Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1144/2023 ~ М-694/2023 от 17.04.2023

    Дело №2-1144/2023                                                      УИД: 50RS0006-01-2023-000908-90

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 августа 2023 года                                                                      г. Долгопрудный

Долгопрудненский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Золотницкой Н.Е.,

при секретаре Летягиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО14 к ФИО15 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании внести изменения в ЕГРН, по заявлению третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями ФИО3 к ФИО16 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании внести изменения в ЕГРН,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес> кадастровый номер: № от ДД.ММ.ГГГГ; обязать Управление Росреестра по Московской области внести изменения в ЕГРН с учетом решения о признании права собственности на нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес> кадастровый номер: № в пользу ФИО4

В обоснование требований истец указала, что между истцом ФИО4 и ответчиком ФИО5 заключен договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО4 продает, а ФИО5 приобретает в собственность нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>. Согласно п.4 договора стоимость помещения составляет 9000000 рублей, на данный момент оплата за помещение не произведена. ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику требование с предложением об оплате суммы согласно договора купли-продажи в 30-ти дневный срок, либо в случае невозможности произвести оплату, подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества. Однако на данное требование истец ответа не получил.

ФИО3 обратился в суд с заявлением к ФИО5 в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, применив последствия расторжения сделки, выраженные во внесении изменений в Росреестр. В обоснование заявления ФИО3 указал, что им было выдано согласие на отчуждение доли в нежилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> и заключении возмездного договора. Фактически оплата по договору не произведена, выгода ФИО3 не получена. С учетом отсутствия оплаты по договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор является договором дарения с учетом родственных связей между ФИО4 и ФИО5

Истец и ее представитель в судебное заседание явились, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, в удовлетворении иска и заявления третьего лица, с самостоятельными требованиями, просил отказать по основаниям, указанным в возражениях на иск, просил взыскать компенсацию за фактическую потерю времени в размере 150000 рублей.

Третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО3 и его представитель в судебное заседание явились, требования своего заявления поддержали в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении, исковые требования ФИО4 поддержали.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования и требования третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. № с кадастровым номером: № (л.д. 34).

ФИО3 дано нотариальное согласие от ДД.ММ.ГГГГ на отчуждение нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. № с кадастровым номером: №.

В соответствии с п. 4 договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ по согласованию сторон цена нежилого помещения составляет 9000000 рублей, каковую сумму покупатель уплатил продавцу при подписании настоящего договора. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Пунктом 12 договора установлено, что договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передачи покупателем указанной в договоре суммы денег за приобретаемое жилое помещение продавцу; передачи покупателем вышеуказанного нежилого помещения покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 подписан передаточный акт, из которого следует, что ФИО4 передала в собственность ФИО5 недвижимое имущество в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего акта. ФИО5 приняла от ФИО4 недвижимое имущество в том виде, в котором оно есть на день подписания настоящего акта (л.д. 52).

Из п.4 передаточного акта следует, что настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО5 обратились в АУ «МФЦ г.о. Химки» Московской области «Левобережный» с заявлениями о регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение.

Право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, пом. № кадастровый номер: № зарегистрировано за ФИО5

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в адрес ответчика направлена претензия об оплате денежных сред по договору купли-продажи в размере 10381284,10 рублей в течение 30 календарных дней, в противном случае истец будет вынуждена расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В обоснование настоящего иска истец, а также третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, указали, что оплата по настоящему договору не произведена.

В качестве свидетеля судом допрошена ФИО8 показавшая, что ФИО4 приходится ей матерью. Свидетелю известно, что ФИО4, продала помещение дяде свидетеля ФИО9, денежные средства за помещение родители не получили, в связи с чем между ними возник спор. В день сделки свидетель была в гостях у ФИО4, дядя свидетеля и его дочь (ответчик по делу) вместе с ФИО4 поехали в МФЦ оформлять договор купли-продажи помещения, расположенного по адресу: <адрес>, что известно свидетелю со слов ФИО4 После оформления сделки ФИО4 вернулась домой с документом, денежных средств у ФИО4 после сделки не было, так как дядя свидетеля пообещал, что денежные средства, передаст позже. Когда ФИО4 вернулась домой, отец свидетеля ФИО3 увидел, что в документе сумма по договору указана значительно меньше. Со слов ФИО4 свидетелю известно, что дядя свидетеля ФИО9 и ФИО4 договорились о том, что сумма за помещение будет составлять 12 000 000 рублей, а не как было указано в договоре 9 000 000 рублей. Каким образом проходила сделка в МФЦ свидетелю не известно. Ранее в сделках ФИО4 участвовала, так как продавала квартиру. Свидетелю известно, что ФИО4 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ проживала в Российской Федерации. Три года назад ФИО4 работала с дядей свидетеля ФИО9 в магазине на кассе, а так же выполняла иную работу. ФИО4 самостоятельно ходит в магазин, понимает русскую речь, но сама плохо разговаривает. Читать ФИО4 может по слогам, буквы знает. При получении гражданства ФИО4 сдавала экзамен по русскому языку, который проходил в виде теста, где необходимо было прочитать текст и ответить на вопросы, сдавала экзамен ФИО4 самостоятельно, сдала плохо.

В качестве свидетеля судом допрошена ФИО10 показавшая, что ФИО4 приходится ей матерью, ответчик ФИО5 дочерью дяди ФИО9 Свидетелю известно, что летом ДД.ММ.ГГГГ была оформлена сделка купли-продажи помещения по адресу <адрес>. В день совершения сделки, свидетель находилась на работе, но присутствовала ранее, когда между ФИО4 и ФИО9 шел разговор о деталях предстоящей сделки. Как известно свидетелю спорный момент заключается в сумме, указанной в договоре, поскольку свидетелю известно, что договорная сумма за помещение составляла 12 000 000 рублей, а не как указано в договоре 9 000 000 рублей. После сделки в МФЦ ФИО4 вернулась домой с договором, в котором была указана иная цена, нежели та о которой договорились. На территории Российской Федерации свидетель проживает с ДД.ММ.ГГГГ родители приехали в ФИО1 на постоянное место жительство раньше свидетеля, до ДД.ММ.ГГГГ. ФИО4 имеет среднее техническое образование, работала в библиотеке в <адрес> разговаривала на азербайджанском языке. В Российской Федерации работала с дядей свидетеля ФИО9 в магазине. Русскую речь ФИО4 понимает, ей тяжело отвечать. Прочитать текст на русском языке или понять разговорную речь ФИО4 может, однако прочитав документ, может не понять его юридический смысл, ей необходимо его разъяснять. ФИО4 для получения гражданства получала свидетельство в РУДН, где сдавала экзамен на знание русского языка. Экзамен был в виде теста, необходимо было прочитать вопрос и ответить на него.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно пункту 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 указанного выше Кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с положениями ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В качестве доказательства факта передачи истцу денежных средств ответчик указывает на договор купли-продажи, в котором указано об уплате покупателем продавцу денежных средств в размере 9000000 рублей.

Оценивая представленный в материалы дела договор, действительность которого истцом не оспаривалась, равно как и содержащаяся в договоре подпись истца, суд приходит к выводу, что договор содержит указание на получение продавцом, истцом в настоящем споре, денежных средств в сумме 9000000 рублей.

Буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений свидетельствует о получении истцом денежных средств в указанном выше размере.

Таким образом, при исполнении договора стороны достигли правого результата, характерного для данной сделки, сделка исполнена - оплата стоимости недвижимого имущества произведена, доказательств обратного не представлено.

При этом договор купли-продажи, равно как и положения действующего гражданского законодательства, регулирующие отношения, возникающие из договора купли-продажи, не содержит требование о необходимости оформления сторонами отдельного документа, подтверждающего получение продавцом денежных средств за проданный объект недвижимости от покупателя.

Кроме указанного, сторонами был составлен и подписан передаточный акт, из п.4 которого следует, что стороны настоящим актом подтверждают, что обязательства сторон выполнены, у сторон претензий по существу договора друг к другу нет.

Показания допрошенных свидетелей, суд в качестве допустимого доказательства принять не может, поскольку в момент подписания договора и представления его на регистрацию свидетели не присутствовали, сведения о заключенном договоре и возникшем споре им известны со слов истца ФИО4, приходящейся им матерью.

К доводам истца о том, что она не владеет русским языком, подписывая договор не знала об указании в договоре на получение денежных средств за помещение, суд относится критически.

При этом суд исходит из того, что ФИО4 на территории Российской Федерации проживает с ДД.ММ.ГГГГ, то есть более 20 лет, с ДД.ММ.ГГГГ является гражданкой Российской Федерации, при получении гражданства в соответствии с Федеральным законом от 31.05.2002 № 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» (в редакции от 04.08.2016) прошла государственное тестирование по русскому языку.

Ранее истец принимала участие в иных сделках на территории Российской Федерации, в том числе по приобретению спорного объекта недвижимости.

При этом заключенный сторонами договор не содержит каких-либо разночтений в части порядка и срока оплаты нежилого помещения, условие об оплате изложено ясно.

Каких-либо письменных доказательств, свидетельствующих о том, что между сторонами была достигнута иная договоренность по оплате нежилого помещения, что ответчик приняла на себя обязательство по оплате нежилого помещения в будущем суду не представлено.

Ссылку истца на решение Химкинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым с ФИО3 взыскано неосновательное обогащение, суд принять не может, поскольку сторонами указанного спора являлись иные лица, ФИО9 и ФИО3 При этом из указанного решения следует, что представитель ФИО3 в судебном заседании пояснял, что между ФИО9 и ФИО3 имелись устные обязательства по ведению совместного бизнеса в рамках которых истец перечислял ответчику оспариваемую сумму.

Оснований для удовлетворения требований ФИО3 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества суд не усматривает, поскольку стороной указанного договора ФИО3 не является, в то время как положения ст. 450 ГК РФ предусматривают возможность расторжения договора по требованию одной из сторон договора.

В силу ст. 99 ГПК РФ со стороны, недобросовестно заявившей неосновательный иск или спор относительно иска либо систематически противодействовавшей правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела, суд может взыскать в пользу другой стороны компенсацию за фактическую потерю времени. Размер компенсации определяется судом в разумных пределах и с учетом конкретных обстоятельств.

Вместе с тем в материалах дела отсутствую доказательства недобросовестности действий истца в споре, направленных на противодействовие правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела и повлекших длительность судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, суд основания для удовлетворения требований ответчика о взыскании с истца компенсации за фактическую потерю времени не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО17 к ФИО18 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании внести изменения в ЕГРН, отказать.

В удовлетворении заявления третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями ФИО3 к ФИО19 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, обязании внести изменения в ЕГРН, отказать.

В удовлетворении заявления ФИО20 о взыскании компенсации за фактическую потерю времени, отказать.

    Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Долгопрудненский городской суд в течение одного месяца со дня его вынесения.

    Судья                                                                                                        Н.Е. Золотницкая

    Мотивированное решение составлено 15.09.2023.