Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-356/2024 (2-7675/2023;) ~ М-6984/2023 от 28.09.2023

Дело № 2-356/2024

УИД: 50RS0052-01-2023-008667-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 января 2024 года                                               г.о. Щёлково, Московской области

Щёлковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Разумовской Н.Г.,

          при секретаре судебного заседания Мамистовой Е.В.,

           рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.о. Лосино-Петровский Московской области к Бобырю ФИО6 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании права отсутствующим, истребовании из незаконного владения земельного участка, признании самовольной постройкой и ее сносе,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.о. Лосино-Петровский Московской области обратилась в Щёлковский городской суд Московской области с иском к Бобырю ФИО7 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, признании права отсутствующим, истребовании из незаконного владения земельного участка, признании самовольной постройкой и ее сносе.

В обоснование исковых требований указано, что 28.12.2017 между Администрацией Щелковского муниципального района и ФИО8 был заключен договор аренды земельного участка № на земельный участок с к.н. № площадью 1005 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

31.07.2018 между Бобырем А.А. и ФИО9 заключен договор о передаче прав и обязанностей № от 28.12.2017г. На момент заключения указанного договора на земельном участке с к.н. № каких-либо объектов недвижимости не имелось, о чем свидетельствует п. 1.3 указанного договора.

Далее, между администрацией г.о. Лосино-Петровский и гр. Бобырем А.А. 24.01.2019 г. заключен договор купли-продажи земельного участка № № к.н. № общей площадью 1005 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения садоводства, расположенный по адресу: <адрес>

Приговором Щелковского городского суда Московской области от 09.02.2023 г. (уголовное дело № Бобырь А.А. признан виновным по ч. 4 ст. 159 УК РФ, указанным приговором установлено, что у ответчика отсутствовали законные основания для приобретения прав на земельный участок с к.н. № за 3% от кадастровой стоимости.

Из приговора (уголовное дело №) следует, что Бобырь А.А. не производил строительство объекта недвижимости на земельном участке с к.н. № и не имел права на регистрацию права собственности на хозблок с кад. № № площадью 8.6 кв.м., соответственно, у Бобыря А.А. отсутствовало право на приобретение указанного земельного участка за 3% кадастровой стоимости. Таким образом, спорный земельный участок выбыл из владения истца в результате преступных действий ответчика.

Приговором Щелковского городского суда также установлено, что постройка - хозблок с к.н. № площадью 8.6 кв.м. является некапитальным строением. Также, на спорном земельном участке был возведен жилой дом с к.н. № площадью 181,7 кв.м.

На сегодняшний день право собственности на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано за Бобырем А.А., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимо имущества.

Истец полагает, что несоблюдение требований законодательства о государственном кадастровом учете повлекло нарушение прав Российской Федерации и муниципального образования г.о. Лосино-Петровский Московской области в области земельных правоотношений.

На основании изложенного, истец просит суд:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 24.01.2019 №, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский муниципальный район, СПК «Родина», площадью 1005 кв.м., с кадастровым номером № заключенный между Администрацией городского округа Лосино- Петровский и Бобырем А.А.;

- прекратить зарегистрированное за Бобырем А.А. право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Щелковский муниципальный район, СПК «Родина», площадью 1005 кв.м., с кадастровым номером №

- истребовать у Бобыря А.А. из незаконного владения земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1005 кв.м., с кадастровым номером №;

- признать здание: жилой дом с кад. № № площадью 181,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

- обязать Бобыря А.А. снести самовольное строение - здание: жилой дом с кад. № № площадью 181,7 кв.м., возведенное на земельном участке с кадастровым № площадью 1005 кв.м.;

- снять с государственного кадастрового учета нежилое здание: хозблок с кад. № № площадью 8.6 кв.м.;

- признать отсутствующим у Бобыря А.А. право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1005 кв.м. с момента его возникновения, то есть с 24.01.2019 года, и отсутствием в связи с этим обязанностей, применяя ст.ст. 166,167 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истца Администрации г.о. Лосино-Петровский Московской области заявленные исковые требования подержал, просил удовлетворить иск в полном объеме по указанным в нем основаниям.

Ответчик Бобырь А.А. и его представитель, действующий на основании доверенности Липатенков В.Б., в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали по доводам представленного в материалы дела возражения на исковое заявление.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явился, извещен.

Выслушав доводы явившихся сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности представленные письменные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости по договору купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с Постановлением Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках», согласно которому с 01.07.2012 установлена цена продажи в размере, равном трем процентам кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения; и Относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для Сельскохозяйственного производства (использования); вне зависимости от категории земель с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведение дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (включая индивидуальное гаражное строительство) (пункт 1).

В соответствии с Законом Московской области от 23.05.2018 № 69/2018-03 «Об объединении городского поселения Свердловский, сельского поселения Анискинское Щелковского Муниципального района с городским округом Лосино-Петровский и внесении изменений в некоторые законы Московской области о статусе и границах муниципальных образований Московской области» произошел переход прав и обязанностей на указанный земельный участок к новому арендодателю — администрации городского округа Лосино-Петровский.

В п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Пунктом 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» разъяснено, что по смыслу ст. 131 Гражданского кодекса РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Включение объекта в ЕГРН свидетельствует о том, что объект признается недвижимой вещью.

Частью 1 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 28.12.2017 г. между Администрацией Щелковского муниципального района и ФИО10 был заключен договор аренды земельного участка № на земельный участок с к.н. № площадью 1005 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

31 июля 2018 года между Бобырем А.А. и ФИО11 был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № № от 28.12.2017, зарегистрированный 06.08.2018 в Росреестре, согласно которому, Бобырь А.А. принял права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1005 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования – для ведения садоводства, расположенного по адресу<адрес>, с правом строительства и выкупа без торгов.

Согласно справке выданной председателем СПК «Родина» 23.10.2023 г. Бобырь А.А. с 18.11.2018 г. является членом некоммерческой организации Садоводческого Потребительского Кооператива «Родина».

В силу статьи 61 ГПК РФ, вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом (часть 4).

Так, приговором Щелковского городского суда Московской области от 09.02.2023 г. (уголовное дело №), Бобырь А.А. признан виновным по ч. 4 ст. 159 УК РФ, которым установлено, что у ответчика отсутствовали законные основания для приобретения прав на земельный участок с к.н. № за 3% от кадастровой стоимости.

Обстоятельства отсутствия у Бобырь А.А. законных оснований, предусмотренных ч. 2 п. 3 ст. 39.3 ЗК РФ, к приобретению спорного земельного участка без проведения торгов, установлены при рассмотрении уголовного дела в отношении Бобыря А.А., обвиняемого в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ и подтверждены вступившим в законную силу приговором Щелковского городского суда Московской области от 09.02.2023 г.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 ГК РФ).

Приобретение Бобырем А.А. без проведения процедуры торгов земельного участка, передача его в собственность нарушает публичные интересы, интересы муниципального образования, а также неопределенного круга лиц. При таких обстоятельствах, имеются основания для квалификации договора купли-продажи № от 24.01.2019 земельного участка расположенного по адресу: <адрес> площадью 1005 кв.м, с кадастровым номером № заключенным между Администрацией городского округа Лосино- Петровский и Бобырем А.А., как недействительной (ничтожной) сделки и применения последствий ее недействительности (статья 167 ГК РФ).

Учитывая, что право собственности Бобыря А.А. по договору купли-продажи земельного участка № от 24.01.2019 г. ранее было зарегистрировано в ЕГРН, суд считает необходимым применить последствия недействительности такой сделки в виде исключения из ЕГРН соответствующих записей о государственной регистрации права собственности Бобыря А.А.

В остальной части исковых требований суд приходит к следующему.

Истец, в обоснование требований ссылается на то, что в записях ЕГРН содержатся сведения о зарегистрированных правах на объект капитального строительства – хозблок, общей площадью 8,6 кв.м., с кадастровым номером: №, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>

Однако, согласно доводам ответчика и представленной суду актуальной выписке из ЕГРН, объект капитального строительства – спорный хозблок снят с кадастрового учета в 30.11.2023 года, в связи с чем, исковое требование о снятии с государственного кадастрового учета нежилого здания: хозблок с кад. № № площадью 8.6 кв.м. удовлетворению не подлежит.

Кроме этого, данный объект фактически отсутствует на спорном земельном участке, поскольку, на месте указанного строения ответчиком был возведен спорный жилой дом площадью 181,7 кв.м. Данные обстоятельства в судебном заседании истцом не оспаривались.

01.06.2019 Бобырём А.А. было подано уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства и было получено разрешение.

На принадлежащем Бобырю А.А. земельном участке с кадастровым номером № был построен жилой дом, зарегистрированный в Росреестре 02.03.2021, жилому дому присвоен кадастровый номер №, по адресу: <адрес>

В статье 35 Конституции Российской Федерации и статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен принцип неприкосновенности собственности, бесспорно являющийся одним из основополагающих принципов права.

Согласно пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Истцом заявлены требования о признании жилого дома, имеющего кадастровый номер №, по адресу: <адрес> самовольной постройкой.

Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости Бобырь А.А. является собственником здания: жилой дом с кадастровым номером № площадью 181,7 кв.м., расположенном на земельном участке с кадастровым номером № расположенном в СПК «Родина»; право собственности зарегистрировано 02.03.2021 года.

Доказательств факта нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении Бобырём А.А. на земельном участке жилого дома истцом не представлено (статья 222 ГК РФ).

Жилой дом построен на земле в границах территории земельного участка СПК «Родина», членом которого является ответчик Бобырь А.А.и строительство жилого дома было произведено на основании разрешения на строительство и зарегистрировано в установленном законом порядке.

Спор о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, при реализации члена СПК «Родина» Бобырём А.А. своего законного права выкупа без торгов земельного участка, между сторонами, не влечёт за собой утраты права владения и пользования земельным участком на правах аренды, так как при осуществлении выкупа земельного участка по Договору купли-продажи №№ от 24.01.2019, регистрационная запись в ЕГРП № от 15.02.2019 в пункте 7.2 было установлено обременение арендой на основании Договора аренды № № от 28.12.2017, регистрационная запись в №5 от 06.08.2018 г.

Требование истца об истребовании из незаконного владения земельного участка не может быть подлежащим удовлетворению, поскольку, ответчик Бобырь А.А. на законных основаниях владеет земельным участком с момента заключения с ним договора аренды, а оспаривание сделки по Договору купли-продажи ранее арендованного земельного участка не затрагивает при реализации права выкупа - права аренды земельного участка членом СПК «Родина», который включён в состав территории земли во владении СПК «Родина», членом которого является ответчик Бобырь А.А.

На основании изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г.о. Лосино-Петровский Московской области к Бобырь ФИО12 о признании договора недействительным, признании права отсутствующим, истребовании из незаконного владения земельного участка, признании самовольной постройкой и ее сносе -удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 24.01.2019 №, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1005 кв.м., с кадастровым номером № заключенный между Администрацией городского округа Лосино- Петровский и Бобырем ФИО15.

Прекратить за Бобырем ФИО13 право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> площадью 1005 кв.м., с кадастровым номером №

Признать отсутствующим у Бобыря ФИО14 право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1005 кв.м. с момента его возникновения, то есть с 24.01.2019 года.

Решение в указанной части является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Исковые требования об истребовании у Бобыря А.А. из незаконного владения земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, Щелковский муниципальный район, СПК «Родина», площадью 1005 кв.м., с кадастровым номером № признании здания: жилой дом с кад. № № площадью 181,7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> самовольной постройкой, обязании Бобыря А.А. снести самовольное строение - здание: жилой дом с кад. № площадью 181,7 кв.м., возведенное на земельном участке с кадастровым № площадью 1005 кв.м., снятии с государственного кадастрового учета нежилое здание: хозблок с кад. № площадью 8.6 кв.м. - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы.

           Председательствующий судья                              Н.Г. Разумовская