Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4406/2022 ~ М-3482/2022 от 20.07.2022

39RS0001-01-2022-004755-34     Дело № 2-4406/2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 ноября 2022 года                        г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе судьи Таранова А.В., при секретаре Жунда А.В., с участием:

- представителя истца администрации городского округа «Город Калининград» - Сехина И.В.,

представителя ответчика Андреева И.В. - Бруно Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа «<адрес>» к Андрееву И.В. о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, сносе самовольной постройки или приведении е соответствие установленным требованиям, возвращении земельного участка в первоначальном состоянии, третье лицо ООО «Селена»,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация) обратилась в суд с иском к Андрееву И.В. о признании объекта недвижимости – здания с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью № кв.м., назначение: нежилое, наименование: административное, количество этажей №, в том числе подземных №, год завершения строительства №, самовольной постройкой, сносе, в течение шести месяцев со дня вступления решения в законную силу, указанной самовольной постройки или приведении е соответствие установленным требованиям, обязании ответчика возвратить истцу земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью № кв.м. по адресу: <адрес>, переданный ему по Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашению № № ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по Договору на передачу в аренду городских земель № от ДД.ММ.ГГГГ, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. В обоснование истец приводит следующие доводы.

Договором № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по Договору на передачу в аренду городских земель № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель - администрация городского округа «<адрес>» предоставил арендатору - Андрееву И.В. в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью № кв.м. по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.3 Договора земельный участок с кадастровым номером № имеет разрешенное использование - под строительство административного здания и предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 1.4 Договора на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки № кв.м., степень готовности объекта: №, кадастровый №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., находится по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство административного здания.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимого имущества - объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, степень готовности объекта>№%, площадь застройки: № кв.м., снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости - здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью №.м., назначение: нежилое, наименование: административное, количество этажей № в том числе подземных №, год завершения строительства №, находится в собственности Андреева И.В..

Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» было отказано исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Селена» в выдаче разрешения на ввод объекта по <адрес> в <адрес> в эксплуатацию.

Согласно информационному письму Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении информации, содержащейся в документах-основаниях, представленных для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № технический план объекта недвижимости был составлен на основании проектной документации на «административное здание по <адрес> в <адрес> от № года и Декларации об объекте недвижимости, заверенной собственником ООО «Селена».

Истец, ссылаясь на положения статьи 12 ГК РФ, предусматривающей такой способ защиты права, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждения к исполнению обязанности в натуре, иными способами, предусмотренными законом заявляет настоящие требования, основываясь при этом на следующих нормах закона.

В силу ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае его самовольного занятия. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с п. 2 ст. 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть понуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений и освобождению земельного участка.

В соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является    единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающий в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление от 29.04.2010 № 10/22), зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (ч. 10 ст. 40 федерального закона от 13.07.2015 №. 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство, а именно в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Спорное строение с кадастровым номером № зарегистрировано ООО «Селена» в отсутствие разрешительной документации, а постановка спорного объекта на государственный кадастровый учет и регистрация на него права собственности в упрощенном порядке (на основании декларации) не подтверждают, что объект введен в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В дальнейшем свое право собственности на указанное строение зарегистрировал за собой Андреев И.В. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно части 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

В силу статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со статьей 222 ГК РФ.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Часть 2 статьи 264 Земельного кодекса РФ предусматривает, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии с положениями пункта 1 Статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержал, изложил доводы аналогичные описанным в иске. Полагал, что срок исковой давности не является пропущенным, поскольку истец узнал о нарушении своего права перед подачей иска.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признала, заявила о пропуске срока исковой давности, который начал течь с момента заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав по договору аренды, поскольку основанием для заключения такого соглашения явился переход к ответчику прав на здание. Данный вид иска не относится к искам, на которые срок исковой давности не распространяется. Постройка была создана с согласия истца, на земельном участке, предоставленном под строительство данного здания, которое в настоящее время соответствует всем установленным требованиям. Постройка не является самовольной, поскольку на ее возведение было выдано разрешение на строительство. В настоящий момент спорное задание соответствует всем установленным требованиям, и следовательно, его невозможно привести в соответствие тем требованиям, которым оно уже соответствует.

Представитель третьего лица ООО «Селена» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Заслушав лиц участвующих в деле, исследовав представленные сторонами доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов реестровых дел, полученных из управления Росреестра по Калининградской области и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» на запрос суда, установлено следующее.

Договором № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель - администрация городского округа «<адрес>» предоставил арендатору – ООО «Селена» в аренду сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью №м. по адресу: <адрес> п. 1.3 Договора земельный участок с кадастровым номером № разрешенное использование - под строительство административного здания и предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно п. 1.4 Договора на указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, площадь застройки № кв.м., степень готовности объекта: №, кадастровый №.

Ранее Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «<адрес>» было отказано исх. № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Селена» в выдаче разрешения на ввод объекта по <адрес> в <адрес> в эксплуатацию.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., находится по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под строительство административного здания.

Право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № адрес: <адрес>, степень готовности объекта>№%, площадь застройки№ кв.м., было зарегистрировано за ООО «Селена» ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора аренды, декларации об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, проектной документации, экспликации и поэтажных планов помещений задания, акта № об установлении адреса строящемуся зданию и заявления от ДД.ММ.ГГГГ, Управлением Росреестра по Калининградской области была произведена регистрация прав ООО «Селена» на объект недвижимости - здание с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью № кв.м., назначение: нежилое, наименование: административное, количество этажей 3, в том числе подземных 1, год завершения строительства №

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Селена» и Андреевым И.В. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного здания за № рублей; переход прав был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, а затем соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав и обязанностей по Договору на передачу в аренду городских земель №/№ от ДД.ММ.ГГГГ, произошла уступка права аренды от ООО «Селена» к Андрееву И.В., который был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, спорный земельный участок был предоставлен в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ – собственнику объекта незавершенного строительства однократно для завершения строительства этого объекта.

Обращаясь в суд с настоящим иском, администрация исходит из того, что спорный объект является самовольной постройкой, в связи с чем, подлежит сносу (или приведению в соответствие с установленными требованиями), а участок возвращению истцу в первоначальном виде.

Избранный способ защиты права суд признает ненадлежащим ввиду следующего.

В силу статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Пунктом 23 Постановления Пленума № 10/22 установлено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума № 10/22, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку.

Поскольку судом бесспорно установлено, что нежилое здание возведено на земельном участке, допускающем строительство такого вида объектов, предоставленном в аренду в установленном законом порядке, строилось на основании разрешения на строительство, а истец при этом не ссылает на то, что ответчиком (или иным лицом) было произведено самовольно строительство после завершения объекта на 90% и регистрации прав на данный объект незавершенного строительства (данная регистрация права и законность возведения строения не оспаривается), спорный объект нельзя отнести к самовольным постройкам, и следовательно, иск о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие установленным требованиям (при дом, что доводов о несоответствии таким требованиям не приведено) не может быть удовлетворен.

В этой же связи не может быть удовлетворено требование о возврате земельного участка, поскольку законом предусмотрены иные последствия не завершения в установленный срок строительства объекта незавершенного строительства, под завершение которого предоставлялся земельный участок.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьей 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положениями статьи 239.1 ГК РФ урегулированы последствия не выполнения в срок аренды собственником незавершенного строительством объекта обязанности по завершению строительства объекта незавершенного строительства, в частности: объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п.1 ст. 239.1 ГК РФ), средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).

Вышеуказанные положения корреспондируют нормам подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которым предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, предусмотренный законом вышеизложенный механизм позволяет одновременно достичь двух целей: завершение строительства объекта в кратчайший срок и возмещение собственнику объекта незавершенного строительства его рыночной стоимости (за минусом расходов на реализацию объекта). Избранный же истцом по настоящему делу способ не позволяет достичь ни одной из этих целей, поскольку предполагает снос объекта без какого-либо возмещения, что противоречит конституционным принципам гарантии права собственности и вышеприведенным нормам закона, реализующим данные принципы.

В случае создания ответчиком каких-либо препятствий для реализации вышеуказанного правового механизма, истцом должен избираться адекватный способ защиты права, позволяющий устранить данное препятствие (которым настоящий иск очевидно не является).

Таким образом, в заявленном иске надлежит отказать в полном объеме. При этом, ссылки ответчика на истечение срока исковой давности, с учетом установленных судом обстоятельств о необоснованности исковых требований, существенного правового значения не имеют.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске Администрации городского округа «Город Калининград» (ИНН 3903016790) отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд, через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 ноября 2022 года.

Судья                                А.В. Таранов