Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-948/2023 ~ М-908/2023 от 21.09.2023

                                                                                                             Дело №

УИД: 62RS0№-03

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес>                                                                                               30 ноября 2023 года

      Рыбновский районный суд <адрес> в составе судьи Гужова Е.Н.

при секретаре ФИО2

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО5, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Клевер», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях о признании права собственности на квартиру,

установил:

Истец в лице своего представителя по доверенности ФИО5 обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя следующим.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключил договор купли-продажи № с МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях в лице своего исполнителя ООО «Группа компаний «Кварта», предметом которого является право требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости - трехкомнатная квартира со строительным номером 76 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.2.4 договора купли-продажи оплата за квартиру истцом произведена в полном объеме в установленные сроки.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился за регистрацией права собственности в орган Росреестра, но получил уведомление о приостановлении государственной регистрации с требованием устранения причин приостановления.

После частичного устранения недостатков, истец вновь обратился - за государственной регистрацией права, но получил уведомление о не устранении причин приостановления.

В обоих уведомлениях должностное лицо регистрирующего органа указало, в соответствии со ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче этого объекта, но в нарушение данной нормы акт приема-передачи объекта строительства или иной документ о передаче объекта долевого строительства на правовую экспертизу в регистрирующий орган не представлен.

В настоящее время истец не может самостоятельно оформить право собственности на квартиру по независящим от него причинам из-за уклонения ответчика от подписания передаточного акта. Так как застройщик ООО «Клевер» до сих пор не подписал передаточный акт на квартиру, без акта приема-передачи регистрация права собственности невозможна.

Истцу известно, что в настоящее время ООО «Клевер» хозяйственную деятельность не ведет по причине смерти директора, который являлся единственным учредителем. Наследники отказываются вступать в права владения из-за имеющихся у Общества невыполненных финансовых обязательств.

Ссылаясь на нормы статей 12, 219, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним истец просит суд признать за ним, ФИО1, место регистрации <адрес>, право собственности на <адрес> общей площадью 88 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала и подтвердила доводы, изложенные в иске, просила исковые требования удовлетворить.

Представители ответчиков - ООО «Клевер», Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях - о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Третьи лица - Управление Росреестра по <адрес>, ООО «Абсолют», ПАО Банк Уралсиб, ФИО6 (их представители) - также в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся истца, ответчиков, третьих лиц.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит, что иск является обоснованным и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № между ФИО1 и МТУ Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях в лице своего исполнителя ООО «Группа компаний «Кварта», предметом которого является право требования по договору №от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости, ФИО1 приобрел трехкомнатную квартиру со строительным номером 76 с кадастровым номером № по адресу <адрес>.

Установлено, что данная сделка совершена в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и на основании Протокола №-ОАЗФ/2/7 о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенных на электронной торговой площадке «Всероссийская Электронная Торговая Площадка» в секции «Продажа арестованного имущества».

Квартира продана в соответствии с постановлением начальника отделения - старшего судебного пристава Рыбновского РОСП УФССП России по <адрес> о снижении цены переданного на реализацию имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО6, при этом имелось ограничение права в виде ипотеки, где залогодержателем выступал Банк Уралсиб.

Представленной стороной истца справкой ПАО Банка Уралсиб подтверждено отсутствие задолженности по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ между застройщиком ООО «Клевер» (продавец) и ООО «Абсолют» (покупатель), которое (Общество), в свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ уступило право требования по договору купли-продажи ФИО6 Договор уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ являлся возмездным и ФИО6 расплатился с ООО «Абсолют», в том числе кредитными средствами, предоставленными ПАО Банк Уралсиб.

Из материалов дела следует, что решением Рыбновского районного суда <адрес> по делу № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования ПАО Банк Уралсиб и с ФИО6 взыскана задолженность по вышеуказанному кредиту, которая погашена путем продажи залоговой квартиры истцу ФИО1

Между тем, при обращении ФИО1 в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на свое имя, ему было отказано по причине отсутствия передаточного акта от застройщика новому потенциальному собственнику, что, по мнению регистрирующего органа, не подтверждает переход права собственности.

В то же время, принятыми решениями о взыскании задолженности и продаже залогового имущества должника истцу подтверждается прекращение права собственности застройщика ООО «Клевер» на спорную квартиру

Действительно, в соответствии со ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Из материалов дела следует, что ООО «Клевер» как продавец недвижимого имущества и ООО «Абсолют» как покупатель, не представили передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Между тем, суд усматривает объективные обстоятельства, не позволившие составить данный документ. ООО «Абсолют» уступил права требования по договору участия в долевом строительстве ФИО6, ФИО6 не погасил кредитную задолженность, а застройщик ООО «Клевер» уже не мог участвовать в подписании передаточного акта по причине смерти его директора и единственного учредителя ФИО3, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ. Лица, которые бы могли совершить значимое действие по передаче жилья собственнику, отсутствуют, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, согласно которой ООО «Клевер» свою деятельность юридически не прекратил, но фактически прекратил хозяйственную деятельность и сведениями о принятии наследства суд не располагает.

Согласно ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Судом установлено, что по договору участия в долевом строительстве ООО «Клевер» условия выполнила в полном объеме, существенные условия были соблюдены и денежная задолженность перед кредитной организацией, чьи средства привлечены для покупки жилья, погашены истцом, что прекращает действие договора.

Правомерность заключения договора купли-продажи квартиры никем не оспорена. О надлежащем исполнении взаимных обязательств по этому договору свидетельствует отсутствие со стороны ответчиков претензий.

В соответствии с положениями ст.223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Обращаясь в суд, истец указал на невозможность государственной регистрации права по причине отсутствия стороны для подписания передаточного акта.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу статьи 164 ГК РФ случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти.

Таким образом, судом усматривается угроза нарушения права истца на приобретенное им имущество.

Действующим законодательством не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности.

В силу ч.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Вместе с тем, согласно п.3 ст.165 и п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ, если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе вынести решение о регистрации такой сделки и о государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что продавец-застройщик не в состоянии представить передаточный акт, покупатель ООО «Абсолют» уклоняется от предоставления такого акта (при его наличии), истец приобретал спорную квартиру на торгах и обращение сторон договора за регистрацией права собственности и перехода прав к покупателю невозможно.

Из материалов дела следует, что истец предоставил соответствующий пакет документов в Росреестр для государственной регистрации права собственности, но он оказался не полным.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 упомянутой статьи).

Как следует из положений Федерального закона № 218-ФЗ (статья 4, пункт 1 статьи 14, пункт 3 статьи 15, пункт 1 статьи 31), в процессе регистрации правообладатель участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением представляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации права до внесения записи о регистрации в реестр.

Поскольку продавец участвовал в заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, выразил свою волю на государственную регистрацию перехода права собственности по сделке к покупателю, то оснований для отказа в государственной регистрации права собственности не имеется.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судом установлено, что наследство после смерти единственного учредителя ООО «Клевер» никто не принимал, что подтверждается выпиской реестра наследственных дел.

На момент подачи иска правообладатель квартиры с кадастровым номером № не указан.

Препятствий для регистрации права собственности к покупателю не установлено, а поэтому исковые требования подлежат удовлетворению.

           На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

           Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Клевер», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях о признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать за ФИО1, место регистрации: <адрес>, право собственности на <адрес> общей площадью 88 кв.м. с кадастровым номером №, расположенную по адресу <адрес>.

      Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Рыбновский районный суд <адрес> в течение месяца.

Судья                                                                         Гужов Е.Н.