Судебный акт #1 (Решение) по делу № 11-58/2024 от 22.01.2024

Дело № 11-58(2024)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 марта 2024 года     г. Пермь

Мотовилихинский районный суд г. Перми

в составе: председательствующего судьи Кондратюк О. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пирожковой В.Е.

с участием заявителя Мелехиной И.А., заинтересованного лица Керимова Р.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Мелехиной Ирины Александровны на решение мирового судьи судебного участка № 8 Мотовилихинского судебного района г. Перми от 05.12.2023г.,

у с т а н о в и л:

Куримов Руслан Гидаятович (далее –заявитель, истец, Куримов Р.Г.) обратился в суд с иском к Мелехиной Ирине Александровне, Мелехину Сергею Андреевичу (далее –ответчики, заинтересованные лица, Мелехина И.А., Мелехин С.А.) о возврате суммы задатка, судебных расходов. Свои требования мотивирует тем, что весной 2023 г. они с женой решили прибрести двухкомнатную квартиру в собственность, у них имелся первоначальный взнос - собственные сбережения и средства материнского капитала. 04.04.2023    г. он обратился в ПАО «Сбербанк» для оформления кредитного договора (ипотеки) для приобретения квартиры. В этот же день его заявление было одобрено банком (одобренная сумма-    до 2970000 руб., процентная ставка-12,2%, срок кредита - 25 лет, ежемесячный платеж - до 31 720 руб., первоначальный взнос - 616 946 руб., стоимость недвижимости – и до 3 586 946 руб.). После поиска подходящей квартиры он выбрал 2-х комнатную квартиру, площадью 48,3 кв.м, расположенную на 1 этаже 5-ти этажного дома по адресу: <адрес>, которая принадлежит ответчикам Мелеховой И.А. и Мелехову С.А. 11.04.2023г. стороны заключили предварительный договор купли-продажи квартиры с условием задатка, дата заключении основного договора - не позднее 11.05.2023 г. Истец в соответствии с п. 4.2 Договора от 11.04.2023 г. в счет стоимости приобретаемой квартиры передал ответчикам задаток в размере 30 000 руб. Оформление ипотеки и подготовка к сделке купли-продажи квартиры осуществлялась через онлайн-приложение «Домклик.сбер», поэтому он через личный кабинет направил в банк все необходимые документы, оплатил банку услуги за оценку квартиры и составление договора купли-продажи квартиры. 03.05.2023г. он получил в чате «Домклик.сбер» сообщение менеджера ФИО10 о том, что документы к сделке готовы, и они записаны на сделку на 11.05.2023 г. в 09-20 час. по адресу: <адрес>. Также в этом сообщении было указание на необходимость иметь при себе сумму первоначального взноса в размере 616 946 руб., оригиналы документов, банковскую карту ПАО «Сбербанк», деньги на оплату дополнительных услуг, напоминание об оформлении страховых полисов, и на ссылку, по которой должен ознакомиться с кредитным договором. 05.05.2023 г. он узнал о том, что по его заявке в рамках жилищного кредитования от 04.04.2023 г. принято отрицательное решение. Банк оставил за собой право разглашать причину отказа. По этой причине 11.05.2023 г. сделка купли- продажи квартиры не состоялась. Отказ банка в выдаче ему ипотеки на данную квартиру является единственной причиной, которая делает невозможным исполнения обязательств по ранее заключенному предварительному договору купли- продажи квартиры с условием задатка от 11.04.2023 г. В связи с невозможностью исполнения обязательств по предварительному договору по независящим от него причинам, он обратился к ответчикам просьбой о возврате суммы задатка в размере 30 000 руб., но получил отказ. Просил взыскать с ответчиков в свою пользу сумму задатка, уплаченную по предварительному договору купли-продажи квартиры в размере 30 000 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 5 250 рублей, расходы на оплату услуг почтовой связи в размере 264 рублей 34 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 100 рублей.

Мировым судьей принято указанное выше решение, с которым не согласна ответчик Мелехина И.А., подавшая апелляционную жалобу.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что судом неверно произведены оценка действительной воли сторон и толкование соглашения, исходя из буквального, значения его содержания, а также определения правовой природы спорного соглашения о задатке. Из буквального значения слов и выражений в п. 4.8. предварительного договора сделан ошибочный вывод суда: «доводы стороны ответчика о том, что квартира ответчика одобрена банком, договором не предусмотрен возврат задатка при получении покупателем отказа ПАО Сбербанк в одобрении ипотеки (предоставлении кредитных денежных средств банка) во внимание не принимаются, поскольку из материалов дела не следует, что квартира одобрена банком и банк отказал в предоставлении кредитных денежных средств). Учитывая обычай - поэтапное одобрение предстоящей сделки купли- продажи с использованием кредитных денежных средств банком - на этапе одобрения объекта сделки, материалы дела содержат доказательства, что квартира ответчиков получила положительное решение (л.д.13,14), а на этапе одобрения кредитования будущего заемщика - истец получил отказ с учетом своего финансового положения (л.д.16). Ответчик считает, что по вине самого истца - покупка объекта без первоначального взноса по условиям предварительного договора или непредоставление истцом банку согласия органов опеки на совершение сделки. Доказательств обратного истцом суду не представлено, а значит отсутствие его вины в отказе банка им не доказано. Выводы суда о том, что обе стороны не проявили заинтересованности в заключении основного договора, противоречат обстоятельствам и доказательствам в материалах дела. Заинтересованность ответчиков в заключении основного договора нашла свое подтверждение в их действиях и имеющихся в материалах дела доказательствах: представили все необходимые документы для получения одобрения спорной квартиры в качестве объекта будущей сделки купли-продажи; представили доступ в квартиру специалисту для осмотра в целях проведения оценки стоимости квартиры, необходимой истцу для получения одобрения банка в получении кредитных денежных средств; были инициаторами в переписке, интересовались о дате заключения основного договора купли-продажи (л.д.68). В то время, как из поведение истца, согласно имеющимся материалам дела, можно сделать вывод о его незаинтересованности в заключении основного договора купли- продажи: не уведомил ответчиков о получении отказа банка в одобрении ипотеки до самого окончания срока действия предварительного договора, хотя, как сам свидетельствовал, знал о нем еще 05.05.2023 (л.д. 43), представлял ответчику ложную информацию о том, что ему еще неизвестно, какое решение банка по ипотеке (л.д. 68), представил в качестве доказательства отказ банка от 04.04.2023 (л.д. 13), то есть полученный до заключения предварительного договора между сторонами (11.04.2023), а значит не связанный с объектом будущей сделки между истцом и ответчиками. Доказательств связи указанного отказа банка от 04.04.2023 со спорным объектом суду не представил, как и не доказал получение указанного отказа банка от 04.04.2023 в период действия предварительного договора (11.04.2023 - 11.05.2023),     не представил доказательств, подтверждающих обращение в банк с заявкой о получении кредитных денежных средств на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре. Согласно документам, представленным самим истцом, он подавал заявку на одобрение ипотеки в ПАО Сбербанк на условиях, отличных от условий заключения истцом и ответчиком основного договора: оплата объекта сделки с первоначальным взносом более 20%, с использованием материнского капитала - в одобренной заявке истца (л.д. 13,14), оплата объекта сделки полностью кредитными денежными средствами - в п. 2.1. предварительного договора (л.д.8), не попытался получить ипотечное кредитование на объект предварительного договора в иных банках. Доказательств обратного истец суду не представил. Таким образом, материалы дела содержат доказательства совершения ответчиками действий, свидетельствующих об их интересе. Также имеющиеся материалы дела подтверждают отсутствие интереса заключить основной договор у самого истца. Соответственно, по имеющимся в материалах дела доказательствам суд первой инстанции сделал неверные выводы о том, что «ни одна из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, не предприняла» (абз. 7 стр. 5 Решения суда). Суд ошибочно сделал вывод о том, что «доказательств уклонения истца от заключения основного договора не представлено» (абз. 8 стр. 5 Решения суда). Ответчики, со своей стороны, совершили все необходимые действия, направленные на заключение основного договора:     представили все необходимые документы для получения одобрения спорной квартиры в качестве объекта будущей сделки купли-продажи;    представили доступ в квартиру специалисту для осмотра в целях проведения оценки стоимости квартиры, необходимой истцу для получения одобрения банка в получении кредитных денежных средств;     были инициаторами в переписке, интересовались о дате заключения основного договора купли-продажи (л.д.68), совершали звонки в адрес истца, что подтверждается распечаткой исходящих и входящих звонков в указанный период времени (в связи с невозможностью их получения ранее, ответчик прилагает их к настоящей апелляционной жалобе).В то время, как суд не учел, что истец совершил действия, свидетельствующие об отсутствие интереса в заключении основного договора купли-продажи с ответчиками: не уведомил ответчиков о получении отказа банка в одобрении ипотеки до самого окончания срока действия Предварительного договора, хотя, как сам свидетельствовал в судебном заседании 17.10.2023, знал об отказе еще 05.05.2023(л.д.43). После окончания предварительного договора, 12.05.2023, ответчики получили от риэлтора истца сообщение с отказом от сделки, также без объяснения причин (л. д.68). Доказательств обратного суду истцом не представлено; представлял ответчику в переписке ложную информацию об отсутствии у него решения банка по ипотеке (л.д.68); представил суду в качестве доказательства отказ банка датированный 04.04.2023 (л.д.16), то есть полученный до момента заключения Предварительного договора между сторонами (11.04.2023), а значит не связанный с объектом будущей сделки между истцом и ответчиками. Суд не учел, что истец не представил суду доказательств связи указанного отказа банка от 04.04.2023 со спорным объектом, как и не доказал получение указанного отказа банка от 04.04.2023 в период действия Предварительного договора (11.04.2023 - 11.05.2023);     не представил доказательств, подтверждающих обращение в банк с заявкой о получении кредитных денежных средств на условиях, согласованных сторонами в Предварительном договоре. Наоборот, согласно документам, представленным самим истцом, он подавал заявку на одобрение ипотеки в ПАО Сбербанк на условиях, отличных от условий заключения истцом и ответчиком основного договора. А именно, оплата объекта сделки с первоначальным взносом 616 946,72 рубля, с использованием материнского капитала (л.д. 13). В то время, как в Предварительном договоре оплата объекта сделки производится без использования материнского капитала и первоначального взноса по ипотеке (л.д.8); не попытался получить ипотечное кредитование на объект Предварительного договора в иных банках. Доказательств обратного истец суду не представил; не представил письменного подтверждения отказа банка, полученного после заключения Предварительного договора от 11.04.2023, на объект сделки. Согласно имеющимся в материалах дела доказательствам, сам истец не доказал свою заинтересованность в заключении основного договора, а ответчики, наоборот, представили тому подтверждение. Суд ошибочно возложил обязанность по доказыванию уклонения истца от совершения действий по заключению основного договора на ответчика. Вывод суда о том, что «доказательств уклонения истца от заключения основного договора не представлено» свидетельствует о том, что, по мнению суда, этот существенный факт должен был доказывать ответчик, и является безосновательным. Когда как освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Таким образом, на ответчике не лежит обязанность доказывать уклонение истца от совершения сделки, чтобы обосновать безосновательность возвращения ему задатка. Наоборот, ответчик представил доказательства виновности самого истца, что не было учтено судом при исследовании доказательств. В свою очередь, отказ банка от 04.04.2023, представленный истцом, не доказывает отсутствие его вины, поскольку истец не доказал причинно-следственную связь между заключенным 11.04.2023 Предварительным договором и отсутствием одобрения банка на указанный в нем спорный объект. Также не доказал совершение действий, свидетельствующих о его заинтересованности в будущей сделке, а наоборот, бездействовал. Суд не дал правовой оценки доказательству, представленному ответчиком в материалы дела, а именно представленной переписки ответчиков с риэлтором истца, как доказательство выражения заинтересованности ответчиков в заключении основного договора купли-продажи. Указанные доводы и доказательство имеют в данном случае существенное значение для разрешения дела судом, поскольку свидетельствуют о совершении ответчиком, помимо прочих действий, также действий, свидетельствующих о его заинтересованности в заключении основного договора. Суд неправильно определил обстоятельства, имеющие существенное значение для дела. Освобождение истца от ответственности за не заключение основного договора возможно, если им в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен. Таким образом, суд первой инстанции неправильное определил обстоятельств, имеющих значение для дела, не учел недоказанность истцом обстоятельств, имеющих значение для дела, изложил в решении суда выводы, несоответствующие обстоятельствам дела (п. 1 ст. 330 ГПК РФ), а также неправильно истолковал нормы закона, связанные с возвратом задатка (п. 2 ст. 330 ГПК РФ). Допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и ‘у процессуального права ответчик считает существенными, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ответчиков. Просят отменить решение мирового судьи судебного участка № 8 Мотовилихинского судебного района г. Перми от 05.12.2023г., дело направить на новое рассмотрение.

Истец Керимов Р.Г. в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержав позицию письменных возражений на апелляционную жалобу, в которых просил решение мирового судьи оставить без изменения.

Ответчик Мелехина И.А. в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивала, просила решение мирового судьи отменить, отказать Керимову Р.Г. в удовлетворении предъявленных исковых требований в полном объеме.

Ответчик Мелехин С.А.. в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, направил заявление о рассмотрение дела в его отсутствие.

Выслушав истца, ответчика, исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого мировым судьей решения по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд оснований для его отмены либо изменения не усматривает.

В силу положений ст. ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы, если это не предусмотрено законом.

В соответствии с ч.1, 2 ст.380, ст.381 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

В силу ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11.04.2023 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В настоящем договоре сторонами определено, что основной договор купли-продажи заключается в срок не позднее 11.05.2023 года.

Согласно п.4.2 истец Керимов Р.Г. передал сумму в размере 30 000 рублей в качестве задатка.

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что в случае отказа покупателя от совершения сделки (заключение основного Договора купли-продаж квартиры) на условиях, указанных в настоящем договоре, а также в случае не выхода покупателя на подписание основного договора купли-продажи до 11.05.2023г. задаток в сумме 30 000 рублей остается у продавцов.

Пунктом 4.8 договора предусмотрено, что в случае отказа банка в одобрении указанной в п.1.1 квартиры (в письменном виде) задаток возвращается покупателю в полном объеме, без штрафных санкций в течение одного рабочего дня.

Пунктом 2.1 предварительного договора купли-продажи квартиры от 11.04.2023 года предусмотрено, что часть стоимости приобретаемого объекта оплачивается покупателем за счет заемных средств ПАО «Сбербанк России» в размере 2 970 000 рублей.

В установленный срок договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был.

05.05.2023года Керимов Р.Г. был оповещен об отказе банка по выдаче кредита по объекту недвижимости <адрес> в личном кабинете клиента «Домклик.сбер». 17.05.2023г. истец лично получил справку об отказе в предоставлении ипотеки по объекту недвижимости.

20.05.2023 г. истцом направлено требование в адрес ответчиков с просьбой вернуть сумму задатка в связи с неодобрением банком выдачи кредита по продаваемой ответчицами квартире.

Доводы ответчиков Мелехиной И.А., Мелехина С.А. о том, именно истец виновен в том, что основной договор купли-продажи заключен не был, судом отклоняются ввиду их не обоснованности.

Ответчикам было известно о том, что квартира истцом приобретается, в том числе за счет кредитных средств, поскольку данные условия были прописаны в тексте предварительного договора купли-продажи.

Учитывая, что имело место обстоятельство, за которое ни одна из сторон не отвечает, так как незаключение основного договора связано с не получением истцом одобрения Банком квартиры в качестве объекта кредитования, на ответчиках в соответствии с п.4.8 предварительного договора лежала обязанность вернуть задаток, полученный от истца в течение одного рабочего дня.

Вопреки доводам жалобы, по сообщению ПАО «Сбербанк» на обращение Керимова Р.Г. 03.05.2023 года о предоставлении кредита было принято положительное решение о выдаче ипотечного кредита в размере 2 970 000 рублей.

Впоследствии, Банк принял отрицательное решение по кредитной заявке от 04.04.2023 года в рамках кредитного кредитования с идентификационным номером: № от ДД.ММ.ГГГГ. на сумму 2 970 000 руб. Решение о выдаче кредита принимается индивидуально на основании финансового состояния заемщика и расчетов рисов. Банк оставляет за собой право не разглашать причину отказа.

Удовлетворяя исковые требования, мировой судья судебного участка № 8 Мотовилихинского судебного района г. Перми нашел правовые основания для удовлетворения исковых требований. Разрешая требования по существу, мировой судья исходил, в том числе, из того, что сторонами в установленный срок основной договор не заключен, ни одна из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения не предприняла, данные обстоятельства свидетельствуют об утрате интереса сторон в заключение основного договора, в силу чего обязательство по заключению основного договора прекращено, иных оснований для удержания ответчиками денежных средств, полученных от истца, не установлено, в связи с чем сумма в размере 30 000 рублей подлежит возврату истцу как неосновательное обогащение.

Доказательств уклонения истца от заключения основного договора в материалы дела не представлено. К окончанию срока заключения основного договора купли-продажи, т.е. к 11.05.2023г. обязательство по заключению основного договора не исполнено, в установленный законом срока сторонами спор о понуждении к заключению основного договора не инициирован, подписанные проект основного договора стороны друг другу не направили.

В этой связи, доводы ответчиков о виновных действиях со стороны истца являются предположениями, не подтвержденными доказательствами, в соответствии со ст.56 ГПК РФ, противоречат установленным судом на основании анализа представленных сторонами доказательств обстоятельствам дела. Ответчиками не представлено доказательств, что покупатель Керимов Р.Г. от сделки отказался и этот отказ зависел от его воли. Судом также установлено, что спорный объект впоследствии был реализован ответчиками на более выгодных условиях, отличных от условий, отраженных в предварительном договоре от 11.04.2023г.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права, были предметом рассмотрения мировым судьей, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, оспаривание выводов суда об установленных им обстоятельствах без достаточных на то оснований, и поэтому не могут быть положены в основу отмены решения суда.

Суд апелляционной инстанции в полной мере соглашается с выводами мирового судьи. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, представленного заключения, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 328-330, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

о п р е д е л и л :

Решение мирового судьи судебного участка № 8 Мотовилихинского судебного района г. Перми от 05.12.2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Мелехиной Ирины Александровны - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11.04.2024г.

С У Д Ь Я :