Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1350/2023 ~ М-1101/2023 от 14.04.2023

Дело №

УИД 26RS0№-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 июня 2023года                             <адрес>

Георгиевский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи                         Купцовой С.Н.,

при секретаре                                 ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда <адрес> гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Георгиевского городского округа <адрес> об обязании заключения договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Георгиевского городского округа <адрес>, в котором указал, что на основании постановления Администрациип.<адрес> СК от ДД.ММ.ГГГГ №ему был предоставлен в аренду земельный участок кадастровый №::94, расположенный по адресу: <адрес> на основании Дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

На данном участке им построены и зарегистрированы: гараж с КН 26:25:091128:226, запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ и хозяйственные постройки с КН 26:25:091128:227 и КН 26:25:091128:228, запись регистрации № и № от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, заложен фундамент под строительство жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО3 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства на недостроенный жилой дом, по адресу: <адрес>, степенью готовности – 9%. Поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности он не может, так как срок аренды земельного участка истек.

ФИО1 обратилсяв Администрацию с заявлением о продлении или перезаключении договора аренды, для завершения строительства, но получил отказ ДД.ММ.ГГГГ №.

Считает, что действующее законодательство предоставляет ему право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта, а потому просит признать за ним право и обязать администрацию Георгиевского городского округа <адрес> заключить с ним договор аренды земельного участка, кадастровый №::94, расположенный по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1, его представитель ФИО6, надлежащим образом извещенные о дате и времени, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

В судебное заседание не явился представитель ответчика администрации Георгиевского городского округа, от которого поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, а также письменные возражения, согласно которым на указанном в заявлении земельном участке, имеющем вид разрешенного использования - «ИЖС», находятся нежилые здания (хозяйственные постройки, гараж), принадлежащие на праве собственности ФИО1 Возведение на земельном участке объектов вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на эти объекты, не влечет возникновения у лица права на предоставление в аренду данного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении договора аренды, в связи с истечением срока, что подтверждается почтовым идентификатором.Постановлением администрации Георгиевского городского округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока. Право аренды, зарегистрированное в ЕГРН, было погашено. Запись о правах на здания либо объекты незавершенного строительства на земельном участке в ЕГРН отсутствовала.При этом в период действия договора аренды ФИО1 своевременно не была оплачена арендная плата.ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 была направлена досудебная претензия о погашении задолженности, однако задолженность так и не была погашена. В результате чего администрация Георгиевского городского округа была вынуждена обратиться в мировой суд с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании задолженности с ФИО1ДД.ММ.ГГГГ мировым судьей судебного участка № <адрес> и <адрес> ФИО4 был вынесен судебный приказ о взыскании задолженности с ФИО1Судебный приказ был предъявлен к исполнению в Георгиевский РОСП.На основании изложенного, просит суд в удовлетворении исковых требований ФИО1 о продлении или заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, отказать.

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Исследовав письменные материалы дела, оценивая добытые доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.

На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Как установлено судом, на основании постановления Администрации <адрес> СК от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Между истцом и администрацией <адрес> СК заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного участка. Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи земельного участка.

Постановлением № администрации Георгиевского муниципального района <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ пролонгирован сроком на семь лет, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и администрацией Георгиевского муниципального района <адрес> заключено дополнительное соглашение к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлен общий срок договора аренды № земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.4).

Как следует из материалов дела в период действия договора аренды земельного участка на спорном земельном участке возведены объекты недвижимости: гараж с КН 26:25:091128:226, зарегистрировано право собственности запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, и хозяйственные постройки с КН 26:25:091128:227 и КН 26:25:091128:228, зарегистрировано право собственности запись регистрации соответственно № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО3 подготовлен технический план объекта незавершенного строительства на недостроенный жилой дом, по адресу: <адрес>, степенью готовности – 9%. Истцом было начато строительство жилого дома на данном земельном участке. В связи с истечением срока аренды земельного участка поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства истец не смог.

ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением о продлении или перезаключении договора аренды, для завершения строительства, без проведения торгов, но письмом от ДД.ММ.ГГГГ за исх. № в этом ему было отказано со ссылкой на п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на указанном в заявлении земельном участке, имеющем вид разрешенного использования - «ИЖС», находятся нежилые здания (хозяйственные постройки, гараж), принадлежащие на праве собственности ФИО1 Возведение на земельном участке объектов вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на эти объекты, не влечет возникновения у лица права на предоставление в аренду данного земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Постановлением администрации Георгиевского городского округа <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ прекращено действие договора аренды спорного земельного участка, заключенного между истцом и администрацией Георгиевского муниципального района СК в связи с истечением срока действия.

В настоящее время истцом на испрашиваемом земельном участке возведен фундамент, степенью готовности 9%, что подтверждается техническим планом объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, а также имеются хозяйственные постройки и гараж, право собственности на которое зарегистрировано.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Завершение строительства и последующая эксплуатация строящихся объектов недвижимости невозможно без предоставления истцу земельного участка, истребование Администрацией земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства и хозяйственных построенных, находящихся в собственности истца и зарегистрированных в установленном законом порядке, противоречило бы принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (Кассационное определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ N 88а-7795/2020).

При таких обстоятельствах, с учетом нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного истцом на законных основаниях, данный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, и не может быть предметом аукциона, в связи с чем у ФИО1 имеется право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Таким образом, суд приходит к окончательному выводу о том, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к администрации Георгиевского городского округа <адрес> об обязании заключения договора арендыудовлетворить.

Возложить обязанность на администрацию Георгиевского городского округа <адрес> заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:25:091127:94, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Георгиевский городской суд путём подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

(Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ)

Судья                                         С.Н. Купцова