Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-928/2019 ~ М-387/2019 от 30.01.2019

    Дело № 2-928/2019

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    20 марта 2019 года                                                                                                            г. Омск

    Куйбышевский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Котельниковой О.В., при секретаре Кадыровой А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску Слободина Владимира Яковлевича к Миллеру Сергею Оттовичу, Ершову Сергею Александровичу об отказе от исполнения договоров,

УСТАНОВИЛ:

Слободин В.Я. обратился в суд с исковым заявлением (окончательно уточненным) к Миллеру С.О., Ершову С.А. об отказе от исполнения договоров, указав, что 16.09.2017 г. между ним и ответчиком Ершовым С.А. были заключены идентичные договоры купли-продажи квартир, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3 договоров стоимость квартир составляла 4850000 руб. (квартира № № и 5800000 руб. (квартира № №), которые покупатель обязался оплатить продавцу в установленные договорами сроки (в рассрочку), окончательно выплатив сумму 350000 руб. в срок до 30 июня 2022 г. (по квартире № №) и 300000 руб. в срок до 30 июня 2023 г. (по квартире № №

Слободин В.Я. получил от Ершова С.А. в день подписания договоров по 500000 руб. в отношении каждой квартиры.

Спустя некоторое время Ершов С.А. сообщил Слободину В.Я., что в связи с изменившимися семейными обстоятельствами он не сможет выполнить условия этих договоров и предложил ему поменять покупателя с себя на Миллера С.О. с соблюдением тех же условий договоров, в т.ч. и по оплате в рассрочку.

Слободин В.Я. дал нотариальные согласия на продажу вышеуказанных квартир Ершовым С.А. Миллеру С.О. на тех же условиях.

03.05.2018 г. между Ершовым С.А. и Миллером С.О. заключены договоры купли-продажи указанных квартир. Миллер С.О. взял обязательства по выплате Слободину В.Я. денежных средств, согласно расчетам, указанным в п. 3 договоров.

Однако до настоящего времени денежные средства покупателем Миллером С.О. так и не были оплачены Слободину В.Я. согласно графику расчетов по двум указанным квартирам.

Окончательно изложив исковые требования, истец просит принять его отказ от исполнения договора купли-продажи от 16.09.2017 г., заключенного между ним и Ершовым С.А., договора купли-продажи от 03.05.2018 г., заключенного между Ершовым С.А. и Миллером С.О. в отношении квартиры <адрес>, а также принять его отказ от исполнения договора купли-продажи от 16.09.2017 г., заключенного между ним и Ершовым С.А., договора купли-продажи от 03.05.2018 г., заключенного между Ершовым С.А. и Миллером С.О. в отношении квартиры <адрес>.

В судебном заседании истец Слободин В.Я. окончательно изложенные исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, указанным в исковом заявлении.

Ответчик Миллер С.О. исковые требования признал в полном объеме, дополнительно пояснил, что у него нет денежных средств для расчета со Слободиным В.Я. по заключенным договорам, готов возвратить истцу квартиры.

Ответчик Ершов С.А. в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки в судебное заседание сведений не представил, о разбирательстве дела в свое отсутствие не просил, возражений по иску не заявил.

Выслушав явившихся, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

По смыслу ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

Кроме того, из общих положений о купле-продаже согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 1 ст. 489 ГК РФ установлено, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Как следует из п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В силу ч. 2 ст. 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

На основании статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В судебном заседании установлено, что 16.09.2017 г. между Слободиным В.Я. (продавец) и Ершовым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадь 64,1 кв.м, кадастровый № (л.д. 5-8).

Согласно п. 3 договора цена приобретаемой покупателем квартиры составляет 4850000 рублей. Цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

Расчет по договору происходит в следующем порядке и в следующие сроки: сумму в размере 500000 руб. в момент подписания настоящего договора, далее суммы в размере по 500000 руб. должны передаваться в срок до 30 июня 2018 года; до 25 декабря 2018 года; до 30 июня 2019 года; до 25 декабря 2019 года; до 30 июня 2020 года; до 25 декабря 2020 года; до 30 июня 2021 года; до 25 декабря 2021 года; и сумма в размере 350000 рублей в срок до 30 июня 2022 года.

До полного расчета между сторонами квартира будет находиться в залоге у продавца Слободина В.Я.

После получения последнего платежа, продавец обязуется в тот же день выдать покупателю расписку о получения оплаты за квартиру в полном объеме и представить заявление о прекращении залога на квартиру.

Также в п. 3 договора предусмотрено, что в случае, если покупатель нарушает установленный договором срок внесения очередного платежа за проданную в рассрочку и переданную ему квартиру, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданной квартиры (л.д. 5).

Кроме того, между Слободиным В.Я. (продавец) и Ершовым С.А. (покупатель) 16.09.2017 г. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадь 76,7 кв.м, кадастровый № (л.д. 9-12).

Согласно п. 3 договора цена приобретаемой покупателем квартиры составляет 5800000 рублей. Цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

Расчет по договору происходит в следующем порядке и в следующие сроки: сумму в размере 500000 руб. в момент подписания настоящего договора, далее суммы в размере по 500000 руб. должны передаваться в срок до 30 июня 2018 года; до 25 декабря 2018 года; до 30 июня 2019 года; до 25 декабря 2019 года; до 30 июня 2020 года; до 25 декабря 2020 года; до 30 июня 2021 года; до 25 декабря 2021 года; до 30 июня 2022 года, до 25 декабря 2022 руб. и сумма в размере 300000 рублей в срок до 30 июня 2023 года.

До полного расчета между сторонами квартира будет находиться в залоге у продавца Слободина В.Я.

После получения последнего платежа, продавец обязуется в тот же день выдать покупателю расписку о получения оплаты за квартиру в полном объеме и представить заявление о прекращении залога на квартиру.

Также в п. 3 договора предусмотрено, что в случае, если покупатель нарушает установленный договором срок внесения очередного платежа за проданную в рассрочку и переданную ему квартиру, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданной квартиры (л.д. 9).

Судом установлено, что 03.05.2018 г. между Ершовым С.А. (продавец) и Миллером С.О. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадь 64,1 кв.м, кадастровый №, что подтверждается копией регистрационного дела на квартиру (л.д. 44-46).

Указанная квартира № № принадлежит Ершову С.А. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16.09.2017 г., квартира находится в залоге у Слободина В.Я., о чем в ЕГРН сделана запись № от 23.11.2017 г. (п. 2).

Из п. 2.1. договора следует, что Слободин В.Я. дал нотариальное согласие от 26.04.2018 года, реестровый № на продажу квартиры Миллеру С.О.

Пунктом 3 договора установлено, что цена приобретаемой покупателем квартиры составляет 4850000 руб. Цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Сумма в размере 500000 рублей будет оплачена продавцу в срок до 30.05.2018 года. Оставшаяся сумма в размере 4350000 руб. оплачивается покупателем Слободину В.Я. равными платежами по 500000 руб. в срок до 25 декабря 2021 года; далее сумма в размере 350000 руб. в срок до 30 июня 2022 года.

Кроме того, стороны договорились о том, что, квартира остаётся в залоге у Слободина В.Я. и все обязательства (Ершова С.А.) по договору купли-продажи от 16.09.2017 г. перед Слободиным В.Я. переходят на покупателя (Миллера С.О.), за исключением права требования уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ на просроченную к внесению сумму.

03.05.2018 г. между Ершовым С.А. и Миллером С.О. подписан акт приема передачи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 47).

Далее, из регистрационного дела следует, что 03.05.2018 г. между Ершовым С.А. (продавец) и Миллером С.О. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 34-36).

Согласно п. 2 квартира № № принадлежит Ершову С.А. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 16.09.2017 г., квартира находится в залоге у Слободина В.Я., о чем в ЕГРН сделана запись № от 23.11.2017 г.

Из п. 2.1. договора следует, что Слободин В.Я. дал нотариальное согласие от 26.04.2018 года, реестровый № на продажу указанной квартиры Миллеру С.О.

Пунктом 3 договора установлено, что цена приобретаемой покупателем квартиры составляет 5800000 руб. Цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Сумма в размере 500000 рублей будет оплачена продавцу в срок до 30.05.2018 года. Оставшаяся сумма в размере 5300000 руб. оплачивается покупателем Слободину В.Я. равными платежами по 500000 руб. в срок до 25 декабря 2022 года; сумму в размере 300000 руб. в срок до 30 июня 2023 года.

Стороны договорились о том, что, указанная квартира остаётся в залоге у Слободина В.Я. и все обязательства (Ершова С.А.) по договору купли-продажи от 16.09.2017 г. перед Слободиным В.Я. переходят на покупателя (Миллера С.О.), за исключением права требования уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ на просроченную ко внесению сумму.

Недвижимое имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 03.05.2018 г. (л.д. 37).

В судебном заседании установлено, что ответчиком Миллером С.О. нарушаются обязательства по своевременному внесению платежей согласно графику рассрочки за квартиры № №, №, что стороной ответчика не оспаривалось.

Факт допущенных нарушений ответчиком Миллером С.О. не отрицается, кроме того, в судебном заседании он пояснил, что в связи с тяжелым материальным положением у него нет возможности выплачивать Слободину В.Я. платежи по заключенным договорам купли-продажи квартир № и №, соответственно, считает возможным принять судом отказ Слободина В.Я. от исполнения заключенных договоров купли-продажи квартир.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что расчет по договорам купли-продажи квартир № и №, заключенных 16.09.2017 г. между Слободиным В.Я. и Ершовым С.А. и 03.05.2018 г. между Ершовым С.А. и Миллером С.О. перед Слободиным В.Я., не произведен, спорные квартиры находятся в залоге у истца, ответчик Миллер С.О. согласно последним договорам от 03.05.2018 г. своих обязательств по оплате недвижимого имущества в размере и в сроки, установленные договорами купли-продажи, не исполняет.

Анализируя изложенное, суд приходит к выводу, что у Слободина В.Я. в силу п. 3 договоров купли-продажи от 16.09.2017 г., п. 4 договоров купли-продажи от 03.05.2018 г. имеется возможность отказа от исполнения договоров и требования возврата проданных квартир.

Неоплата за проданное имущество является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для отказа от исполнения договора купли-продажи квартиры, а также для возврата продавцу переданного покупателю имущества.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4 п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что длительное неисполнение Миллером С.О. обязательств по заключенным договорам купли-продажи является существенным нарушением условий договора, что является основанием для удовлетворения исковых требований об отказе истца от исполнения договоров.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Слободина Владимира Яковлевича от исполнения договора купли-продажи от 16.09.2017 г., заключенного между Слободиным Владимиром Яковлевичем и Ершовым Сергеем Александровичем, договора купли-продажи от 03.05.2018 г., заключенного между Ершовым Сергеем Александровичем и Миллером Сергеем Оттовичем в отношении квартиры <адрес>.

Обязать Миллера Сергея Оттовича возвратить квартиру № <адрес> Слободину Владимиру Яковлевичу.

Принять отказ Слободина Владимира Яковлевича от исполнения договора купли-продажи от 16.09.2017 г., заключенного между Слободиным Владимиром Яковлевичем и Ершовым Сергеем Александровичем, договора купли-продажи от 03.05.2018 г., заключенного между Ершовым Сергеем Александровичем и Миллером Сергеем Оттовичем в отношении квартиры № <адрес>.

Обязать Миллера Сергея Оттовича возвратить квартиру № <адрес> Слободину Владимиру Яковлевичу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья                                                                       О.В. Котельникова

Решение не вступило в законную силу.