Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1710/2022 ~ М-551/2022 от 03.02.2022

Дело № 2-1710/2022

УИД 21RS0025-01-2022-000680-88

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 июля 2022 г.                                                                    г.Чебоксары

Московский районный суд г.Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Ивановой Т.В.,

при секретаре судебного заседания Перловой К.В.,

с участием представителя истца - Любимовой А.А., представителя ответчика ООО «СЗ «ГрандСтрой» - Конюховой Л.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скворцова Анатолия Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» о защите прав потребителей,

У с т а н о в и л :

Истец Скворцов А.А. обратился в суд с истцом к ответчику ООО «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» о защите прав потребителей, указывая, что между Скворцовым А.А. и ООО «СЗ «Грандстрой» (застройщик) был заключен договор № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., по которому Застройщик обязуется построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать истцу 1-комнатную квартиру за проектным номером № общей проектной площадью 46,58 кв.м, на 7 этаже. Стоимость договора составляет 1.696.000 руб.

В силу п. 4.2 заключенного договора цена договора оплачивается в следующем порядке:

- сумма в размере 1.100.000 руб. считается оплаченной путем зачета Заказчиком - застройщиком суммы в размере 1.100.000 руб., уплаченной по договору № об участии в долевом строительстве жилья в комплексе «Алые Паруса» от ДД.ММ.ГГГГ., в соответствии с пунктом 2 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе Алые паруса».

- оставшаяся сумма в размере 596.000 руб. оплачивается участником на расчетный счет заказчика-Застройщика в течении 3-х календарных дней с даты регистрации договора в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество с ним.

Однако, застройщиком не было учтено, что в квартире имеется балкон общей площадью 7,73 кв.м., что по сути является 1/6 от общей площади квартиры - 46,58 кв.м., и 1/2 от жилой площади квартиры - 15,32 кв.м.

Таким образом, к площади балкона не был применен понижающий коэффициент 0,3, что нарушает права участника долевого строительства по следующим основаниям:

На основании ч.1 cт.450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В адрес ответчика истцом была направленна претензия, а также протокол разногласий к договору, которая оставлена без удовлетворения.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5; для балконов - 0,3; для террас - 0,3; для веранд - 1,0.

Из расчета, что общая оплаченная стоимость квартиры составила 1.696.000 руб., а стоимость, рассчитанная с учетом уменьшения общей площади квартиры - 1.498.982,66 руб., то разница в стоимости квартиры составляет 197.017,34 руб.

Просит суд:

Обязать ООО «СК «Грандстрой» изменить п.п.3.2 договора №, изложив его в следующей редакции: Участник принимает участие в строительстве Дома путем финансирования строительства 1-комнатной квартиры за проектным № общей проектной площадью 46,58 кв.м., в том числе балкон с учетом понижающего коэффициента - 0,3 на 7 (седьмом) этаже дома;

Обязать ООО «СК «Грандстрой» изменить п.п.4.2 договора №, изложив его в следующей редакции: Цена договора, с учетом понижающего коэффициента - 0,3 (балкон 7,73 кв.м.) составляет 1.498.982,66 руб.

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ. истец уточнил исковые требования, указав, что раздел 3.2 с Примечанием названного договора участия в долевом строительстве: Участник принимает участие в строительстве Дома путем финансирования строительства 1-комнтапой квартиры за проектным № общей проектной площадью 46,58 кв.м, на 7 этаже дома (в дальнейшем - «Квартира», «Объект долевого строительства»). Примечание: «Для целей настоящего договора общая площадь Квартиры определяется как общая площадь жилого помещения (квартиры), включая площадь помещении вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас без применения понижающего коэффициента (коэффициент 1)» является недействительным, поскольку ущемляет права истца как потребителя по сравнению с правилами, установленными правовыми актами Российской Федерации.

Следовательно, с учётом понижающего коэффициента для подсчета площади балкона (0,3) фактическая площадь вышеуказанной квартиры составит 38,85 кв.м., в связи с чем, истец излишне уплатил в счет цены квартиры 197.017,34 руб., чем нарушено его право.

Расчет произведен следующим образом:

Общая сумма по договору составляет 1.696.000 руб.;

Общая площадь квартиры - 46,58 кв.м.;

Площадь балкона - 7,73 кв.м.;

Понижающий коэффициент балкона - 0,3;

1.696.000 руб. / 46,58 кв.м. = 36.410,47 руб. (стоимость 1 кв.м.);

46,58 кв.м. - 7,73 кв.м. = 38,85 кв.м, (за вычетом стоимости балкона);

36.410,47 руб. х 38,85 кв.м. = 1.414.546,76 руб.;

7,73 кв.м. х 36.410,47 руб. /0,3 = 84.435,89 руб.;

1.414.546,76 руб. + 84.435,89 руб. = 1.498.982,65 руб. - стоимость договора с учетом понижающего коэффициента;

1.696.000 руб. - 1.498.982,65 руб. = 197.017,34 руб.

Так как к площади балкона не был применен понижающий коэффициент 0,3, было нарушено право участника долевого строительства на основании ст.168 ГК РФ и ст.16 Закона «О защите прав потребителей».

Согласно действующему с ДД.ММ.ГГГГ. приказу Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для «расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», понижающий коэффициент применительно к площади балкона составляет 0,3, этот коэффициент применяется для расчета цены договора при определении общей приведенной площади жилого помещения.

При определении цены спорного договора площадь балкона указанной квартиры подлежала подсчету с понижающим коэффициентом для расчета площади балкона - 0,3, установленным в упомянутом приказе Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ. №/пр. Исполнение сторонами данного положения договора привело к двукратному завышению цены договора в части определения стоимости метража, приходящегося на площадь балкона указанной квартиры.

Кроме того, согласно подп. «е» п.7.1 Договора об участии в долевом строительстве, Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства по Акту приема-передачи квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Обязательства по оплате стоимости договора истцом исполнены в полном объеме и в сроки. Однако на сегодняшний день ответчик свои обязательства не исполнил, дом в эксплуатацию не введен, квартира не передана.

Таким образом, неустойка за нарушение срока передач квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ. (55 дн.) составит 57.720,54 руб.

Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, который оценивает в 30.000 руб.

С учетом уточнения, просит суд:

1. Признать недействительным условие о подсчете площади балкона с коэффициентом 1, изложенное в разделе 3.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между Скворцовым А.А. и ООО «СЗ «Грандстрой».

2. Обязать ООО «СЗ «Грандстрой» изменить п.п.3.2 Договора №, изложив его в следующей редакции: Участник принимает участие в строительстве Дома путем финансирования строительства - комнатной квартиры за проектным № общей проектной площадью 46,58 кв.м., в том числе балкон -7,73 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3) на 7 (седьмом) этаже дома.

3. Взыскать с ООО «СЗ «Грандстрой» в пользу истца неустойку (пени) за нарушение срока передачи квартиры в размере 57.720,54 руб.

4. Взыскать с ООО «СЗ «Грандстрой» в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 30.000 руб.

5. Взыскать с ООО «СЗ «Грандстрой» в пользу истца штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя. (л.д.163-165)

На судебное заседание истец Скворцов А.А. не явился, извещен надлежаще о слушании дела, реализовал свое право на участие по делу через представителя.

В судебном заседании представитель истца Любимова А.А. исковые требования с учетом уточнений поддержала по основаниям, изложенным в заявлении, приведя их вновь, просила иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ «ГрандСтрой» Конюхова Л.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных отзывах (от ДД.ММ.ГГГГ указав, что заключенный между сторонами договор долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит положений, предусматривающих возможность изменения цены договора, случаи и условия ее изменения.

Пункты 10.1 и 10.2 договора предусматривают лишь, соответственно, обязательство участника долевого строительства оплатить застройщику дополнительную общую площадь квартиры, составляющую разницу между фактической общей площадью передаваемой квартиры по замерам БТИ и проектной общей площадью квартиры, и обязательство застройщика возвратить участнику долевого строительства излишне оплаченную сумму в случае, если фактическая общая площадь передаваемой квартиры будет меньше проектной общей площади квартиры.

Заключая указанный договор, стороны достигли соглашения по всем существенным его условиям, методике определения общей площади квартиры и ее цены (п. 3.2 договора с примечанием). В пункте 3.2 договора оговорен применяемый для оплаты стоимости общей площади квартиры коэффициент расчета площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Со всеми условиями указанного договора Скворцов А.А. был ознакомлен и согласен, условия пунктов 3.2 и 4.2 договора не оспаривал, добровольно заключил договор на приведенных условиях.

Более того, в ответ на письмо застройщика от ДД.ММ.ГГГГ. об осуществлении дополнительных оплат по договору Скворцов А.А. платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. внес на расчетный счет застройщика денежные средства в размере 114.640,75 руб., оплатив, в том числе, в полном объеме разницу между фактической и проектной общей площадью квартиры, включающей площадь балкона, по результатам замеров БТИ.

В силу ч.1 ст.7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из приказа Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», понижающие коэффициенты установлены для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

Системный анализ приведенных норм во взаимосвязи свидетельствует о том, что Закон № 214-ФЗ и приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр не содержат прямого указания на применение понижающего коэффициента, используемого при определении площади лоджии, балкона, для расчета цены договора о долевом строительстве жилья как условия договора, возможность, случаи и условия изменения которого предусмотрены самим договором.

Ранее между сторонами был заключен договор о долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 3.2 с примечанием указанного договора сторонами были предусмотрены характеристики подлежащей передаче квартиры: 1-комнатная квартира за проектным № общей проектной площадью 32,00 кв.м, определенной как общая площадь жилого помещения (квартиры), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас без применения понижающего коэффициента (коэффициент 1). Участник извещен о том, что, согласно действующему законодательству, при сдаче оконченного строительством дома в эксплуатацию и составлении документов для технической инвентаризации квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас не будет включена в общую площадь жилого помещения.

Содержание п.3.2 с примечанием указанного договора Истцом не оспаривалось.

Договор был расторгнут по соглашению сторон ДД.ММ.ГГГГ.

Впоследствии между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., где п.3.2 с примечанием указанного договора стороны также прямо предусмотрели характеристики подлежащей передаче квартиры: 1-комнатная квартира за проектным № общей проектной площадью 46,58 кв.м, определенной как общая площадь жилого помещения (квартиры), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас без применения понижающего коэффициента (коэффициент 1). Участник извещен о том, что, согласно действующему законодательству, при сдаче оконченного строительством дома в эксплуатацию и составлении документов для технической инвентаризации квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас не будет включена в общую площадь жилого помещения.

Таким образом, в обоих случаях (и при заключении договора № от ДД.ММ.ГГГГ, и при заключении договора № от ДД.ММ.ГГГГ) сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, методике определения площади квартиры и ее цены. Права Истца как потребителя при формировании цены договора не нарушены. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Условия пункта 3.2 с примечанием договора, не противоречат нормам Федерального законодательства № 214-ФЗ и Закону РФ «О защите прав потребителей», и, следовательно, оснований для признания указанного пункта договора недействительным не имеется.

Нарушений застройщиком законодательства о долевом строительстве в части используемого коэффициента применительно к порядку определения цены договора и площади балконов, лоджий надзирающими органами не выявлено.

Кроме того, истцом при исчислении размера неустойки необоснованно применена ключевая ставка Банка России по периодам действия. Необходимо применить ключевую ставку ЦБ РФ, действовавшую на 01.02.2022г. (на дату, когда обязательство должно было быть исполнено по договору) - 8,5% годовых.

Таким образом, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ. составит 52.858,67 руб.

При этом, ответчик ходатайствует об уменьшении размера неустойки в порядке ст.333 ГК РФ ввиду явной несоразмерности ее размера последствиям нарушения обязательства. Период просрочки не является длительным (составляет менее 5 мес.). К настоящему времени степень готовности предусмотренного договором жилого дома составляет 99,95%, завершаются работы по пуско-наладке и отладке инженерных систем, передаются документы органам Ростехнадзора для решения вопроса о вводе дома в эксплуатацию.

Руководствуясь принципами разумности и справедливости, ходатайствуют об уменьшении размера компенсации морального вреда до 5.000 руб.

Также ходатайствует о снижении размера штрафа в соответствии со ст.333 ГК РФ с учетом конкретных обстоятельств дела, несоразмерности неисполнения обязательства последствиям его нарушения и в целях обеспечения баланса имущественных прав сторон - участников правоотношений.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении всех его условий.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой законом форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ГрандСтрой» (Застройщик) (с ДД.ММ.ГГГГ. - ООО «Специализированный застройщик «ГрандСтрой») и Скворцовым А.А. (Участник долевого строительства, Участник) был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса», по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других организаций и лиц осуществить строительство 25-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес>далее - Дом) и после получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать квартиру участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по договору, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод Дома в эксплуатацию принять квартиру в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Участник принимает участие в строительстве дома путем финансирования строительства 1-комнатной квартиры за проектным № общей проектной площадью 32,00 кв.м., на 10 этаже дома (п. 3.2 договора). Площадь жилой комнаты - 19,67 кв.м., общая площадь помещений вспомогательного назначения - 8,56 кв.м., общая площадь балкона - 3,77 кв.м.

С соответствии с Примечанием к п. 3.2 договора для целей настоящего договора общая площадь квартиры определяется как общая площадь жилого помещения (квартиры), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас без применения понижающего коэффициента коэффициент 1). Участник извещен о том, что, согласно действующему законодательству, при сдаче оконченного строительством дома в эксплуатацию и составлении документов для технической инвентаризации квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас не будет включена в общую площадь жилого помещения.

Согласно п.4.1 договора, цена договора на дату его заключения составляет 1.100.000 руб. Цена договора определена исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади квартиры 34.375 руб.

Истцом стоимость квартиры оплачена в полном объеме, о чем представлено платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «ГрандСтрой» и Скворцовым А.А. было подписано Дополнительное соглашение к договору № об участии в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ., которое зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ. По условиям которого, п.п. «е» п.7 договора изложен в новой редакции и срок строительства дома был определен не позднее ДД.ММ.ГГГГ., а срок передачи квартиры - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Также был дополнен п.7.1 договора подп. «з» в части выплаты участнику суммы процентов, начисленных участнику долевого строительства банком ПАО Сбербанк, по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ., согласно графику. Также была предусмотрена компенсация в связи с изменением срока окончания строительства дома и передачи квартиры в размере 50.353,77 руб.

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «СЗ «ГрандСтрой» и Скворцовым А.А. было подписано соглашение о расторжении договора № об участии в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ., которое зарегистрировано в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному соглашению, стороны договорились о нижеследующем:

- расторгнуть договор № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к договору № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГ., дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ. к договору № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГ. (п. 1);

- денежные средства в размере 1.100.000 руб., уплаченные участником по договору № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГ., зачисляются заказчиком-застройщиком в счет оплаты цены договора № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГг., заключенного между сторонами (п. 2);

- в счет исполнения обязательств заказчика-застройщика, предусмотренных п.2 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГг. к договору № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГ заказчик-застройщик уменьшает цену договора № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГг. на 67.046,54 руб. (п. 3);

- в счет исполнения обязательств заказчика-застройщика, предусмотренных п.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГг. к договору № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГ., заказчик-застройщик уменьшает цену договора № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГг. на 50.352,77 руб. (п. 4).

В последующем, ДД.ММ.ГГГГг. между ООО «СЗ «ГрандСтрой» (Застройщик) и Скворцовым А.А. (Участник долевого строительства, Участник) был заключен договор № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» (зарегистрирован в установленном порядке ДД.ММ.ГГГГ.), по условиям которого Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других организаций и лиц осуществить строительство 25-этажного жилого многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером № по строительному адресу: <адрес> (далее - Дом) и после получения разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать квартиру участнику при условии надлежащего исполнения им своих обязательств по договору, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод Дома в эксплуатацию принять квартиру в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

Участник принимает участие в строительстве дома путем финансирования строительства 1-комнатной квартиры за проектным № общей проектной площадью 46,58 кв.м., на 7 этаже дома (п. 3.2 договора).

В соответствии с Примечанием к п. 3.2 договора для целей настоящего договора общая площадь квартиры определяется как общая площадь жилого помещения (квартиры), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас без применения понижающего коэффициента (коэффициент 1). Участник извещен о том, что, согласно действующему законодательству, при сдаче оконченного строительством дома в эксплуатацию и составлении документов для технической инвентаризации квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас не будет включена в общую площадь жилого помещения.

Согласно п.4.1 договора, исходя из стоимости одного квадратного метра общей проектной площади квартиры 50.000 руб. и с учетом положений пунктов 3 и 4 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГг. цена договора (стоимость квартиры) составляет ориентировочно на дату заключения настоящего договора 1.696.000 руб.

Согласно п.4.2 договора, цена договора оплачивается в следующем порядке:

- сумма в размере 1.100.000 руб. считается оплаченной путем зачета заказчиком-застройщиком суммы в размере 1.100.000 руб., уплаченной участником по договору № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГг., в соответствии с пунктом 2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГг. о расторжении договора № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГг.;

- оставшаяся сумма в размере 596.000 руб. оплачивается Участником на расчетный счет Застройщика в течение 3 календарных дней с даты регистрации договора в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Цена предусмотренного договором объекта долевого строительства оплачена в следующем порядке:

- согласно п.2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ., денежные средства в размере 1.100.000 руб., уплаченные участником по договору № об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГг., зачислены застройщиком в счет оплаты цены договора № об участии в долевом строительстве жилья в жилом комплексе «Алые паруса» от ДД.ММ.ГГГГг.;

- платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. на расчетный счет застройщика в счет оплаты по договору № от ДД.ММ.ГГГГ. внесены денежные средства в размере 596.000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО «СЗ «ГрандСтрой» уведомило Скворцова А.А. о том, что в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ. участник принял на себя обязательства:

- оплатить установку домофона, ограждение территории микрорайона, подключение дома к инженерным сетям сверх суммы, уплаченной за общую проектную площадь квартиры, по дополнительному письменному уведомлению Заказчика-Застройщика в течение 15 дней после получения участником уведомления (п. 3.3);

- финансировать строительство квартиры, указанной в и. 3.2 договора, в размере и в сроки, указанные в п.п. 4.1, 4.2 договора; оплачивать иные платежи в размерах и сроки, установленные настоящим договором (подпункт «а» п. 7.2);

- нести расходы по оплате услуг БТИ г. Чебоксары и расходы, связанные с передачей дома в эксплуатацию соответствующим обслуживающим организациям, пропорционально доле общей жилой площади, получаемой в рамках настоящего договора (подпункт «д» п. 7.2);

- в случае фактического увеличения общей площади квартиры, подтвержденной замерами БТИ, оплатить разницу в метраже по цене 1 кв.м., сложившейся на день последнего платежа по договору, в течение 15 дней после получения участником уведомления (п. 10.1).

Скворцову А.А. было предложено внести на расчетный счет ответчика дополнительно 150.372,28 руб., в том числе: 51.000 руб. - стоимость дополнительной общей площади квартиры после обмера БТИ; 35.731,63 руб. - стоимость остекления лоджий; 18.688,75 руб. - стоимость установки счетчиков воды, электроэнергии, тепла, домофона; 44.972 руб. - стоимость технического присоединения дома к сетям электроснабжения и наружного освещения, водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и сетям водоотведения поверхностных стоков.

Во исполнение указанных условий договора, Скворцов А.А. платежным поручением № ДД.ММ.ГГГГ. перечислил на расчетный счет ответчика 114.640,75 руб. в счет оплаты «за кв.м. по замерам БТИ, видео-домофона и счетчиков, тех. присоединения».

ДД.ММ.ГГГГ. истец в адрес ООО «СЗ «ГрандСтрой» направил претензию с предложением об изменении пунктов 3.2 и 4.2 договора долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ. и подписании протокола разногласий к договору.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «ГрандСтрой» уведомило Скворцова А.А. о том, что заключенный между сторонами в соответствии со ст.421 ГК РФ договор долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ. зарегистрирован в установленном порядке и является действующим, а также о том, что поступившая в ООО «СЗ «ГрандСтрой» претензия не содержит указанного в ней приложения - протокола разногласий к договору.

Согласно п. 1 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из экспликации к поэтажному плану здания следует, что <адрес> имеет общую площадь 39,40 кв.м.; площадь квартиры с лоджиями, балконом (с коэф.) - 41,80 кв.м.; жилая площадь - 20,60 кв.м.; вспомогательная площадь - 18,80 кв.м.; площадь балконов, веранд, террас с пониж. коэф. - 2,40 кв.м.; площадь с учетом лоджии, балкона без пониж. коэф. - 47,60 кв.м. (л.д.134)

Как уже было указано выше, в п.3.2 договора стороны согласовали, что Участник принимает участие в строительстве дома путем финансирования строительства 1-комнатной квартиры за проектным № общей проектной площадью 46,58 кв.м., на 7 этаже дома (п. 3.2 договора). В соответствии с Примечанием к п. 3.2 договора для целей настоящего договора общая площадь квартиры определяется как общая площадь жилого помещения (квартиры), включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, а также площадь балконов, лоджий, веранд и террас без применения понижающего коэффициента (коэффициент 1). Участник извещен о том, что, согласно действующему законодательству, при сдаче оконченного строительством дома в эксплуатацию и составлении документов для технической инвентаризации квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас не будет включена в общую площадь жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Согласно ч.1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ (в редакции, действующей с 01 января 2017 г.), в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 ст.23 данного закона.

Федеральным законом от 03 июля 2016г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 1 статьи 5 дополнена предложениями следующего содержания: "Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона."

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Исходя из положений п.3 ст.555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч.1 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п.2 ч.2 ст.7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей либо большей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу статьи 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Пунктами 1 и 2 ст.424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Заключенный между сторонами договор долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит положений, предусматривающих возможность изменения цены договора, случаи и условия ее изменения.

Пункты 10.1 и 10.2 договора предусматривают лишь, обязательство участника долевого строительства оплатить застройщику дополнительную общую площадь квартиры, составляющую разницу между фактической общей площадью передаваемой квартиры по замерам БТИ и проектной общей площадью квартиры, и обязательство застройщика возвратить участнику долевого строительства излишне оплаченную сумму в случае, если фактическая общая площадь передаваемой квартиры будет меньше проектной общей площади квартиры.

Таким образом, заключая указанный договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ стороны достигли соглашения по всем существенным его условиям, методике определения общей площади квартиры и ее цены (п. 3.2 договора с примечанием). В пункте 3.2 договора оговорен применяемый для оплаты стоимости общей площади квартиры коэффициент расчета площади балконов, лоджий, веранд и террас.

Со всеми условиями указанного договора Скворцов А.А. был ознакомлен и согласен, добровольно заключил договор на приведенных условиях.

Более того, во исполнение условий договора, Скворцов А.А. платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ. перечислил на расчетный счет ответчика дополнительный платеж в размере 114.640,75 руб. в счет оплаты «за кв.м. по замерам БТИ, видео-домофона и счетчиков, тех. присоединения».

В соответствии со ст.ст.421, 424, 709 ГК РФ, цена договора устанавливается по соглашению сторон. Стороны свободны в заключении договора и в формировании всех его условий. В договоре подряда могут устанавливаться любые, не противоречащие закону способы формирования цены договора.

Истец просит признать недействительным условие о подсчете площади балкона с коэффициентом 1, изложенное в разделе 3.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГг. и обязать ответчика изменить п.п.3.2 договора, изложив его в следующей редакции: «Участник принимает участие в строительстве Дома путем финансирования строительства 1-комнатной квартиры за проектным № общей проектной площадью 46,58 кв.м., в том числе балкон -7,73 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3) на 7 этаже дома».

При этом, указанное положение договора долевого участия, относящееся к формированию цены предмета договора и закону не противоречит.

Предметом договора является конкретная квартира, с указанием общей проектной площади, а также указано, что входит в оплачиваемую общую площадь квартиры. Применение понижающих коэффициентов для исчисления площади лоджии/балкона не предусматривалось договором.

В договоре участия в долевом строительстве квартиры был указан и оговорен применяемый сторонами для оплаты стоимости квартиры коэффициент расчета площади лоджии.

Указанные условия договора были известны истцу еще при заключении договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, оснований пересматривать цену квартиры у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, не имеется оснований и для удовлетворения требования истца о признании недействительным условия о подсчете площади балкона с коэффициентом 1, изложенное в разделе 3.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГг. и обязании изменить п.п.3.2 договора, изложив его в следующей редакции: «Участник принимает участие в строительстве Дома путем финансирования строительства 1- комнатной квартиры за проектным № общей проектной площадью 46,58 кв.м., в том числе балкон -7,73 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3) на 7 этаже дома», в силу ст.ст.166, 168, 180 ГК РФ.

Ссылки представителя истца на приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от ДД.ММ.ГГГГ №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий - 0,5; для балконов - 0,3; для террас - 0,3; для веранд - 1,0, не состоятельны, поскольку показатели общей площади используются для целей государственного статистического наблюдения, объемов жилищного строительства; оплаты жилья, коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья; определения понятия общей площади жилого помещения. Они не определяют рыночные расчеты между Застройщиком и Участником долевого строительства по строительству общей площади квартиры.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Исходя из смысла закона истец, обратившись в суд с иском, обязан в обоснование иска представить доказательства недействительности сделки.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ. (55 дн.) в размере 57.720,54 руб.

ДД.ММ.ГГГГг. истец в адрес ответчика направил претензию о выплате неустойки в размере 140.202,67 руб., компенсации морального вреда, штрафа, которая оставлена без ответа и исполнения. (л.д.109-111)

В соответствии со ст.8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

При таких обстоятельствах, ответчиком обязательства по договору участия в долевом строительстве в части срока передачи квартиры истцу нарушены.

При этом в ст.401 ГК РФ указано, что лицо, не исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. К таким обстоятельствам не относится, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнителя товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

От уплаты неустойки за нарушение указанного срока Застройщика не освобождает вина подрядчиков, субподрядчика, не исполнивших или не надлежаще исполнивших свои обязательства.Решения ответчиком вопросов технологического характера также не исключает правомерности требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Согласно ч.2 ст.6 Закона № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Проверив расчеты сторон, суд производит свой расчет неустойки за период со ДД.ММ.ГГГГ. (за 55 дн.), с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату, когда обязательство по договору должно было быть исполнено (на ДД.ММ.ГГГГ.) - 8,5% годовых:

(1.696.000 руб. х 8,5%/300 х 55 дн.) х 2 = 52.858,67 руб.

При этом, суд рассматривает дело по заявленным истцом требованиям.

В судебном заседании представителем ответчика было заявлено о применении ст.333 ГК РФ и уменьшении размера неустойки.

Применительно к требованиям ст.333 ГК РФ, суд учитывает период просрочки (55 дн.), характер нарушенного обязательства, соразмерность нарушенного обязательства и размер установленной законом неустойки. Также при определении размера неустойки суд учитывает действия ответчика по вводу объекта в эксплуатацию, а также то, что поведение ответчика не являлось явно недобросовестным, что усматривается из отзыва. Застройщик предпринимает все зависящие от него меры для строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию. При этом, в п.4 Дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. к договору долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. стороны согласовали, что Застройщик выплачивает участнику компенсацию в связи с изменением срока окончания строительства дома и передачи квартиры в размере 50.352,77 руб. в течении 10 рабочих дней после ввода дома в эксплуатацию. В последующем, в п.4 Соглашения о расторжении договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ. стороны предусмотрели, что в счет исполнения обязательства Застройщика, предусмотренного п.4 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Застройщик уменьшает цену договора № от ДД.ММ.ГГГГ. на 50.352,77 руб. Окончательная цена договора № от ДД.ММ.ГГГГ. была определена с учетом положений пунктов 3 и 4 Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, заявленный истцом размер неустойки суд признает чрезмерным, поскольку превышает ставку рефинансирования ЦБ РФ. При этом, степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствия нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка соразмерности неустойки отнесена к компетенции суда и производиться по правилам ст.67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым уменьшить размер неустойки до 35.000 руб.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Закон «О защите прав потребителей» не содержит каких-либо изъятий из общих правил начисления и взыскания неустойки.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Определяя размер неустойки, суд исходит из общих принципов гражданского законодательства о добросовестности и разумности применения прав, принадлежащих участникам гражданских правоотношений, а также разумного баланса между мерой ответственности, применяемой к нарушителю, и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правоотношения.

Кроме того, суд учитывает и правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п.2 Определения № 263-О от 21.12.2000 г., согласно которой положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не предполагаемого, размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу, - на реализацию требования ст.17 (ч.3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определения критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Истец просит взыскать компенсацию морального вреда в размере 30.000 руб.

Согласно ст.15 Закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе требовать также компенсацию морального вреда за любое нарушение его прав. Размер компенсации морального вреда определяется судом. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя (п.45 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012 г.).

Судом установлено, что ответчиком нарушены права истца в части срока передачи квартиры. Поскольку никаких доказательств, подтверждающих отсутствие вины в этом нарушении ответчик не представил, а в силу п.2 ст.401 ГК РФ, ч.1 ст.56 ГПК РФ, эти обстоятельства должен был доказать застройщик, то ответчик обязан компенсировать истцу моральный вред.

На основании изложенного, учитывая характер перенесенных истцом моральных переживаний, степени вины ответчика, учитывая доводы, изложенные при определении размера неустойки, а также руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд определяет размер компенсации морального вреда в размере 5.000 руб.

Согласно п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Согласно п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Поскольку требования истца в добровольном порядке ответчиком не были удовлетворены, то с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф ((35.000+5.000):2=20.000).

Вместе с тем, представителем ответчика в письменном отзыве также было заявлено и об уменьшении размера штрафа на основании ст.333 ГК РФ.

По смыслу приведенной нормы, штраф имеет гражданско-правовую природу и является законной мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть одной из форм неустойки. Соответственно, гражданское законодательство, устанавливая штраф в качестве меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, одновременно предоставляет суду право снижения его размера в целях устранения явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Таким образом, положения ст.333 ГК РФ могут быть применены и при определении размера штрафа. Принимая во внимание заявление представителя ответчика о несоразмерности размера штрафа последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание обстоятельства, указанные при определении размера неустойки, суд уменьшает размер штрафа до 10.000 руб.

Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве», установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Так, согласно абз. 6 п. 1 вышеуказанного Постановления Правительства, в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до ДД.ММ.ГГГГг. включительно.

С учетом изложенного, суд считает необходимым исполнение настоящего решения в части взыскания неустойки и штрафа отсрочить до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно ст.203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от которой истец освобожден, взыскивается с ответчика пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» в пользу Скворцова Анатолия Александровича неустойку за просрочку передачи квартиры за период со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 35.000 руб., компенсацию морального вреда в размере 5.000 руб., штраф в размере 10.000 руб.

В удовлетворении иска Скворцова Анатолия Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» о признании недействительным условия о подсчете площади балкона с коэффициентом 1, изложенное в разделе 3.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Скворцовым А.А. и ООО «СЗ «ГрандСтрой»; обязании изменить пп.3.2 договора №, изложив его в следующей редакции: «Участник принимает участие в строительстве дома путем финансирования строительства 1-комнатной квартиры за проектным № общей проектной площадью 46,58 кв.м., в том числе: балкон - 7,73 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,3) на 7 этаже дома»; а также взыскания остальной части неустойки, компенсации морального вреда, отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» в доход местного бюджета госпошлину в размере 1.550 руб.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «ГрандСтрой» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Московский районный суд г.Чебоксары ЧР в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                                               Т.В. Иванова

Мотивированное решение составлено 18 июля 2022 г.