласно выписке из ЕГРН от 06 апреля 2020 г., ООО «ЦентрСтрой» зарегистрировало свое право собственности на указанные нежилые помещения.

07 августа 2020 г., ООО «ЦентрСтрой» и Воронина Г.И. заключили основной договор купли-продажи нежилого помещения № ЖД-№, в отношении нежилого помещения, кадастровый №, общей площадью 13,3 кв.м., этаж – подземный №, по адресу: РФ, <адрес>, машино-место №;

Также, 07 августа 2020 г. ООО «ЦентрСтрой» и Воронина Г.И. заключили основной договор купли-продажи нежилого помещения № №, в отношении нежилого помещения кадастровый №, общей площадью 13,3 кв.м., этаж – подземный №, по адресу: РФ, <адрес>, машино-место №.

07 августа 2020 г. истцом был произведен зачет встречного однородного требования на сумму 829 350 рублей 00 копеек.

17 октября 2020 г. были поданы документы в Управление Росреестра по Московской области для государственной регистрации перехода права собственности на указанные помещения к истцу, заявление №

30 октября 2020 г., приостановлена государственная регистрация перехода права собственности от ООО «ЦентрСтрой» к истцу, поскольку на нежилые помещения ОСП по Балашихинскому району и г. Железнодорожному ГУФССП России по Московской области наложен запрет на совершение регистрационных действий.

24    августа 2021 г. судебный пристав-исполнитель ОСП по Балашихинскому району и г. Железнодорожному в рамках сводного исполнительного производства №-СД в отношении должника ООО «ЦентрСтрой» вынес постановление, которым объявил запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из реестра, а также регистрации ограничений и обременении, арестовал недвижимое имущество должника, среди которого и спорное в настоящем деле имущество.

В соответствии с п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010, - Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В соответствии с п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; абз. 2, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 – суд не находит оснований для признания данных договоров ничтожными, не заключёнными,

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

На основании п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как совместно разъяснили Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в постановлении № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ), (абз. 1 п. 61 постановления)

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу, второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, (абз. 2 п. 61 постановления)

В соответствии с абз. 3, п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 – Истец, являясь законными фактическими владельцами спорного имущества, имеют право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

В соответствии п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 – Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ, - права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 4, п. 7 и в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.03.1978 N 4 (ред. от 30.11.1990) "О применении законодательства при рассмотрении судами дел об освобождении имущества от ареста (исключении из описи)", - иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником, а также лицом, владеющим в силу закона или договора имуществом, не принадлежащим должнику. К исковому заявлению по указанным делам должна быть приложена копия акта об аресте (описи) имущества, копия приговора, решения иного постановления, во исполнение которого наложен арест, и другие документы, подтверждающие заявленные истцом требования (договоры дарения, купли-продажи, завещания, чеки, счета и т.п.). При удовлетворении иска об освобождении имущества от ареста суд указывает в решении, какое конкретно имущество признано принадлежащим истцу и в связи с этим освобождается от ареста.

Согласно разъяснениям, которые даны в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", - по смыслу ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности, не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

На основании ч. 1 ст. 80 Федерального закона от 02 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Закон об исполнительном производстве) судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника.

Согласно ч. 4 ст. 80 Закона об исполнительном производстве арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества).

Как совместно разъяснили Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры об освобождении имущества от ареста рассматриваются в соответствии с подведомственностью дел по правилам искового производства независимо от того, наложен арест в порядке обеспечения иска или в порядке обращения взыскания на имущество должника во исполнение исполнительных документов, (абз. I п. 51 постановления)

Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, (абз. 2 п. 51 постановления)

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что, поскольку все предварительные договоры с истцом были заключены и обязательства по оплате исполнены истцом до наложения запрета на регистрационные действия в отношении имущества ООО «ЦентрСтрой», а нежилые помещения фактически переданы от ООО «ЦентрСтрой» истцу, то имели место основания для регистрации перехода права собственности от застройщика к истцу, регистрация не имела места в силу наложения судебным приставом-исполнителем запретов на совершение регистрационных действий в отношении спорного имущества, причиной для чего явилось неисполнение ООО «ЦентрСтрой» вступивших в законную силу судебных решений о взыскании денежных средств.

В настоящем деле отсутствует прямой отказ застройщика от регистрации перехода права собственности на спорные помещения к истцу, вместе с тем суд приходит к выводу, что уклонение застройщика от регистрации перехода права собственности к истцу имеет место, поскольку при наличии препятствующих регистрации перехода права собственности запретов, наложенных судебным приставом-исполнителем, застройщик не предпринимает действий для погашения задолженности по исполнительному производству, при этом процедура банкротства в отношении застройщика не вводилась.

Указанные обстоятельства являются основаниями для принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорные нежилые помещения от застройщика к истцу, поскольку сделки, являющиеся основаниями для перехода права, исполнены сторонами, а препятствием для государственной регистрации перехода права собственности является бездействие застройщика в исполнительном производстве,

Наличие оснований для регистрации перехода права собственности на нежилые помещения к истцу и принятие судом соответствующего решения являются основанием для освобождения этих нежилых помещений от наложенных запретов (ареста), поскольку обязательства застройщика не должны быть исполнены за счет обращения взыскания на то имущество, которое фактически в результате исполнения возмездных сделок перешло во владение и пользование истцам с учетом того, что переход права собственности к истцам на это имущество подлежит регистрации по основаниям, возникшим до наложения запретов (ареста).

При этом суд также принимает во внимание недопустимость наличия случайных, непредсказуемых оснований разницы правового положения лиц. не обусловленной объективными причинами, и отмечает в этой связи, что наличие исполнительного производства, в рамках которого наложены запреты (арест), не явилось для ряда граждан препятствием для регистрации перехода права собственности на нежилые помещения в том же здании на основании аналогичных договоров, т.е. разница в правовом положении данных граждан и истцов обусловлена случайными и непредсказуемыми причинами, что противоречит ч. 1 ст. 19 Конституции Российской Федерации.

Правовых и фактических оснований для удовлетворения остальной части исковых требований не имеется.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

иск Ворониной Галины Ивановны к ООО «ЦентрСтрой» и Татарникову Игорю Анатольевичу, Орловскому Андрею Валерьевичу. Орловской Анне Алексеевне, Лабутину Алексею Геннадьевичу, Голубых Асе Борисовне, Васиной Ирине Игоревне, Бегун Марине Сергеевне, Бегуну Евгению Анатольевичу, Прокофьевой Ирине Витальевне, Зуденковой Любови Владимировне, Стрижневой Елене Александровне. Стрижневу Игорю Владимировичу, Насихову Сергею Вагизовичу, Попову Роману Олеговичу, Поповой Елене Александровне, Косаревой Алле Александровне, Косареву Александру Юрьевичу, Емельяновой Елене Викторовне. Емельянову Григорию Игоревичу, Ковалевой Анне Борисовне. Бражко Светлане Вячеславовне, Материной Ольге Сергеевне, Заколодяжной Надежде Викторовне, Горохову Василию Алексеевичу, Петуховой Татьяне Викторовне, Маслову Ивану Александровичу. Масловой Екатерине Андреевне, Прониной Светлане Анатольевне, Аманову Юрию Николаевичу, Каримовой Галие Рифовне. Попову Юрию Юрьевичу, Мишину Денису Юрьевичу, Колбасиной Наталье Александровне, Колбасину Александру Александровичу, Радецкой Виктории Сергеевне, Дерябину Антону Валерьевичу, Ванюкову Вячеславу Анатольевичу, Стюфееву Сергею Александровичу, Рудоманенко Елене Александровне, Олейниковой Любови Ивановне, Бахиреву Александру Ивановичу, Стюфеевой Инне Геннадьевне, Косиновой Анне Евгеньевне, Косинову Игорю Сергеевичу, Кириллову Андрею Валерьевичу, Кириллову Даниле Андреевичу, Лабутину Алексею Геннадьевичу. Магреловой Елене Борисовне. Струевой Ирине Валерьевне, Струеву Александру Анатольевичу. Шалатоновой Ирине Евгеньевне, Юнусовой Елене Эльфатовне. Сайковой Ирине Константиновне. Ильичеву Илье Сергеевичу, ИФНС России № 26 по г. Москве, Автономной некоммерческой организации «Международный центр судебных экспертиз и исследований», ООО «Компромисс-М» о признании права собственности, снятии ограничений, запрете любых ограничений на нежилые помещения – удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «ЦентрСтрой» к Ворониной Галине Ивановне на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 13,3 кв.м., этаж – подземный №, по адресу: <адрес> машино-место №.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «ЦентрСтрой» к Ворониной Галине Ивановне на нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 13,3 кв.м., этаж – подземный №, по адресу: <адрес>, машино-место №.

Освободить от наложенных арестов следующее недвижимое имущество:

- нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 13,3 кв.м., этаж – подземный №, по адресу: <адрес>, машино-место №;

- нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 13,3 кв.м., этаж – подземный №, по адресу: <адрес> машино-место №.

          В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья                                     М.В. Васильева

Решение в окончательной форме изготовлено 23 сентября 2022 года