Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2603/2023 ~ М-2175/2023 от 05.06.2023

№ 2-2603/2023

УИД 70RS0004-01-2023-002767-36

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2023 года Советский районный суд г.Томска в составе:

председательствующего судьи Ненашевой О.С.,

при секретаре Добромировой Я.С.,

с участием представителя истца Обедниной И.Э., старшего помощника прокурора Советского района г. Томска Богдановой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по исковому заявлению Д. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, взыскании выкупной цены,

установил:

Д. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска с учетом заявления в порядке ст. 39 ГПК РФ о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру № по адресу: <адрес>, площадью 60,7 кв.м., путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности, установив размер выкупной цены и взыскав в ее пользу сумму 5797 473 руб. Также просит взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины 300 руб., расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 12 000 руб.

В обоснование требований указано, что истец является собственником квартиры по адресу: <адрес>, площадью 60,7 кв.м., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № и принятым на основании него Постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ истцу было направлено требование от администрации Ленинского района г.Томска о необходимости сноса аварийного дома в течение 6 месяцев с момента получения данного требования, от чего собственник отказалась. Постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ спорное жилое помещение изъято для муниципальных нужд. Вместе с тем до настоящего времени изъятие квартиры не произведено, вопрос о предоставлении иного жилого помещения либо выкупе путем возмещения стоимости изымаемого жилого помещения не разрешен, соглашение о выкупной стоимости не заключено. Истцом самостоятельно были предприняты меры, направленные на определение размера возмещения, подлежащего выплате органом местного самоуправления при изъятии жилого помещения. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорной квартиры составила 6230 000 руб. Поскольку земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома не сформирован, границы его не определены, при определении размера возмещения учитывается рыночная стоимость жилого помещения с учетом доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок. Также в выкупную цену подлежит включению компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома. После проведения по делу судебной экспертизы исковые требования уточнены в соответствии с заключением судебной экспертиз АНО «Томский центр экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, для защиты нарушенного права в суде направила своего представителя.

Представитель истца О., действующая на основании нотариальной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. К судебному заседанию представил письменный отзыв, в котором было указано на несогласие ответчика с выкупной ценой подлежащего изъятию объекта недвижимости, заявленной истцом при обращении в суд на основании проведенной им оценки, в связи с чем было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по определению выкупной цены. Также указано, что по причине отказа истца от самостоятельного сноса жилого дома, признанного аварийным, принято постановление администрации города Томска № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии жилых помещений в многоквартирном доме по <адрес>, в том числе квартиры №. После проведения экспертизы по установлению выкупной цены подлежащего изъятию объекта недвижимости от ответчика отзыва либо возражений не поступило.

Суд на основании положений ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, заключение прокурора, полагавшей заявленные требования подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Как следует из материалов дела, Д. является собственником жилого помещения –квартиры, общей площадью 60,7 кв.м., по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН в отношении объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Заключением межведомственной комиссии администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ выявлены основания для признания многоквартирного дома № по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

В рамках соблюдения процедуры, установленной п.10 ст. 32 К РФ, ДД.ММ.ГГГГ в адрес истцов было направлено требование администрации Ленинского района г.Томска № с предложением в течение 6 месяцев с момента получения настоящего требования произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в котором расположена квартира №, принадлежащая истцу.

От сноса дома истец совместно с другими собственниками отказалась, требование о сносе собственники не выполнили.

Постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд, спорное жилое помещение по адресу: <адрес>, площадью 60,7 кв.м., изъято для муниципальных нужд. В связи с истечением трехлетнего срока данное постановление утратило силу.

Постановлением администрации г. Томска № от ДД.ММ.ГГГГ об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, земельный участок, площадью 2596 кв.м., образованный в соответствии с проектом межевания территории, утверждённым проставлением администрации Города Томска от ДД.ММ.ГГГГ №-з, и спорное жилое помещение по адресу: <адрес>, площадью 60,7 кв.м., изъяты для муниципальных нужд.

Согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ истец обращалась в администрацию Ленинского района г.Томска с просьбой о заключении с ней соглашения о выкупе принадлежащего ей жилого помещения по произведённой ею оценке.

Из ответа администрации Ленинского района г.Томска от 26.05.2021 № 1251-ж следует, что оценка рыночной стоимости недвижимого имущества в жилом доме <адрес> администрацией Ленинского района г.Томска не проводилась, оценка будет проведена в рамках этапа 2024 года Региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Томской области от ДД.ММ.ГГГГ №-ра, с учетом требований Регламента, Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №44-ФЗ. При этом администрацией указано, что законных оснований для заключения соглашения о выкупе по выкупной цене, предложенной истцом, у нее нет.

Таким образом, из ответа администрации Ленинского района г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ, обстоятельств дела следует, что соглашение о выкупе жилого помещения № в признанном аварийном и подлежащем сносу многоквартирном доме по адресу: <адрес>, с Д. не заключалось.

Кроме того, из материалов дела следует, что земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного <адрес> площадью 2425 кв.м., до настоящего времени не образован, соответствующие границы и размеры земельного участка не определены и не учтены в соответствии с требованиями действующего законодательства, соответственно решение об изъятии такого земельного участка не могло быть принято, в собственность собственников помещений в многоквартирном доме такой участок передан быть не мог.

В ЕГРН сведения о земельном участке по указанному адресу отсутствуют.

Таким образом, как следует из представленных суду материалов дела, с момента принятия решения об изъятии принадлежащего истцу жилого помещения, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто, оценка рыночной стоимости спорного недвижимого имущества ответчиком не произведена. Соответствующих доказательств стороной ответчика не представлено.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае невыполнения данного требования, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, при принятии органом местного самоуправления решения об изъятии принадлежащего истцу недвижимого имущества для муниципальных нужд, наряду с направлением в его адрес уведомления об этом, на орган местного самоуправления возложена обязанность по направлению соответствующего проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, чего не было сделано в рассматриваемом случае.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подтверждение заявленных требований о размере выкупной стоимости истцом представлен отчет об оценке № 4805/Д/23 от 12.05.2023, выполненный ООО «Профаудитэксперт».

Согласно указанному отчету итоговая выкупная цена квартиры №, общей площадью 60,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дату оценки) составляет 6230 000 руб., в том числе: 2029 400 руб. - выкупная стоимость спорной квартиры; 1464 900 руб. – доля в предполагаемом праве аренды на земельный участок; 2616 100 руб. – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома (<адрес>); 119 600 руб. – размер потенциальных убытков собственников квартиры № в связи с ее изъятием.

В связи с тем, что сторонами не достигнуто соглашение о размере выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию объекта недвижимости (<адрес>), проведение которой поручено АНО «Томский центр экспертиз».

Согласно заключению судебной экспертизы АНО «Томский центр экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 5797 473 руб. и состоит из: стоимости жилого помещения – 1976 000 руб., стоимости доли в предполагаемом праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом – 1069 000 руб., размера убытков, связанных с изъятием указанного жилого помещения – 273 817 руб., стоимости доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 2478 656 руб.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу части 3 статьи 86 ГПК РФ суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Рассмотрев заключение судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненное АНО «Томский центр экспертиз», суд считает возможным основывать свои выводы на данном заключении.

Объективность изложенных в заключении экспертов результатов исследования не вызывает у суда сомнений, поскольку оно содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отдельных формирующих ее составляющих (стоимости доли в праве на земельный участок, доли в компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, размера убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества у собственников). Заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объектов исследования и материалов гражданского дела, заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы. В заключении указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, заключение соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кроме того, данное заключение составлено на дату, ближайшую к дате рассмотрения дела по существу, а, следовательно, наиболее достоверно отражает сведения об объекте оценки на момент вынесения решения. Эксперты предупреждены об ответственности задачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст. 307 УК РФ.

Стороной ответчика результаты судебной экспертизы не оспаривались, о назначении повторной либо дополнительной экспертизы стороны ходатайств не заявили.

При таких обстоятельствах, размер выкупной цены квартиры, принадлежащей истцу, составляет 5797473 руб.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями ст.ст. 36 – 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение – квартиру истца в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Между тем, судом установлено и не оспорено сторонами, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, образован в соответствии с планом межевания, однако земельный участок не поставлен на кадастровый учет.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

Из заключения судебной экспертизы следует, что при определении стоимости доли на земельный участок эксперт исходил из площади образованного земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома по адресу: <адрес>, - 2596 кв.м.

Как следует из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцу доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома, а в данном случае площади образованного земельного участка.

В связи с чем, суд при взыскании с ответчика в пользу истца выкупной цены принадлежащей ему доли в праве аренды на земельный участок, руководствуется данными экспертного заключения, выполненного АНО «Томский центр экспертиз» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стоимость доли истца в предполагаемом праве на земельный участок составляет 1069 000 руб.

При решении вопроса о включении в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

При этом статья 16 Закона о приватизации связывает сохранение обязанности по проведению капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 №10-П, от 26.04.2016 №797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 №271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, покольку изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

В указанной связи, по мнению суда, невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания, и приведению его в аварийное состояние.

Из представленного в материалы дела ответа администрации Ленинского района г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что капитальный ремонт жилого дома по адресу: <адрес>, не проводился с 2013 г. по настоящее время, сведения за более ранний период отсутствуют.

Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: <адрес>, дом построен в 1959 году, материал стен – брус, деревянные перекрытия, физический износ здания на дату составления технической документации (ДД.ММ.ГГГГ) – 50%.

Согласно технической документации, жилой дом по адресу: <адрес> построен в 1959 году, физический износ здания на дату оценки (ДД.ММ.ГГГГ) составляет - 73%, состояние здания аварийное.

Сведений о том, что в данном доме с момента его постройки проводился капитальный ремонт, какие-либо конструктивные восстановительные работы до приватизации жилого помещения по указанному адресу, суду не представлено.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Таким образом, учитывая, что жилой дом, признанный аварийным, 1959 года постройки, и в материалах дела не содержится документального подтверждения о произведении капитального ремонта указанного дома, в связи с чем, физический износ дома в настоящее время составляет 73%, суд находит тот факт, что уже на дату приобретения истцом квартиры в 2011 году, дом, в котором она располагалась, нуждался в капитальном ремонте, подтвержденным материалами дела.

Как следует из материалов дела, право собственности на квартиру <адрес> у истца возникло из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом суд полагает необходимым отметить, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Изъятие помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Суд исходит из того, что отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у истцов жилого помещения на юридически значимый момент времени должна быть определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у истца убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент времени. Указанные убытки возникли у истца по вине органа местного самоуправления, не обеспечившего нормативное состояние дома в установленном для этого порядке и сроки.

Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственникам право на получение дополнительной компенсации.

В связи с тем, что данные о выполненных работах по капитальному ремонту объекта отсутствуют, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится и сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, установленная заключением экспертов АНО «Томский центр экспертиз» № 5951-4879/23 от 28.09.2023, согласно которому компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома составляет 2478656 руб.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

В соответствии с указанными нормами, истец вправе требовать определения выкупной цены спорного жилого помещения с учетом возможных убытков, причиненных изъятием квартиры.

Как следует из экспертного заключения, стоимость убытков, связанных с изъятием квартиры, составляет 273 817 000 руб.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение составляет 5797 473 руб.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственника путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение и возникновения права на помещение у иного лица.

Поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о прекращении права собственности, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца Дмитриевой О.В. на квартиру <адрес>.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика понесенных ею расходов на определение рыночной стоимости изымаемого имущества в размере 12 000 руб., в подтверждение которых представлен договор на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/Д/23, заключенный между «Профаудитэксперт» ИП С. и Д., кассовый чек об оплате от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 12 000 руб.

Данные расходы признаются судом судебными, поскольку они понесены истцом для защиты своего нарушенного права и являлись основанием для инициирования судебного процесса и представления доказательств размера выкупной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения, подлежащего изъятию для муниципальных нужд. Следовательно, они подлежат взысканию с ответчика в полном объеме в пользу истца Д., понесшей данные судебные расходы.

При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина в размере 300 руб., согласно чек-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, расходы по которой подлежит взысканию в пользу истца в понесенном размере с муниципального образования «Город Томск».

В ходе рассмотрения дела определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено АНО «Томский центр экспертиз».

Расходы по проведению экспертизы были возложены на ответчика – муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации г. Томск.

В силу ч.2 ст.85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений части первой статьи 96 и статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, составленное АНО «Томский центр экспертиз», поступило в Советский районный суд г. Томска ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость проведенной экспертизы согласно акту от ДД.ММ.ГГГГ, а также выставленному экспертной организацией счету № от ДД.ММ.ГГГГ на оплату составила 16 093 руб. Как следует из ходатайства экспертного учреждения об оплате, оплата услуг по проведению судебной экспертизы ответчиком не произведена.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы положено в основу решения об удовлетворении исковых требований, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации г. Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» подлежат взысканию расходы за проведение судебной экспертизы в пользу АНО «Томский центр экспертиз» в размере 16093 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Д. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа с прекращением права собственности, взыскании выкупной цены - удовлетворить.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт ...) для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру № по адресу: <адрес>, площадью 60,7 кв.м., путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением ее права собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 5797 473 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН №, ИНН №) за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт ...) выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение – квартиру № по адресу: <адрес>, в размере 5797 473 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН №, ИНН №) за счет средств казны муниципального образования «город Томск» в пользу Д., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт ...) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб., а также расходы по оплате оценки в размере 12000 руб.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН № ИНН №) за счет средств казны муниципального образования «город Томск» в пользу АНО «Томский центр экспертиз» (ИНН №) расходы на проведение судебной экспертизы в размере 16093 руб.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска.

Судья ... О.С. Ненашева

...

Мотивированный текст решения изготовлен 24.10.2023