Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2506/2022 ~ М-2157/2022 от 11.08.2022

К делу № 2-2506/2022

УИД 23RS005001-2022-003671-22

РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации

г. Темрюк                                     27 сентября 2022 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Коблева С.А.,

при секретаре Дяченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении в части договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Баранов М.Е. обратился в суд с иском к Салову О.В. в котором просил суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в части купли-продажи следующих объектов недвижимости: ? долю земельного участка, площадью 496 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – под размещение магазина (мясной павильон); для объектов общественно-делового значения, находящийся по адресу: <адрес>, территория центрального рынка; ? долю нежилого здания – торгового павильона, назначение: нежилое, общей площадью 427,3 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. В остальной части договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения. Так же истец просил суд вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО2 на ? долю земельного участка, площадью 496 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – под размещение магазина (мясной павильон); для объектов общественно-делового значения, находящийся по адресу: <адрес>, территория центрального рынка и ? долю нежилого здания – торгового павильона, назначение: нежилое, общей площадью 427,3 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, прекратив реестровые записи №

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом Барановым М.Е. и ответчиком Саловым О.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого, истец приобрел у ответчика недвижимое имущество: ? долю земельного участка, площадью 114 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации и обслуживания административного здания; для объектов общественно-делового значения, находящийся по адресу: <адрес> А;

- ? долю административного здания, назначение: нежилое, общей площадью 56,6 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> А; ? долю земельного участка, площадью 496 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – под размещение магазина (мясной павильон); для объектов общественно-делового значения, находящийся по адресу: <адрес>, территория центрального рынка; ? долю нежилого здания – торгового павильона, назначение: нежилое, общей площадью 427,3 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке      в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке. Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по соглашению стороны общая стоимость объектов недвижимости составила 300 000 рублей, из которых: стоимость ? доли земельного участка с кадастровым номером № составила 50 000 рублей; стоимость ? доли административного здания с кадастровым номером № составила 100 000 рублей; стоимость ? доли земельного участка с кадастровым номером № составила 50 000 рублей; стоимость ? доли нежилого здания – торгового павильона с кадастровым номером № составила 100 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания Договора купли-продажи. Вместе с тем, в процессе эксплуатации объекта недвижимости нежилого здания – торгового павильона, общей площадью 427,3 кв.м, с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, выяснилось, что земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено указанное здание, находится на территории (в границах) земельного участка с кадастровым номером №, принадлежащего третьему лицу, в связи с чем, у истца ограничен доступ (подъезд) к земельному участку и расположенному на нем зданию, приобретенных у ответчика, что в свою очередь влечет нарушение существенных условий Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п. 3.2., согласно которого установлено, что ограничений в пользовании указанными объектами недвижимости не имеется (сведения с публичной кадастровой карты о местоположении участка прилагаются: границы ЗУ № обозначены зеленым контуром, границы ЗУ с № обозначены синим контуром). Кроме того, на местности очевидно, что здание торгового павильона находится в пределах границ конкретного земельного участка с кадастровым номером № (границы земельного участка обозначены на публичной кадастровой карте). Однако по официальным данным публичной кадастровой карты нет возможности предельно точно соотнести данное здание с земельным участком, на котором оно расположено (не выходит ли контур здания за пределы границ земельного участка?), так как данное здание – торгового павильона не имеет координат границ (сведения с публичной кадастровой карты прилагаются). В то время как, в соответствии с принципом судьбы единства здания и земельного участка, и здание и земля должны иметь точные координаты и они должны стоять на кадастре и отображаться на карте. Напротив, согласно сведений ЕГРН, содержащихся в Выписке на здание от ДД.ММ.ГГГГ, здание – торгового павильона находится в пределах земельного участка с кадастровым номером №, т.е. привязан к совершенно другому земельному участку. В связи с чем, не представляется возможным идентифицировать нежилое здание № путем отражения их кадастровых номеров в соответствии со сведениями ЕГРН. ДД.ММ.ГГГГ ответчику вручена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами № возврате уплаченных за данные объекты денежных средств. Однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть указанный договор. Таким образом, истец считает, что действиями ответчика нарушены его права, поскольку ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил истца о вышеуказанных обстоятельствах, чем существенным образом нарушил договор, в связи с чем, истец лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец Баранов М.Е., будучи надлежаще извещен о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Ответчик Салов О.В., будучи надлежащим образом извещен о рассмотрении дела в судебное заседание не явился, причины неявки суду не сообщил.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Сделкой, на основании ст. 153 ГК РФ, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между истцом Барановым М.Е. и ответчиком Саловым О.В. заключен Договор купли-продажи, по условиям которого, истец приобрел у ответчика недвижимое имущество: ? долю земельного участка, площадью 114 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации и обслуживания административного здания; для объектов общественно-делового значения, находящийся по адресу: <адрес> А;

? долю административного здания, назначение: нежилое, общей площадью 56,6 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> А; ? долю земельного участка, площадью 496 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – под размещение магазина (мясной павильон); для объектов общественно-делового значения, находящийся по адресу: <адрес>, территория центрального рынка; ? долю нежилого здания – торгового павильона, назначение: нежилое, общей площадью 427,3 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведены записи регистрации № и № от ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 2.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили общую стоимость объектов недвижимости в размере 300 000 рублей, из которых: стоимость ? доли земельного участка с кадастровым номером № ? доли административного здания с кадастровым номером № составила 100000 рублей; стоимость ? доли земельного участка с кадастровым номером №; стоимость ? доли нежилого здания – торгового павильона с кадастровым номером № рублей, расчет между сторонами произведен в полном объеме.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположено нежилое здание – торговый павильон, общей площадью 427,3 кв.м. с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес>, находится на территории (в границах) земельного участка с кадастровым номером № принадлежащего третьему лицу.

Указанные обстоятельства препятствуют Баранову М.Е. в пользовании указанным недвижимым имуществом, поскольку, у истца ограничен доступ (подъезд) к земельному участку и расположенному на нем зданию, приобретенных у Салова О.В., что в свою очередь влечет нарушение существенных условий Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а именно п. 3.2., согласно которого установлено, что ограничений в пользовании указанными объектами недвижимости не имеется.

Как следует из сведений ЕГРН, содержащихся в выписке на здание от ДД.ММ.ГГГГ, здание – торговый павильон, находится в пределах земельного участка с кадастровым номером №.

Указанные обстоятельства являются неустранимым препятствием в осуществлении прав истца при использовании приобретенного по договору недвижимого имущества.

Таким образом, суд считает доказанными обстоятельства предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации об отсутствии ограничений в пользовании земельным участком, что является основанием для применения части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.

В силу пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Поскольку спорный договор не соответствует требованиям статей 549, 554 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ, имеются основания для его расторжения, предусмотренные статьями 450, 451 ГК РФ.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих        в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами               и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также                        к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Учитывая установленные судом обстоятельства, в соответствии с которыми спорный договор подлежит расторжению в части купли-продажи ? доли земельного участка, площадью 496 кв.м., с кадастровым номером № категории земель: земли населенных пунктов – под размещение магазина (мясной павильон); для объектов общественно-делового значения, находящегося по адресу: <адрес>, территория центрального рынка, а так же ? доли нежилого здания – торгового павильона, назначение: нежилое, общей площадью 427,3 кв.м., количество этажей: 1, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 150000 рублей, уплаченных по данному договору за указанное недвижимое имущество подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Баранова М.Е. к Салову О.В. о расторжении в части договора купли-продажи – удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в части купли-продажи следующих объектов недвижимости: ? долю земельного участка, площадью 496 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – под размещение магазина (мясной павильон); для объектов общественно-делового значения, находящийся по адресу: <адрес>, территория центрального рынка; ? долю нежилого здания – торгового павильона, назначение: нежилое, общей площадью 427,3 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

В остальной части договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО2 на ? долю земельного участка, площадью 496 кв.м., кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов – под размещение магазина (мясной павильон); для объектов общественно-делового значения, находящийся по адресу: <адрес>, территория центрального рынка и ? долю нежилого здания – торгового павильона, назначение: нежилое, общей площадью 427,3 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, прекратив реестровые записи №№ № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 150000 рублей, уплаченных за объекты недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Данное решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в сведения ЕГРН в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.

Председательствующий:                                                                      С.А. Коблев