Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-147/2023 (2-4314/2022;) ~ М-3005/2022 от 08.07.2022

                Дело № 2-147/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2023 года                                                                                      г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Байчорова Р.А.,

при секретаре Севостьяновой П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области к Орловой Наталье Валерьевне о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка, по встречному иску Орловой Натальи Валерьевны к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области о признании договора аренды земельного участка недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд к Орловой Н.В. с вышеуказанными исковыми требованиями, ссылаясь на то, что ответчик как арендатор не исполняет условия договора аренды земельного участка по уплате арендных платежей, кроме того, в период действия договора аренды ответчиком существенно нарушены условия указанного договора, ответчиком арендованный земельный участок не используется по целевому назначению, что подтверждается проведенным истцом обследованием спорного земельного участка. Требование об уплате арендных платежей, а также предложение о расторжении договора, ответчиком оставлены без удовлетворения, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд.

Ссылаясь на указанные обстоятельства истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № 112-АФ/14 от 10 ноября 2014 года; взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка за период с 10 ноября 2014 года по 31 марта 2022 года в размере 51962,84 руб., пени за период с 10 ноября 2014 года по 16 марта 2022 года в размере 17326,12 руб.

Орлова Н.В. обратилась к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области со встречным иском о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу его ничтожности, поскольку спорный земельный участок образован из состава земель государственного лесного фонда, в связи с чем не мог быть предоставлен в аренду истцом, а ответчик была лишена возможности пользоваться земельным участков в соответствии с его целевым назначением.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску – Чернуцкая И.Н. поддержала исковые требования, против удовлетворения встречного иска возражала.

Ответчик (истец по встречному иску) – Орлова Н.В. и ее представитель – Орлов Д.Н. против удовлетворения первоначального иска возражали, встречный иск поддержали.

Представитель третьего лица – Комитета лесного хозяйства Московской области Чепуркова Е.С. против удовлетворения первоначального иска возражала, встречный иск полагала подлежащим удовлетворению.

Представители третьих лиц – Министерства имущественных отношений Московской области и Федерального агентства лесного хозяйства Московской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, дав оценку установленным обстоятельствам и собранным доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 ст. 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды № 112-АФ/14 от 10 ноября 2014 года Комитет по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области передал в аренду Орловой Н.В. сроком до 09 ноября 2024 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 2500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства.

По условиям договора ответчик как арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. За просрочку уплаты арендных платежей начисляется пени в размере 0,05 % за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Договор аренды может быть расторгнут в установленном порядке в случае неуплаты арендатором арендной платы в установленные договором сроки более двух раз подряд.

Истцом представлен расчет арендных платежей, согласно которому задолженность ответчика по договору аренды земельного участка за период с 10 ноября 2014 года по 31 марта 2022 года составляет 51962,84 руб., пени за период с 10 ноября 2014 года по 16 марта 2022 года составляет 17326,12 руб.

В соответствии со ст. ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу положений ст. ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

25 апреля 2022 года заказным письмом в адрес ответчика истцом направлена претензия о погашении задолженности по арендным платежам за землю, оставленная ответчиком без удовлетворения.

Согласно условиям договора аренды, арендатор обязан использовать полученный в аренду земельный участок в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земли; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствии с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

В целях проверки использования земельного участка по целевому назначению истцом проведено обследование земельного участка. В результате проверки составлен акт от 15 апреля 2022 года, согласно которому в ходе осмотра выявлено неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требования закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ответчиком (истцом по встречному иску) указано, что она была лишена возможности использовать земельный участок по его целевому назначению – для индивидуального жилищного строительства, поскольку участок образован из состава земель государственного лесного фонда.

Как следует из справки Комитета лесного хозяйства Московской области о пересечении границ земель лесного фонда с границами земель в составе иных категорий и схемы наложения на земли лесного фонда, спорный земельный участок с кадастровым номером № накладывается на земли лесного фонда; площадь наложения составляет 2246,02 кв.м.

Из отзыва Комитета лесного хозяйства Московской области следует, что по данным материалов лесоустройства земельный участок с кадастровым номером № частично расположен на землях лесного фонда квартала 37 выдел 47 Сходненского участкового лесничества Клинского филиала ГГУ МО «Мособллес».

Таким образом, в судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что процедура образования и предоставления спорного земельного участка в аренду Орловой Н.В. была нарушена, поскольку земельный участок образован за счет земель государственного лесного фонда, право распоряжения которым отнесено к ведению Российской Федерации и орган местного самоуправления не имел право предоставлять его в аренду ответчику, а последняя, в свою очередь, была лишена возможности использовать его по целевому назначению – для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем доводы истца по встречному иску о том, то оспариваемый договор аренды является недействительным (ничтожным) являются обоснованными, а требования встречного иска – подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах, поскольку договор аренды земельного участка подлежит признанию недействительным в силу его ничтожности, и не порождает правовых последствий для Орловой Н.В., оснований для удовлетворения требований первоначального иска о взыскании задолженности по арендным платежам, неустойки и расторжении договора аренды земельного участка, не имеется, следовательно, в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом администрации Солнечногорского муниципального района Московской области следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

    Р Е Ш И Л:

    ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

    ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № 112 ░░/14 ░░ 10 ░░░░░░ 2014 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 23 ░░░░░░ 2023 ░░░░.

░░░░░                                                ░░░░░░░░ ░.░.