Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1638/2019 ~ М-1783/2019 от 23.09.2019

дело № 2-1638/2019

УИД 70RS0005-01-2019-002277-31

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

03 декабря 2019г. Томский районный суд Томской области в составе:

председательствующего судьи Ждановой Е.С.,

при секретаре Ковалевой Д.А., Челядиновой Ю.В.,

помощник судьи Незнанова А.Н.,

с участием представителя процессуального истца Суховеевой Д.А.,

представителей ответчика Администрации Моряковского сельского поселения Казанина Ю.Ю., Никифоровой Е.А.,

представителя ответчика Кучеренко В.В. - Батрацкой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску прокурора Томского района Томской области в интересах муниципального образования «Моряковское сельское поселение», неопределенного круга лиц к администрации Моряковского сельского поселения, Кучеренко Виктору Васильевичу о признании торгов недействительными,

установил:

прокурор Томского района Томской области, действуя в интересах муниципального образования «Моряковское сельское поселение», неопределенного круга лиц обратился в суд с исковыми требованиями к Администрации Моряковского сельского поселения, Кучеренко В.В.:

признать аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Томская <адрес> кв.м, признанный несостоявшимся протоколом № 1 Администрации Моряковского сельского поселения от 15.04.2019, недействительным;

признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 2 390 кв.м, заключенный 15.05.2019 между Администрацией Моряковского сельского поселения и Кучеренко Виктором Васильевичем недействительным;

применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возвращения в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора:

обязать Кучеренко Виктора Васильевича возвратить в собственность муниципального образования «Моряковское сельское поселение» земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> кв.м.;

обязать Администрацию Моряковского сельского поселения возвратить Кучеренко Виктору Васильевичу денежную сумму в размере 1 610 000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи от 15.05.2019.

Прекратить право собственности Кучеренко Виктора Васильевича на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. площадью 2 390 кв.м, регистрационная запись № от 10.06.2019.

В обоснование иска указано, что прокуратурой Томского района Томской области проведена проверка Администрацией Моряковского сельского поселения требований земельного законодательства при продаже земельного участка с кадастровым номером №. Проведенной проверкой установлено, что постановлением Администрации Моряковского сельского поселения от 11.03.2019 № 72 «О проведении аукциона по продаже земельного участка» для продажи на аукционе выставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома (2-5 этажей). Извещение о проведении аукциона опубликовано в соответствии с требованиями действующего законодательства на сайте torgi.gov.ru. 12.04.2019 в Администрацию Моряковского сельского поселения поступила заявка Кучеренко В.В. на участие в аукционе по продаже земельного участка с кадастровым номером №. Кучеренко В.В. 11.04.2019 внес задаток для участия аукционе. 15.04.2019 Кучеренко В.В. допущен к участию в аукционе, аукцион признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок иных лиц. 15.05.2019 между Администрацией Моряковского сельского поселения и Кучеренко В.В., как единственным участником аукциона, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. Кучеренко В.В. 27.05.2019 оплачена оставшаяся часть стоимости земельного участка. Управлением Росреестра по Томской области произведена государственная регистрация права собственности Кучеренко В.В. на земельный участок с кадастровым номером №. Вместе с тем, в силу п.2 ст.39.1 ЗК РФ продажа, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п.2 ст.39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ. Пункт 2 чт. 39.3 ЗК РФ определяет случаи продажи земельных участков без проведения торгов, а в ст. 39.18 ЗК РФ изложены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности граждан для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Таким образом, продажа земельного участка с кадастровым номером № не относится к числу исключений, предусмотренных п.2 ст. ст.39.3, 39.18 ЗК РФ. Приняв решение о проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № и впоследствии, проведя его, Администрация Моряковского сельского поселения лишила возможности воспользоваться законным правом на участие в аукционе и заключить договор аренды указанного земельного участка неограниченный круг лиц, имеющих финансовую возможность и намеревавшихся принять участие в аукционе только на право заключения договора аренды земельного участка. Кроме того, незаконное отчуждение земельного участка с кадастровым номером № нарушает права муниципального образования «Моряковское сельское поселение» на владение, пользования и распоряжение указанным земельным участком как объектом муниципальной собственности, лишает муниципальное образование права на получение стабильного дохода от арендных платежей за пользование данным земельным участком.

В судебное заседание ответчик Кучеренко В.В. не явился. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

В судебном заседании представитель процессуального истца Суховеева Д.А. требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. В дополнении указала, что довод представителя администрации о том, что отсутствие в наименовании вида разрешенного использования спорного земельного участка указания на «строительство» свидетельствует о невозможности строительства на указанном земельном участке не может быть принят во внимание, поскольку толкование вида разрешенного использования должно даваться в соответствии с градостроительным регламентом, которым данный вид разрешенного использования предусмотрен, именно в соответствии с ч. 1 ст. 48 ПЗЗ Моряковского сельского поселения, согласно которой градостроительный регламент зоны (Ж-1) - зоны застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами в 2-5 этажей предусматривает застройку указанного земельного участка с отступом от границ в 5 метров, максимальный процент застройки не установлен. Позиция ответчиков о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка не предусматривает строительство, не соответствует установленным в судебном заседании фактическим обстоятельствам дела. Не принят во внимание довод ответчиков об отсутствии оснований для обращения прокурора с иском в суд, поскольку выводы представителей ответчиков об отсутствии заявлений конкретных лиц в администрацию, прокуратуру района не свидетельствуют о нарушениях ст. 45 ГПК РФ, поскольку администрацией решение о продаже с торгов права аренды не заявлялось, соответственно, лица, претендующие на участие в таким торгах, в администрацию и прокуратуру не обращались. При этом иной, более льготный по отношению к участникам в торгах на приобретение права аренды, порядок определения начальной ценой предмета аукциона, размер задатка, шаг аукциона, свидетельствуют об ограничении круга потенциальных участников аукциона и нарушении их прав. Также не принят во внимание довод ответчиков о том, что продажа земельного участка с торгов намного выгоднее, чем его предоставление в аренду, размер уплачиваемого впоследствии собственником земельного участка земельного налога сопоставим с размерами арендных платежей, поскольку предъявление исковых требований в защиту муниципального образования обусловлено нарушением права указанного муниципального образования на получение законных платежей за аренду земельного участка, которое не может быть противопоставлено выгоде, полученной как от неправомерного отчуждения спорного земельного участка, так и от получения налоговых платежей в результате его противоправного приобретения. Обратила внимание, что никаких «согласований» продажи с торгов спорного земельного участка прокуратурой района не давалось, в проекте бюджета на 2019 год, на который дано заключение, содержалось указание на предполагаемую приватизацию в порядке ФЗ-178, а не продажу с торгов в порядке ЗК РФ. Ссылки на отчуждение иных земельных участков, иные заключения прокуратуры района отношения к существу рассматриваемого спора не имеют. По поводу критической оценки протеста прокуратуры района от 22.11.2019 № 03/5-2019 отметила, что периодичность и установление фактических оснований принятия мер прокурорского реагирования определяется прокурором, при этом протест не отклонен, не оспорен, рассмотрен Советом Моряковского сельского поселения, которым принято решение о внесении изменений в решение о бюджете.

В судебном заседании представители ответчика администрации Моряковского сельского поселения Казанин Ю.Ю., Никифорова Е.А., считали иск не подлежащим удовлетворению.

В представленных письменных возражениях представитель Никифорова Е.А. считала требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Так, в наименовании вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, отсутствует указание на строительство, в связи с чем, п.7 ст. 39.11 ЗК РФ при принятии решения о проведении аукциона не мог быть применен. Решение о включении спорного земельного участка в программу приватизации (продажи) муниципального имущества принято депутатами Совета Моряковского сельского поселения на основании решения Совета Моряковского сельского поселения от 28.02.2019 №37 «О внесении изменений в решение Совета Моряковского сельского поселения от 24 декабря 2018 №33 «О бюджете Моряковского сельского поселения на 2019 год». Проект решения был направлен в прокуратуру Томского района для проведения правовой экспертизы. Получено заключение о том, что к представленному проекту замечаний не имеется и проект может быть принят в данной редакции. Следовательно, прокурор Томского района не возражал против продажи спорного земельного участка.

Представитель ответчика Кучеренко В.В.- Батрацкая Е.П. иск не признала. В представленных письменных возражениях указала, что право собственности Муниципального образования «Моряковское сельское поселение» на земельный участок с кадастровым номером №, возникло на основании решения собственника об объединении земельных участков от 14.02.2017, постановления Администрации Моряковского сельского поселения от 15.12.2015 №152, постановления Администрации Моряковского сельского поселения от 15.12.2017 №151, абз.3 п.3 ст.3.1 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 №137, зарегистрировано Управлением Росреестра по Томской области 22.03.2017. Решением Совета Моряковского сельского поселения от 28.02.2019 №37 «О внесении изменений в решение Совета Моряковского сельского поселения от 24 декабря 2018 №33 «О бюджете Моряковского сельского поселения на 2019 год» утверждена программа приватизации (продажи), муниципального имущества и приобретения имущества в муниципальную собственность Моряковского сельского поселения на 2019г. До утверждения вышеуказанного решения, Администрация Моряковского сельского поселения направила проект данного документа в прокуратуру Томского района Томской области на проверку соответствия требованиям действующего законодательства. Прокуратура Томского района уведомила Совет Моряковского сельского поселения, что не имеется замечаний к представленному проекту и он может быть принят в данной редакции. Таким образом, прокуратура Томского района Томской области подтвердила законность принятого Советом Моряковского сельского поселения решения. Порядок (процедура) проведения аукциона не нарушен, что истцом не оспаривается. Указала, что заявитель в основание заявленных требований ссылается на нарушение положений п. 1 ст. 449 ГК РФ: нарушение правил, установленных законом при проведении торгов, полагая, что в силу п.7 ст.39.11 ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Между тем, в наименовании вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, не предусмотрено строительство зданий и сооружений, в связи с чем, положения п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ при принятии решения о проведении аукциона по продаже земельного участка не применимы. Решением Совета Моряковского сельского поселения №81 от 30.05.2014 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Моряковское сельское поселение». Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером № определено в соответствие с вышеуказанными Правилами - зона «Ж-1», основные виды: многоквартирные жилые дома (2-5 этажей). Считает, что спорный земельный участок законно реализован в порядке пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ. Кроме того, до участия в аукционе по продаже спорного земельного участка, Кучеренко В.В. проявил добросовестность и должную осмотрительность. Доказательств того, что Кучеренко В.В. осуществляет или намеревается осуществлять действия по строительству многоквартирного жилого дома (2-5 этажей) на спорном земельном участке истцом не представлено. Разрешение на строительство на земельном участке не выдавалось. Кучеренко В.В. с заявлением о выдаче разрешения на строительство в администрацию поселения не обращался. Считает выводы истца о лишении неограниченного круга лиц возможности воспользоваться законным правом на участие в аукционе и заключить договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома предположительными.

Выслушав стороны, изучив представленные доказатльства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 15 ЗК РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, |:находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с п.1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Прокуратурой Томского района проведена проверка исполнения Администрацией Моряковского сельского поселения требований земельного законодательства при продаже земельного участка с кадастровым номером №.

Проверкой установлено, что постановлением Администрации Моряковского сельского поселения от 11.03.2019 № 72 «О проведении аукциона по продаже земельного участка» для продажи на аукционе выставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью 2 390 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома (2-5 этажей).

Начальная цена предмета аукциона 1 610 000 рублей; сумма задатка – 322 000 рублей; шаг аукциона – 48 300 рублей (приложение 1 к постановлению Администрации Моряковского сельского поселения от 11.03.2019 № 72).

Извещение о проведение аукциона опубликовано в соответствии с требованиями действующего законодательства на сайте torgi.gov.ru.

12.04.2019 в 14 часов в Администрацию Моряковского сельского поселения поступила заявка Кучеренко Виктора Васильевича на участие в аукционе по продаже земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома (2-5 этажей), что подтверждается журналом приема заявок.

Кучеренко В.В. внесен задаток для участия аукционе в размере 322 000 рублей, что следует из чека от 10.04.2019, выписки из лицевого счета № за период с 10.04.2019 по 12.04.2019, платежным поручением № от 11.04.2019.

Согласно протоколу №1 от 15.04.2019 Кучеренко В.В. допущен к участию в аукционе, аукцион признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок иных лиц.

15.05.2019 между Администрацией Моряковского сельского поселения и Кучеренко В.В., как единственным участником аукциона, заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома (2-5 этажей).

27.05.2019 Кучеренко В.В. оплачена оставшаяся часть стоимости земельного участка в размере 1 288 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от 27.05.2019.

Управлением Росреестра по Томской области 10.06.2019 произведена государственная регистрация права собственности Кучеренко В.В. на земельный участок с кадастровым номером №, вид разрешенного использования - многоквартирные жилые дома (2-5 этажей), регистрационная запись № от 10.06.2019 (выписка из ЕГРН от 12.09.2019 №.

В силу п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

Пункт 2 статьи 39.3 ЗК РФ определяет случаи продажи земельных участков без проведения торгов, а в статье 39.18 ЗК РФ изложены особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским I фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В связи с чем, продажа земельного участка с кадастровым номером № не относится к числу исключений, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, ст. 39.18 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Ввиду того, что продажа с торгов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, продажа земельного участка с кадастровым номером № не относится к числу исключений, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, ст. 39.18 ЗК РФ, то есть противоречит правилам, установленным п. 2 ст. 39.1 ЗК РФ, п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ, указанный земельный участок, вид разрешенного использования которого предусматривает строительство многоквартирных жилых домов (2-5 этажей), не мог являться предметом аукциона, аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером № подлежит признанию недействительным.

Последующая сделка, заключенная между Администрацией Моряковского сельского поселения и Кучеренко В.В., также является недействительной.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Нарушение прав муниципального района выразилось в незаконном отчуждении земельного участка с кадастровым номером №, что нарушает права муниципального образования «Моряковское сельское поселение» на владение, пользования и распоряжение указанным земельным участком как объектом муниципальной собственности, лишает муниципальное образование права на получение стабильного дохода от арендных платежей за пользование данным земельным участком.

Нарушение прав неопределенного круга лиц выразилось в том, что приняв решение о проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № и, впоследствии, проведя его, Администрация Моряковского сельского поселения лишила возможности воспользоваться законным правом на участие в аукционе и заключить договор аренды указанного земельного участка неограниченный круг лиц, имеющих финансовую возможность и намеревавшихся принять участие в аукционе только на право заключения договора аренды земельного участка.

При данных обстоятельствах, исковые требования прокурора Томского района Томской области действующего в интересах муниципального образования «Моряковское сельское поселение», неопределенного круга лиц, предъявленных к администрации Моряковского сельского поселения, Кучеренко Виктору Васильевичу, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» указано, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, данное решение является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление прокурора Томского района Томской области, действующего в интересах муниципального образования «Моряковское сельское поселение», неопределенного круга лиц удовлетворить.

Признать аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> кв.м., признанный несостоявшимся протоколом № 1 Администрации Моряковского сельского поселения от 15.04.2019, недействительным.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.м., заключенный 15.05.2019 между Администрацией Моряковского сельского поселения и Кучеренко Виктором Васильевичем, недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возвращения в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора:

обязать Кучеренко Виктора Васильевича возвратить в собственность муниципального образования «Моряковское сельское поселение» земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

обязать Администрацию Моряковского сельского поселения возвратить Кучеренко Виктору Васильевичу денежную сумму в размере 1 610 000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи от 15.05.2019.

Прекратить право собственности Кучеренко Виктора Васильевича на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> кв.м, регистрационная запись № от 10.06.2019.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о признании отсутствующим (прекращенным) право собственности Кучеренко Виктора Васильевича на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Томская <адрес> кв.м, регистрационная запись № от 10.06.2019.

Решение может быть обжаловано, в Томский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Томский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья         (подпись) Е.С. Жданова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>