Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1429/2023 ~ М-772/2023 от 02.03.2023

Дело № 2-1429/2023

УИД 50RS0049-01-2023-000998-63

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

    25 апреля 2023 года    г. Чехов

Чеховский городской суд Московской области в составе

председательствующего судьи Шаниной Л.Ю.

при секретаре судебного заседания Перединой П.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Демидовой Л. С. к Демидову Р. В. о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л :

Демидова Л.С. обратилась в суд с исковыми требованиями к Демидову Р.В., уточнив их в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, просила признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Демидовым Р.В. и Демидовой Л.С., основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> признать право собственности на указанную квартиру.

    В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила со своим сыном Демидовым Р.В. предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>; ответчику вышеуказанная квартира принадлежала на основании договора участия в ЖСК от ДД.ММ.ГГГГ. На дату заключения предварительного договора ответчику квартира была передана в пользование застройщиком, дом был введен в эксплуатацию. По условиям договора предварительная оплата составила полную стоимость квартиры - 3 700 000 руб., до подписания предварительного договора передала продавцу Демидову Р.В. 3 700 000 руб., был подписан акт приема передачи квартиры. После подписания предварительного договора купли-продажи была ответчиком вселена в вышеуказанную квартиру, ей были переданы все ключи от квартиры. С ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени проживает в вышеуказанной квартире, оплачивает квартплату и коммунальные платежи. Неоднократно обращалась к ответчику по вопросу заключения основного договора, но ответчик пояснял, что в отношении застройщика дома (АО «Строительное управление №») в ДД.ММ.ГГГГ введена процедура банкротства-наблюдение, и ответчик намерен после признания застройщика банкротом обратиться в Арбитражный суд с требованием о признании за ним права собственности на вышеуказанную квартиру, а это потребует много времени. В ДД.ММ.ГГГГ годах обращалась к ответчику с предложением заключить основной договор купли-продажи. Ответчик не возражал против заключения основного договора купли-продажи, но заключать основной договор не стал, объясняя это проблемами с признанием права собственности и регистрацией права собственности в отношении спорной квартиры, а в ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что в настоящее время он не намерен заключать договор. Свои обязательства по оплате приобретаемой квартиры исполнила, расходы по квартплате и коммунальным платежам несет самостоятельно, ответчик передал квартиру во владение и пользование.

    Представитель истца по доверенности Морозова Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по доводам, указанным в иске, и пояснила, что неоднократно ответчику предлагалось заключить основной договор купли-продажи сорной квартиры, однако он категорически отказывается заключать основной договор. На основании предварительного договора истец не имеет права зарегистрировать право собственности на спорную квартиру.

    Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в возражении на исковое заявление, согласно которым истица является его матерью; действительно, начал строительство квартиры в ДД.ММ.ГГГГ, строительство затянулось, застройщик обанкротился; денежных средств на ремонт, обстановку квартиры на тот момент не было, так как выплачивал денежные средства. взятые у друга в долг для частичной оплаты стоимости квартиры. В ДД.ММ.ГГГГ в отношении застройщика - СУ-155 была введена процедура банкротства; ДД.ММ.ГГГГ АО «Строительное управление №», ЖСК «Губернский», ООО «СтартСтрой+» и он (ответчик) заключили соглашение о передаче ему в пользование квартиры по адресу: <адрес>. Истец знала о сложившейся ситуации с квартирой и предложила купить спорную квартиру по цене 3 700 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ заключил с истцом предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, в этот же день истица оплатила стоимость квартиры в полном объёме, а он передал ей ключи от квартиры. В дальнейшем за счёт личных денежных средств произвёл ремонт в квартире, купил необходимую мебель, предметы бытовой техники, телевизоры, холодильник, электрическую плиту, кухонный гарнитур и т.д. На ремонт обустройство потратил около 2 000 000 руб. Заплатил долг другу около 1 200 000 руб. В ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного суда Московской области за ним было признано право собственности на спорную квартиру. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец неоднократно обращалась с просьбой заключить основной договор купли-продажи квартиры, на что отвечал, что существуют проблемы с регистрацией права собственности. В ДД.ММ.ГГГГ истец передала проект договора купли-продажи квартиры, но заключать договор купли-продажи в настоящее время не намерен, так как считает, что в этом нет никакой необходимости. Отремонтировал квартиру, обустроил её, заботится о матери, помогает ей: покупает лекарства, продукты питания, оплачивает отдых и т.д. Она пользуется с его (ответчика) согласия его банковской картой. Она ни в чём не нуждается. Вернуть денежные средства истцу не может, так как их не имеет.

    Вместе с тем, ответчик Демидов Р.В. в судебном заседании пояснил, что заключал предварительный договор с целью вселить истца в спорную квартиру. Был согласен на заключение основного договора на условии передачи ему денежных средств. Денежные средства получены им от истца после подписания предварительного договора и потрачены на ремонт спорной квартиры. Истец вселилась в спорную квартиру. Право собственности на квартиру было зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ, о чем истца в известность не поставил. Истец неоднократно обращалась к нему с просьбой заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры. В настоящее время не имеет намерения заключать с истцом основной договор купли-продажи квартиры.

    3-е лицо Демидова С.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований и пояснила, что в настоящее время истец проживает в спорной квартире. Неоднократно истец обращалась к ответчику о заключении основного договора купли-продажи.

    3-е лицо – представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен, об отложении дела не просил.

    При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-е лица – представителя Управления Росреестра по Московской области.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, проверив их, суд считает исковые требования Демидовой Л.С. подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе путем признания права.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Демидовым Р.В. и покупателем Демидовой Л.С. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры (л.д. 12-14).

Согласно указанному договору стороны договорились о подготовке и заключению в последующем договора купли-продажи квартиры (основного договора), расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1.2 договора указанная квартира принадлежит Демидову Р.В. на основании договора об участии в ЖСК № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 19-27).

Пунктом 2.1 указанного договора определена стоимость отчуждаемой квартиры в размере 3 700 000 руб.

Пунктом 2.2 предварительного договора купли-продажи квартиры предусмотрено, что в основу взаимных расчетом сторон будет положен принцип, суть которого состоит в предварительной оплате стороной 100% от стоимости жилого помещения при подписании предварительного договора.

Согласно пункту 2.3 предварительного договора оплата стоимости жилого помещения будет производиться путем передачи денежных средств лично до момента подписания предварительного договора. При заключении сторонами основного договора денежные средства, переданные в соответствии с п.2.2 договора Демидовой Л.С. засчитывается в счет оплаты стоимости жилого помещения (пункт 2.4 договора).

При этом, согласно разделу 3 предварительного договора ответчик Демидов Р.В. обязался заключить основной договор купли-продажи квартиры; совершить все необходимые действия для оформления своего права собственности на жилое помещение в соответствии с действующим законодательством; передать по акту приема-передачи квартиру Демидовой Л.С.

Установлено, что определением Арбитражного суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 17-18) за Демидовым Р.В. признано право собственности на квартиру № по адресу: <адрес>.

Согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. за ответчиком Демидовым Р.В. зарегистрировано право собственности на указанную квартиру (л.д. 10-11).

При разрешении спора о признании права собственности на недвижимое имущество по предварительному договору, устанавливающему обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, о передаче вещи по такому договору, юридически значимыми обстоятельствами являются: факт заключения договора с условием об обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества, исполнение его сторонами установленных договором обязательств, в том числе осуществления оплаты за подлежащее отчуждению имущество, своевременность исполнения обязательств.

Для понуждения контрагента к передаче имеющегося у него имущества либо признания права собственности на это имущество за покупателем необходимо установление реальности отношений по такому договору, следует определить природу соответствующих отношений, сложившихся между сторонами.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного независимо от наименования договора надлежит устанавливать его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Судом установлено, что истец выплатила ответчику стоимость квартиры в размере 3 700 000 руб., что подтверждается собственноручно написанной ответчиком Демидовым Р.В. распиской от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 15), а также не опровергается пояснениями ответчика.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира передана от ответчика Демидова Р.В. истцу Демидовой Л.С. во владение и пользование (л.д. 16).

Истец Демидова Л.С. ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО «Сторч-С» договор на мониторинг и оказание охранных услуг (л.д. 30-33, 34); ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО «Риалком» договор на оказание услуг кабельного телевидения (л.д. 35-39).

В судебном заседании ответчиком не оспаривался факт несения истцом всех расходов по содержанию квартиры, равно и то обстоятельство, что в настоящее время спорной квартирой фактически пользуется истец.

Так ответчик пояснил, что передал истцу ключи от спорной квартиры.

Разрешая исковые требования, учитывая те обстоятельства, что стороны предварительного договора фактически достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости, с предварительной оплатой, условия сделки содержат данные о стоимости объекта, месте расположения, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, и объект купли-продажи, подлежащий передаче при заключении основного договора, его стоимость, порядок оплаты, заключение предварительного договора было направлено на приобретение истцом спорного имущества в собственность.

В свою очередь, оплата по данному договору истцом произведена в полном объеме, квартира передана ответчиком по акту приема-передачи в пользование и владение истца. Следовательно, между сторонами возникли правоотношения из договора купли-продажи объекта недвижимости с предварительной оплатой.

При таких обстоятельствах, в силу ст. ст. 12, 309, 310 ГК РФ истец, исполнив финансовые обязательства по оплате квартиры, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны ответчика, соответственно, при неисполнении последним обязательств, требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления иска о признании права собственности на квартиру, поэтому в силу вышеприведенных норм закона, в целях защиты нарушенного права истца, надлежит признать за Демидовой Л.С. право собственности на спорную квартиру, что является основанием для государственной регистрации перехода права собственности от ответчика Демидова Р.В. к истцу Демидовой Л.С., со внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Доводы ответчика о том, что за счёт личных денежных средств он произвёл ремонт в квартире, купил необходимую мебель, предметы бытовой техники, телевизоры, холодильник, электрическую плиту, кухонный гарнитур и т.д. на что потратил около 2 000 000 руб. не имеет существенного значения для разрешения настоящего спора.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования Демидовой Л.С. удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между Демидовым Р.В. и Демидовой Л.С., основным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Признать за Демидовой Л. С. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности Демидовой Л. С. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и прекращения права собственности Демидова Р. В. на указанное недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: