Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-340/2011 ~ М-305/2011 от 31.08.2011

№ 2-340/2011

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Город Звенигород 24 октября 2011 года

Звенигородский городской суд в составе: судья Звенигородского городского суда Московской области Шмелев А.Л., при секретаре судебного заседания Лысенко Д.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску к ООО «Промспецстрой» о признании права собственности на не завершенный строительством объект - двухкомнатную квартиру <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 3-ем этаже не оконченного строительством дома по адресу: <адрес>,

У С Т А Н О В И Л :

Первоначально, Валовой Л.Н. предъявлен иск к ООО «Промспецстрой» об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру. В ходе рассмотрения дела, требования изменены и уточнены. Истица просила о признании права собственности на не завершенный строительством объект - двухкомнатную квартиру <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 3-ем этаже не оконченного строительством дома по адресу: <адрес>.

В суде истица на иске настаивала, пояснив, что между нею и ответчиком Дата обезличена был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора, основной договор должен быть подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Промспецстрой» на квартиру и передан на государственную регистрацию перехода права собственности после оплаты истицей в полном объёме цены квартиры. Истица, имея целью приобретение квартиры, действовала добросовестно, никаких оснований сомневаться в полномочии ООО «Промспецстрой» на совершение сделок у неё не было и истце не было и не могло быть известно о наличии каких-либо обстоятельств, препятствующих заключению указанного договора. Истица, в соответствии с условиями предварительного договора, произвела оплату за приобретаемую квартиру, что подтверждается платёжными документами. Обязанность произвести регистрацию договоров и перехода права собственности на квартиру лежала на ООО «Промспецстрой», что выполнено последним не было и, что явилось причиной невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. В настоящее время дом в эксплуатацию не сдан, в связи с наличием споров между Администрацией городского округа Звенигород и инвесторами застройщиками относительно строительства дополнительной электроподстанции. Несмотря на это, ООО «Промспецстрой» передало квартиру истице. Истица производит в квартире ремонт, заключила с управляющей компанией договор на предоставление коммунальных услуг, которые оплачивает.

Представитель ООО «Промспецстрой» ФИО3 с иском согласился, пояснив, что спорная квартира была передана ООО «Промспецстрой» от ООО «ТерраИнвест» в рамках исполнения договора инвестирования № от Дата обезличена, заключенного между ООО «Промспецстрой» и ООО «ТерраИнвест» и договора соинвестирования, заключенного между ООО «ТерраИнвест» и ООО «Стройресурс» от Дата обезличена, а также инвестиционного контракта, заключенного между Администрацией городского округа Звенигород и ООО «Стройресурс» от Дата обезличена. Дата обезличена между ООО «Промспецстрой» и Валовой Л.Н. был заключен предварительный договор № купли-продажи спорной квартиры, который, фактически является договором соинвестирования строительства. Истица произвела оплату за приобретаемую квартиру в полном объёме и квартира, фактически была ей передана, однако, зарегистрировать право собственности на кварту за ООО «Промспецстрой» для заключения основного договора купли-продажи с Валовой Л.Н. и дальнейшей регистрации перехода права собственности на спорную квартиру – не представляется возможным, поскольку, до настоящего времени, многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира не сдан в эксплуатацию, в связи с наличием споров между Администрацией городского округа Звенигород и инвесторами застройщиками относительно строительства дополнительной электроподстанции, к чему ООО «Промспецстрой» отношения не имеет.

Представитель Администрации городского округа Звенигород ФИО4 против удовлетворения требований Валовой Л.Н. не возражала, пояснив, что многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> построен, до настоящего времени разрешение на ввод в эксплуатацию застройщику ООО «Стройресурс» не выдано, в связи с наличием спорных вопросов относительно необходимости строительства дополнительной электроподстанции, необходимость которой обусловлена изменением технических условий в ходе строительства дома. К правоотношениям между ООО «Промспецстрой» и Валовой Л.Н. Администрация отношения не имеет.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления пленума Верховного суда РФ «О судебном решении» от 19 декабря 2003 года N 23, согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Дата обезличена между Администрацией городского округа Звенигород и ООО «Стройресурс» заключен инвестиционный контракт, предметом которого является строительство инвестором-застройщиком (ООО «Стройресурс») за счёт собственных или привлечённых средств, проектирования и строительства жилищно-строительного комплекса на <адрес> - п.п. 2.1, 2.2, 5.2.1. (л.д. 94-104).

Земельный участок под застройку передан ООО «Стройресурс», ему же выдано разрешение на строительные работы подготовительного периода № от Дата обезличена и разрешение на строительство непосредственно шестисекционного жилого дома по адресу: <адрес> № от Дата обезличена (л.д. 85-86).

Дата обезличена между ООО «Промспецстрой» и ООО «ТерраИнвест» во исполнение инвестиционного контракта от Дата обезличена, договора соинвестирования № заключенного Дата обезличена между ООО «ТерраИнвест» и ООО «Стройресурс», заключен договор инвестирования № предметом которого является предоставление инвестору (ООО «Промспецстрой») правомочий на вложение собственных и привлечённых средств в проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию указанного дома. Согласно п. 5.1. договора, исполнение сторонами его условий означает переход к инвестору имущественных прав на квартиры, указанные в приложении к договору. Согласно п. 7.1. договора, право собственности на квартиры, имущественные права на которые возникают у инвестора в качестве результата инвестиционной деятельности, инвестор оформляет самостоятельно и собственными силами, в том числе и на двухкомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 3-ем этаже 1-ой секции дома (л.д. 32-38).

Дата обезличена между ООО «Промспецстрой» и Валовой Л.Н. заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора, предметом основного договора должна являться двухкомнатная квартира площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная на 3-ем этаже 1-ой секции дома. Основной договор должен быть подписан сторонами в течение двух месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО «Промспецстрой» на квартиру и передан на государственную регистрацию перехода права собственности после оплаты истицей в полном объёме цены квартиры.

Ответчик не оспаривал, что истица действовала добросовестно и, в соответствии с условиями взятых на себя обязательств, истица произвела в полном объёме оплату за приобретаемую квартиру, что также подтверждается платёжными документами (л.д. 13-15) на общую сумму <данные изъяты> руб.

На момент рассмотрения спора судом, дом в эксплуатацию не сдан – данное обстоятельство следует из пояснений сторон, сторонами не оспаривается и суд считает его установленным.

Как усматривается из распоряжения ГУ Госстройнадзора Московской области № от Дата обезличена «Об утверждении заключения о соответствии объекта строительства техническим регламентам и проектной документации», заключения о соответствии объекта строительства техническим регламентам и проектной документации, акта технического освидетельствования лифтов, справок МУП «Городские инженерные системы», - по состоянию на 2010 – 2011 год, - вновь построенный жилой дом по адресу: <адрес> соответствует техническим регламентам и проектной документации, электрифицирован, оборудован исправными лифтами, телефонизирован, подключен к сетям канализации, тепло и водоснабжения.

Допрошенный в качестве специалиста Начальник Одинцовского отделения ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Московского областного филиала ФИО5 суду пояснил, что жилой дом по адресу: <адрес> построен и специалистами БТИ произведено техническое описание как всего дома, так и отдельных квартир в нём. Представил суду техническое описание спорной квартиры (л.д. 105-109), пояснив, что в соответствие с замерами, произведёнными специалистами БТИ квартира двухкомнатная, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположена на 3-ем этаже и квартире присвоен номер №.

Спорная квартира, со ссылкой на предварительный договор купли-продажи квартиры, была передана по акту от Дата обезличена от ООО «Промспецстрой» Валовой Л.Н. для проведения ремонтных и отделочных работ (л.д. 57-58).

Согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Исходя из смысла названной статьи, применительно для строительства многоквартирного жилого дома, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является итоговым документом, подтверждающим окончание строительства и последующую возможность реализации условий инвестиционных договоров, в том числе, касающихся регистрации имущественных прав инвесторов и соинвесторов, причастных к строительству дома.

Как усматривается из сообщения УФРС сведений о регистрации прав на объект недвижимого имущества (спорную квартиру) – нет (л.д. 56).

Обязанность произвести регистрацию договоров и перехода права собственности на квартиру лежала на ООО «Промспецстрой», что выполнено последним не было, что, как было установлено в судебном заседании, обусловлено наличием споров между Администрацией городского округа Звенигород и инвесторами застройщиками относительно строительства дополнительной электроподстанции.

Анализируя характер правоотношений, возникших между сторонами, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 8 ГК РФ предусмотрено:

1. Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно ч. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Суд, на основании установленных фактических обстоятельств дела и представленных документов приходит к убеждению, что истинная воля и интерес истицы в данной сделке (заключении предварительного договора купли-продажи квартиры) были направлены на получение в собственность квартиры, а единственной целью ответчика было получение от истицы инвестиционных средств, необходимых для строительства жилого дома, которые он в действительности получил и использовал исключительно на эти цели. Таким образом, и воля и интерес обеих сторон были удовлетворены в полном объеме.

Поэтому, с учетом существа совершенной сделки и представленных доказательств признается, что факт передачи квартиры ответчиком и принятие ее истицей, т.е. последующее поведение сторон, а также содействие ответчика правомочиям и интересам истицы, равно как и действительное выполнение сторонами всех иных условий договора, безусловно свидетельствуют о выраженной ими воле, и фактическом признании ими договора № от Дата обезличена основным договором инвестирования, заключенным под видом предварительного договора купли-продажи квартиры, в котором был определен предмет - квартира, подлежащая передаче и уже переданная истице, а также другие существенные условия, характерные для основного договора: цена, порядок расчетов и иные обязательства сторон.

С данным толкованием заключенного договора фактически был согласен и представитель ООО «Промспецстрой», который признал исковые требования Валовой Л.Н.

Предварительный договор купли-продажи квартиры № № от Дата обезличена является притворной сделкой, поскольку он не направлен на возникновение вытекающих из него последствий, что подтверждается последующим поведением ответчика и сторон в целом, и в действительности прикрывает иную волю участников сделки, а именно: фактические взаимоотношения сторон по инвестированию (финансированию) строительного объекта, реализованные ими в полной мере, что возможно только при заключении основного договора.

Сам по себе предварительный договор купли-продажи № № от Дата обезличена по своей сути не имеет никакого экономического обоснования, поскольку все обязательства, вытекающие из него, включая оплату, прием-передачу квартиры, были выполнены сторонами до начала его фактического исполнения, т.е. до наступления предусмотренных Договором последствий и в нарушение его условий, что также свидетельствует о его притворности.

Привлечение денежных средств для строительства с обязательством застройщика предоставления в собственность инвестора объекта финансирования по своему экономическому содержанию является долевым участием в строительстве и регулируется законодательством об инвестиционной деятельности.

Для заключения предварительного договора закон предусматривает ряд требований, призванных создать ясность во взаимоотношениях сторон.

Вместе с тем, заключенный между сторонами договор под видом предварительной купли-продажи квартиры в нарушение ст. 190 ГК РФ не содержит срока передачи квартиры в собственность истицы, а предусматривает лишь срок заключения основного договора, который невозможно определить в будущем, а равно удостовериться в неизбежности наступления этого события, что только подтверждает неопределенность этого условия договора и притворность сделки в целом.

Поэтому, в данном случае в силу п. 2 ст. 170 ГК, а также с учетом существа сделки, к правоотношениям сторон следует применить правила и условия, относящиеся к основному договору инвестирования, поскольку именно такой договор стороны в действительности подразумевали и фактически исполняли.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности у приобретателя на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Отношения, возникающие на основе договора инвестирования, являются обязательственными правоотношениями.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Выполнение истицей взятых на себя обязательств по инвестированию в строительство в полном объеме, безусловно, влечет возникновение у нее права на объект инвестирования, определенный договором.

Поскольку ответчик осуществил привлечение средств истицы, то он не имеет права на построенный объект недвижимости в целом.

Регистрация права собственности на конкретные квартиры, оплаченные инвесторами в виде их собственных инвестиционных вложений, должна осуществляться непосредственно на этих соинвесторов.

В соответствии со ст. 6 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", инвестору принадлежит право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

В соответствии со ст. ст. 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое имущество, созданное лицом для себя с соблюдением требований закона, приобретается создавшим его лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Как указано выше, факт создания объекта незавершенного строительства (спорной квартиры в не оконченном строительством доме по адресу: <адрес>, - установлен.

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Валова Л.Н., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Промспецстрой», а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Суд считает, что, в данном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, применение положений статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п. 3 ст. 10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

В данном случае, суд исходит из добросовестности действий истицы. Наличие спорных отношений между Администрацией и инвесторами, относительно возведения дополнительной электроподстанции, по убеждению суда никак не должно на осуществлении прав физического лица, добросовестно исполнившего свои обязательства в сделке.

Поскольку обязательства истицей по договору, заключенному с ООО «Промспецстрой» выполнены, что не оспаривается ООО «Промспецстрой», квартира, являющаяся не завершенным строительством объектом в не оконченном строительством доме имеется в наличии и передана истице самим ответчиком ООО «Промспецстрой», суд считает требования истицы обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статьёй 94 ГПК РФ установлено, что к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со ст. 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно частям 1 и 2 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного Кодекса. Это правило относится также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Как усматривается из материалов дела, истицей, при подаче иска в суд, уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб. (л.д. 2), которая подлежит взысканию в её пользу с ответчика на основании ст. 98 ГПК РФ.

Расходы на юридические услуги подтверждены договором и платёжными документами на сумму <данные изъяты> руб. (л.д. 11).

Суд присуждает взыскание с ответчика в пользу истицы расходов на юридические услуги в размере <данные изъяты> руб., находя данную сумму разумной и справедливой, исходя из сложности дела, позиции ответчика, не оспаривавшего предъявленные требования.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194 - 199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Признать за Дата обезличена года рождения право собственности на не завершенный строительством объект - двухкомнатную квартиру <данные изъяты> общей площадью площадью <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на 3-ем этаже не оконченного строительством дома по адресу: <адрес>.

Взыскать с ООО «Промспецстрой» в пользу судебные расходы: <данные изъяты> руб. (госпошлина), <данные изъяты> руб. (расходы на оказание юридических услуг), а всего – <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в Московский областной суд через суд города Звенигорода в течение 10 дней.

Судья А.Л. Шмелев

Мотивированное решение изготовлено и подписано 25.10.2011 года.

Судья А.Л. Шмелев