Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1901/2023 от 28.02.2023

Дело № 2-1901/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Волжский городской суд Волгоградской области в составе:

председательствующего судьи Кармолина Е.А.,

при секретаре Шестаковой А.В.,

11 апреля 2023 года рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» о взыскании денежных средств,

                    УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с иском в суд к ООО «ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» о взыскании денежных средств, в обоснование исковых требований указав, что "."..г. между ним и ООО «ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» был заключен договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Согласно п.3.1 данного договора, застройщик обязался передать ему объект долевого строительства: <адрес>, состоящую из трех комнат, общей проектной площадью 84 кв.м., состоящей из общей площади - 80,8 кв.м., в том числе жилая площадь 50,5 кв.м., площадь кухни 10,7 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования -19,6 кв.м., площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5)-3,2 кв.м., расположенную на 4 этаже <адрес> Цена вышеуказанного договора с учетом общей проектной площади объекта долевого строительства определяется п. 4.1 договора как производная стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного объекта долевого участия и составляет 2900 000 рублей. Договорная стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства на дату подписания договора согласована сторонами в размере 34523 рубля 80 копеек. Согласно акту приема-передачи квартиры от "."..г. общая площадь квартиры без учета лоджии составила 79,3 кв.м. Согласно технического паспорта квартиры, составленного МУП «БТИ» <адрес> от "."..г., общая площадь квартиры составляет 79,6 кв.м., площадь лоджии - 2,7 кв.м. "."..г. истцом в адрес застройщика была направлена досудебная претензия о возврате чрезмерно уплаченных денежных средств в размере 162262 рублей 66 копеек, в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей площади квартиры с 84 кв.м. до 79,3 кв.м., которая в добровольном порядке не была удовлетворена.

Истец просит суд взыскать с ответчика ООО «ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» в свою пользу денежные средства в размере 162262 рубля 66 копеек.

Истец в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежаще и своевременно, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «СЗ ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2», действующая по доверенности, ФИО5 в судебном заседании исковые требований не признала, просила в иске отказать по изложенным в письменном отзыве основаниям.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от "."..г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Приказом Минстроя России от "."..г. N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" установлено, что при определении общей приведенной площади жилого помещения для балкона применяется понижающий коэффициент 0,3.

Согласно письму Минэкономразвития России от "."..г. NN "О рассмотрении обращения" (вопрос 2), приказ от "."..г. N 854/пр принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от "."..г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", устанавливающей правила определения "общей приведенной площади" жилого помещения для целей определения цены договора участия в долевом строительстве, представляющей собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от "."..г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от "."..г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона от "."..г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от "."..г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от "."..г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от "."..г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от "."..г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В судебном заседании установлено, что "."..г. между истцом и ООО «ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» был заключен договор №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) привлеченными силами осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию Дома с инженерными сетями, коммуникациями, объектами инфраструктуры и благоустройством прилегающей территории на Земельном участке и в предусмотренный Договором срок, после получения в установленном законодательством Российской Федерации порядке разрешения на ввод Дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является <адрес>, состоящая из трех комнат, общей проектной площадью 84 кв.м., состоящей из общей площади - 80,8 кв.м., в том числе жилая площадь 50,5 кв.м., площадь кухни 10,7 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования - 19,6 кв.м., площадь лоджии (с понижающим коэффициентом 0,5) - 3,2 кв.м., расположенная на 4 этаже пятиэтажного <адрес> по адресу: <адрес>

А участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

Пунктом 4.1 определена цена договора, которая с учетом общей проектной площади объекта долевого строительства определяется как производная стоимости квадратного метра жилья на площадь приобретенного объекта долевого участия и составляет 2900000 рублей. Договорная стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства на дату подписания договора согласована сторонами в размере 34523 рубля 80 копеек.

"."..г. ООО «ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» переименовано в ООО «СЗ ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» в соответствии с решением общего собрания участников юридического лица.

Согласно акту приема-передачи квартиры от "."..г., в рамках договора №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от "."..г. истец принял в собственность трехкомнатную <адрес>. При этом, общая площадь квартиры без учета лоджии составила 79,3 кв.м., площадь лоджии составила 2,7 кв.м., что подтверждается копией акта приема-передачи от "."..г., копией выписки из ЕГРН от "."..г..

Согласно технического паспорта квартиры, составленного МУП «БТИ» <адрес> от "."..г., общая площадь квартиры составляет 79,6 кв.м., площадь лоджии - 2,7 кв.м.

"."..г. истцом в адрес застройщика была направлена досудебная претензия (вх.№... от "."..г.) с требованием о возмещении разницы между стоимостью площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами и фактически предоставленной площади в сумме 162262 рублей 66 копеек,

Ответом от "."..г. ООО «СЗ ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» отказало истцу в удовлетворении требований претензии.

Впоследствии истец изменил размер своих требований, направив в адрес ответчика досудебную претензию (вх.44/22 от "."..г.) с иным расчетом разницы в стоимости площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами и фактически представленной площади, сумма требований составила 60416 рублей 65 копеек, которые были возмещены ответчиком платежным поручением от "."..г., что подтверждается копией досудебной претензии от "."..г., копией платежного поручения №... от "."..г..

Платежным поручением №... от "."..г. ответчиком истцу также были перечислены денежные средства в связи с расхождением площади в размере 8631 рубль 75 копеек.

Таким образом, согласованная проектная площадь объекта долевого строительства, согласно п.3.1 договора №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома составляет 84,0 кв.м. (общая площадь объекта - 80,8 кв.м. и площадь лоджии (с понижающим коэффициентом-0,5)-3,2 кв.м.), а передаваемая площадь объекта долевого строительства составила 82,0 кв.м., где общая площадь объекта составляет 79,3 кв.м. и площадь лоджии (с понижающим коэффициентом-0,5)-2,7 кв.м.). При этом, разница между площадью объекта долевого строительства, согласованной сторонами по договору №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от "."..г. и фактически переданной по акту приёма-передачи площади объекта долевого строительства от "."..г. составила 2 кв.м.

Договорная стоимость квадратного метра составляет 34 523 рубля 80 копеек (п.4.1 договора). Следовательно, стоимость 2 квадратных метров составляет 69047 рублей 60 копеек.

Как установлено в судебном заседании, ответчиком истцу платежным поручением №... от "."..г. перечислено 60416 рублей 65 копеек и платежным поручением №... от "."..г. ответчиком истцу перечислено 8631 рубль 75 копеек, что в сумме составляет 69048 рублей 40 копеек.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» о взыскании разницы между стоимостью оплаченной истцом площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами по договору №... участия в долевом строительстве многоквартирного дома от "."..г. и фактически переданной ему площади объекта долевого строительства по акту приёма-передачи площади объекта долевого строительства от "."..г..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                    РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ ЮГСТРОЙИНВЕСТ ФИО2» о взыскании денежных средств отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Волжский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:     

Справка: мотивированное решение составлено "."..г..

Судья: