Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-5293/2020 ~ М-5472/2020 от 19.10.2020

Дело № 2-5293/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2020 года                            город Сергиев Посад

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Чистиловой А.А.,

при секретаре Даниловой К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Погосяна М.Г. к Башканковой А.А. о признании записи об ипотеке на ? долю в праве на недвижимое имущество отсутствующей и подлежащей гашению,

УСТАНОВИЛ:

Погосян М.Г. обратился в суд с требованиями, с учетом их уточнения, к Башканковой А.А. о признании записи об ипотеке на ? долю в праве на недвижимое имущество отсутствующей и подлежащей гашению.

В судебном заседании представитель истца адвокат Крюкова А.В. заявленные требования с учетом их уточнения поддержала, при этом пояснила, что между истцом и Башканковой А.А., ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно, части жилого дома с сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>. Стоимость приобретаемого имущества составила ... рублей. Погосян М.Г. выплатил ФИО9 за ? долю в праве на объект недвижимости до подписания договора ... рублей, оставшаяся сумма в размере ... рублей должна была быть выплачена Башканковой А.А. за ? долю в праве на недвижимое имущество в оговоренные сроки с разбивкой на два платежа: ... рублей и ... рублей, итоговой датой оплаты стороны договорились считать ДД.ММ.ГГГГ. При регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателю была зарегистрирована ипотека в силу закона. В связи с тем, что истец не оплатил полную стоимость ? доли в праве на недвижимое имущество, приобретенное у разных продавцов, истец полагает, что ипотека в силу закона по ст. 488 ГК РФ возникает лишь на ? долю в праве на недвижимое имущество и в пользу только одного продавца Башканковой А.А. Эти обстоятельства были установлены Сергиево-Посадским городским судом. Росреестр поставил обременения в отношении всего имущества в пользу обоих продавцов. Данный факт, по мнению истца, нарушает его права как владельца имущества, приобретенного по договору купли-продажи.

В связи с чем, представитель истца просила признать запись об ипотеке на ? долю в праве на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, в пользу Башканковой А.А. отсутствующей и подлежащей гашению.

Представитель ответчика Башканковой А.А. по доверенности Гандзиошен А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что оснований, предусмотренных законом, не имеется.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин неявки, а также возражений не представил.

Суд, руководствуясь статьей 167 ГПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд находит заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Башканковой А.А., ФИО9 (продавцы) и Погосяном М.Г. (покупателем) был заключен договор купли-продажи части жилого дома с сооружениями, находящихся по адресу: <адрес>

В соответствии с п. 14 данного договора цена части жилого дома с сооружениями по договоренности сторон составляет ... рублей.

Согласно п. 16 данного договора Погосян М.Г. выплачивает ФИО9 в счет стоимости ее ? доли указанной части жилого дома с сооружениями ... рублей. Расчет между Погосяном М.Г. и ФИО9 произведен полностью до подписания настоящего договора.

Погосян М.Г. до подписания настоящего договора выплачивает Башканковой А.А. в счет стоимости ее ? доли указанной части жилого дома с сооружениями ... рублей. Оставшуюся сумму в размере ... рублей Погосян М.Г. обязуется выплатить Башканковой А.А. в следующем порядке: ... рублей до ДД.ММ.ГГГГ, ... рублей до ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены исковые требования Башканковой А.А. к Погосяну М.Г. о взыскании задолженности по договору, пени и обращении взыскания на заложенное имущество.

В том числе, было обращено взыскание на предмет ипотеки: часть жилого дома, состоящую из Лит.А-А2-а-а2, назначение: жилое, 1-этажный, мансардный – этажный, общей площадью 85,3 кв.м, с сооружениями Лит.Г, Г1, Г2, Г3, Г11, инвентарный №, находящуюся по адресу: <адрес>, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета ипотеки для его продажи с публичных торгов в сумме ... рублей, для уплаты из стоимости предмета ипотеки в мою пользу следующих сумм:

задолженности Погосяна М.Г. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ части жилого дома с сооружениями по адресу: <адрес>, в сумме ... рублей;

неустойки за просрочку Погосяном М.Г. исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ части жилого дома с сооружениями по адресу: <адрес>, в сумме ... рублей 6 копеек;

судебных расходов в сумме ... рублей 85 копеек.

Поскольку для оплаты оставшейся части стоимости части жилого дома с сооружениями договором купли-продажи была предусмотрена отсрочка, к правоотношениям сторон применялась норма, предусмотренная п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ, согласно которой с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В этой связи на часть жилого дома с сооружениями была установлена ипотека в силу закона, о чем в ЕГРН была сделана запись регистрации.

Сторонами не оспаривалось, что Погосян М.Г. исполнил обязательство перед Башканковой А.А. по уплате ... рублей в счет стоимости ее ? доли части жилого дома с сооружениями.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец полагает, что ипотека в силу закона по ст. 488 ГК РФ возникает лишь на ? долю в праве на недвижимое имущество и в пользу только одного продавца Башканковой А.А. Росреестр поставил обременения в отношении всего имущества в пользу обоих продавцов. Данный факт, по мнению истца, нарушает его права как владельца имущества, приобретенного по договору купли-продажи.

В ходе рассмотрения спора представитель ответчика Башканковой А.А. возражал против удовлетворения данного требования, указывал, что обязательства по договору купли-продажи обеспечены залогом всей части жилого дома с сооружениями, а не ее долей и что до настоящего времени оплата за часть жилого дома в полном объеме не произведена.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что частичное исполнение истцом обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на судьбу установленной в отношении данной части жилого дома с сооружениями ипотеки не влияет и основанием для ее прекращения не является.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 данной статьи).

В силу п. 1 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В соответствии с п. 2 данной статьи если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

В силу пп. 3 п. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Таким образом, в настоящем случае частичное исполнение истцом обязательств по договору купли-продажи части жилого дома с сооружениями не повлияло на установленное в отношении данной части жилого дома обременение и на права залогодержателя.

Суд обращает внимание на то, что исполнение обязательств покупателя по договору купли-продажи перед продавцами было обеспечено залогом части жилого дома как единого объекта недвижимости, и что после частичного исполнения обязательства (выплаты ? доли) предмет ипотеки остался прежним, поскольку соглашение об изменении предмета ипотеки и ее установлении на отдельные доли с кредитором достигнуто не было. Своего согласия на такое изменение предмета ипотеки Башканкова А.А. не давала.

При таких обстоятельствах частичное исполнение истцом обязательств по договору купли-продажи само по себе также не могло привести к изменению ответственности истца как залогодателя.

В ходе рассмотрения данного спора Башканкова А.А. не выражала согласия на изменение условий ответственности залогодателя и предмета ипотеки, которая в силу закона должна полностью обеспечивать исполнение обязательства по оплате проданного в кредит (в рассрочку) объекта недвижимости.

В такой ситуации факт погашения Погосяном М.Г. обязательства в части не может являться основанием для прекращения ипотеки, поскольку обязательства по оплате цены части жилого дома, обеспеченные его залогом, до настоящего времени в полном объеме не исполнены. При этом снять обременение только с 1/2 оплаченной доли не представляется возможным, поскольку в залоге у продавца находятся не доли части жилого дома, а часть жилого дома в целом.

Доводы истца о том, что при разрешении данного спора применению подлежат положения пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ о прекращении залога с прекращением обеспеченного залогом обязательства судом отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае залогом обеспечено обязательство по оплате стоимости части жилого дома в целом (вне зависимости от исполнения обязательств по оплате ? доли, принадлежащей продавцу ФИО9), которое в настоящее время полностью не исполнено.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Руководствуясь статьями 195-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Погосяна М.Г. к Башканковой А.А. о признании записи об ипотеке на ? долю в праве на недвижимое имущество отсутствующей и подлежащей гашению оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд.

Мотивированное решение суда составлено 11 января 2021 года.

Судья                                                                   А.А. Чистилова