Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-535/2024 (2-5271/2023;) ~ М-4585/2023 от 29.11.2023

63RS0№-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    5 марта 2024 года                                     г. Самара

    Советский районный суд г.о. Самары в составе

    председательствующего судьи Никоновой И.П.,

    при секретаре судебного заседания Жуковой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-535/2024 (2-5271/2023) по иску Котина Александра Юрьевича к Администрации г.о. Самара, Рогову Ивану Петровичу о признании права собственности на дом блокированной застройки,

УСТАНОВИЛ:

Котин А.Ю. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации г.о. Самара, Рогову И.П., в котором просит суд признать за особо право собственности на дом блокированной застройки общей площадью 49,6 кв. м., жилой площадью 30,4 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.

В обоснование требований истец указывает, что Котину А.Ю. принадлежит 7/12 доли в праве общедолевой собственности на жилой дом площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу: <адрес>, указанная часть дома расположена на земельном участке с кадастровым номером №, принадлежащем Котину А.Ю. Остальные сособственники выделили свои доли ранее по судебному решению. Технический паспорт на указанный жилой дом, подготовленный Средне-Волжским филиалом Самарское публичное отделение публично-правовая компания «Роскадастр» по состоянию на 20.04.2023 свидетельствует о том, что общая площадь литера А,А2,А3,А5 составляет <данные изъяты> кв. м., жилая – <данные изъяты> кв. м. Год постройки - 1960 год.

ООО «Консоль-Проект» было выполнено заключение шифр № на возможность выдела дома блокированной застройки в натуре (по факту занимаемых площадей), расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому каждая из частей дома (ж1 и ж2) является изолированной от другой, имеет обособленный вход, не имеет мест общего пользования и общих коммуникаций с другими частями дома, выделяемая часть дома (ж1) – дом блокированной застройки соответствует требованиям СП 55.13330.2016, СП 42.13330.2016 и ФЗ-123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Выделение дома блокированной застройки (части дома (ж1)) не требует выполнения дополнительных работ по перепланировке, переустройству или реконструкции, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровью людей, дальнейшая эксплуатация возможна и безопасна.

Истец лишен возможности оформить реконструкцию жилого дома блокированной застройки в порядке, предусмотренном ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем обратился в суд с данным иском.

Истец Котин А.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без своего участия. Ранее в судебных заседаниях представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме и просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Администрации г.о. Самары в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил отзыв на исковое заявление, согласно которому просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку спорный объект является самовольной постройкой, не представлено актуальных доказательств наличия права собственности на дом и земельный участок под ним, отсутствуют сведения о зоне, в которой расположен земельный участок, также установленных в его отношении ограничениях.

Ответчик Рогов И. П. в судебное заседание не явился, извещён надлежаще, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования признал в полном объеме, указав, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел право собственности на 5/12 доли на жилой дом по адресу: <адрес>, остальные 7/12 доли принадлежат Котину А.Ю, Решением Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право общей долевой собственности между ним и Котиным А.Ю., за Роговым И.П. признано право собственности на самовольно реконструированный жилой <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м., жилой площадью <данные изъяты> кв. м., кроме того, площадь лоджий, балконов, веранд, хол. кладовых, террас 21,3 кв. м.

Третье лицо Управление Росреестра по Самарской области своего представителя в судебное заседание не направило, извещалось судом надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что земельный участок <адрес> был предоставлен по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома на праве собственности ФИО4

Ответчик Рогов И.П. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел 5/12 доли указанного жилого дома на земельном участке площадью 600 кв. м.

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец Котин А.Ю приобрел 7/12 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом, а также право собственности на земельный участок площадью 300 кв. м. под ним.

Поскольку в процессе эксплуатации жилого дома он был реконструирован решением Советского районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ прекращено право общей долевой собственности между Роговым И.П. и Котиным А.Ю. на домовладение по адресу: <адрес>. Жилой дом по указанному адресу разделен в натуре, Рогову И.П. выделена в собственность часть жилого дома литер А общей площадью <данные изъяты> кв. м., жилой площадью <данные изъяты> кв. м.; за Роговым И.П. признано право собственности на самовольно реконструированный <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв. м., жилой площадью <данные изъяты> кв. м., кроме того, площадью лоджий, балконов, веранд, хол. кладовых, террас 21,3 кв. м. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящий момент согласно выписки из ЕГРН Котину А.Ю. принадлежит 7/12 доли в праве собственности на жилой дом площадью 72,7 кв. м., регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> кадастровым номером № площадью 300 +/-6 кв. м. (категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство).

Также, согласно выписки ЕГРН усматривается, что за Котиным А.Ю. зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 300 +/- 6 кв. м., по адресу: <адрес>,

Собственником выделенной части жилого дома является Рогов И.П.

Истец пользуется помещениями №№ 1, 4, 5, 6 общей площадью 49,6 кв. м., жилой площадью 30,4 кв. м. без учета вспомогательных площади (сеней – 3,1 кв. м.) в части дома А1А2А3А5а (ж1).

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдача которых осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Разъяснения по применению ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации даны в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где в пункте 26, в частности, разъяснено следующее.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Установлено, что разрешение на строительные мероприятия до начала их проведения не получено.

ДД.ММ.ГГГГ выполнено инженерно-техническое визуальное обследование конструкций жилого здания инженером ООО «Консоль-Проект» ФИО5, из заключения которого Шифр № – ТЗ следует, что согласно материалам инвентарного дела по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: <адрес> расположен жилой дом литера АА1А2А3А5аа1 общей площадью 255,8 кв. м., жилой площадью 139,7 кв. м., подсобной площадью 116,1 кв. м, вспомогательной площадью 24,4 кв. м.

Котин А.Ю. (часть жилого дома) занимает 49,6 кв. м. (30,4 кв. м. жилой площади + 19,2 кв. м. подсобной площади) без учета вспомогательной площади (сеней – 3,1 кв. м.), иные собственники занимают часть дома (ж2) – 206,2 кв. м. (109,3 кв. м. жилой площади + 96,9 кв. м. подсобной площади) без учета вспомогательной площади – 21,3 кв. м.

Каждая из частей дома (ж 1 и ж2) является изолированной от другой, имеет обособленный вход, не имеет мест общего пользования и общих коммуникаций с другими частями дома. Выделяемая часть дома (ж1) – дом блокированной застройки соответствует требованиям СП 55.13330.2016, СП 42.13330.2016 и ФЗ-№123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Выделение дома блокированной застройки (части дома (ж1)) не требует выполнения дополнительных работ по перепланировке, переустройству или реконструкции, не нарушает права и законные интересы иных граждан, не создает угрозу жизни и здоровью людей, дальнейшая эксплуатация выделенной части дома, как жилого дома блокированной застройки, будет возможна и безопасна. Котину А.Ю. в собственность выделяется дом блокированной застройки, часть дома (ж1), литеры АА1А2А3А5аа1 (помещения 1 этажа: 1, 4, 5, 6) общей площадью 49,6 кв. м, жилой площадью 30,4 кв. м. Выделяемая часть дома состоит из помещений литеры А1: комнаты (1) – 16,2 кв. м., помещения литеры А2: комнаты (4) – 14,2 кв. м., помещения литеры А3: кухни (5) – 13,6 кв. м., помещения литеры А5: котельной (6) - 5,6 кв. м., кроме того помещения вспомогательного назначения: сени (лит а) – 3,1 кв. м.

Из экспертного заключения от ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области» от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что жилой дом блокированной застройки по адресу: <адрес> (ж1), литеры АА1А2А3А5а соответствует государственным санитарным нормам и правилам в следующей части: СанПин 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территории городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий» разд. VIII.

Согласно экспертному заключению ООО «НПО Пожэксперт-Самара» №187-23 от 17.08.2023 блок жилого дома блокированной застройки, расположенный по адресу: <адрес>, Литера А1,А2,А3,А5,а пригоден для дальнейшего использования по своему функциональному назначению, при условии соблюдения в процессе эксплуатации обязательных требований «Правил противопожарного режима в Российской Федерации», утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 №1479.

Учитывая выводы, изложенные в заключениях, судом установлено, что нарушений строительных, пожарных, санитарных и иных норм и правил при строительстве жилого дома блокированной застройки не допущено.

Дом блокированной застройки построен в границах земельного участка общей площадью 300 +/- кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и принадлежащем истцу, который был предоставлен первоначальному собственнику дома по договору бессрочного пользования земельным участком под строительство индивидуального жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям Департамента градостроительства г.о. Самара на основании Карты правового зонирования действующих Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 года № 61, земельный участок, площадью 300 кв.м., на котором расположен дом, находится <данные изъяты>

В соответствии с п. 8 ст. 36 ГрК РФ, земельные участки и объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, а также в соответствии с п. 1 ст. 6 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утверждёнными указанным постановлением от 24.06.2001 года № 61, объекты недвижимости, став несоответствующими после введения в действие настоящих Правил, могут существовать и использоваться без их приведения в соответствие с настоящими Правилами.

Вид разрешенного использования земельного участка соответствует использованию его под размещения жилого дома.

Согласно ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации объектами жилищных прав являются жилые помещения.

В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, - имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

Пунктами 1-4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме отнесены:

-помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

-иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

-крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

-земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Между тем установлено, что спорный дом элементов общего имущества не содержит, а значит, не является многоквартирным.

Суд приходит к выводу, что самовольно произведенные строительные работы в отношении жилого дома блокированной застройки выполнены без нарушений строительных, пожарных, градостроительных, технических и санитарных требований, возведенные постройки не нарушают прав и законных интересов граждан, не создают угрозы их жизни и здоровья. Строения жилого дома находятся в работоспособном состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации, не ухудшает условия проживания жильцов жилого дома и не создает угрозу жизни и здоровья.

Не установлено каких-либо нарушений и охраняемых законом интересов, равно как и обстоятельств, создававших бы угрозу жизни и здоровью граждан при признании права собственности.

Спорный объект можно считать отдельным объектом недвижимости – блоком жилого дома блокированной жилой застройки.

Жилой дом по указанному выше адресу разделен на части, каждая часть имеет отдельный выход и самостоятельные вспомогательные помещения, а также обеспечена отдельными системами коммуникации, т.е. не отвечает признакам квартиры в многоквартирном жилом доме, определение которой дано в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ.

При таких обстоятельствах, истец лишен возможности, кроме как на основании судебного решения о признании права, зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости (ст.12, ст. 8.1 ГК РФ).

Сложившаяся ситуация нарушает права истца, предусмотренные пунктом 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающим право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно ст.35 ч.2 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании права собственности на блок жилого дома блокированной жилой застройки являются обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на объект недвижимости, в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ от 13.07.2015 является основанием для государственной регистрации права.

В соответствии с п.1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Котина Александра Юрьевича (<данные изъяты>) к Администрации г.о. Самара (ИНН 6315700007), Рогову Ивану Петровичу (<данные изъяты>) о признании права собственности на дом блокированной застройки - удовлетворить.

Признать за Котиным Александром Юрьевичем право собственности на жилой дом блокированной застройки, общей площадью <данные изъяты> кв. м., жилой площадью <данные изъяты> кв. м., подсобной площадью 19,2 кв. м., а также площадью сеней 3,1 кв. м., находящийся по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья                                   подпись                         И.П. Никонова

Решение в окончательном виде изготовлено 12 марта 2024 года.

Копия верна

Судья

Секретарь