Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1667/2020 ~ М-1172/2020 от 27.02.2020

К делу №

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Сочи                                                                                                                26 июня 2020 года

          Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе:

          судьи Круглов Н.А.,

          при секретаре судебного заседания Козловой К.В.,

          с участием: представителя истца Ковальчук И.С. – Ильина А.Е.,

          рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ковальчук И. С. к администрации г.Сочи, ООО «Консалтинговая компания «Мир» о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендованного земельного участка и величины ежегодной арендной платы за часть земельного участка,

установил:

Ковальчук И.С. обратилась в суд с иском к администрации г.Сочи, ООО «Консалтинговая компания «Мир» о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендованного земельного участка и величины ежегодной арендной платы за часть земельного участка, в котором просила суд: 1) признать недостоверной величину рыночной стоимости арендованного земельного участка и величину ежегодной арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером №:3, находящуюся в пользовании истца, установленной ответчиком администрацией г. Сочи в размере 276 220,17 рублей на основании отчета об опенке величины годовой арендной платы от 27.12.2018г. №; 2) установить размер ежегодной арендной платы за часть земельного участка, находящегося в пользовании истца, в 162 236 рублей исходя из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №:3 в размере 29 251628 рублей и рыночной стоимости части данного земельного участка, находящегося в пользовании истца, в размере 10 815 728 рублей; 3) обязать ответчика администрацию города Сочи заключить с истцом Ковальчук И. С. дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 11.05.2005г. № с условием об установлении ежегодной арендной платы в размере 162 236 рублей.

              В судебном заседании представитель истца Ковальчук И.С. – Ильин А.Е. исковые требования поддержал и мотивировал их тем, что Ковальчук И.С. на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (договор аренды) от 11.05.2005г. №, договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.11.2005г., соглашения о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора от 12.12.2016г. является арендатором части земельного участка с кадастровым номером №:3, общей площадью 3330 м2, находящегося в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>. Площадь части земельного участка, находящейся в пользовании истца, составляет 1232 м2. Пользователем остальной части арендованного земельного участка является ООО «Хоста».

            Ответчиком администрацией г. Сочи в одностороннем порядке на основании дополнительного соглашения от 25.02.2019г. и отчета об оценке величины годовой арендной платы от 27.12.2018г. № установлена арендная плата за земельный участок в размере 747 050 рублей; за часть, находящуюся в пользовании истца, в размере 276 220,17 рублей.

            Истец считает, что установленный ответчиком в дополнительном соглашении к договору размер арендной платы является недостоверным, так как не соответствует рыночной стоимости объекта аренды. В порядке досудебного урегулирования спора истец обратилась к ответчику с соответствующим заявлением (с приложением обоснования в виде отчета об оценке) от 25.07.2019г. о перерасчете размера арендной платы, на которое получен ответ об отказе в этом.

            Согласно заключению специалиста (рецензии) на отчет № от 27.12.2018г. (на основании которого установлен спорный размер арендной платы), выполненного ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга», исследованный отчет не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки. Выбор оценщиком методов оценки в рамках сравнительного подхода не обоснован. Расчеты стоимости объекта оценки не соответствуют описанным в отчете методам. Использованная в расчетах рыночная информация, указанная в отчете, не содержится в полном объеме в Приложении к отчету. В отчете выявлены технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета, приводящие к нарушению требований законодательства Российской Федерации.

Выявленные в отчете логические, методологические, арифметические ошибки и нарушения влияют на величину рыночной стоимости, величину (размер) годовой арендной платы арендуемого земельного участка.

Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не удовлетворяет требованиям ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов оценки, и, соответственно, не может быть рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно Отчету об оценке № от 01.07.2019г., составленного по заданию истца ООО «Центр экономических и правовых экспертиз» (оценщик - Чекерес О.Ю.): - рыночная стоимость арендованного земельного участка составляет 29 251 628 рублей; - рыночная ставка годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 438 774 рублей; - рыночная стоимость части земельного участка, находящейся в пользовании заявителя составляет 10 815 728 рублей; -    рыночная ставка годовой арендной платы части земельного участка, находящейся в пользовании заявителя составляет 162 236 рублей.

Согласно ч.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 16.1)7.2009г. № от ДД.ММ.ГГГГ № Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов (в том числе): - принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организации, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; - принцип запрела необоснованных предпочтений, н соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Согласно Постановлению администрации города Сочи от 18.07.2016г. № «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи. предоставленные без проведения торгов» и Приложения к нему:

- пункт 7 Приложения к постановлению - в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере: подпункт б) - 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка, а также в отношении земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, предоставляемых в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации или во исполнение решения суда.

Согласно ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

          Представитель администрации города Сочи в судебное заседании не явился, суду представил письменные возражения на иск и ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ООО «Консалтинговая компания «Мир» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, об отложении или рассмотрении дела в его отсутствие не ходатайствовал.

С учетом мнения представителя истца, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело при данной явке сторон.

          Выслушав доводы и пояснения представителя истца, изучив возражения представителя администрации г.Сочи и материалы дела, представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

         Пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

          В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

          К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

В соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что согласно п. 3.5. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, Краснодарского края и органов местного самоуправления, а также в случаях, предусмотренных п. ДД.ММ.ГГГГ. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к настоящему договору. В случаях уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только Арендодателем.

Размер годовой арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № установлен в соответствии постановлением администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов», на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды, Отчета об оценке величины годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ № и составляет 747 050 руб. в год. Размер годовой арендной платы за часть земельного участка площадью 1 232 кв.м, находящуюся в пользовании истца составляет - 276 220,17 руб. в год.

Исчисления арендной платы в соответствии с указанным дополнительным соглашением установлено с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Федеральным законом от 29.071998 №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № согласован, подписан сторонами и зарегистрирован в установленном порядке в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

При согласовании договора аренды в части размера годовой арендной платы, протокол разногласий не поступал в адрес департамента имущественных отношений администрации города Сочи, и таких данных суду не предоставлено.

В соответствии с постановлением администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке расчета регулируемой арендной, платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее-Постановление) утратило силу постановление Главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности в городе Сочи».

Согласно п. 1 Постановления утвержден порядок определения размера годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, в соответствии с которыми размер годовой арендной платы определяется одним из следующих способов:

    на основании кадастровой стоимости земельных участков;

    в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

    на основании земельного налога;

    на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 2.1. Постановления, арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежащая расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если рыночная стоимость земельного участка на дату вступления в силу настоящего постановления не определена, подлежит исчислению и уплате сходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности с даты определения рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду.

В соответствий с позицией, выраженной постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П, кадастровая стоимость, так и рыночная стоимость, будучи условными, считаются достоверными и подлежат признанию не в силу состоявшегося согласования или доказанного факта уплаты цены по известной реальной сделке, а в силу закона, поскольку их величина исчислена и обоснована в отчете оценщика по законно установленным правилам и не опровергнута (не пересмотрена, не исправлена) впоследствии законными же средствами; имеющиеся же допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объекта к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Также, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № изложено, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование земельным участком, относящимся к публичной собственности, относится к    категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

           Таким образом, условия договора аренды соответствуют действующему законодательству, нормативному правовому акту, установившему порядок определения (расчета) арендной платы в отношении муниципальных земель на территории города Сочи.

            Истцом в материалы настоящего гражданского дела к исковому заявлению представлены: заключение специалиста на отчет № от 27.12.2018г. ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» и Отчёт об оценке № от 01.07.2019г. ООО «Центр экономических и правовых экспертиз».

        Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

    В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение (отчет) оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает заключение (отчет) с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая представленные заключение и отчет, сравнивая и определяя их полноту, научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд пришел к выводу о том, что данные заключение и отчет в полной мере не могут являться допустимыми и достоверными доказательствами.

В силу правовой позиции Конституционного Суда РФ (Определение Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГг. N 398-О) наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса, (ч. 3 ст. 123 Конституции РФ), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ), и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

           При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм действующего законодательства, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Ковальчук И.С.

           На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

            ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░.░░░░, ░░░ «░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ «░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░.

                 ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ <░░░░░>░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░. ░░░░.

              ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░.

░░░░░ ░░░░░░░░░░░░

░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░                                                                               ░.░. ░░░░░░░