Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1508/2023 ~ М-315/2023 от 27.02.2023

№2-1508/2023

№ 91RS0008-01-2023-000462-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Джанкой                               23 октября 2023 года

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе

председательствующего судьи – Синицына О.П.

при секретаре с/з – Гашковой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "КРЫМ АГРО ЦЕХ" к ФИО1, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендуемого недвижимого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, признании права собственности на земельный участок, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ истец Общество с ограниченной ответственностью "КРЫМ АГРО ЦЕХ" обратился в Джанкойский районный суд Республики Крым с исковым заявлением ФИО1, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендуемого недвижимого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, при участии третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, которое мотивирует следующим.

Ответчик ФИО1 (далее - ФИО1) являясь собственником земельного участка: площадью 49268 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, расположенного по адресу: <адрес>, лот №, участок №, кадастровый номер: № передала его в аренду Истцу по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет. При этом, указанным Договором аренды ФИО1 и Истец согласовали условие о том, что Истец имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка (п. 3.3. Договора аренды). Однако в нарушение права Истца на преимущественное приобретение земельного участка ФИО1 продала его ФИО4 При этом, Истец не извещался о продаже спорного земельного участка. На сегодняшний день, собственником указанного земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, лот №, участок №, кадастровый номер: № является - ФИО4 Об этом факте истцу стало известно из уведомления ФИО2, что его супруга ФИО4 приобрела в собственность вышеуказанный земельный участок по договору купли-продажи. Так, земельный участок был продан ФИО1 по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года за <данные изъяты> рублей. Таким образом, прежде чем продать указанный земельный участок ФИО1 была обязана известить об этом истца с указанием условий продажи, чего сделано не было. О продаже земельного участка истцу стало известно только после совершения сделки, а именно ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2, о чем письменно уведомил истца. Ввиду вышеизложенного, истец просит перевести на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» права и обязанности ФИО4 как покупателя в праве собственности на земельный участок по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и признать за ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» право собственности на земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ от истца ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» поступило заявление об уточнении исковых требований, в котором просят перевести права и обязанности покупателя ФИО4 на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, лот №, участок № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, заключенному между ФИО3 и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства, перечисленные ООО «Крымагроцех» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей перечислить ФИО4 по предоставленным им банковским реквизитам. С указанием, что решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, на территории Мирновского сельского совета, лот №, участок № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование и основанием для государственной регистрации права собственности ООО «Крымагроцех» на указанный объект недвижимости.

Ввиду того, что истец не отказался от исковых требований в части признании права собственности на земельный участок, суд считает целесообразным рассматривать дело, в том числе, с заявленными требованиями в данной части.

В судебное заседание представитель истца ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» ФИО9 не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме, ранее, в судебных заседаниях поясняла, что стороны, заключив договор аренды земельного участка, достигли соглашения о преимущественном праве покупки ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на покупку спорного земельного участка. В соответствии с нормами гражданского законодательства считает, что в данных отношениях применима по аналогии ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Ответчик ФИО1 перед продажей земельного участка ответчику ФИО4, должна была обратиться в ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» с предложением выкупить ее земельный участок с указанием всех существенных условий договора, а именно цены. Поскольку таких обращений не поступало, а о переходе права собственности узнали уже от ответчика ФИО4, считает, что их право на преимущественную покупку указанного земельного участка было нарушено. Другим способом защитить право невозможно, кроме как перевести права и обязанности по договору. В обоснование финансовой позиции, ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» внес на депозит сумму денежных средств, равнозначных в договоре.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом и своевременно, о причинах неявки в суд не сообщала.

Ответчик ФИО4 и её представитель по доверенности ФИО10 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом и своевременно, ранее ответчик предоставила заявление о признании иска (л.д. 1 тома № 2).

Третье лицо в суд не явилось, о дне слушания извещено надлежащим образом – заказной корреспонденцией.

Суд, изучив заявление представителя истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

Статьей 22.4 Закона Республики Крым от 15 января 2015 года № 66-ЗРК/2015 «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» предусмотрено, что в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, имеет соответствующее муниципальное образование по месту расположения земельного участка.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передала в аренду ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» земельный участок общей площадью <данные изъяты> га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <данные изъяты>, лот № участок № сроком на 10 лет. Пункт 3.3 указанного договора предусматривает, что ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка (л.д. 9-10 тома №1).

По акту приема – передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передала ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» спорный земельный участок (л.д. 10 – обратная сторона тома №).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 заключен договор, по которому ФИО1 продала ФИО4 принадлежащий ей земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, лот № участок № с кадастровым номером № за <данные изъяты> рублей (л.д. 19 тома №1).

В свою очередь, ФИО2 направил Генеральному директору ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» уведомление от 28.11.2022 года, в котором сообщает, что согласно договора купли-продажи, он и его супруга ФИО4 приобрели и стали собственниками участков, в том числе и спорного земельного участка с кадастровым номером 90:03:140601:335 (л.д. 14 тома №1). В подтверждении данного уведомления предоставлена выписка из ЕГРН на земельный участок №, где правообладателем значится ФИО4 на основании договора купли – продажи земельного участка, выдан от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-16 тома №1).

Согласно уведомления администрации Мирновского сельского совета Джанкойского района от ДД.ММ.ГГГГ, сельское поселение отказалось от покупки спорного земельного участка (л.д.229 тома №1).

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 определено, что стороны расторгают договор купли-продажи (без номерной) от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, кадастровый номер №, с момента подписания соглашения сторонами. При расторжении договора все взаимные обязательства сторон, связанные с его заключением и исполнением, прекращаются. Соглашение условий о возврате полученных сторонами по договору купли-продажи денег и земельного участка не содержит (л.д.237-238 тома №1),

ДД.ММ.ГГГГ истец ООО «Крым Агро Цех» в лице генерального директора ФИО11 обратился в Джанкойский районный суд Республики Крым с исковым заявлением к ФИО1, ФИО6 о признании недействительным соглашения о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, признать действующим договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.

Постановлено: Признать недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи (без номерной) от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, кадастровый номер №, заключенное между ФИО6 и ФИО1.

Признать действующим договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО6.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 3-4 тома № 2).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

С учетом того обстоятельства, что предметом договора является целый земельный участок, находящейся в собственности одного лица, в силу статьи 14 Федеральный закон от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к рассматриваемым правоотношениям применяются общие нормы Гражданского права Российской Федерации.

Пункт 3.3 договора аренды не был оспорен, в установленном порядке не признавался недействительным, своей правовой силы не утратил. Договором аренды предусмотрено преимущественное право выкупа при согласовании всех существенных условий купли-продажи, о которых собственник должен уведомить в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с другими лицами, может быть заявлено только в случае, если обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (в данном случае условиями договора).

В силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Кроме того, статья 12 ГК РФ содержит открытый перечень способ защиты нарушенного права, допуская защиту иными способами, предусмотренными законом.

Такой способ защиты нарушенного права преимущественной покупки, как перевод прав и обязанностей покупателя, предусмотрен действующим законодательством и активно применяется, что не исключает его применение и при нарушении вытекающих из условий договора прав истца на преимущественное приобретение земельного участка.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу статьи 431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Пункт 3.3 договора аренды содержит указания на преимущественное право арендатора перед другими лицами на приобретение земельного участка.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 56 ГПК РФ, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано не только на нормах закона, но и на условиях договора, заключенного собственником спорного имущества Боцвинок С.И. с ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ», согласно которому данное юридическое лицо имеет право на выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (п. 3.3. Договора аренды). Преимущественное право на выкуп спорного земельного участка в данном случае возникло у ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» как у арендатора в соответствии с условиями Договора аренды.

Следовательно, судом не установлено соблюдение обязательств арендодателем Боцвинок С.И. при заключении договора купли-продажи с Абдуллаевой Н.Х.

Суд полагает, что соблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, соответствие избранного истца способа защиты характеру и степени допущенного нарушения прав и законных интересов в данном случае является достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований о переводе прав и обязанностей покупателя на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в полной мере приведет к соблюдению баланса прав сторон по делу.

При таких обстоятельствах, учитывая правоприменительные к спорным отношениям нормы, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» путем перевода прав и обязанностей покупателя ФИО4 на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, лот №, участок № площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, заключенному между ФИО1 и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства, перечисленные ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей, подлежат перечислению ФИО5 по предоставленным им банковским реквизитам

Указанное решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В свою очередь, заявленные требования истца в части признания права собственности на спорный земельный участок суд признает излишне заявленными ввиду того, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на указанный объект недвижимости.

Согласно ч.1 ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку истец не настаивал на возмещении государственной пошлины, вопрос о распределении судебных расходов судом не решается.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "КРЫМ АГРО ЦЕХ" к ФИО1, ФИО6 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендуемого недвижимого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, признании права собственности на земельный участок, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым – удовлетворить частично.

Перевести права и обязанности покупателя ФИО6 на ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, лот № участок №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, заключенному между ФИО3 и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства, перечисленные ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на счет УФК по Республике Крым (УСД в Республике Крым) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> рублей, перечислить ФИО6 по предоставленным им банковским реквизитам.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, лот № участок №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, и основанием для государственной регистрации права собственности ООО «КРЫМ АГРО ЦЕХ» на указанный объект недвижимости.

В иной части иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий                 О.П. Синицына

Решение суда принято в окончательной форме 27.10.2023 года.