Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2152/2023 ~ М-1298/2023 от 14.04.2023

УИД 03RS0064-01-2023-001575-70

дело № 2-2152/2023

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

10 октября 2023 года                       г. Уфа

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Шакировой Р.Р.,

при секретаре Каюмовой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Левина ФИО17 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, ИП Сысоеву В.О., Пронину И.С., Попову А.А., Горбуновой Л.П., Горбунову С.М., Левину И.А. об обжаловании действий государственного органа и признании ничтожным договора залога недвижимого имущества от 21.12.2021г.,

установил:

Левин А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее по тексту Управление Росреестра по РБ), указав в обоснование, что 2 ноября 2022 года Левин А.А. обратился в Управление Росреестра по РБ с заявлением, в котором указал, что 21 декабря 2021 года между Левиным И.А., Горбуновой Л.П., Горбунову С.М., с одной стороны, и Сысоевым В.О., Прониным И.С. и Поповым А.А., с другой стороны, подписан договор залога (недвижимого имущества). В соответствии с п.1.1 договора залога было передано в качестве залога в целях обеспечения обязательств денежного займа в размере 7 000 000 рублей следующее недвижимое имущество: двухэтажный жилой дом площадью 373,8 кв.м., адрес местоположения: РБ, <адрес>, д.<адрес>, <адрес>, кадастровый №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь 1078 кв.м., адрес местоположения: РБ, <адрес>, д.<адрес>, <адрес>, кадастровый №. В пункте 2.1 договора указана стоимость предмета ипотеки на момент заключения настоящего договора в сумме 12 000 000 рублей. Фактически это стоимость только жилого дома, что подтверждается актом независимой оценки жилого дома и актом визуального осмотра предмета ипотеки от 21 декабря 2021 года. Залоговая стоимость земельного участка в договоре залога (недвижимого имущества) не указана. На момент подачи договора залога 21 декабря 2021 года в орган регистрации оценка земельного участка не была проведена сторонами, поэтому договор не должен был пройти государственную регистрацию. Истец просил ответчика разъяснить, почему был зарегистрировал договор залога недвижимого имущества от 21 декабря 2021 года при отсутствии стоимости земельного участка, а также требовал от Управления Росреестра по РБ аннулировать эту регистрацию путем обращения с иском в суд, как это предписано законом. В ответ на обращение получил от ответчика письмо за исх.№22-ОГ-21550/220 от 2 декабря 2022 года за подписью начальника отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Кучербаевой А.Ф.. Из письма следует, что Управление Росреестра по РБ полагает, что в представленном на государственную регистрацию договоре имелись сведения обо всех существенных условиях, необходимых для заключения договора об ипотеке. Таким образом, истцу было отказано в аннулировании сделки от 21 декабря 2021 года, что нарушает права истца. Основания для проведения правовой экспертизы и получение дополнительных документов имелись у ответчика по сделке от 21 декабря 2021 года, так как в этом договоре не была указана цена земельного участка, оформленного в залог. Наличие отчета оценщика о цене земельного участка, на котором находится жилой дом, где истец постоянно проживает, являлось обязательным условием для регистрации договора ипотеки от 21 декабря 2021 года. Данное условие не выполнено сторонами, поэтому на основании ст.10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102-ФЗ и ст.ст.167-168 ГК РФ, договор ипотеки от 21 декабря 2021 года следует признать ничтожным. На момент заключения и регистрации договора залога (недвижимого имущества) от 21 декабря 2021 года на территории РБ, в том числе ГО г.Уфа, действовало решение Совета ГО г.Уфа РБ от 23 декабря 2020 года №72/3, утвердившее предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. на основании Таблицы 2 этого решения минимальный размер земельного участка для индивидуального жилищного строительства составлял 600 кв.м. В договоре залога (недвижимого имущества) указан земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, площадь – 1 079 кв.м., адрес объекта: РБ, <адрес>, д<адрес>, <адрес>, кадастровый №. У этого земельного участка 4 собственника, доли земли каждого собственника участка не выделены, размеры не установлены, то есть у каждого собственника земельного участка 215, кв.м. (1079/5=215,8), у истца 431,6 кв.м., что менее минимального размера земельного участка, установленного органами местного самоуправления. В пункте 1 акта визуального осмотра предмета ипотеки указано, что залогодатели передают в залог залогодержателям жилой     дом площадью 373,8 кв.м., количество этажей 2, адрес (местоположение): РБ, <адрес>, д.<адрес>, <адрес>, кадастровый №, в состоянии, пригодном для его использования по назначению. Предмет ипотеки передан в залог для его использования по назначению. В пункте 2 акта приведено описание дома, комнат и фотографии самого жилого дома. Таким образом, 21 декабря 2021 года в залог был передан только жилой дом, который осмотрен и оценен на сумму 12 000 000 рублей. Земельный участок в залог не передавался.

После уточнения иска просил суд:

- признать незаконным действие административного ответчика, выразившееся в регистрации 25 декабря 2021 года договора залога (недвижимого имущества) от 21 декабря 2021 года и обязать административного ответчика устранить нарушения его прав, свобод и законных интересов или препятствия к их осуществлению при регистрации договора залога (недвижимого имущества) от 21 декабря 2021 года путем аннулирования и исключения из ЕГРН регистрационных записей от 25 декабря 2021 года под № и №;

- признать договор залога (недвижимого имущества) от 21 декабря 2021 года ничтожным со всеми вытекающими последствиями, согласно ГК РФ; - взыскать с административного ответчика судебные издержки – оплаченную госпошлину в размере 600 рублей.

В связи с уточнением требований определением от 22 июня 2023 г. суд перешел к рассмотрению дела по правилам гражданского судопроизводства.

Определением суда от 10 октября 2023 года производство по гражданскому делу по иску Левина А.А. к Управлению Росреестра по РБ, ИП Сысоеву В.О., Пронину И.С., Попову А.А., Горбуновой Л.П., Горбунову С.М., Левину И.А. в части признания ничтожным договора залога недвижимого имущества от 21 декабря 2021 года применении последствий признания договора ничтожным прекращено на основании п. 2 ст. 220 ГПК РФ.

Истец Левин А.А., представитель истца Ковалев С.В. (по устному ходатайству) в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить, не возражали прекращению производства по делу в части.

Представитель ответчика Управления Росреестра по РБ Билалова А.Х., действующая по доверенности №93 от 11 ноября 2021 года, в судебном заседании исковые требования не признала, в удовлетворении просила отказать ввиду необоснованности.

Ответчики - ИП Сысоев В.О., Пронин И.С., Попов А.А., Горбунова Л.П., Горбунов С.М., Левин И.А., государственный регистратор прав Ибрагимова Г.Т. надлежаще извещены о дне, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. От ответчика государственного регистратора прав Ибрагимовой Г.Т. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Согласно ст. 3 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. На территории Республики Башкортостан уполномоченным органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 21 декабря 2021 года между Левиным А.А. и ИП Сысоевым В.О., Прониным И.С., Поповым А.А. заключен договор процентного денежного займа, по условиям которого займодавцы передают в собственность заемщика денежные средства в размере 7 000 000 рублей, а заемщик обязуется возвратить указанную сумму займа и уплатить проценты за пользование займом в размере, в сроки и на условиях, установленных настоящим договором.

В обеспечение исполнения обязательств по договору займа 21 декабря 2021 года между ИП Сысоевым В.О., Прониным И.С., Поповым А.А. (залогодержатели) и Левиным А.А., Левиным И.А., Горбуновой Л.П., Горбуновым С.М. (залогодатели) заключен договор залога имущества: Жилой дом, назначение: жилое, площадь: 373,8 кв.м., адрес (местоположение): РБ, <адрес>, д.<адрес>, <адрес>, кадастровый (или условный) №; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, площадь 1079 кв.м., адрес (местоположение): РБ, <адрес>, д<адрес>, <адрес>, кадастровый № (Предмет ипотеки).

Решением Дзержинского районного суда г. Перми от 15 марта 2023 года с Левина А.А., Левиной Л.С. в пользу ИП Сысоева В.О. взыскана задолженность по договору процентного займа от 21 декабря 2021 года, обращено взыскание на недвижимое имущество - жилой дом и земельный участок по адресу: РБ, <адрес>, д.<адрес>, <адрес>, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена в размере 12 000 000 рублей, судебные расходы.

Тем же решением суда оставлены без удовлетворения встречные исковые требования Левина А.А. к ИП Сысоеву В.О., Пронину И.С., Попову А.А. о признании договора залога (недвижимого имущества) от 21 декабря 2021 года ничтожным со всеми вытекающими последствиями, аннулировании государственной регистрации ипотеки в отношении земельного участка, жилого дома по адресу РБ, <адрес>, д. <адрес>, <адрес>.

Разрешая исковые требования, суд отклонил, признав несостоятельными, доводы Левина А.А. о том, что в залоговую стоимость не включена стоимость земельного участка поскольку пунктом 1.1 договора залоговая стоимость предмета залога определена за оба предмета ипотеки, включая земельный участок; залоговая стоимость дома и земельного участка превышает их кадастровую стоимость.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 18 июля 2023 года решение Дзержинского районного суда г. Перми от 15 марта 2023 года изменено в части определения начальной продажной стоимости залогового имущества, установлена начальная продажная стоимость 18 589 600 рублей, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

В силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с частью 2 статьи 209 данного кодекса после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 3 статьи ГПК РФ).

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Таким образом, не допускается оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей стороны спора, путем предъявления новых исков.

Принимая во внимание изложенное, суд находит установленным, что предметом залога по договору от 21 декабря 2021 года является как жилой дом по адресу: РБ, <адрес>, д. <адрес>, <адрес>, так и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, общая площадь 1078 кв.м., адрес местоположения: РБ, <адрес>, д.<адрес>, <адрес>, кадастровый №.

2 ноября 2022 года Левин А.А. обратился в Управление Росреестра по РБ с заявлением по факту незаконной регистрации договора залога (недвижимого имущества) от 21 декабря 2021 года.

Письмом Управления Росреестра по РБ от 2 декабря 2022 года исх.№22-05-21550/220 в удовлетворении заявления отказано.

В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Согласно ст.1 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 5 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Статьей 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено:

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

1.1. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

В соответствии с п.1 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6.1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" или в соответствии со статьями 6 и 7 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа".

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, не подлежит государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Государственным регистратором прав Ибрагимовой Г.Т. проведена правовая экспертиза представленных документов в соответствии со ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) и 25 декабря 2021 года на основании заявлений залогодателей Горбунова С.М., Левина И.А., Левина А.А., Горбуновой Л.П., залогодержателей Пронина И.С., Сысоева В.О., Попова А.А. от 21 декабря 2021 года, договора залога от 21 декабря 2021 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи:

- запись № о регистрации ипотеки в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:47:110201:97,

- запись № о регистрации ипотеки в отношении жилого дома с кадастровым номером 02647:110201:327.

Принимая во внимание, что договор залога недвижимости от 21 декабря 2021 года заключен в соответствии с требованиями Гражданского кодекса и Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», содержал всю необходимую информацию для внесения в ЕГРН, что также нашло подтверждение в решении Дзержинского районного суда г. Перми от 15 марта 2023 года, оснований для отказа в регистрации не имелось.

Акт независимой оценки залогового имущества не внесен законодателем в перечень документов, необходимых для регистрации договора ипотеки – залога недвижимого имущества.

Предметом ипотеки является жилой дом и земельный участок по адресу РБ, <адрес>, д. <адрес>, <адрес>, в связи с этим в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи об ипотеке (залоге недвижимого имущества) – в отношении земельного участка и жилого дома.

В соответствии с ч.1 ст.340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п.2 ст.67 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Стороны в пункте 2.1 договора залога от 21 декабря 2021 года установили, что залоговая стоимость предмета ипотеки на момент заключения настоящего договора составляет 12 000 000 рублей.

В соответствии с п.6 ст.53 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации ипотеки в Единый государственный реестр недвижимости наряду со сведениями, предусмотренными федеральным законом, также вносятся сведения о залогодержателе (в том числе о первоначальном залогодержателе), предмете ипотеки, существе, сроке и стоимости обеспеченного ипотекой обязательства.

Изменения в такие сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносятся на основании предусмотренных федеральным законом документов и заявления залогодателя и залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом для случаев, когда права залогодержателя удостоверяются закладной на бумажном носителе или электронной закладной.

Ввиду изложенного, ответчиком обоснованно во исполнение п.6 ст.53 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесены в Единый государственный реестр недвижимости сведения о стоимости предмета ипотеки 12 000 000 рублей, поскольку данная стоимость установлена сторонами при заключении договора от 21 декабря 2021 года.

На основании вышеизложенного, суд приходит к убеждению о безосновательности заявленных Левиным А.А. доводов о незаконности государственной регистрации договора залога и считает заявленные истцом требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 199 ГПК РФ, суд

решил :

в удовлетворении искового заявления Левина ФИО18 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, государственному регистратору прав Ибрагимовой Г.Т. о признании незаконным действия в регистрации 25 декабря 2021 г. договора залога недвижимого имущества от 21 декабря 2021 г. и обязании устранить нарушения его прав, свобод и законных интересов при регистрации указанного договора залога путем аннулирования и исключения из ЕГРН регистрационных записей от 25.12.2021 г. № и №, взыскании расходов по оплате государственной пошлины – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Уфимский районный суд Республики Башкортостан.

Судья

Уфимского районного суда

Республики Башкортостан Р.Р. Шакирова