Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1029/2021 ~ М-974/2021 от 09.08.2021

31RS0025-01-2021-001466-83                            Дело № 2-1029/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 сентября 2021 года                                г. Строитель

    Яковлевский районный суд Белгородской области в составе:

председательствующего судьи         -        Польшиковой И.М.,

при секретаре                 -        Проскуриной М.С.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.А.С. к обществу с ограниченной ответственностью «НестерТВ»                      (далее ООО «НестерТВ») о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве, замене стороны правопреемником,

     с участием представителя истца Н.С.П. ( доверенность от 27.08.2021), в отсутствие сторон, извещенных в соответствии со ст.113 ГПК РФ,

установил:

    Д.А.С. обратился в Яковлевский районный суд с иском к ответчику, в котором просит признать заключенный Д.Г.И. с ООО «НестерТВ» 25.03.2017 предварительный договор купли-продажи №20/7/2017 однокомнатной квартиры <номер> обшей площадью <данные> кв.м., расположенной в 7 литере на 5 этаже многоквартирного жилого дома, строящегося на земельном участка с кадастровым номером <номер> по строительному адресу: <адрес> договором долевого участия в строительстве, а его (Д.А.С.) стороной в указанном договоре в порядке наследования после смерти Д.Г.И., умершей 21.02.2020.

Требования обосновывает тем, что Д.Г.И. исполнила взятые на себя обязательства, стоимость квартиры выплачена полностью. Между тем сроки строительства и сдачи в эксплуатацию жилого дома ООО «НестерТВ» существенно нарушены и соответственно ответчиком обязательства по договору не исполнены ни при жизни его матери, ни на день обращения в суд с иском. Истец считает, что между сторонами ( Д.Г.И. и ООО «НестерТВ») по договору фактически сложились отношения по привлечению денежных средств для строительства, регулируемые ФЗ РФ №214-фз от 30.12.2004. Он же единственный наследник Д.Г.И., заявивший    свои право притязание на наследство своей матери по закону нотариусу Яковлевского нотариального округа П.Л.Н., а потому он должен быть поименован стороной в договоре о долевом участии в строительстве в порядке наследования после смерти матери Д.Г.И.

Истец Д.А.С. в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания извещен заблаговременно и надлежаще, обеспечил явкой в суд своего представителя.

Н.С.П., действуя в интересах истца по доверенности, в суде поддержал доводы и требования Д.А.С., изложенные в исковом заявлении.

Представитель ООО «НестерТВ» в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещался заблаговременно в соответствии с положениями ст.ст.113,114 ГПК РФ, что подтверждается материалами дела. Кроме того, информация по делу была размещена на официальном интернет-сайте Яковлевского районного суда. Ходатайств об отложении судебного разбирательства, либо рассмотрении дела в отсутствие от ответчика не поступало, причины и уважительность своей неявки суду представителем ответчика не сообщены, как и не заявлено возражений на иск Д.А.С.

Представители администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, Управления Росреестра по Краснодарскому краю в лице Геленджикского отдела, привлеченные к участию в деле в соответствии со ст. 43 ГПК РФ третьими лицами, в судебное заседание не явились. О времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом. Ходатайств об отложении судебного разбирательства, как и возражений на иск Д.А.С. представители указанных третьих лиц суду не заявили.

При таких обстоятельствах, суд рассмотрел дело в отсутствие сторон и третьих лиц в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, выслушав представителя истца Н.С.П., суд приходит к следующему.

Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (часть 1 статьи 7 Конституции Российской Федерации).

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом, и одновременно является одним из способов реализации права каждого на жилище.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускает привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных на этот момент в установленном порядке в эксплуатацию, только определенными способами, в том числе на основании договора участия в долевом строительстве; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2 статьи 1 Закона).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным законом.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона следует, что действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие после его вступления в силу при совершении, начиная с 01.04.2005, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 06.08.2021 ООО «НестерТВ» (ОГРН 1100917001845, ИНН 0917017157) включено в ЕГРЮЛ, основным видом деятельности которого является строительство жилых и нежилых зданий ( л.д. 20-40).

Согласно общедоступным сведениям сайта администрации муниципального образования город-курорт Геленджик 19.03.2010 между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «НестерТВ» заключен договор аренды от 19.03.2010 <номер> земельного участка, площадью <данные> кв. м, с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для размещения многоквартирного жилого дома, на срок 49 лет, который зарегистрирован Управлением Россреестра по Краснодарскому краю 11.09.2013 за регистрационным номером <номер>.

    29.03.2015 сторонами был заключен договор перенайма земельного участка для строительства многоквартирного дома с залогом права аренды №03/01.

По факту нарушения порядка привлечения денежных средств граждан, связанного с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств граждан не введен в эксплуатацию, ООО «НестерТВ» неоднократно привлекалось к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, также в отношении ООО «НестерТВ» неоднократно выносились предписания об устранении нарушений законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанных с привлечением денежных средств граждан на основании предварительных договоров купли-продажи квартир, а не на основании договоров участия в долевом строительстве.

По указанным обстоятельствам Департаментом по надзору в строительной сфере в Краснодарском крае отказано в выдаче ООО «НестерТВ» заключения о соответствии застройщика и проектной документации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Поскольку договора участия в долевом строительстве между застройщиком ООО «НестерТВ» и физическими лицами на приобретение квартир для личных нужд не заключались, денежные средства для строительства проблемного объекта застройщиком привлечены на основании предварительных договоров купли-продажи, не прошедших государственную регистрацию в качестве договоров долевого участия в строительстве, спорный объект на может быть включен в единый реестр проблемных объектов. При этом ООО «НестерТВ» уклонился от исполнения обязательств перед физическими лицами, а те были ограничены в выборе способов защиты нарушенных прав.

Из материалов дела следует, что правоотношения между Д.Г.И. и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере стоимости квартиры, что подтверждается справкой филиала ООО «НестерТВ» в Геленджик от 25.03.2017                 ( л.д. 19).

Из содержания предварительного договора купли-продажи №20/7/2017 от 25.03.2017, заключенного между ООО «Нестер ТВ» и Д.Г.И. ( л.д. 9-18) следует, что договор фактически содержит все условия, обязательные для договора участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

То обстоятельство, что названный договор не зарегистрирован, не имеет правового значения для данного спора, поскольку содержащееся в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ требование о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.03.2010 №385-О-О, направлено на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, такое требование является дополнительной гарантией для граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, и отсутствие регистрации, само по себе, не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований правовой квалификации договора, поскольку не будет отвечать целям защиты прав пострадавших граждан, повлечет дополнительные препятствия в восстановлении их нарушенных прав.

Отсутствие у ООО «НестерТВ» на момент заключения спорного договора проектной декларации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации также не свидетельствуют о необоснованности заявленных исковых требований.

Суд считает необходимым отметить сложившееся единообразие судебной практики по требованиям ряда физических лиц к ООО «НестерТВ» о признании предварительных договоров купли-продажи договорами на квартиры в ЖК «Южный берег» ( ГАС « Правосудие» Геленджикского городского суда Краснодарского края, Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области).

Принимая во внимание, что договором между ООО «Нестер ТВ» и Д.Г.И., поименованным как предварительный договор купли-продажи квартиры, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство, стороны согласовали условия о предмете, стоимости, цене договора, порядке ее уплаты, сроке строительства и сроке передачи объекта строительства участнику, а также гарантийный срок на объект строительства, при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, буквальное значение используемых в договоре слов и выражений свидетельствует, что заключенный между сторонами предварительный договора купли-продажи от 25.03.2017 <номер> представляет собой договор участия в долевом строительстве, заключение договора состоялось после 01.04.2005.

Судом также установлено, что Д.Г.И. умерла <дата>.

Согласно свидетельству о праве на наследование по закону, наследником имущества Д.Г.И., умершей 21.02.2020, является сын Д.А.С.; в наследство входят права и обязанности, принадлежащие наследодателю по заключенному Д.Г.С. с ООО «НестерТВ» 25.03.2017 предварительному договору купли-продажи <номер> однокомнатной квартиры <номер> обшей площадью <данные> кв.м., расположенной в 7 литере на 5 этаже многоквартирного жилого дома, строящегося на земельном участка с кадастровым номером <номер> по строительному адресу: <адрес> ( л.д. 8).

Направленное Д.А.С. в адрес ООО «НестерТВ», Управления Росреестра по Краснодарскому краю заявление о замене стороны в обязательствах, вытекающих из указанного выше договора, оставлено без ответа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Положениями статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

На основании пункта 2 статьи 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно общедоступным сведениям Единого реестра наследственных дел на сайте Федеральной нотариальной палаты нотариусом Яковлевского нотариального округа Белгородской области П.Л.Н. открыто наследственной дело <номер> к имуществу Д.Г.И., умершей 21.02.2020. Право притязание на наследство умершей Д.Г.И. заявлено ее сыном Д.А.С. –единственным наследником первой очереди.

Сведениями о наличии наследников, обладающих правом наследования в соответствии со ст. 1144 ГК РФ либо в соответствии с ч.1 и ч.2 ст. 1148, ч.1 ст. 1149 ГК РФ в наследовании после смерти Д.Г.И. суд не располагает.

На основании части 7 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

В силу части 8 статьи 4 указанного Федерального закона существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Представитель ООО «НестерТВ» (ответчика) в судебное заседание не явился, своего суждения по требованиям Д.С.А. суду не представил, тем самым отказался от реализации права в соответствии со ст. 56 ГПК РФ на предоставление суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств, вследствие договорных обязательств с Д.Г.И. от 25.03.2017.

Представленные истцом доказательства относятся к данному делу, являются относимыми и допустимыми, не вызывают у суда сомнений в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства, на которые он ссылается как на основания своих требований.

В ходе рассмотрения дела в суде представителями ответчика и третьих лиц не приведено ни одного факта и не представлено ни одного довода, чтобы суд пришел к иному выводу по данному делу.

При таких обстоятельствах суд признает исковые требования Д.А.С. о признании заключенного 25.03.2017 между Д.Г.И. и ООО «НестерТВ» договору, поименному как предварительный договор купли-продажи <номер>, договором долевого участия в строительстве и замены Д.Г.И.                  (стороны в договоре участия в долевом строительстве) ее правопреемником Д.А.С. (единственным наследником Д.Г.И., умершей 21.02.2020). являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

С учетом признания договора, заключенного 25.03.2017 Д.Г.И. с застройщиком ООО «НестерТВ» договором о долевом участии в строительстве его государственная регистрация в соответствии с Федеральными законами РФ от 30.12.2004 №214-фз, №218-фз от 13.07.2013 осуществляется на основании решения суда.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд –

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░.░.░. ░ ░░░ «░░░░░░░░» 25.03.2017 ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░> ░░░░░ ░░░░░░░░ <░░░░░░> ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░ ░ 7 ░░░░░░ ░░ 5 ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ <░░░░░> ░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░, ░ ░.░.░. ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░.░.░., ░░░░░░░ 21.02.2020.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░ –                                                                                       ░.░. ░░░░░░░░░░

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░- 03.10.2021.

░░░░░ –                                                                                       ░.░. ░░░░░░░░░░