Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-4/2019 (2-324/2018;) ~ М-307/2018 от 22.06.2018

Резолютивная часть

оглашена 28.06.2019

Мотивированное решение

изготовлено 02.07.2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Звенигород Московская область                     28 июня 2019 года

Звенигородский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи                 Фоменковой О.А.,

при секретаре                         Дерягине Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Фаэтоновой Натальи Васильевны к администрации городского округа Звенигород, ООО «Звенигород.Хлеб» об изменении долей в праве общей долевой собственности, определении порядка пользования,

встречному иску ООО «Звенигород.Хлеб» к администрации городского округа Звенигород, Фаэтоновой Наталье Васильевне о разделе объекта и прекращении права общей долевой собственности,

у с т а н о в и л :

Клепикова Л.В., действуя по доверенности в интересах Фаэтоновой Н.В., обратилась в суд с иском Дата обезличена, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ Дата обезличена (т. 1 л.д. 102-108), заявила их к администрации городского округа Звенигород, ООО «Звенигород.Хлеб», как совладельцам здания (торговое нежилое), расположенного по адресу: <адрес>, просила в судебном порядке определить порядок пользования объектом и изменить доли в праве общей долевой собственности на указанный объект, указав, что по актуальным сведениям ЕГРН истице принадлежит 32/100 долей в праве общей долевой собственности, муниципальному образованию - 11/100 долей, ООО «Звенигород.Хлеб» - 57/100 долей. В обоснование требований об увеличении доли в праве общей долевой собственности на объект Фаэтонова Н.В. указывала, что приобрела право собственности на имущество на основании Акта распределения основных средств Общества между его учредителями при ликвидации в 2005 году, в 2012 году на объекте были произведены работы по реконструкции, в результате чего был введен в эксплуатацию полуподвал Лит. Б1 (помещение площадью 20,8 кв.м. учтено под кадастровым номером 50:49:0010107:1760) и восстановлен разрушенный (засыпанный) в 1994 году подвал (помещение площадью 63,0 кв.м. учтено под кадастровым номером 50:49:0010107:1437); в результате технического учета изменений сведения БТИ - полуподвал (Лит. Б1) изменили на пристройку (Лит. Б5), подвал учтен как Лит. Б3, что отражено в инвентаризационной карточке Дата обезличена. <адрес> здания, внесенная в реестр недвижимого имущества, учитывает все фактические площади, однако право собственности на строение увеличенной площадью 1 013,6 кв. зарегистрировано за участниками общей долевой собственности в прежних долях. С учетом произведенных улучшений объекта (увеличения объема) представитель истца находила, что доля Фаэтоновой Н.В. в праве общей долевой собственности на объект должна быть пересчитана, предложение об изменении долей, направленное в адрес администрации городского округа Звенигород Дата обезличена, оставлено без удовлетворения. По договору купли-продажи от Дата обезличена администрация городского округа Звенигород, уже находясь в споре по настоящим требованиям, произвела отчуждение 57/100 долей в пользу ООО «Звенигород.Хлеб», что послужило основанием к уточнению требований Дата обезличена.

Представитель администрации городского округа Звенигород - по доверенности Раевский С.С. против заявленных Фаэтоновой Н.В. требований возражал, позиция муниципального образования изложена в письменном отзыве с хронологическим отражением данных инвентаризационного учета и регистрации прав (т. 1 л.д. 80-83), доводы которого сводятся к следующему: здание является вновь выявленным объектом культурного наследия (дом Н.А. Глухаревой, 1-я пол. XIX в.), разрешение на реконструкцию объекта не выдавалось, ввод в эксплуатацию не оформлялся, проектная документация, согласованная с органом по охране памятников культуры, в ОМС отсутствует, градостроительный план земельного участка не оформлялся. Также администрация указывала, что исходя из общей площади здания, внесенной в характеристики объекта ЕГРН - 1 013,6 кв.м., доля Фаэтоновой Н.В. в перерасчете на квадратные метры должна составлять 324,4 кв.м., а доля администрации городского округа Звенигород – 689,2 кв.м., а поэтому находил возможным указать на вступившее в законную силу решение суда, которым с Фаэтоновой Н.В. в пользу администрации городского округа Звенигород взыскано неосновательное обогащение за превышение находящихся в фактическом пользовании помещений, ее доле.

ООО «Звенигород.Хлеб» - в лице генерального директора Родионова А.А., представителя Общества по доверенности Романовой Д.Е. позицию истца находили ошибочной, полагая, что порядок пользования объектом не определен, а предлагаемый вариант изменения долей для иных совладельцев является экономически невыгодным. Находя, что объект подлежит реальному разделу, с возможными работами по его реконструкции и переоборудованию, Дата обезличена Общество заявило встречный иск к Фаэтоновой Н.В., администрации городского округа Звенигород о разделе нежилого здания и выделении имущества ООО «Звенигород.Хлеб», расположенного на 2-м этаже здания, в виде самостоятельного объекта, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010107:147 (т. 1 л.д. 129-131).

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - пользователи имуществом по договорам аренды, заключенным Фаэтоновой Н.В. – Давтян С.Г., ИП Гарькавый С.Е., ИП Тюленев А.М. обеспечили явку представителя по доверенности Воронина И.В., который поддержал позицию представителя истца Фаэтоновой Н.В., против требований ООО «Звенигород.Хлеб» возражал.

К участию в деле по инициативе суда привлечено Главное управление культурного наследия <адрес>, в письменном отзыве (т. 1 л.д. 96-97) представитель по доверенности Тищенко Н.А. сообщила, что объект по адресу: <адрес> соответствии с приказом Комитета по культуре <адрес> № от Дата обезличена включен в перечень вновь выявленных объектов культурного наследия «Дом Н.А. Глухаревой, пер.пол. XIX», 1889-1891 г.г.». По мнению органа, вопреки обязательства по содержанию выявленного объекта культурного наследия, его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, Фаэтоновой Н.А. были проведены пристройки к спорному строению, в связи с чем увеличилась площадь, в настоящее время ГУ рассматривается вопрос о проведении внепланового мероприятия по государственному контролю за состояние спорного здания, на этом основании просят в иске отказать.

Определением от Дата обезличена по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство по делу было приостановлено. В связи с поданной ООО «Звенигород.Хлеб» частной жалобой судебный акт вступил в законную силу Дата обезличена, дело из суда апелляционной инстанции возвращено Дата обезличена, в связи с чем сроки производства экспертизы были продлены, дело передано в экспертную организацию Дата обезличена (т. 1 л.д. 220).

Определением от Дата обезличена производство по делу возобновлено.

В ходе судебных заседаний, состоявшихся после проведения судебной экспертизы, представитель Фаэтоновой Н.В. на иске настаивала, просила учесть, что в период до 2013 года Фаэтонова Н.В. перестроила полуподвал (Лит. Б1), который при инвентаризации в 2012 году БТИ переименовало в Лит. Б5. Также утверждала, что подвал всегда состоял и учитывался в двух помещениях, однако в период 1992-1994 г.г. одно из помещений подавала (63,0 кв.м.) перестало учитываться, а на плане в инвентарном деле БТИ имеется пометка «засыпано». До инвентаризации в 2012 году Фаэтонова Н.В. провела работы по расчистке данного помещения, и по инвентаризационной карточке БТИ 2012 года ранее существующее помещение площадью 41,8 кв.м. (лит. Б) и вновь расчищенная площадь в подвальном помещении - 63,0 кв.м. обозначена как лит. Б3. Также просила учесть, что с целью оформления прав на произведенные ею улучшения помещений, находящихся в пользовании, и включения в общую площадь тех помещений, которые ранее не включались в общую площадь, Фаэтонова Н.В. обращалась в администрацию городского округа Звенигород, последней действия Фаэтоновой Н.В. были согласованы в 2013 году, администрация выдала Фаэтоновой Н.В. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от Дата обезличена с включением в общую площадь здания таких помещений, в результате чего общая площадь объекта увеличилась до 1 013,6 кв.м. Находя, что произведенные улучшения, в результате которых увеличена площадь всего объекта, дают право на увеличение доли в праве собственности на объект, Фаэтонова Н.В. в 2016 году обратилась в орган местного самоуправления с просьбой пересмотреть доли и определить порядок пользования зданием, в бесспорном порядке разрешить такой вопрос возможным не представилось, что послужило поводом к обращению с настоящим иском в суд. Опираясь на расчет специалистов, представитель Клепикова Л.В. просила изменить доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание – магазин, этажа 2, площадью 1 013,6 кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, увеличив долю Фаэтоновой Н.В. до 41/100 долей, изменив также доли других совладельцев для приведения данных к единице, с учетом состоявшегося судебного акта (решения Арбитражного суда), в котором описаны помещения, которые следует передать по договору купли-продажи, а также определить порядок пользования зданием, передав во владение и пользование Фаэтоновой Н.В. нежилое помещение на 1 этаже, имеющее отдельный вход, а также помещение подвала, при этом нежилое помещение площадью 12,6 кв.м. оставить в совместном пользовании участников долевой собственности с учетом его технического назначения (котельная).

Администрация городского округа Звенигород в лице представителей по доверенностям - Рыжов Е.Н., Раевский С.С. против исковых требований Фаэтоновой Н.В. возражали, Раевский С.С. выступил в поддержку возражений по доводам письменного отзыва, в соответствии с которым находил, что в 2013 году администрация лишь выразила согласие на регистрацию учета изменений сведений об объекте в ЕГРН, следовательно, доли в указанной увеличенной площади должны измениться у обоих участников долевой собственности. По мнению ОМС, от общей площади здания 1 013,6 кв.м. идеальной доле Фаэтоновой Н.В. в размере 32/100 должны соответствовать 324,4 кв.м., а доле администрации – 68/100 – 689,2 кв.м., в то время как в фактическом пользовании Фаэтоновой Н.В. находятся помещения общей площадью 411 кв.м., что на 86,6 кв.м. превышает ее долю. В указанной связи представитель настаивал, что администрация городского округа Звенигород вправе претендовать на определение в пользование помещения подвала площадью 63,0 кв.м., а также помещения 1 этажа площадью 20,8 кв.м., либо на соответствующую денежную компенсацию за превышение доли, находящейся в фактическом пользовании. Встречный иск ООО «Звенигород.Хлеб» поддержан с приведением мотивов о возможности реального раздела объекта и прекращения права общей долевой собственности на объект в целом. Вместе с тем, представитель ОМС также находил, что приводимые представителем Фаэтоновой Н.В. доводы не могут свидетельствовать об улучшениях объекта, в результате которых можно требовать увеличения доли, никаких доказательств несения расходов на производимые улучшения сторона не представила, «улучшения являются отделимыми», здание является вновь выявленным памятником культурного наследия, а поэтому все выданные разрешения и одобрения следует признать ничтожными в связи с несоблюдением требований Федерального закона № 73-ФЗ, поскольку реконструкция памятника культурного наследия могла быть произведена только с разрешения компетентного в области сохранения памятника культуры органа.

ООО «Звенигород.Хлеб» - Родионов А.А., Романова Д.Е. поддержали встречный иск о разделе нежилого здания и прекращении права общей долевой собственности на объект, критически оценив заключение судебной экспертизы, в котором вариант раздела здания «по вертикали» не отражен, полагали, что эксперты вышли за рамки пределов экспертной оценки и не привели в заключении варианты раздела здания, которые приемлемы с технической точки зрения и будут учитывать коммерческую привлекательность предлагаемых помещений. Повторили также доводы представителя администрации о том, что Фаэтоновой Н.В. по предложенному экспертами варианту в пользование передаются помещения, которые по площади превышают идеальную долю, значительно увеличивая ее – на 142,4 кв.м.

Представитель третьих лиц - правообладателей по договорам аренды - Давтян С.Г., ИП Гарькавый С.Е., ИП Тюленев А.М. - по доверенности Воронин И.В. поддержал позицию представителя истца Фаэтоновой Н.В., против встречный требований ООО «Звенигород.Хлеб» возражал.

Главное управление культурного наследия <адрес> о возобновлении производства по делу уведомлено, направлено заключение судебной экспертизы, уточненной позиции не представлено.

Выслушав доводы участников процесса, исследовав письменные материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3). В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4).

Предметом спора является нежилое (торговое) здание, расположенное по адресу: <адрес>, которое до отчуждения муниципального имущества принадлежало на праве общей долевой собственности:

- Фаэтоновой Н.В. – регистрация права общей долевой собственности Дата обезличена – доля в праве 32/100, с обременением правами аренды в пользу Гарькавого С.Е., Давтян С.Г., Тюленева А.М.;

- муниципальному образованию «<адрес> Звенигород» - регистрация права общей долевой собственности Дата обезличена – доля в праве 68/100 долей, с обременением в пользу ООО «Звенигород.Хлеб» на основании договора аренды нежилых помещений без права выкупа от Дата обезличена №, дополнительному соглашению от Дата обезличена №, что следует из данных ЕГРН по состоянию на Дата обезличена (т. 1 л.д. 13-18).

Иск Фаэтоновой Н.В. был принят в производство Дата обезличена, а в результате отчуждения доли от муниципального имущества по Договору купли-продажи, заключенному Дата обезличена между администрацией городского округа Звенигород и ООО «Звенигород.Хлеб», сведения ЕГРН о правообладателях спорного объекта претерпели изменения Дата обезличена, что послужило поводом во включении в судебный процесс в качестве ответчика Общества.

Согласно условиям такого договора (т. 1 л.д. 84-89), он заключен в соответствии с решением Совета депутатов городского округа Звенигород № от Дата обезличена, во исполнение решения Арбитражного суда <адрес> по делу № А41-32165/17от Дата обезличена, вступившего в законную силу Дата обезличена, продавец в лице Главы муниципального образования передал покупателю в лице генерального директора Общества в собственность за плату (21 951 000 руб.), с рассрочкой платежа сроком на пять лет, 57/100 долей в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером 50:49:0010107:842 площадью 1 013,6 кв.м.

Следует отметить, что вступившим в законную силу (не обжалованным сторонами) решением Арбитражного суда <адрес> по делу № А41-32165/17от Дата обезличена (т. 2 л.д. 3-8) :

- признано незаконным бездействие Совета депутатов городского округа Звенигород № от Дата обезличена «О приостановлении решений Совета депутатов городского округа Звенигород № от Дата обезличена «Об условиях приватизации и порядке оплаты муниципального имущества, находящегося в собственности городского округа Звенигород, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» и № «Об общих условиях приватизации и порядке оплаты муниципального имущества, находящегося в собственности городского округа Звенигород, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в части приостановления действия решения Совета депутатов № от Дата обезличена;

- признан незаконным отказ администрации городского округа Звенигород в реализации преимущественного права ООО «Звенигород.Хлеб» на приобретение в собственность объекта приватизации – 57/100 долей в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 1 013,6 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010107:842, а именно:

помещение с кадастровым номером 50:49:0010107:1240 площадью 333,1 кв.м.,

помещение с кадастровым номером 50:49:0010107:1241 площадью 234,5 кв.м.,

помещение с кадастровым номером 50:49:0010107:1242 площадью 12,6 кв.м.

В силу п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что условия договора его сторонами были изменены, а при заключении данной сделки объект уже находился в споре по настоящему делу, принадлежащая ОМС доля в праве оспаривалась, что ставит под сомнение добросовестность участников гражданского оборота по вышеуказанной сделке.

В соответствии с данными ЕГРН по состоянию на Дата обезличена, справкой о переходе прав:

- муниципальное образование «<адрес> Звенигород» является собственником 11/100 долей в праве собственности на объект,

- ООО «Звенигород.Хлеб» - 57/100 долей /с обременением – залог в силу закона до полного исполнения обязательств в пользу администрации городского округа Звенигород/,

- Фаэтонова Н.В. – 32/100 доли /с обременением в пользу арендаторов/.

Состав спорного объекта общей площадью 1 013,6 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010107:842 следующий (т. 1 л.д. 111-125):

пом. с кадастровым номером 50:49:0010107:1243 площадью 41,8 кв.м. (подвал)

пом. с кадастровым номером 50:49:0010107:1242 площадью 12,6 кв.м. (этаж №)

пом. с кадастровым номером 50:49:0010107:1240 площадью 333,1 кв.м. (этаж №)

пом. с кадастровым номером 50:49:0010107:1241 площадью 234,5 кв.м. (мансарда)

пом. с кадастровым номером 50:49:0010107:1437 площадью 63 кв.м. (подвал)

пом. с кадастровым номером 50:49:0010107:1760 площадью 20,8 кв.м. (этаж №)

пом. с кадастровым номером 50:49:0010107:1758 площадью 7,6 кв.м. (этаж №)

пом. с кадастровым номером 50:49:0010107:1759 площадью 22,4 кв.м. (этаж №)

пом. с кадастровым номером 50:49:0010107:1757 площадью 277,8 кв.м. (этаж №).

Следует отметить, что в характеристиках объекта в перечне помещений, расположенных в здании (раздел 7 ЕГРН) за превышением /ошибочно/ внесены данные на помещение с кадастровым номером 50:49:0010107:1239 площадью 319,5 кв.м. (1 этаж), при сложении всех помещений за исключением указанного, общая площадь соответствует учтенной = 1 013,6 кв.м. По мнению суда, данные разночтения не препятствуют разрешению спора судом, по заявлению заинтересованного лица сведения об объекте могут быть уточнены в установленном законом порядке, а суд исключает данное помещение при разрешении требований.

В силу ст.ст. 3, 56 ГПК РФ лицо вправе рассчитывать на судебную защиту в случае реального нарушения либо оспаривания его прав, при условии, что это будет доказано.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов (ч. 1 ст. 55 ГПК РФ).

Исследуя ретроспективные данные, свидетельствующие об основаниях возникновения прав, установления и изменения прав и обязанностей в отношении спорного объекта, его технического учета применительно действующему на тот период времени порядку (по документам технического учета - материал приобщен из данных инвентарного дела 044:056-01278 - т. 2 л.д. 180), судом установлено следующее:

- до 1995 года все нежилое строение находилось в собственности муниципального образования городской округ Звенигород, право муниципальной собственности впервые было зарегистрировано на основании постановления администрации <адрес> № от Дата обезличена, выдано регистрационное удостоверение № от Дата обезличена;

- часть здания находилась в пользовании на праве аренды у ТОО «Находка», другая часть – в пользовании ТОО «Родник».

ООО «Звенигород.Хлеб» является правопреемником ТОО «Родник». Фаэтонова Н.В. являлась соучредителем ТОО «Находка».

Как усматривается из договора аренды № от Дата обезличена, в аренду ТОО «Родник» был предоставлен второй этаж здания с отдельным входом. Об этом прямо указано в договоре (описание объекта – 2 этаж площадь 341,6 кв.м.) и акте приема-передачи о праве пользования арендатора помещением 2-го этажа здания (т. 2 л.д. 13-16).

Данное обстоятельство также подтверждается техническими заключениями БТИ от 1995 года (т. 2 л.д. 77-85) и 2001 года (т. 2 л.д. 91-101).

В 1994 году ТОО «Находка» обратилась в администрацию с просьбой о выкупе доли строения, на основании постановления администрации <адрес> от Дата обезличена № «О продаже части муниципальной собственности» и письма Комитета по управлению имуществом администрации <адрес> № от Дата обезличена БТИ было подготовлено техническое заключение от Дата обезличена на предмет определения порядка пользования строением и установления продаваемой доли домовладения № по <адрес> в <адрес> (т. 2 л.д. 77, л.д. 79-85 - план):

- согласно данному заключению общеполезная площадь строения составила 644 кв.м., а также цокольный этаж площадью 17,1 кв.м., подвальное помещение площадью 41,8 кв.м., этажной холодной пристройки площадью 25 кв.м.,

- описаны помещения, находящиеся в пользовании ТОО «Находка»: - комнаты на 1-м этаже площадью 292 кв.м. (№ – 3,4 кв.м., № – 149 кв.м., № – 14,4 кв.м., № – 13,4 кв.м., №,6 кв.м., № – 28,9 кв.м., №,1 кв.м., № – 2,8 кв.м., № – 26,5 кв.м., № – 25,2 кв.м., № – 5,0 кв.м.; № – 6,7 кв.м.), а также цокольный этаж площадью 17,1 кв.м. и подвальное помещение площадью 41,8 кв.м. Доля данных помещений составила 45/100 долей от всего здания (красный цвет на плане, утвержденном Дата обезличена);

- описаны помещения 1 этажа – 23,3 кв.м., 2 этажа - 328,7 кв.м., а также двухэтажная холодная пристройка лит.б – 25 кв.м., что составило 55/100 долей, находящихся в пользовании муниципального образования.

Данные помещения и занимало ТОО «Родник», правопреемником которого является ООО «Звенигород.Хлеб» - на основании договора аренды № от Дата обезличена.

При этом как усматривается из инвентаризационной карточки по состоянию на Дата обезличена, помещения находящиеся в пользовании ТОО «Находка», имеют отдельный вход, также как и помещения, находящиеся во владении муниципального образования, пользовании ТОО «Родник».

На основании указанного выше постановления администрации <адрес> № от Дата обезличена «О передаче части муниципальной собственности» Дата обезличена был заключен нотариальный договор, по которому:

- ТОО «Находка» купило у муниципального образования 45/100 долей нежилого здания по адресу: <адрес> (п.1 Договора),

- в собственность ТОО «Находка» были переданы комнаты общей площадью 292 кв.м. (№ – 3,4 кв.м., № – 149 кв.м., № – 14,4 кв.м., № – 13,4 кв.м., №,6 кв.м., № – 28,9 кв.м., №,1 кв.м., № – 2,8 кв.м., № – 26,5 кв.м., № – 25,2 кв.м., № – 5,0 кв.м.; № – 6,7 кв.м.), а также цокольный этаж площадью 17,1 кв.м. и подвальное помещение площадью 41,8 кв.м. Доля данных помещений составила 45/100 долей от всего здания (п. 6 Договора), данный договор от Дата обезличена был зарегистрирован в БТИ Дата обезличена (т. 2 л.д. 88-89).

Постановлением № от Дата обезличена ТОО «Родник» (Звенигород.Хлеб) было разрешено произвести капитальный ремонт крыши здания с устройством мансардного этажа площадью 234,8 кв.м. (т. 2 л.д. 90).

В соответствии с Приказом Комитета по культуре № от Дата обезличена Дом Н.А. Глухаревой, пер.пол.XIX в., 1889 г. включен в список вновь выявленных объектов (памятников) <адрес>, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, по состоянию на Дата обезличена (т. 1 л.д. 98-100), имеется паспорт Объекта, оформленный Министерством культуры СССР в 1988 году, с планами помещений объекта (т. 2 л.д. 9-12).

В связи с устройством мансардного этажа в 2001 БТИ было подготовлено новое техническое заключение (т. 2 л.д. 91-101), согласно которому площадь здания увеличилась до 876,9 кв.м., при этом также описаны помещения:

1/ переданные в пользование ТОО «Родник» (на плане синий цвет): - 1 этаж комната 11а – 6,8 кв.м., 2 этаж – комната №,1 кв.м., комната №,0 кв.м., № а – 5,5 кв.м., № – 26,3 кв.м., № – 101,4 кв.м., № – 42,2 кв.м., № – 1,1 кв.м., № – 2,9 кв.м. № – 97,6 кв.м.; а также часть здания общего пользования – на 1 этаже 3,9 кв.м., 16,8 кв.м., холодная пристройка лит. б размером 2,55 х 4,90, итого общеполезной площади 332,6 кв.м.;

2/ находящиеся в собственности ТОО «Находка» (описано как часть здания, на плане зеленый цвет): - 1 этаж комната № – 3,4 кв.м., № – 149,0 кв.м., №,4 кв.м., № – 13,4 кв.м., № – 10,6 кв.м., № – 28,9 кв.м., № – 6,1 кв.м., № – 2,8 кв.м., № – 26,5 кв.м., № – 5,2 кв.м., а также полуподвал лит. Б1 и подвал лит. Б, а также часть здания общего пользования 3,9 кв.м., итого общеполезной площади 284,2 кв.м.;

3/ принадлежащая часть здания Комитета по управлению имуществом (коричневый цвет на плане): - в мансардном помещении лит. Б4, 2 этаж – лестн.площ.№ – 4,9 кв.м., мансарда комната №,6 кв.м., № – 17,8 кв.м., № – 17,8 кв.м., № – 14,0 кв.м., № – 12,8 кв.м., №,2 кв.м., № – 50,3 кв.м., № – 14,4 кв.м., № – 20,3 кв.м., № – 14,9 кв.м., № – 19,8 кв.м., № – 34,6 кв.м., а также лест.пл. общего пользования (на плане желтый цвет) – 16,8 кв.м. и 3,9 кв.м., а всего 260,1 кв.м., итого общеполезная площадь 876,9 кв.м., долевое участие пересчитано в следующем соотношении: ТОО «Родник» 38/100 доли (332,6 кв.м.), ТОО «Находка» 32/100 доли (284,2 кв.м.), Комитет по управлению имуществом – 30/100 долей (260,1 кв.м.).

Таким образом, согласно данным технического заключения от 2001 года, мансардный этаж находился в пользовании администрации <адрес>, документов, подтверждающих передачу данного этажа в аренду ТОО «Родник» или ООО «Звенигород.Хлеб», в материалы дела не представлено.

На основании данного технического заключения между муниципальным образованием и ООО «Находка» Дата обезличена был заключен Договор изменения идеальных долей нежилого здания по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 22-24), изменение долей было зарегистрировано в ЕГРП Дата обезличена, согласно которому:

- доля ООО «Находка» составила - 32/100,

- доля муниципального образования - 68/100.

В 2005 году ООО «Находка» прекратило свое существование в связи с ликвидацией. Протоколом № собрания учредителей от Дата обезличена были распределены основные средства между учредителями, в числе которых была и Фаэтонова Н.В., ей была передана часть помещения в праве долевой собственности -магазин № «Продукты» по адресу: <адрес>, земля под магазином и часть двора, что соответствовало ее доле в уставном капитале.

На основании данного протокола был составлен Акт от Дата обезличена распределения имущества между учредителями ООО «Находка», согласно п. 4 данного акта Фаэтоновой Н.В. было передано в собственность 32/100 доли в праве на нежилое строение, а именно помещение магазина № «Продукты» по адресу: <адрес>, с указанием следующих помещений: лит. Б (площадью 280,3 кв.м. комнаты №), лит. Б1 (площадью 17,1 кв.м. комнаты №), лит. Б2 (площадью 11,7 комнаты №), лит. Б3 (площадью 41,8 кв.м. комнаты №) общей площадью 350,9 кв.м. и земельный участок.

На основании акта от Дата обезличена право общей долевой собственности Фаэтоновой Н.В. на 32/100 долей в праве на объект было зарегистрировано, о чем Дата обезличена в ЕГРН внесена запись №.

Следует отметить, что описание помещений соответствует договору от Дата обезличена, согласно которому была приобретена доля в здании и переданы в пользование конкретные помещения.

Вместе с тем, суд находит правильным отразить следующие факты, установленные при ознакомлении с материалами инвентарного дела:

- согласно плану БТИ 1947 года данное здание состояло из лит. Б (первый и второй этаж), лит. а (лестница на второй этаж), лит. а3 и а2 (подвалы склады);

- согласно экспликации к поэтажному плану 1947 литеры обозначались иначе: лит. Б была разделена на лит. Б2, Б1 и Б, а подвалы обозначены под лит. б2 и б3, ранее было печное отопление и общая площадь здания составляла 707,71 кв.м.;

- согласно плану БТИ 1968 года данное здание состояло из лит. Б (первый и второй этаж), лит. Б5 (котельная) = в н.в. лит. Б2 и Б1 (полуподвал) = в н.в. лит. Б5. Лит.а (лестница на второй этаж) = лит.б2. Пристроена котельная, печное отопление отсутствует. Площадь составила 610,6 кв.м.;

- согласно плану БТИ 1981 года данное здание состоит из лит. Б (первый и второй этаж), лит. Б2 (котельная) = ранее была лит Б5 и Б1 (полуподвал) = в н.в. лит.Б5;

- из паспорта объекта культурного наследия по состоянию на 1988 год усматривается наличие подвала, состоящего из двух раздельных не совмещенных и не сопряженных помещений (но площади не указаны);

- согласно плану 1992 года здание состоит из лит. Б (магазин), Б1 (полуподвал, Б2 (котельная), Б3 (подвал), Б4 (подвал), б (холодная пристройка). Площадь здания 616,3 кв.м.;

- согласно техническому паспорту и поэтажным планам 1994 года произошли изменения - в поэтажном плане от Дата обезличена имеется отметка на лит. Б4 «подвал нарушен 10.01.1994г» и далее его не учитывают;

- как усматривается из технического паспорта по состоянию на 1994-1997 г.г. здание состояло из лит. Б (основная), Б1 (цокольный этаж = полуподвал), Б2 (котельная), Б3 (подвал площадью 41,8 кв.м.), б (холодная пристройка), крыльцо;

- как усматривается из инвентаризационной карточки на 2001 год здание состояло из лит. Б (основная), Б1 (цокольный этаж = полуподвал), Б2 (котельная), Б3 (подвал площадью 41,8 кв.м.), б (холодная пристройка), крыльцо;

- согласно инвентаризационной карточки от Дата обезличена здание состояло из лит. Б (основная (первый, второй,), Б1 (цокольный этаж площадь изменилась с 17,1 кв.м. на 15,8 кв.м.), Б2 (котельная), Б3 (подвал площадью 41,8 кв.м.), Б4 мансарда, б (холодная пристройка). Площадь нежилого здания с учетом всех помещений в здании составила 945,9 кв.м., при этом никаких изменений в здании с 2001 года не произошло, уточнения внесены в связи с изменениями законодательства в 2005 году;

- аналогичные сведения содержатся в инвентаризационной карточке 2011 года;

- по данным инвентаризационной карточки от Дата обезличена (т. 1 л.д. 36, примечание) увеличивается площадь здания в целом до 1 013,6 кв.м. и изменяется состав объекта в целом: включена в подсчет общей площади пристройка лит. Б5, площадь подвала лит. Б3 увеличивается, в экспликации на плане отражено второе помещение в подвале площадью 63 кв.м.

Спорными помещениями в данном объекте на настоящий момент является подвал 63,0 кв.м., а также администрация утверждает, что в результате незаконных работ по пристройке помещения лит. Б5 площадью 20,8 кв.м. доля Фаэтоновой Н.В. увеличена быть не может.

Представитель Фаэтоновой Н.В. утверждала, что собственник осуществил реконструкцию холодной пристройки лит. Б1, а также принял меры по восстановлению помещения в подвале площадью 63,0 кв.м.

Исследуя данные обстоятельства, судом установлено следующее.

Фаэтонова Н.В. с 2006 года является единоличным собственником земельного участка площадью 694 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010107:147, сформированного под спорным зданием.

Письмом Дата обезличена (исх. 356-и) администрация городского округа Звенигород по заявлению Фаэтоновой Н.А. согласовала строительство пристройки лит. Б5, примыкающей к зданию магазина и включение подвала и холодной пристройки б в общую площадь (т. 1 л.д. 30).

Дата обезличена Фаэтоновой Н.В. с согласия собственника – администрации городского округа Звенигород было выдано Разрешение на ввод реконструированного объекта капитального строительства в эксплуатацию № RU 50332000-004 от Дата обезличена общей площадью здания 1 013,6 кв.м.

В настоящее время Фаэтонова Н.В. владеет и пользуется нежилыми помещениями, имеющими отдельный вход, состоящими из помещений с кадастровыми номерами:

1/ 50:49:0010107:1243 ранее лит.Б (подвал) = Б3 (склад) площадью 41,8 кв.м.,

2/ 50:49:0010107:1757 площадью 277,8 кв.м.,

3/ 50:49:0010107:1760 ранее лит. Б1 = Б5 (ранее учтен как полуподвал = в н.в. пристройка) площадью 20,8 кв.м.,

4/ 50:49:0010107:1437 площадью 63,0 кв.м. (ранее учитывался как лит. б2, затем лит. Б4 = в н.в. лит.Б3),

5/ 50:49:0010107:1758 площадью 7,6 кв.м. холодная пристройка.

С целью разработки вариантов по определению порядка пользования зданием между его совладельцами, возможности реального раздела, судом проведена судебная экспертиза, по заключению комиссии экспертов ООО «АВС»:

- по итогам выполненного исследования установлено, что несоответствие площадей (по данным специалистов – 1 000,5 кв.м. и по данным технической инвентаризации - 1 013,6 кв.м.) составляет 13,1 кв.м. На период составления заключения имеется перепланировка помещений внутри контура стен исследуемого здания, относительно данных БТИ от Дата обезличена, не затрагивающая капитальные стены исследуемого здания. Дополнительно отмечено, что разночтение площадей соотносится с погрешностью замеров внутри действующего предприятия, а поэтому к расчетам применялась регламентированная площадь – 1 013,6 кв.м.

По результатам натурного осмотра специалистами установлено следующее пользование помещениями исследуемого здания /здесь следует отметить пояснения эксперта Арутюновой Г.К., которая пояснила, что некоторые помещения мансардного этажа ни со стороны администрации, ни со стороны Общества не были заявлены находящимися в пользовании, а поэтому не заявленные были отнесены на усмотрение экспертов в пользование администрации/:

- Фаэтонова Н.В. фактически пользуется подвалом лит. Б3 площадью 105,3 кв.м., частью 1-го этажа магазина лит. Б площадью 277,8 кв.м., котельной лит. Б2 площадью 11,7 кв.м., пристройкой лит. Б5 площадью 20,6 кв.м., холодной пристройкой лит. б площадью 7,6 кв.м. <адрес> помещений, находящихся в пользовании Фаэтоновой Н. В. составила 423,0 кв.м.;

- ООО «Звени<адрес>» пользуется частью 2-го этажа магазина лит. Б, площадью 301,6 кв.м., частью мансарды лит. Б4 площадью 92,5 кв.м. <адрес> помещений, заявленных в пользование ООО «Звени<адрес>» составляет 394,1 кв.м.;

- к пользованию администрации <адрес> отнесены помещения части 1-го этажа лит. Б, площадью 22,1кв.м.; пристройка лит. Б2 площадью 11,7кв.м., часть 2-го этажа лит. Б площадью 19,6 кв.м., часть мансарды лит. Б4 площадью 141,7 кв.м. <адрес> помещений составляет 183,4 кв.м.

Проводя сверку помещений по Договору изменения идеальных долей Дата обезличена, эксперты отметили следующее:

- в Договоре изменения долей отсутствует информация о подвале лит. Б3 (105,3 кв.м.) и пристройке лит. Б5 (20,6 кв.м.), которыми в настоящее время пользуется Фаэтонова Н.В. (спорные помещения),

- на период составления заключения площадь исследуемого здания увеличилась на 123,6 кв.м. (по результатам измерений), при этом Фаэтонова Н.В. пользуется помещениями площадью 423 кв.м., что соответствует 42/100 доли от площади 1 000,5кв.м. и на 142,4 кв.м. превышает в натуральных показателях данные договора; администрация <адрес> и ООО «Звени<адрес>» пользуются помещениями площадью 577,5 кв.м., что соответствует 58/100 долям от площади 1 000,5 кв.м. и на 18,8 кв.м. менее данных договора.

Специалистами зафиксирован и определен порядок пользования зданием сторонами с учетом документов технического учета (вышеприведенные технические заключения, разрешения на ввод 2013 года), согласно которому:

- Фаэтонова Н.В. пользуется следующим помещением - подвалом лит. Б5 площадью 104,8 кв.м.; 1-м этажом здания лит. «Б» площадью 277,8 кв.м.; котельной лит. Б2 площадью 12,6 кв.м.; пристройкой лит. Б5 площадью 20,8 кв.м.; холодной пристройкой лит. «б» площадью 7,6 кв.м. <адрес> помещений нежилого здания, находящихся в пользовании Фаэтоновой Н.В. составляет 423,6 кв.м., что соответствует 42/100 долям от площади здания регламентированной и равной 1 013,6 кв.м.;

- администрация <адрес> и ООО «Звени<адрес>» пользуются следующим помещением - 1-м этажом здания лит. «Б» площадью 22,4 кв.м.; 2-ым этажом здания лит. «Б» площадью 325,6 кв.м.; холодной пристройкой лит. «б» площадью 7,5 кв.м.; мансардным этажом лит. «Б4» площадью 234,5 кв.м. <адрес> помещений нежилого здания, находящихся в пользовании администрации <адрес> и ООО «Звени<адрес>» составила 590,0 кв.м., что соответствует 58/100 долям от площади здания, равной 1 013,6кв.м.

Специалисты отметили, что сложившийся (фактический) порядок пользования соответствует и/или/ не противоречит соглашениям между сторонами по данному вопросу, поскольку установленный специалистами порядок пользования зданием, так или иначе, отражен в исследованных при подготовке заключения документах.

По вопросу возможности реального раздела строения специалисты заключили, что из Технического паспорта на здание (т. 1 л.д. 34-44), отзыва Главного Управления Культурного <адрес> (т. 1 л.д. 96-97), Приказа Комитета по культуре администрации <адрес> от Дата обезличена № «Об утверждении списка вновь выявленных объектов (памятников) <адрес>, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность по состоянию на Дата обезличена (т. 1 л.д. 98-100) спорное здание «Дом Н. А. Глухаревой, пер. пол. XIX в.; 1889-1891 гг.», расположенное по адресу: <адрес>, является выявленным объектом культурного наследия.

Согласно п. 1 ст. 33 Федерального закона Российской Федерации от Дата обезличена № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера (в случае, если интерьер объекта культурного наследия относится к его предмету охраны), нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

В соответствии с требованиями Закона № 73-ФЗ в отношении объекта культурного наследия возможно проведение только работ по сохранению объекта культурного наследия, определенных указанным нормативным правовым актом. Сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ (п. 1 ст. 40 Закона № 73-ФЗ).

Как усматривается из Паспорта памятника (т. 2 л.д. 9-12), исторически, предполагается, что в здании располагалась гостиница с отдельным входом на 2 этаж, объект описан как один из немногих сохранившихся в городе домов первой половины в стиле позднего классицизма, на дату составления (ноябрь 1987 год) на первом этаже – расположен продовольственный магазин, на втором – обувной.

Проведя натурное исследование, специалисты заключили, что сложившийся порядок пользования объектом, который уже приведён выше, организовывает два изолированных нежилых помещения, имеющих отдельные входы, из которых:

- помещение, состоящее из подвала, лит. Б3, площадью 104,8 кв.м.; 1-го этажа здания лит. Б, площадью 277,8 кв.м., котельной лит. Б2 площадью 12,6 кв.м.; пристройки лит. Б5 площадью 20,8 кв.м., холодной пристройки лит. б площадью 7,6 кв.м., - всего площадью 423,6 кв.м. - находится в пользовании Фаэтоновой Н.В.;

- помещение, состоящее из 1-го этажа здания лит. Б площадью 22,4 кв.м. (вход на 2-ой этаж); 2-го этажа здания лит. Б площадью 325,6 кв.м.; холодной пристройки лит. б площадью 7,5 кв.м.; мансардного этажа лит. Б4 площадью 234,5 кв.м., - всего площадью 590,0 кв.м. - находится в общем пользовании муниципального образования и ООО «Звенигород.Хлеб».

В ходе судебного заседания эксперт Арутюнова Г.К. подтвердила изложенный вывод по заключению о том, что с технической точки зрения реальный раздел строения между Фаэтоновой Н.В. и администрацией городского округа Звенигород задолго до настоящего спора осуществлен по фактическому пользованию имуществом, порядок пользования сложился с момента приобретения здания в частную собственность (1995 г.), таким образом, что в настоящее время :

    - у Фаэтоновой Н.В. площадь нежилого помещения составляет 423,6 кв.м., что составляет 42/100 доли от общей площади здания (1 013,6 кв.м.);

    - администрации городского округа Звенигород и ООО «Звенигород.Хлеб» площадь нежилого помещения составляет 590 кв.м., что соответствует 58/100 долям от общей площади здания (1 013,6 кв.м.).

Одновременно специалисты отметили, что реконструированная Фаэтоновой Н.В. часть подвала (спорное помещение - 63,0 кв.м.) расположена под нежилым помещением, находящимся в пользовании Фаэтоновой Н.В.; осмотром установлено, что выполненной реконструкцией не произведено новых стен в подвале, осуществлена расчистка существующего помещения с сохранением конструкций подвала; выполненные работы не влияют на исторический облик здания, а относятся к сохранению конструкций подвала и здания в целом; дефектов, негативно влияющих на конструкции здания в целом, в рамках настоящего заключения не установлено; на настоящий момент в помещение подвала лит. Б3 площадью 63 кв.м. имеется отдельный вход с улицы, помещение подключено коммуникациями (электроснабжение, водопровод, канализация) к нежилому помещению Фаэтоновой Н.В.

Подводя итог изложенному выше по тексту, специалисты констатировали, что поскольку Федеральным законом от Дата обезличена № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов в Российской Федерации», в редакции Федерального закона от Дата обезличена № 315-ФЗ, ограничивается раздел и передача прав на объекты наследия, сложившийся порядок пользования совладельцами спорным объектом прослеживается документально на все периоды его изменения, на рассмотрение суда предложен один вариант определения порядка пользования зданием с учетом сложившегося порядка, который отражен в основном заключении (т. 1 л.д. 277-280).

Учитывая законодательный запрет на выдел доли участника долевой собственности на объект культурного наследия, оснований для удовлетворения требований встречного иска ООО «Звенигород.Хлеб» о реальном разделе и прекращении права общей долевой собственности на объект суд не находит.

Согласно руководящим разъяснениям п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от Дата обезличена (ред. от Дата обезличена) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

В судебном заседании Дата обезличена при установлении новых обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, в порядке ст. 85 ГПК РФ судом поручено провести дополнительное исследование, результаты которого экспертами отражены в Дополнительном заключении (т. 2 л.д. 38-68).

Согласно дополнению к заключению, пристройка лит. Б2 с кадастровым номером 50:49:0010107:1242 по своему функциональному назначению является котельной, в помещение «2» лит.Б2 выполнен ввод трассы, установлены манометры и выполнена разводка труб отопления по помещениям и этажам здания, помещение «1» является проходным к помещению «2».

Принимая полученные результаты экспертной оценки в качестве надлежащего доказательства в рамках разрешаемых требований, не находя оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы по ходатайству Общества, представителя администрации городского округа Звенигород, в судебном заседании Дата обезличена по поручению суда эксперт Арутюнова Г.К. произвела подсчет приходящихся площадей совладельцев с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда (т. 2 л.д. 3-8).

Как уже указано выше, данный судебный акт вступил в законную силу Дата обезличена и в нем отражены все помещения, которые передавались во владение Общества, однако в условия договора купли-продажи (т. 1 л.д. 84-89) по неизвестным суду причинам помещения уже не были включены, указано лишь на переход права на 57/100 доли в праве на здание общей площадью 1 013,6 кв.м.

По убеждению суда, при отсутствии четкой позиции администрации городского округа Звенигород и ООО «Звенигород.Хлеб» по разграничению помещений, находящихся в пользовании, следует руководствоваться данными, изложенными в резолютивной части решения Арбитражного суда от Дата обезличена, которое в силу ст. 61 ГПК РФ и для администрации и для Общества является преюдициальным.

В соответствии с таким расчетом и данными, полученными при дополнительном обследовании, эксперт Арутюнова Г.К. провела корректировку предложенного в основном заключении порядка пользования, произведя отнесение площадей по сведениям ЕГРН и решения суда по делу № А41-32165/17, с расчетом приходящихся идеальных долей на всех совладельцев, в соответствии с которым предлагается в пользование:

- ООО «Звенигород.Хлеб» определить помещения общей площадью 567,6 кв.м.:

1/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1240 площадью 333,1 кв.м. (2 этаж),

2/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1241 площадью 234,5 кв.м. (мансардный этаж), что составляет 57/100 долей в праве общей долевой собственности на объект и полностью соответствует доле (от регламентированной площади - по ЕГРН - 1 013,6 кв.м.), переданной по Договору купли-продажи от Дата обезличена;

- Фаэтоновой Н.В. определить помещения общей площадью 411 кв.м.:

1/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1757 площадью 277,8 кв.м. (1 этаж),

2/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1243 площадью 41,8 кв.м. (подвал),

3/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1437 площадью 63,0 кв.м. (подвал),

4/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1760 площадью 20,8 кв.м. (1 этаж),

5/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1758 площадью 7,6 кв.м. (1 этаж),

что составляет 41/100 долю в праве общей долевой собственности на объект, следовательно, доля указанного владельца в данном случае превышает регламентированную – 32/100;

- в пользование муниципального образования «<адрес> Звенигород» определить единственно оставшееся после отчуждения ООО «Звенигород.Хлеб» помещение с кадастровым номером 50:49:0010104:1759 площадью 22,4 кв.м. (лестница 1-2 этаж), что составляет 2/100 доли в праве общей долевой собственности на объект;

- также предлагается оставить в общем пользовании участников долевой собственности помещение с кадастровым номером 50:49:0010107:1242 площадью 12,6 кв.м., которое по своему функциональному назначению является котельной и обслуживает все помещения в спорном здании, в нем находятся узлы систем жизнеобеспечения.

Указанный вариант, по мнению суда, является единственно возможным, он не требует проведения работ по переоборудованию и переустройству здания, доработан с учетом всех установленных по делу обстоятельств, отражает исторически сложившийся – фактический порядок пользования зданием, который, вопреки возражениям представителя администрации о спорном пользовании площадью подвала – 63,0 кв.м., утверждениям генерального директора ООО «Звенигород.Хлеб» - о необходимости учета экономической привлекательности помещений здания, сложился.

К данному выводу суд пришел ввиду следующего.

В 2013 году администрация городского округа Звенигород выдала разрешение на ввод реконструированного объекта общей площадью 1 013,6 кв.м. застройщику Фаэтоновой Н.В. (т. 1 л.д. 31), не оспаривала порядок пользования, а по заявлению Фаэтоновой Н.В. в январе 2016 году сообщила о разработке соглашения по порядку пользования зданием (т. 2 л.д. 195) и в декабре 2016 года одобрила сдачу части объекта, находящегося в пользовании арендатору ИП Тюленеву (т. 2 л.д. 196).

Следует отметить, что отношения между Фаэтоновой Н.В. и арендаторами оформлены и зарегистрированы в установленном законом порядке, что следует из записей ЕГРН (т. 1 л.д. 119-125):

- обременение в пользу Гарькавого С.Е. внесено в реестр на основании Договора аренды нежилого помещения части торгового здания от Дата обезличена, дата регистрации Дата обезличена, на срок с Дата обезличена по Дата обезличена,

- обременение в пользу Давтян С.Г. внесено в реестр на основании Договора аренды нежилого помещения части торгового здания от Дата обезличена, дата регистрации Дата обезличена, на срок с Дата обезличена по Дата обезличена,

- обременение в пользу Тюленева А.М. внесено в реестр на основании Договора аренды нежилого помещения части торгового здания от Дата обезличена, дата регистрации Дата обезличена, на срок с Дата обезличена по Дата обезличена.

Согласно руководящим разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от Дата обезличена № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 ГПК РФ).

Суд находит, что последовательные действия органа местного самоуправления свидетельствуют об отсутствии между Фаэтоновой Н.В. и администрацией городского округа Звенигород спора по вопросу порядка пользования зданием, как минимум, до 2018 года, когда Фаэтонова Н.В. сама инициировала спор.

Наряду с изложенным, распорядительные действия ОМС по оформлению перехода прав на объект муниципальной собственности к ООО «Звенигород.Хлеб» нарушили единый действующий правопорядок, единообразное применение закона, обязательность исполнения судебного акта, что, безусловно, умаляет авторитет органа местного самоуправления и может свидетельствовать о злоупотреблении правом, в том смысле, что договор купли-продажи не был заключен в соответствии с вступившим в законную силу решением суда, в котором четко отражены все отчуждаемые помещения, за вычетом объема которых администрации городского округа Звенигород осталось лишь лестница - помещение с кадастровым номером 50:49:0010104:1759 площадью 22,4 кв.м.

Согласно п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Обсуждать пределы объема имущества, отчуждаемого из муниципальной собственности, суд не намерен.

Заявление о расчете денежной компенсации за превышение доли исходя из площади помещений, определяемых в пользование Фаэтоновой Н.В. отклонено по указанным выше обстоятельствам, оснований для закрепления во владение и пользование администрации городского округа Звенигород помещения с кадастровым номером 50:49:0010107:1437 площадью 63,0 кв.м., помещения с кадастровым номером 50:49:0010107:1760 площадью 20,8 кв.м. не имеется.

Позицию органа местного самоуправления о том, что согласие на возведение Фаэтоновой Н.В. пристройки лит. Б5 и включение в общую площадь подвала, выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, не является правоустанавливающим документом, следует признать несостоятельной.

Данные помещения существовали в объекте и их нельзя признать вновь созданными, поскольку лит. Б5 образовалась в результате реконструкции лит. Б1, которая была передана Фаэтоновой Н.В. по техническому заключению в 1995 году (о чем отражено в заключении экспертов), и изменении порядка подсчета общей площади здания (т. 1 л.д. 36), а подвал существовал исторически, обратное является абсурдным, Фаэтоновой Н.В. были проведены работы по его расчистке (т. 2 л.д. 11 оборот), иное в ходе судебного разбирательства не доказано.

Все указанные действия со стороны органа местного самоуправления признавались легитимными, на кадастровый учет объект поставлен с учетом фактической площади 1 013,6 кв.м.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от Дата обезличена № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» изменение долей в праве общей долевой собственности на объект требует безусловного внесения изменений в ЕГРН.

По правилам с подп. 5 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Поскольку изменение долей на объект недвижимого имущества предполагает разрешение вопроса о внесении изменений в ЕГРН с целью обеспечения их достоверности и непротиворечивости, суд, руководствуясь ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, определяет, что настоящее решение суда в порядке ст. 13 ГПК РФ является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений – изменений размера долей в праве общей долевой собственности в отношении прав на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:49:0010107:842 общей площадью 1 013,6 кв.м., в следующем порядке:

- ООО «Звенигород.Хлеб» - доля в праве – 57/100 долей,

- Фаэтонова Наталья Васильевна – доля в праве – 41/100,

- муниципальное образование «<адрес> Звенигород» - доля в праве – 2/100.

Вопрос о распределении судебных издержек между сторонами судом не разрешался ввиду отсутствия заявлений, ходатайство экспертной организации о распределении оставшейся неоплаченной суммы услуг экспертов 62 500 руб., что составляет ? от заявленной стоимости работ – 250 000 руб. суд находит возможным отклонить ввиду отсутствия заключения по вопросу №, которое обусловлено особым статусом объекта.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Фаэтоновой Натальи Васильевны к администрации городского округа Звенигород, ООО «Звенигород.Хлеб» об изменении долей в праве общей долевой собственности, определении порядка пользования - удовлетворить.

Определить порядок пользования объектом недвижимости (нежилое здание «магазин») с кадастровым номером 50:49:0010107:842 общей площадью 1 013,6 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, в соответствии с которым:

- в пользование Фаэтоновой Натальи Васильевны определить помещения общей площадью 411 кв.м.:

1/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1757 площадью 277,8 кв.м. (1 этаж),

2/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1243 площадью 41,8 кв.м. (подвал),

3/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1437 площадью 63,0 кв.м. (подвал),

4/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1760 площадью 20,8 кв.м. (1 этаж),

5/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1758 площадью 7,6 кв.м. (1 этаж),

что составляет 41/100 долю в праве общей долевой собственности на объект;

- в пользование ООО «Звенигород.Хлеб» (ОГРН1075015000565) определить помещения общей площадью 567,6 кв.м.:

1/ с кадастровым номе ром 50:49:0010107:1240 площадью 333,1 кв.м. (2 этаж),

2/ с кадастровым номером 50:49:0010107:1241 площадью 234,5 кв.м. (мансардный этаж),

что составляет 57/100 долей в праве общей долевой собственности на объект;

- в пользование муниципального образования «<адрес> Звенигород» определить:

1/ помещение с кадастровым номером 50:49:0010104:1759 площадью 22,4 кв.м. (лестница 1-2 этаж),

что составляет 2/100 доли в праве общей долевой собственности на объект;

- оставить в общем пользовании участников долевой собственности помещение с кадастровым номером 50:49:0010107:1242 площадью 12,6 кв.м. (котельная).

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений в отношении прав на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 50:49:0010107:842 общей площадью 1 013,6 кв.м., в следующем порядке:

- ООО «Звенигород.Хлеб» - доля в праве – 57/100 долей,

- Фаэтонова Наталья Васильевна – доля в праве – 41/100,

- муниципальное образование «<адрес> Звенигород» - доля в праве – 2/100.

В удовлетворении встречного иска ООО «Звенигород.Хлеб» к администрации городского округа Звенигород, Фаэтоновой Наталье Васильевне о разделе объекта и прекращении права общей долевой собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Звенигородский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий – судья                    О.А. Фоменкова