Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1544/2024 (2-14272/2023;) ~ М-13471/2023 от 25.10.2023

Дело №2-1544/2024

УИД 50 RS0031-01-2023-018570-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2024 года                                                                     г. Одинцово

    Одинцовский городской суд Московской области в составе:

    председательствующего судьи     Кетовой Л.С.,

    при секретаре     Игнатовой В.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского г.о. АДРЕС к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, пени и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского г.о. АДРЕС обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, расторжении договора аренды и возврата арендованного имущества, указав в обоснование требований на то, что между истцом (арендодателем) и ФИО4 (арендатором) ДД.ММ.ГГГГ за № для целей индивидуального жилищного строительства заключен договор аренды земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС. В ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО2 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии с договором арендная плата подлежала оплате ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца. В нарушение принятых на себя обязательств ответчиком допущена задолженность по внесению арендной платы в размере 648 281 руб. 38 коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора предусмотрено взыскание пени. Сумма задолженности ответчика по пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 511 811 руб. 80 коп. Истцом направлена ответчику претензия, оставленная без исполнения. Полагая свои права нарушенными, арендодатель просит суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, неустойку и расторгнуть договор.

Представитель истца Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского г.о. АДРЕС в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался судом о дате, времени и месте судебного заседания.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представитель Апареев В.Н. в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, в котором указала на истечение срока заключенного договора аренды земельного участка, также указала на истечение срока исковой давности по заявленным истцом требованиям.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, ее представитель Апареев В.Н. в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал.

Суд, с учетом мнения представителя ответчика и третьего лица, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного заседания.

    Выслушав представителя истца и третьего лица, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

    В силу части 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

    Из смысла названной выше нормы Кодекса следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

    Положениями ст.ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации определено, что в суде осуществляется защита нарушенных или оспариваемых гражданских прав способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

    Таким образом, истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

    Согласно ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

    В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

    Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

    Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

    В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

    Согласно статье 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

    На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

    В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы арендатор обязан вносить арендную плату по ставкам, установленным нормативными правовыми актами уполномоченных органов на очередной период.

    Согласно положениям ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Как следует из материалов дела, судами неоднократно рассматривались споры относительно вышеуказанного земельного участка и договора по его аренде.

    В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных Кодексом.

    Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Одинцовского городского суда АДРЕС от ДД.ММ.ГГГГ по делу № отказано в удовлетворении требований ФИО2 к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района АДРЕС о расторжении договора аренды земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, от ДД.ММ.ГГГГ за №.

    Судом при рассмотрении дела № установлено, что постановлением Администрации Одинцовского муниципального района АДРЕС ФИО4 предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Одинцовский муниципальный район АДРЕС» (арендодатель) и ФИО4 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: АДРЕС

В силу п.2.1 договора аренды земельного участка срок аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 4.4.2 договора аренды земельного участка установлено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности по договору № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2 договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды заключен на срок ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанные договоры в установленном законом порядке прошли государственную регистрацию.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ. является собственником квартир №, №, №, №, №, №, в доме на спорном земельном участке.

Суд первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, пришел к выводу, что спорный договор не может быть расторгнут, поскольку его действие прекращено в связи с истечением срока ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Одинцовского городского суда АДРЕС по делу № от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении иска ФИО2 и ФИО6 к Комитету по управлению имуществом администрации АДРЕС о расторжении договора аренды земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, от ДД.ММ.ГГГГ за №.

Судом установлено, что срок действия договора истек, правоотношения сторон по аренде прекращены.

Таким образом, судами при рассмотрении дел с участием тех же лиц, что и в настоящем споре, неоднократно устанавливались факты и давалась правовая оценка отношениям сторон, связанным с передачей ФИО2 во владение и пользование земельного участка с кадастровым номером №. Суды установили, что действие договора аренды прекращено при истечении его срока.

    На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

    Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

    Пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

    Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

    Согласно статье 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии со статьей 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса, то есть со дня, о дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

    По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске

    Согласно условиям спорного договора арендная плата подлежала оплате ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца. Следовательно, о нарушении своих прав на получение денежных средств истец узнавал не позднее 11 числа каждого месяца. Кроме того, истец и ответчик неоднократно участвовали в судебных разбирательствах, связанных с исполнением спорного договора. Как следует из штампа на исковом заявлении, оно сдано в суд ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании задолженности. Приостановления или перерыва течения срока исковой давности суд не усматривает.

    В силу приведенных выше норм материального права и установленных судом, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 67 ГПК РФ, обстоятельств суд полагает несостоятельными доводы истца о наличии оснований для удовлетворения требований.

    Согласно пункту 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г., отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок, потому суд приходит к выводу о том, что отсутствие акта не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил использовать земельный участок после истечения срока договора аренды, при этом доказательств использования ответчиком земельного участка в материалы дела не представлено, в отсутствие сведений о фактическом владении и пользовании арендатором земельным участком оснований для взыскания с ответчика заявленного истцом размера арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не установлено.

    Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 511 811 руб. 80 коп.

    В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

    В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Согласно п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

    В связи с отсутствием оснований для взыскания основного долга, а также в связи с пропуском истцом срока исковой давности, суд также не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика суммы неустойки.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ за № земельного участка площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Как было указано судом выше вступившими в законную силу судебными актами по делам № и №, в которых участвовал истец, установлено, что договор аренды не может быть расторгнут по причине истечения срока его действия. Следовательно, данное требование истца также не подлежит удовлетворению судом при рассмотрении настоящего дела.

Истцом заявлено требование о возращении арендованного земельного участка.

В соответствии с п.21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) возврат земельного участка на основании ст. 622 ГК РФ невозможен, если на нем расположен объект строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Следовательно, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект.

Как установлено судами при вынесении судебных актов по делам № и №, ответчиком на спорном земельном участке построен жилой дом, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Таким образом, как указано выше, ответчик приобрел право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и требование о возврате арендованного имущества удовлетворено и исполнено быть не может.

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

    В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского г.о. АДРЕС к ФИО2 о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 648 281 руб. 38 коп., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 511 811 руб. 80 коп., расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского г.о. с ФИО2, обязании ФИО2 передать по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского г.о. АДРЕС земельный участок с кадастровым номером: № по адресу: АДРЕС – отказать.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья                                                            Л.С. Кетова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ