Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-24/2024 (3а-1877/2023;) ~ М-1248/2023 от 01.08.2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 мая 2024 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Емельяновой Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-24/2024 по административному исковому заявлению Вахрамовой Татьяны Александровны об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО3,

представителя ГБУ СО ЦКО ФИО4,

у с т а н о в и л:

Вахрамова Т.А. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1049 равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 19 829 069 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1087- в размере 18 412 709 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1713- в размере 7 935 735 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указала, что являлся собственником названных объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, тем самым затронуты ее права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании поддержала заявленные требования, согласилась с выводами повторной судебной экспертизы.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, заинтересованные лица: ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, ГБУ СО ЦКО, Администрация г. Самары, ФИО6 не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО представило возражения на заключение судебной экспертизы, выполненной ООО «ГОСТ», просило назначить повторную судебную экспертизу.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административным истцом требований.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» № от ДД.ММ.ГГГГ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Одним из оснований для оспаривания кадастровой стоимости является установление кадастровой стоимости объекта.

Как следует из материалов дела, Вахрамовой Т.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0102005:1087 площадью 592,8 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Агибалова, д. 48, помещение н37; нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0102005:1713 площадью 191,5 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный р-н, ул. Никитинская, д. 55, комнаты №№ 24.25,26,27,28,29,30,31,32,33,3.

Вахрамовой Т.А. и ФИО6 на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0102005:1049 площадью 638,4 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Агибалова, д. 48, помещение н35.

Административным истцом оспаривается кадастровая стоимость нежилых помещений, которая утверждена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25.11.2021 года по состоянию на 1 января 2021 года в в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1049- в размере 28 491 594,1 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1087- в размере 27 023 534,93 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1713- в размере 10 520 973,62 руб..

Указанная кадастровая стоимость является архивной, однако, административный истец не утратил право на пересмотр кадастровой стоимости нежилых помещений.

Считая кадастровую стоимость помещений завышенной, а свои права нарушенными, административный истец 1 августа 2023 года обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках настоящего административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 24/05-23/5 от 13 июня 2023 года, выполненный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Независимый Кадастровый Центр», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1049 определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 19 829 069 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1087- в размере 18 412 709 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1713- в размере 7 935 735 руб.

ГБУ СО ЦКО не согласилось с представленным отчетом об оценке и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 63:01:0102005:1049 и 63:01:0102005:1087.

В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.

В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.

Определением суда от 5 сентября 2023 года по делу была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 63:01:0102005:1049 и 63:01:0102005:1087. по состоянию на 1 января 2021 года, производство экспертизы поручено Государственному Федеральному бюджетному учреждению Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

По результатам проведенной судебной экспертизы, проведенной Федеральным бюджетным учреждением Самарская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ 31 октября 2023 года, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1049 определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 26 266 903,95 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1087- в размере 23 881 838,99 руб.

Представитель административного истца не согласился с заключением судебной экспертизы, просил назначить повторную судебную экспертизу.

Определением суда от 15 января 2024 года по ходатайству административного истца по делу назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ГОСТ».

Результатом проведения повторной экспертизы, проведенной ООО «ГОСТ», является экспертное заключение № 12369 от 29 марта 2024, которым рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1049 определена по состоянию на 1 января 2021 года в размере 20 820 800 руб., нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1087- в размере 18 824 700 руб.

Не согласившись с экспертным заключением, представитель ГБУ СО ЦКО по доверенности ФИО4 просила назначить по делу еще одну повторную судебную экспертизу в связи с тем, что имеются сомнения в правильности и обоснованности

Исследовав возражения на заключение повторной судебной экспертизы, проведенной ООО «ГОСТ», пояснения эксперта ООО «ГОСТ», суд вынес определение об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

В своих возражения ГБУ СО ЦКО ссылается на то, что согласно проведенному им исследованию рыночная стоимость объектов экспертизы ниже среднерыночного значения удельных показателей рыночной стоимости, что недостоверно отражает сложившуюся ситуацию на рынке нежилых помещений; правильность выбора объектов-аналогов не обоснован, правила отбора описаны формально, не обоснован отказ от использования других, сопоставимых с объектом оценки аналогов; представленный на стр. 33-35 доступный объем рыночных данных не является информацией по всем сопоставимым по местоположению аналогам; в доходном подходе аналог № 1, как и аналоги № 2,4 расположены на улице с малым транспортным и пешеходным потоком, при этом корректировка должна составлять 1,20, 48 (+20,48%); в сравнительном подходе аналоги № 1,4 не были скорректированы на отличие от объектов исследования на расположение относительно красной линии; неверно указана характеристика аналога № 4 по состоянию отделки, так как внутренняя отделка имеет уровень эконом; у аналога № 3 требуется косметический ремонт, а в заключении эксперта указан уровень стандарт.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 года при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости ;е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Экспертом ООО «ГОСТ» исследование проводилось в рамках сравнительного и доходного подходов.

Объем исследований определялся экспертом исходя из принципа достаточности.

В качестве сегмента рынка определен сегмент рынка встроенных помещений под объекты коммерческого ( офисного) назначения, расположенных в г. Самаре в районе расположения объектов исследования.

Для расчета рыночной стоимости использованы аналоги, локально расположенные в непосредственной близости к объектам исследования, без земельного участка.

Приведенная ГБУ СО ЦКО средняя рыночная стоимость не учитывает особенностей объектов исследования, тогда как рыночная стоимость, определенная в заключении эксперта, учитывает корректировки по ценообразующим факторам.

Отбор объектов- аналогов экспертом производился исходя из таких ценообразующих факторов, как местоположение, объем права на объект, назначение, площадь, этажность, фактор торга.

Корректировка объекта- аналога № 1, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Карла Маркса, 33, на красную линию не проводилась, так как объект -аналог по расположению аналогичен объекту исследования.

Объекты-аналоги № 2,4 на стр. 40-42 заключения расположены на второй линии относительно красной линии, в связи с чем экспертом произведена корректировка на местоположение относительно красной линии. Аналоги № 2,4 ( страница 41) расположены в здании, имеющем расположение относительно красной линии-первое, однако, в связи с тем, что вход в помещение организован со стороны двора, экспертом введена повышающая корректировка на местоположение относительно красной линии.

Характеристика аналога № 4 в части класса качества внутренней отделки соответствует уровню-стандарт, что отражено в заключении эксперта. Данный вывод сделан экспертом на основе фотографий, приложенных к экспертному заключению, согласно которым поверхность стен выровнена, покрыта качественной краской, пол- керамическая плитка, потолок- армстронг, двери- улучшенного качества, окна ПВХ, кондиционер.

На странице 50 экспертного заключения приведена скринкопия оферты аналога № 3, которая содержит описание объекта аналога, в части класса качества - свежий качественный ремонт.

Класс отделки этого аналога сопоставим с объектом исследования, поэтому корректировка на уровень отделки экспертом обоснованно не вводилась.

Исследовав заключение повторной судебной экспертизы, проведенной ООО «ГОСТ», суд приходит к выводу о том, что оно является достоверным и допустимым доказательством по делу. оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведен метод исследования и расчеты, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

В связи с изложенным суд признает величины рыночной стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами 63:01:0102005:1049 и 63:01:0102005:1087., определенные заключением повторной судебной экспертизы, - достоверными величинами.

Рыночная стоимость указанных нежилых помещений, определенная отчетом об оценке и заключением первичной судебной экспертизы, не может быть принята судом во внимание.

Величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером с кадастровым номером 63:01:0102005:1713, определенная отчетом об оценке в размере 7 935 735 руб., сторонами не оспорена, поэтому она признается судом достоверной величиной.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 1 августа 2023 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования Вахрамовой Татьяны Александровны удовлетворить частично

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1049 площадью 638,4 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Агибалова, д. 48, помещение н35, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 20 820 800 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1087 площадью 592,8 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Агибалова, д. 48, помещение н37, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 18 824 700 руб.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0102005:1713 площадью 191,5 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Никитинская, д. 55, комнаты №№ 24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,3, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 7 935 735 руб.

Датой обращения административного истца в суд считать 1 августа 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме

Судья: Т.А. Родина

Мотивированное решение изготовлено 14 мая 2024 года